【見步行步】【南大嶼水口勝景危機四伏】

繼上次研究員由東至西走了遍「南大嶼生態康樂走廊」，發現嶼南十大奇怪現象，今次想與大家深入探討有稱「港版玻利維亞天空之鏡」、「掘蜆天堂」的水口，現時康樂活動已為南大嶼水口的生態環境帶來沉重的負荷，原來內裡更出現各種規劃亂象，危機四伏，亦伴隨政府正在進行之受管制地區規劃及即將公佈南大嶼康樂旅遊化計劃，如此山旯旮的地區也逐漸受到注視。

就地合法：合法地破壞?

研究員沿嶼南道探索，發現生態受破壞的情況不只出現在貝澳，水口的農地上生出貨櫃屋，不禁質疑規劃「受規管地區」的用意和成效。

發展局於9月公報的法定「受規管地區」圖則【註1】無疑是賦予規劃署在於保護自然生態的執管權力，填補計劃大網圖存在的法律漏洞。然而，法例有限制，受規管地區內關鍵日期（《2023 年發展條例》草案刊憲當日，即去年12 月9 日）前用途不屬違法【註2】，變相是就地合法過往在農地上的破壞，亦指明政府有可能沒有追究破壞行為及生態復原的能力和打算。

先不論法例追溯過往土地破壞的能力，規劃署的執管力度亦成疑。繼上次針對南大嶼怪象的討論，研究員觀察到貝澳一帶被劃為「受規管地區」的土地在近期仍有倒泥問題，有破壞行為出現而未有阻止。

水口亦有相似的情況，翻查衛星圖，研究員發現在嶼南道近水口的一遍綠化帶，鄰近鳳凰徑第9及第10段交接點，有一幅農地在2022年8月之後出現了一個貨櫃屋，經土地查察後，確認部分地段由Maximum Success Investments Ltd擁有，貨櫃屋的用途未知，而的確是「受規管地區」下「違例發展」的建築，屬非法與否，看來是要查證貨櫃屋是否在關鍵日後先出現。關鍵日的關鍵在於界定人為對自然生態的破壞屬合法和非法，那麼我們該如何從保育的角度理解合法破壞自然生態呢？法例如何詮釋香港的保育意向？

水口地權「五光十色」

研究員查看圖則時發現遠在嶼南的水口都有塊低密度住宅地，還是位於泥灘的上方，於是決定一探究竟，接着發掘水口的現狀。經整合多年來的土地查察資料後，發現水口無論嶼南道以北的山邊，或是嶼南道以南的泥灘濕地，當中的地段擁有人涉及多間發展商，亦暗藏可預見的發展方向。

>>水口住宅地：先露營車，後起樓
水口嶼南道以北有一塊地劃為住宅（丙類）用地，經查察後發現，有部分地段由富島國際有限公司於1992年買入，該公司董事為潘瑞祥、曾治國，其中潘瑞祥是中華電力前副總裁。而潘瑞祥執任董事的綿萊有限公司有前科，2017年被揭發偷步發展，將大嶼山長沙一幅海岸保護區土地發展成露營車度假營，其中甚至有部份屬官地，發展跳過城規會，先營運，後申請【註3】。可想而知，水口山邊地落在同一人手中，大機會有相同的命運，先被平整、開墾為露營車營地，旅遊風潮過後再建成低密度平房豪宅。

>>水口泥灘：假綠化，真破壞
水口嶼南道以南近泥灘一帶的自然保育區有紅樹林、潮間帶泥灘等豐富生態地境，當中有超過35個地段屬於Corona Land Company Ltd，公司由香港置地（信託）有限公司及新界世紀地產有限公司持股，董事之一黃友忠是置地行政總裁。而2018年被發現於連接水口村及泥灘一片濕地進行挖土、填土及平整工程，舖上草皮及加上圍欄【註4】，相關土段亦屬於Corona Land Company Ltd，被質疑「假綠化，真破壞」。

部分綠化帶、自然保護區內的地段屬Cuming Land Development Co. Ltd明記地產發展有限公司，董事湯君明是科達地產主席，專投資豪宒物業，近年更購入領展商場。少數地段屬錦燦有限公司，董事包括一大批大生銀行／大生地產馬氏家族成員或有關人士，地段數量少亦持有數十年，推算未必有大的動靜。此外，泥灘及鄰近地段的擁有人還有創律地產置業有限公司，其中一位董事徐增平是全國政協委員。自然保育區目前屬法定「受規管地區」，未知規劃署的進場又能否守護這遍掘蜆聖地。

動物農莊：一個屬於水口的童話故事

圈養動物咁非主流？！研究員翻閱先前政府對嶼南康樂用途想象的文件，竟發現水口動物農莊的存在。據2018年10月政府公布的《大嶼山康樂及旅遊發展策略：可行性研究》【註5】，水口被列為景點勝地之一，屬嶼南旅遊路線之中一個次要的目的地。報告中，水口動物農莊作為五個篩選方案之一，與大東山索道及觀景台、大蠔灣生態靜修、生態旅遊中心和濕地導賞團、貝澳水上活動中心、梅窩戶外歷奇場地睇齊，選址是一幅鄰近嶼南道上橫壟的綠化帶官地，而方案最後以「在交通及運輸、財務、環境、排水、排污及供水等方面在技術層面上可行，而在財務上或欠缺吸引力」，被否決作進一步的探討。

令人鼓舞的是動物農莊似乎要捲土重來。今年9月城規會釋出的嶼南圖則【註6】的修訂項目似乎預告了動物農莊的重啟計劃，將「動物園」加入「綠化地帶」《註釋》的第二欄用途，即土地用途須先向城規會申請及批准，此舉動無疑便利了水口動物農莊的推行，再貼合「綠化地帶」的規劃意向，利用天然地理環境作靜態康樂場地。若方案推展下去，不難想象未來的水口會有各式各樣被圈養的動物，例如牛、豬、羊，甚至設計概念圖提到的羊駝和鹿，研究員好奇嶼南的水牛會如何看待初來報到的農莊朋友，一圍欄之隔又能否實現「所有動物一律平等」。

英皇遺址：手誤還是皇家資產?

研究員在查察的過程發現數個水口近嶼南道以及鳳凰徑9段的地段土地，登記業權人名為「the queen」，亦有1幅記錄為「the king」，未能考據由來，其中一個可能是當年官員的手民之誤，其實是由私人地復歸業權，卻誤將官地標記為英女皇名下持有的私人地，多年未被更正。亦有可能屬未有處理的英國皇室資產，可能連英皇也並不知情，答案將會於日後修訂土地契約年期時自有揭曉。

愈掘愈多的水口研究顛覆了研究員從前對水口的想象，各種現象似乎都逐漸偏離可持續大嶼藍圖所承諾的「北發展、南保育」。當大嶼南北都屬發展區域的時候，政府又是否能回應「可持續發展」的論述，所謂的「平衡」難道只屬空談？