發佈時間：2023年12月8日 #見步行步 繼上次研究員由東至西走了遍「南大嶼生態康樂走廊」，發現嶼南十大奇怪現象，今次想與大家深入探討有稱「港版玻利維亞天空之鏡」、「掘蜆天堂」的水口，現時康樂活動已為南大嶼水口的生態環境帶來沉重的負荷，原來內裡更出現各種規劃亂象，危機四伏，亦伴隨政府正在進行之受管制地區規劃及即將公佈南大嶼康樂旅遊化計劃，如此山旯旮的地區也逐漸受到注視。 就地合法：合法地破壞? 研究員沿嶼南道探索，發現生態受破壞的情況不只出現在貝澳，水口的農地上生出貨櫃屋，不禁質疑規劃「受規管地區」的用意和成效。 發展局於9月公報的法定「受規管地區」圖則【註1】無疑是賦予規劃署在於保護自然生態的執管權力，填補計劃大網圖存在的法律漏洞。然而，法例有限制，受規管地區內關鍵日期（《2023 年發展條例》草案刊憲當日，即去年12 月9 [...]
發佈時間：2022年11月29日 #觀塘市中心重建計劃 #裕民坊 #垂直城市 #市建局 #城規會 歷時近20年的觀塘市中心重建計劃，一度被視為「地王」的裕民坊商業項目，今年初流標收場。流標後，最新文件透露市建局為「優化地段發展潛能」，重新包裝裕民坊商業項目成「垂直城市」（Vertical City)【註1】，並向城規會申請提高項目的地標大樓的地積比至12倍，由已批核的285米增加至360米，樓高60多層，很可能在2033年起座落於塞車熱點觀塘的正中心【註2】。 [...]
發佈時間：2023年11月14日 據北部都會區發展策略財務顧問去年非正式透露，興建北都所需的投資額將達三萬億港元【註1】，估計政府或出資一萬億（而現時財政儲備只有6000多億），其餘兩萬億需由舉債及私人機構融資付鈔。這還未計剛剛施政報告在北都加碼的「兩鐵一路」【註2】，最終基本成本將很可能超越三萬億，未計超支、延誤和通脹，有別於其他大型發展項目，至今仍然未正式交代總造價。 而三萬億港元($3,000,000,000,000)究竟是什麼概念？若保守最終以3萬億帳單結算，新增發展面積達3,000公頃的北都基建開支，應是近代全球都市發展和大型基建概念中最昂貴（規模卻不是最大）的造城計劃之一。近年在建／概念階段中，與北都在性質或規模上有可比性的大型造城計劃如下： ➤ 沙地阿拉伯 NEOM 計劃 [...]
發佈時間：2023年11月9日 政府最近公布未來10年公屋落成情況，預計未來10年供應量約38.8萬個，上年度的推算則為34.3萬個，增幅達13.2%。何永賢並藉此聲言已經覓得足夠土地提供36萬個單位，高於所需的30萬個【註1】。然而，我們仔細對比兩個年度的公屋造地表【註2】，竟發現有5幅用地突然消失，涉及21,900伙公屋單位、約30公頃，絕大多數來自棕地，最大的一幅是元朗沙埔（16,300伙）。這些用地原本處於「工程可行性研究進行中」階段，但在今個年度無故失蹤，可行性研究是否完成？研究結果是什麼？政府為何未有任何公布的情況下，將之從造地表抽走？ ♦ 5幅消失的研究中公屋用地 〔棕地〕 用地｜面積（公頃）｜伙數（約）｜預計變熟地年度 1) [...]
