土地供應

發佈時間：2025年3月24日 新田科技城摧毀濕地上百公頃，為區內近年最大規模生境破壞事件之一，長遠衝擊近年健康已亮警號的米埔國際級濕地【註1】。如此計劃能獲通過，除了因為政府使用舊規劃資料以通過環評要求外，更因為計漏政府北都計劃外的「連鎖效應」：北都基建升級令區內近400公頃的發展商土儲【註2】一夜之間變得價值連城，私人發展亦接踵而來。▍和生圍原濕地旁和生圍「恒大皇宮屋」計劃 膨脹12倍時間倒帶至2020－2021年，當時內房恒大還未爆煲，花近百億申請在元朗和生圍、鄰近加州花園的濕地緩衝區內興建268個幢洋房，其中1座設8廳8房，樓面面積達20萬呎，被稱爲「皇宮屋」。連同附近較「樸素」的獨立屋發展，預計人口僅為854人【註3】。當時若干城規會委員已對於這個位於濕地緩衝區而言，明顯屬龐然巨物的皇宮屋所產生的生態影響已表憂慮－－因為地皮僅距離米埔濕地300多米。但近日從恒大接手了地皮的財團近月向城規會申請放寬發展密度，計劃將其發展3,517伙的「小社區」，伙數暴漲12.3倍，合共128幢洋房，47幢樓高6－10層住宅大廈，人口激增10.7倍至過10,000人【註4】。翻查資料，旁邊離濕地更遠的加州花園只是1－2層高，人口僅4,000人，而更加接近濕地的前皇宮屋地皮，申請興建高10層的住宅大廈；參考視覺影響評估圖【見圖】，和生圍發展鶴立雞群，大有壓倒旁邊濕地生境之勢，其生態影響之大亦不言而喻。▍北都發展計漏「外溢效應」國際級濕地危危乎和生圍發展申請（編號:Y/YL-MP/9）仍在公眾查閱階段(截至2025年3月24日)，將在月內審議，可惜目前社會就此討論不多。翻查代表發展商的顧問提交的規劃書(supporting planning statement)，發展商之所以認為可以在濕地旁邊如此大興土木，是因為所在地的「規劃境況」已經與以往不同，「一系列本地和跨境策略性運輸交通基礎建設項目，為該區更高的發展能力創造動力」，雖然沒有指明為什麼交通基建，但明顯是指快將展開研究的北都公路。和生圍規劃書還指由於項目接近新田科技城，「與周圍現有住宅互相融合協調」、「提供務實而可行的發展機遇」、「有助於北部都會區的住房供應」，明顯是為了在新田科技城工作的專才而設，因此若果沒有北都的話，這片濕地緩衝區土地亦不會被看中發展。按目前規劃資料來看，縱使顧問準備的生態影響評估 (ecological impact [...]

發佈時間：2025年3月20日 香港甲級商廈空置率高企，最新整體空置率為17%【註1】，中環商業區及九龍東商貿區甲廈空置率亦分別高達13.2%及21%【註2】，達800萬平方呎樓面空置【註3】。仲量聯行指出，今年將再有近400萬平方呎的寫字樓供應進入市場【註4】，世邦魏理仕更估算，直至2030年亦難以消化過盛的供應，空置空間甚至會保持在約1,500萬平方呎【註5】。雪上加霜的是，上述統計數字僅呈現具體已知的新寫字樓供應，還未計政府已規劃和尚未賣出的商業用地所提供的樓面面積(主要為寫字樓，亦包括酒店、商場)。若保守計算已有具體規劃大綱的新發展區，已有至少26塊已規劃但未售的商業地皮，以及4塊已售但未建商廈的商業地皮，達4,000萬平方呎的潛在商業樓面供應，相等於20幢IFC。若全部不改劃，仍維持商業用途，恐怕到2047年仍未消化完畢。▍如不更改用途 30塊商業商貿地將變「死城」？回應空置率上升，政府上月宣布來年將不會推出商業用地。今日大批「蟹貨」商業地出現，部分源於政府2017年委託顧問公司進行的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註6】。當時估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，以合理化九龍東 (CBD2) 和明日大嶼 (CBD3) 這些核心商業區的發展，亦支持了東涌、洪水橋等新商業地的規劃。❢ [...]

