【失棕公屋】30公頃棕地改建公屋 壽「棕」正寢？
原文發佈於2023年11月9日
政府最近公布未來10年公屋落成情況，預計未來10年供應量約38.8萬個，上年度的推算則為34.3萬個，增幅達13.2%。何永賢並藉此聲言已經覓得足夠土地提供36萬個單位，高於所需的30萬個【註1】。然而，我們仔細對比兩個年度的公屋造地表【註2】，竟發現有5幅用地突然消失，涉及21,900伙公屋單位、約30公頃，絕大多數來自棕地，最大的一幅是元朗沙埔（16,300伙）。這些用地原本處於「工程可行性研究進行中」階段，但在今個年度無故失蹤，可行性研究是否完成？研究結果是什麼？政府為何未有任何公布的情況下，將之從造地表抽走？
♦ 5幅消失的研究中公屋用地
〔棕地〕
用地｜面積（公頃）｜伙數（約）｜預計變熟地年度
1) 屯門藍地北｜6.7｜2,000｜2027/28
2) 元朗沙埔｜17.3｜16,300｜2026/27
3) 大埔泰亨｜3.0｜1,400｜2027/28
〔碼頭地〕
4) 葵涌貨櫃碼頭路｜2.0｜1,700｜2027/28
5) 梅窩碼頭路（部分）｜0.7｜500｜2025/26
收回棕地改建公屋是民間推動多年的議程，政府亦終於在2019年完成《棕地研究》，物色了12組棕地以及就新發展區的棕地展開研究【註3】。當中，第二階段多幅棕地目前下落不明，包括面積達16公頃的元朗沙江圍、新田／落馬洲新發展區，以及擬建牛潭尾站周邊的18公頃棕地。即使政府曾表明正在研究當中，但都未有出現在未來10年公屋落成或造地表，是否意味著將不會在未來10年完成改建？還有第一階段物色到的屏山北棕地，面積達18公頃，但自從去年消失至今，政府未有交代其下落。
政府在2021年曾經表示，新田／落馬洲新發展區將會提供3.1萬個單位，當中七成是公屋，並爭取2032年首批居民入伙【註4】，但現在看來是只聞樓梯響，因為迄今為止連最基本的首階段預計在哪個地段、推出幾多個單位，都未有提供。
既然有5幅用地、逾2萬伙消失，但最新推算的公屋供應量又提升，增幅來自哪裡？其中一部分供應是來自「土地共享計劃」，三幅用地合共提供13,800個單位。然而，單位數目仍有變數，《明報》就統計過，對比去年發展局的公布，最新公布的公屋供應單位合共減少1,280伙【註5】。而且，土地共享未有限制發展商在公營房屋部分提供公屋／綠置居，即實際上大有可能是首置單位，可負擔程度有別，遠非一般市民所期望的公營房屋。
還有正處於司法覆核戰的粉嶺高球場，現列為「未決定用途」【註6】，但這12,000伙仍然計入2027/28年度可供建屋（即熟地）的數字。這樣的計法是否合理？一方面用途懸而未決，有機會最終並非改劃作房屋用途；另一方面，即使最終用於興建公屋，但2027/28年度可變熟地的這個推算又有幾切合現實情況？
在2029/30至2033/34年度真正新增的熟地，大部分位處偏僻的屯元天，以及將軍澳，尤以將軍澳第137區為供應重鎮，達22,700伙，元朗南有11,500伙、天水圍10,800伙、屯門9,500伙。可見增幅源自這些地區，也意味著市區其實只有極少量供應。
政府公屋供應經常被指「頭輕尾重」（首5年供應少，後5年供應多），究其原因，也包括將仍未確定／由發展商主導的單位數字大批擺入預算，如土地共享、粉嶺高球場。當越來越接近原定生地變熟地的時候，就發現實際情況不如預期，但為了粉飾供應量又再提出離地預算，結果只會不斷出現「頭輕尾重」，每年都只能在首5年實現少量的公屋供應。
此外，收回並用作改建公屋的多幅棕地無疾而終，令人質疑政府是否正在放緩棕地發展。儘管數量不多，數年前訂下收回額外數十公頃棕地的房屋發展計劃，一方面可以作為重整棕地作業的契機，另一方面可以提供可負擔房屋，更重要的是可以視之為移山填海以外的關鍵土地供應。政府現時的房屋供應策略僅依賴北部都會區及明日大嶼，但一旦觸礁、延期或無以為繼，房屋供應突然遠低於預期，又失卻棕地這批公屋單位供應補上，到時房屋供應目標不達標，就不能再稱之為「無心之失」。
【註1】何永賢：未來10年已有足夠土地提供36萬個公屋單位 https://news.rthk.hk/……/k2/1718646-20230916.htm
【註2】發展局：預計在 2028-29 至 2032-33 年度落成的公營房屋用地 (截至 2022 年 9 月的情況；以用地的狀況劃分並依其英文名稱字母次序排列 ) https://www.devb.gov.hk/……/Sites_for_Public……
發展局：預計在 2029-30 至 2033-34 年度落成的公營房屋的造地情況 (截至 2023 年 9 月的情況) https://www.devb.gov.hk/……/2nd%20five-year……
【註3】立法會發展事務委員會物色棕地群作公營房屋發展 https://www.pland.gov.hk/……/Report/devcb1-463-1-c.pdf
立法會發展事務委員會以棕地群作公營房屋發展（第二階段檢視）及其他發展 https://www.pland.gov.hk/……/Report/devcb1-756-1-c.pdf
【註4】星島：新田/落馬洲發展樞紐預料2032年首批居民入伙 https://bit.ly/468TaNV
【註5】明報：「土地共享」減1280伙公營 單位加大 議員料因預計供應量達標 利規劃生育 https://bit.ly/3MAyQxS
【註6】港台：城規會維持將粉嶺高球場舊場用地暫時修訂為未決定用途 https://news.rthk.hk/……/k2/1724048-20231020.htm