發佈時間：2023年11月2日 啟德一幅「商改住」用地，9月份以呎價$5,400賣出，觸及近10年啟德賣地最低呎價【註1】。樓市疲弱，賣地中標價尋底，連帶市場估值急跌。研究員找到15幅在啟德的商業用地（包括3幅於2022年改劃為住宅用地）、綜合發展用地或其他用途（包括商業），嘗試查找這些地段在過去10年的估值變化，發現最大跌幅達到近90%，是位於跑道區的一幅商業／酒店用地「第4C區4號」，估值下限由2018年的高峯120.8億跌至今年3月的12.95億，低見$1,500/呎【註2】。 研究範圍的15幅地段，其中5幅已售出、2幅流標後閒置、3幅被撥作簡約公屋／隔離營，餘下5幅未推售。以下列舉數例： ➤ 原值百億跑道區商業地 驚見$1500/呎？（4C-4） 〔土地用途〕商業／酒店 〔樓面面積〕863,158 [...]
發佈時間：2023年10月25日 解決劏房問題已討論多年，李家超今日在《施政報告》宣布成立「解決劏房問題」工作組，稱「部分劏房環境不屬差劣」，用10個月時間研究「劣質劏房」的「最低標準」及相關立法建議，實際上沒有進一步提出解決整體不適切居所問題的措施，研究社對此有以下回應： 1）香港有不少「優質劏房」? 施政報告描述劏房問題時形容「有部分劏房環境不屬差劣」，這與一般公眾理解劏房住屋環境問題有很大落差，好像描繪到現實上有不少都是「優質劏房」，亦予公眾有「美名化」劏房的觀感。 事實上，根據政府2021年3月劏房租管小組報告指出【註1】，即使有8成劏房戶有獨立廁所，但逾6成住戶對食水清潔度、沖廁水清潔度、自然光等都是不滿意或非常不滿意。可見，假若以獨立廁廚作為標準判斷劏房環境是否惡劣甚或「優質」，認為不少劏房屬「優質」的見解，實際上欠缺客觀數據支持。 2）自創 「劣質劏房」更改長策「不適切居所」定義 [...]
發佈時間：2023年10月24日 香港劏房慘況聞名世界，政府多年未肯積極處理，直至前年夏寶龍「出到聲」才有些措施出台。《施政報告》明天發表，有消息指政府將研究定義「劣質劏房」，然而大眾理解「劏房本質就是劣」，市民絕不應忘記絕大部份劏房本質上是違法，長遠本應全面取締，這種自創新劏房定義的做法，稍一不慎將模糊了以下社會對解決房屋問題的討論焦點： ▍自我感覺良好：降低合格線 ？ 根據《長遠房屋策略》2022年的周年進度報告【註1】，居於不適切居所的住戶達到127,500戶，政府未來10年的房屋規劃政策，應該要滿足這些住屋需求。其中，劏房房戶佔96,800戶（包括居於板間房、床位、閣樓、分間單位的住戶），根據2023年1月統計處數字已增至108,200戶【註2】。 社會一直以來就劏房問題的討論，就是要如何長遠改善這10萬多戶的居住狀況，有立法會議員估計，現時有約兩成劏房屬於「劣質劏房」【註3】，在自我降低標準後，政府只要取締到這兩成劣質劏房就叫做交到功課。或許有意見指分階段處理是「務實可行」的做法，但政府在放風時，已戴定頭盔指「劏房問題複雜」，「不能一刀切解決劏房問題」【同註3】。若沒有整體藍圖，政府大可以問題複雜為由放慢手腳，似乎劏房會永續存在。 ▍劣質劏房定義： [...]
發佈時間：2023年10月19日 政府今個財政年度上半年的地價收入只有約155億*，數字遠低於財政預算案提出的850億【註1】。155億當中有約84億來自補地價，比賣地所得的約71億更多，更顯今年度賣地表現較差。下表綜合來自地政總署及新聞報導提及的賣地／補地價消息： 賣地收益【註2】： 1） 7月／堅尼地城／17.2億／會德豐 2） 9月／啟德／53.5億／信和置業、中國海外發展、鷹君集團及華人置業 [...]