發佈時間：2025年3月19日 近日發展局長甯漢豪表示本港不存在住宅供應過剩問題【註1】，並在不同場合亦引述差餉物業估價署推算4.1%的低住宅空置率（2023）佐證，以說明無需要繼續推行林鄭曾推出的一手樓空置稅【註2】。有些人辯解指低於5%的空置率是「自然空置率」，即例如業主換樓／裝修時產生的「假象」，不屬於空置問題。不過晚上在街上閒逛，尤其是在新市鎮或重建區，不難找到落成多年還烏燈黑火的新樓；新樓盤開售多年後，仍不難找到一手單位出售；即時已多數售出，有些新盤亦異常地寧靜，難以相信這些純粹是「自然空置」。差餉物業估價署的空置數字，十分值得細心檢視。▍政府計算住宅空置率時 假設了丁屋並不存在差餉物業估價署每年年底都會進行調查，包括過去3年落成的私人住宅單位，及在落成3年以上，只抽樣3% 作調查，取樣數字太低，而且方法竟是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察（沒有進入單位）【註3】，亦沒有透露如何具體界定空置，例如某戶主或專才購入單位為第二甚至第三住所，隔很久才回來一次，管理員或會視為「非空置」，誤差甚大。更大的漏洞是，自2002年起差估署的空置率推算剔除丁屋，現時丁屋數目已逼近5萬幢丁屋。丁屋也是私樓種類之一，大多亦會劏開三層出售，明顯忽略了重要的私樓供應來源。官方空置率的調查方法已有先天缺陷，尤其是每年新增丁屋單位本身數字十分可觀。▍一幢丁屋可「一劏三」 潛在供應量可及官方私樓供應數字的10%每年均有不少丁屋新盤推出，部分可能屬於非法套丁（未知是否因此政府部門不願將其納入調查範圍）。根據地產代理公司的搜尋器，多數單位面積是700呎或1400呎，意味著一幢2100呎的丁屋可被劏成兩至三個獨立單位出售；部分較舊的丁屋甚至可能被進一步劏成6個各350呎的小單位。近年政府提供的丁屋有關數字十分零散，研究員能找到的是2021－2023年間，分區地政處根據《建築物條例（新界適用）條例》，合共發出1,695份滿意紙【註4】。獲取滿意紙後，丁屋可以正式入住，無論是原居民入住抑或申請撤銷轉讓限制後向市場發售，亦是一種可居住的房屋資源。這代表了2021－2023年間，有潛在最多額外5,085（1,695x3)個另類「鄉村私人住宅」單位釋放，同期差估署的資料顯示有49,406個單位落成，若計及這些丁屋單位，實質私樓落成量會額外增加10%，但丁屋單位卻沒被看待為住宅供應而被計算在空置率調查之中，產生極大誤差。如果以丁屋總數來看的話，數字更為可觀。從1972－2022，政府已批出45,021個丁屋牌照【註5】，假設近年批核的牌照的丁屋已經落成並獲完工證可供入住，並保守估計平均每間丁屋能劏出2.5個獨立單位（因並非所有丁屋均會劏成3個甚至6個單位，部分新近落成的會劏成頂樓700呎及下複式1400呎2個單位，保守起見，取其中間數2.5個單位作大概推算），則潛在忽略了的私樓存量達11萬以上規模，還未計並非以丁屋牌照興建的舊村屋，或重建的新村屋，所以實質私樓總存量數字是更多，可見忽略村屋／丁屋的空置率統計數字會導致未能看清真實情況。▍丁屋單位空置量更可觀 官方住宅空置率屬低估由於官方空置率忽略了村屋／丁屋，他們的實質空置率更是一個謎，不過相信數字會比一般私樓更加嚴重：若然各位在路經新界鄉村，不難會發現一些落成了好幾年的丁屋，一直都處於「清水」狀態，沒有裝修亦沒有入住，不排除是等待獲發完工證後5年「過冷河期」，或許有些丁屋發展商在樓市低迷下，寧願將落成丁屋調空5年，等待「樓市小陽春」，也不願為丁屋補地價（每間丁屋的補價金額可達七位數字，但在發出完工證5年後將其轉售，則毋須補地價），這個情況在一些大型的丁屋屋苑尤為明顯。同樣「等待時機、待價而沽」的策略，在一般私樓市場亦甚為普遍，大量貨尾單位一直存在，其嚴重情況似乎未能反映在差餉物業估價署的住宅空置率推算上。研究員曾接受電視台訪問，指不少發展商的策略是不會立刻將新盤全面放售，而是會在開售第二年開始放慢放盤速度【註6】。研究員曾計算過某大埔新盤，開售3年後仍有30%未賣，個別樓盤甚至拖7年都未賣完，還未計已賣的單位，實質上是否空置，難以想像為何官方數字長期維持在「自然空置率」的水平。▍不願認真量度住宅空置量 迴避一手樓空置率立法呼聲首先從調查範圍看，目前空置率的調查方法竟忽略了數以十萬計的村屋／丁屋單位，已知調查方法粗疏，數字自然不可靠。翻查香港物業報告的技術附註，差估署自2002年開始將村屋／丁屋數字抽起【註3】，而當年正值私宅空置率歷史高位(6.8%)，未知兩者是否有關，後來私宅空置率逐漸回落【註7】。要認真量度一個單位是否空置，方法有很多。例如調查單位的水電煤容量是否長期不尋常地低，以確定單位是否恆常或長期有人居住。類似方法其實在調查公屋空置時有所採用，政府要認真收集私樓數據的話，並非難事。然而一旦認真收集數據及恢復調查範圍至村屋／丁屋的話，實質的私人住宅空置率可能十分驚人，令政府更有壓力仿效國外訂立一手樓空置稅，以防珍貴的房屋資源被浪費。但這必然不會受到發展商的歡迎，因為它們會更難透過操控實質住宅供應來維持價格，尤其是近年樓市逆轉的情況下。這或許是政府多年來一直不願認真計算私人住宅空置率的真實原因，對全球可負擔房屋資源最為緊絀的香港而言，可謂非常匪夷所思。 [...]