發佈時間：2023年9月27日 地產業界近月頻頻吹奏「撤辣」，近日連陳茂波都開始放軟態度稱「樓市現況與引入辣招時不同」，似乎施政報告將會有所讓步，但究竟香港現時住屋是否已可負擔到容許撤銷「炒樓稅」的水平？並不能迴避以下5大關鍵事實： 1. 泡沫世一：近日瑞銀「全球房地產泡沫指數」報告【註1】中指出，儘管全球城市樓價都平均微跌，但香港不可負擔的問題仍然位居首位，一個從事高技能服務行業者需工作20至25年才可購入一個鄰近市中心的650呎單位，拋離居次位者東京的平均15年。報告更強調，港人即使薪酬翻倍，亦很難負擔得起這類住屋。 2. 不吃不喝：數月前較多人引述之Demographia發布的最新國際房屋負擔能力（International Housing [...]
發佈時間：2023年9月26日 Elite capture is actually quite common, [...]
發佈時間：2023年9月13日 富豪僭建後花園，令到霸佔官地由土地資源運用提昇至公共安全問題，甯漢豪明言會全面調查紅山半島違規霸地個案，但獨立屋霸地僭建問題，豈止紅山半島？ 研究員連日全面調查全港傳統豪宅區的獨立屋的地權狀況，已經迅速整理好全香港疑似違規佔用政府土地作私人富豪後花園的情況，發現全港至少有173間獨立屋涉霸佔官地，是現時紅山半島約8倍的規模。但若以屋苑計，紅山半島仍然穩守第一位，佔至少21間。 今日新鮮發佈之《捲土重來：全面調查霸佔官地作私人後花園》研究簡報(多圖)，已經逐個將全港8大傳統豪宅區獨立屋屋苑/別墅的霸地個案截圖分析備存，見留言立即睇。 （一）分區列表（173間） 半山區（13間） 南區 [...]
發佈時間：2023年9月10日 天災有時也無分貴賤，臨海獨立屋以為可霸地僭建富豪後花園成無人規管的風光海島，一秒都能變廢土。 研究社翻查及核對歷年衛星圖，可發現今次塌泥的紅山半島獨立屋70號範圍，佔用官地至少已13年，早年圖片較模糊不清，到2010年12月最早清晰見到，大宅對出懸崖已明顯被改造成專屬的私人富豪後花園，及後於2016-17更明顯見到有建構物在花園範圍加重負擔，至今並無短租紀錄，現時各界正追問部門該宅是否有自行僭建地庫。 從這時間的維度看，亦即是說，這不只是一單霸地塌泥的意外，而是持續上十年的非法佔用而並無積極理會個案，亦沒有為該官地追討損失公帑及完成收地或規範化，到今日終於爆煲的個案。 就此問題，本研社在2017年已就這類「短租富豪設施用地」進行全面研究調查 (見經典報告《租連阡陌》)，可發現當年很多富豪獨立屋或有「專家教路」，慣以「先霸後租」方式自行「爆林」入侵公家地，然後再等待部門發現時申請批租，便能夠以賤租(呎租幾號子至數元不等)的價格合法化租用。如此行徑不只牽涉土地公平性問題 (劏房呎租$40，富人卻享「低地價政策)，更牽涉鼓勵富人霸地及製造破壞及環境影響。 [...]
發佈時間：2023年9月5日 最新市建局向深水埗區議會提交早前爭議巨大的重建研究進度報告，研究範圍突然擴闊，而且明顯針對區內的休憩用地，包括長沙灣遊樂場、李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場。這種「食公園」的做法，配合早前迅速通過修訂的城規指引，容許轉移地積比【註1】，日後公園可能集中在偏遠地區或者一幢大樓，可達度（accessibility）將大大降低。而且犧牲公園換來的，是核心區域的樓宇可以起得更密、更高，摩天大樓將矗立於深水埗。 ▍食出界：突然擴大「覓食」範圍 較2月份公布的研究範圍，市建局今次提供了明確邊界。但仔細對比後才發現，市建局早前所指的研究範圍(東至巴域街及大埔道)實際上並不然，而是進一步納入外圍的西洋菜南街，剛好到警察體育會前；早前稱重建研究範圍「北至興華街」亦都是錯誤陳述，亦而突然自行將範圍修訂荔枝角道、通州街天橋，令原本橫跨數十條街的重建研究範圍進一步擴張。 觀察這些「越界」圈入的土地，部分屬於休憩空間，亦有公家地，本不屬一般舊區重建需要處理的公共用地，這令人懷疑市建局是否著意透過越界圈地，來奪取未來這些公家土地的發展權。 自創新邊界之後，最新市建局就深水埗重建研究範圍的地理描述竟如過往並無改變，不單誤導了大眾對重建範圍的理解，究竟重建研究邊界修訂是否獲行政部門充分認可？還是先製造既定事實奪取地區規劃主導權，令越界變成越權？ ▍食公園、食公家地：食埋李鄭屋邨附近3個公園及游泳池 [...]
發佈時間：2023年8月31日 政府常宣傳首置樓（「港人首置上車盤」計劃）能滿足「居屋以上，私樓未滿」房屋需求的政策目標，以「資助房屋」之名，聲稱能「豐富」置業階梯的層級，上屆政府林鄭更主張以公私合營模式，「借助」私人發展商之力，指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。 但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後，近日政府卻宣布，第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地，卻因僅有一份標書的地價標金，未達政府底價而流標轉交房協【註1】，這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。 自首置樓17年被提出後，已多番被質疑其性質上仍是私營，沒有「公共利益」成份。事隔多年，由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售，重溫過往5年各首置盤的前塵往事，更可印證其本身必然存在的問題。 ⧭ 首置為名 掠地為實? 首項「首置盤」項目由市建局操刀，為及後由私人發展商來「合營」舖路，名為煥然懿居。原先定價為市價的62折，在當時樓價仍然極高的處境下，這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑，及後，其貨尾更提高到7折發售，而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目，市建局竟再上調到72折，可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。 [...]
