【塞車惡夢】市建局擬建360米九東最高「垂直城市」

發佈時間：2022年11月29日　#觀塘市中心重建計劃 #裕民坊 #垂直城市 #市建局 #城規會

歷時近20年的觀塘市中心重建計劃，一度被視為「地王」的裕民坊商業項目，今年初流標收場。流標後，最新文件透露市建局為「優化地段發展潛能」，重新包裝裕民坊商業項目成「垂直城市」（Vertical City)【註1】，並向城規會申請提高項目的地標大樓的地積比至12倍，由已批核的285米增加至360米，樓高60多層，很可能在2033年起座落於塞車熱點觀塘的正中心【註2】。

► 目的：令項目更有商業價值 以防裕民坊項目再流標

觀塘作為全港聞名的塞車熱點，還要在觀塘正中心再起摩天大樓？同一份文件透露，為應對「市場轉變」，須要將商業項目改為商住混合用途【註2】，增加樓面面積亦能提升項目商業價值，明顯是因應九龍東商廈空置率高企而來。不過在計劃下，住宅同層可以是辦公室、商店甚或酒店，在香港實屬開創先河，雖然在外國有類似實踐，管理或大廈設計在香港的脈絡會否帶來其他問題，屬未知之數，但在觀塘核心豎立多一棟九東最高樓，肯定會帶來交通及景觀問題。

► 報喜不報憂：交通影響評估 比原方案改善 但比現時更差

事實上，市建局對項目的交通影響有種說法，根據交通影響評估”Traffic Impact Assessment”(TIA)，項目會伴隨著幾個改善交通的設計，包括擴闊觀塘道東行線至3條行車線等，市建局指這會令數個關鍵路口(critical junctions) 的路口容車量表現更佳(junction performance will be slightly improved)。

不過仔細看文件細節，即發現原來所謂改善，是比對去年9月批核的285米方案下的情況（新方案住宅面積增加及辦公室面積減少，會令下午尖峰時段開源道迴旋處的設計容車量(Design Flow to Capacity, DFC)從0.97降至0.95，越接近1.0代表越塞車），但若比對同一份評估2023年開源道迴旋處的DFC，下午尖峰時段只是0.91，而上午尖峰時段亦有同樣情況（由0.71大幅升至0.83)，即代表其實項目落成後，觀塘塞車元兇開源道迴旋處的情況會比現在更差。

再者，交通影響評估未必反映到車流量以外的因素，譬如繁忙時間開源道行人太多以致出現人車爭路，影響車輛通行【註3】，加插一棟摩天大樓，帶來額外人口和打工仔，上班、午飯及放工時間一窩蜂走到街上，甚至溢出至附近區域的馬路上，所以實際情況很有可能比數字所反映的更壞。

事實上，觀塘區議會在2020年委託顧問【註3】了解為何開源道迴旋處成為惡夢的原因，其中一個便是APM 落成後，很多駕駛者會使用APM 的停車場，停車場入口湧現車龍，龍尾排至迴旋處，令觀塘道及開源道一帶的觀塘大動脈卡住。試想像一下，即使做了道路改善措施，在開源道迴旋處旁加插比APM 更龐大的商住混合大樓，實際上會發生什麼事。

► 巧妙避開受保護山脊線 但突破天際綫

去年原方案獲批時，該地標大樓是已樓高285米，已有城規會委員討論時已經形容為「略高」【註4】，如今申請放寬至360米，即大約中銀大廈的高度，需要再謹慎處理視覺影響(Visual impacts)。根據《香港規劃標準與準則》，為保護維港兩岸種要山脊線景觀，九龍的建築物高度有所限制【註5】，其中一個「策略性觀景點」(Strategic Viewing Points)【註6】 是從鰂魚涌公園望向東九龍，這個視角所見的獅子山、慈雲山和飛鵝山構成的山脊線應受保護。

不過，從最有機會受影響的鰂魚涌向九龍望，這摩天大樓剛好避開飛鵝山的受保護山脊線末端，所以市建局認為「冇問題」，不過從鰂魚涌望過去，觀塘的摩天大樓比距離更遠的飛鵝山顯得更高，甚為突兀，是不是視覺障礙的確見仁見智，不過市建局則稱之為「建立更容易辨識的天際線」【註7】。

► 市建局自負盈虧模式為元兇

即使會有措施改善觀塘交通會有改善措施（例如六號幹線），但因區內道路設計問題，觀塘市中心內的塞車問題一直是極難解決。雖然市建局已做了交通影響評估，但評估背後有多項假設，與現實或許會有落差，而加密觀塘市中心的密度、增加1750伙住宅，日後塞車的風險的確更大。

那為何市建局卻仍然不惜一切增加觀塘密度？這不是獨立事件，從油旺重建、九龍城重建等，就知道這是市建局新策略下的大方向－－透過推高地積比、浮動規劃參數等，增加項目的盈利，而逐利為標準卻令市建局在擬定公共利益的重建策略時，容易傾向發展商利益一方－事實上裕民坊項目流標後，市建局再向發展商發出問卷，有8間發展商回應並全數支持加入住宅元素【註8】，才有今次加高和混合發展的決定。

由此可見，市建局須自負盈虧的安排，其實對我們的城市景觀和生活有不少負面影響，在市建局面臨「缺水」的情況下（2022/23年度錄得35億元淨虧損），可預期未來的重建項目，可能比觀塘裕民坊摩天大廈更誇張和更突兀。

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