發佈時間：2023年10月10日 昔日有賴新界完善農村水利基建，香港僅存農區的本土農戶並未因世紀暴雨「沒頂」，但有些卻很可能不捱過最新農業園計劃「大縮水」。 伴隨今日深處未見低的香港財政赤字，原本計劃斥資上百億收地建路的80公頃農業園二期亦出現變數。政府相當低調公佈將收地範圍大減至19公頃，另有11公頃則行「公私合營」模式，收地面積縮水近6成。本身路政署連農業園二期大路也已刊憲，今日連同其餘土地一齊變「未有時間表」，與及「現正與相關部門就農業園第二期的計劃諮詢持份者，以落實有關發展內容及時間」，似乎正受著持續財政赤字及「持份者」(囤地發展商?) 影響了原有百億大計。 由當初政府按「新農業政策」主導發展的農業園計劃，到今日「以有序方式」變政府私下找「農聯社」包辦合營部分農地，有以下主要變化： 1. 農地變食邑?：除收地面積大縮水外，新計劃中另有11公頃將會新增以「公私合營」模式給「農聯社」管理，原本計劃是由部門決定是否保留現有農民租戶，現今變相給予「農聯社」的私營機構選定未來新入場租戶資格，而政府部門在日後營運中減弱，直接批給「農聯社」代管過程中亦無牽涉公開招標，具體營運的方式及內容至今不明。 [...]
發佈時間：2023年10月5日 9月上旬的一場暴雨，引致紅山半島山泥傾瀉，同時令富豪霸佔官地、僭建後花園的行徑曝露於大眾眼前。事件引起社會譁然，研究員亦隨即翻查衛星圖片，發現出事的獨立屋經已霸地至少13年，坍塌絕非偶然，而是許多人為及制度缺失所致。 黑雨後那個星期一的晚上，我們回到研究社開會，討論著紅山半島的後續研究。談及研究社2017年的富豪短租地調查，當時其實經已留意到大量霸官地案例，紅山半島不是孤例。研究方向於是變得清晰，除了從歷史維度說明霸官地問題持續，更有迫切需要透過研究，具體呈現霸官地的普遍性。會後，大家不慌不忙離開，說預留一個晚上就可以查完，而我作為入職不過半年的研究員，當時還未知道要怎樣查，心裡不免有些憂慮。 翌日傍晚，學會了查官地界線、判斷僭建範圍、注意是否已批出短期租約，我們幾個研究員馬上分工，掃視八個傳統富豪區的獨立屋。我負責較熟悉的新界東，這才發現位於大埔滘的海景山莊，幾乎全苑都有僭建，彷彿霸官地僭建才是正確做法。不禁想到我們多少人營營役役為租金苦惱，卻原來有這麼一群人住海景獨立屋仍不滿足，在官地上僭建後花園。這研究過程，其實驚訝多於憤怒，我一再發現自己對上流社會的認知非常粗淺。 夜深，新界東的調查已經見到終點，負責調查港島的研究員仍在苦海浮沉：「不如放過佢哋啦。」大家笑作一團的同時，視線卻未有離開過地圖，調查仍然進行中。翌日早上，研究員又接力寫簡報，並趕在下午發佈。研究發佈後獲得迴響，亦有不少朋友好奇研究社人手短缺，如何在短時間內完成調查。我猜想，是建基於研究社多年來累積的知識與技術：因為知識的累積才能夠迅速切入問題的核心，也因為掌握技術才得以執行構思。 第一次參與查官地的調查，作為研究員的經驗值急速提升，但同時也更令我疑惑，既然我們所使用的工具是政府的公開資料，所花時間也不過兩、三日，那麼政府多年來為何未有執管？ 研究發佈後，獲傳媒跟進報道並佔據了相當版面，包括本地及全球著名媒體，又有記者引述報告內容向李家超及甯漢豪追問執管時間表，而且公眾亦有興趣看新聞、關心事態發展。仔細一想，這似乎已經是近年少見的情況。更難得的是事件至今仍持續發酵，紅山半島的問題越揭越多，向下僭建三層的、拆毀主力牆的，不一而足。屋宇署昨日亦公布兩宗未有遵從清拆令而被法庭判罰的個案，大埔一幢獨立屋、一幢村屋分別被罰7萬多、8萬多元。雖然這個判罰金額對富豪而言，想必是微不足道，但至少在今天的香港能夠爭取到政府執管，委實不易。 [...]