發佈時間：2023年8月21日 還有一個星期多，政府就會正式收回粉嶺高球場的32公頃舊場，引起社會上層反彈。過去數月，他們發動了近年在城市發展爭議上少見的大規模攻防戰，試圖令公屋計劃觸礁。無論結果如何，這次申述已將改變中的土地利益板塊初步浮面，令公眾窺探到未來新香港土地政治形態的雛形。 研究員透過全面分析城規會接收到的6,500份反對申述提交者的背景，嘗試更全面重組這批人所屬的板塊，看看能否回答以下的問題：這些反對發展球場的是誰？他們的「份量」有多重？誰有出現，誰又出奇地沒有出現？這些反對意見，足夠撼動政府的決定嗎？ 雖然部分人士無法查證背景，但亦有相當部分持反對意見的申述人與知名人士同名同姓，透過其申述資料及其過往言論，能大致推斷申述者身份： 【版塊一】大小發展商：一家八口總動員反對 不令人意外的是，發展商是其中一個最反對高球場發展的板塊，而港資地產商反對最激烈。四大發展商的頂層人物雖然未有親自出面，但亦有不少與極高層同名的人現身。當中尤以恒基及新世界相關人士曝光率最高：例如恒基首席幕僚林高演、執董兼李兆基女婿李寧。新世界甚至是「家族動員」，杜鄭秀霞（鄭家純妹）一家至少8人透過申述書表態，包括副主席杜惠愷【註1】。 雖然未能從申述得知恒基及新世界相關人士頻頻出現的原因，但除了可能的會籍因素外，這兩間發展商的確在北區農地落了「重注」：恒基堪稱「新界農地王」，持有約4,500萬平方呎農地土儲，為四大發展商之首，球場周邊仍有不少農地，相信有不少恒基的持貨，接壤球場的豪宅樓盤「高爾夫．御苑」就是由恒基發展；新世界農地土儲面積比不上恒基，但其土儲重鎮就落在北區，如球場南邊的蓮塘尾土地（臨時借予政府作簡約公屋選址）。一旦高球場用以興建1.2萬伙公屋，或將會影響該區的豪宅定位，或負面影響他們的規劃部署。 [...]
發佈時間：2023年8月18日 碧桂園(Country Garden) 瀕臨「碧爆」起因眾多，其中一個是缺乏現金流賣樓停滯，無法套現足夠現金支付利息。除了三四線城市交易冰封，碧桂園手上有一大型馬來西亞人工島項目「森林城市」(Forest City)，當年稱為「第二家園計劃」及「夢幻天堂」作招徠，現時已成為國際著名鬼城，亦被評為全世界最無用的大白象(the world’s most [...]
發佈時間：2023年8月16日 繼「恆大」宣布資不抵債後，中國房地產業近日再面臨債務危機，「碧桂園」無法兌付債券利息，債務困境料會造成連鎖反應，牽連甚廣。香港地產業界雖然暫未受波及，但普遍亦對香港樓市前景看淡，長實以七折售樓亦被視為樓市進一步衰退的信息，面對這種情況，觀乎各地產發展商的債務比率，亦可以預料其債務狀況在未來將是一個不可忽略的問題。 ➤➤港資地產商負債狀況落差大 透過全面整理香港主要發展商最近年報，按發展商2022年報所示的淨負債比率（gearing ratio）進行排列 (見下表一)，我們可發現九龍建業(00034)、遠東發展(00035)、新世界(00017)、麗新發展(00488)等上市地產公司的淨負債比率相對地高，甚至高於碧桂園同期40%的淨負債比率。一般而言，「淨負債比率」數值越高，企業無力償債債務的風險則越高。 反而長實(01113)、太古(01972)、九龍倉(00004)、信置(00083)【註1】等則維持於較低水平，均不超過10%。雖則會否最終出現資不抵債的債務危機，亦要取決其他眾多因素，但由此比率亦可見到，部分本地發展商的債務水平實質上亦處於偏高的狀況。 [...]
發佈時間：2023年8月9日 長實油塘首批新盤開價創近年新低，甚至比同區二手盤更平，投下樓市震撼彈。或許親海駅本身的條件欠佳（與混凝土廠為鄰），但價格之低（比區內二手新樓呎價平20%），或令區內其他現樓頓變「蟹貨」。 從區內規劃而言，政府自2014-15年才開始銳意轉型油塘區，所以親海駅只是油塘改造大計的頭幾波落成項目，我們綜合了城規會及市場的各方訊息，發現區內未來將有新增至少近13,000個現成及潛在住宅單位供應，相比首批親海駅新盤132個單位多近100倍，它們的價格是否會繼續沉底，有待觀察。 這還未計區內大片尚待重建及整合的工業地段，若它們相當部分變成住宅，潛在供應將遠超13,000伙，比已「重蟹」的啟德（8,200伙貨尾）過之而無不及。早幾年入手油塘的買家或「重注」的地產商或許非常頭痛。 已知油塘私人住宅現成及潛在供應（2023年8月）： 【樓盤或項目名稱/發展商/已知未開售的單位數目】 1. [...]
