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【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 文章發佈日期：2022年1月20日 【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 今年居屋2022 將以51折推出，眼見以歷年最高折扣率出售，居屋售價看似愈來愈平，很容易以為林鄭政府在房屋政策上推出僅有「德政」。然而，我們參考房委會公佈的財務報表、按年居屋的銷售安排以及平均呎價等數據，分析新居屋近年成本、呎數、數量以及售價的最新趨勢及變化（https://bit.ly/3KpmTs5）【註一】，發現居屋愈來愈平只是幻象，從中拆解房委會折扣推銷中的具體財政操作，更可能預測未來居屋政策的定位。 ✦售價居高不變 拆解折扣「幻象」 自2018年改動以市價7折的居屋定價機制，並加入「非業主住戶家庭每月入息中位數」作為定價參考，居屋定價看似一降再降。政府自18年將居屋7折改到52折、在19年56-59折、在20年6折、到今年22年更以51折出售，現時居屋折扣率明顯比過往的7折高，似乎令市民產生居屋有愈賣愈平的觀感，更多負擔較低的家庭理應可以入手買居屋。然而，我們透過整理每年居屋的銷售安排中的單位呎數分佈以及最終售價表，計算出居屋單位的平均售價，發現自2014年重推居屋以來，除了16年跌至210萬，歷年新居屋售價卻維持在平均250萬至300萬之間。可見，縱使政府近年居屋不斷提高折扣率，居屋愈來愈平似乎只是幻象。 ✦林鄭的納米居屋經濟學 新居屋售價不變的箇中原因，主因是居屋單位愈起愈細而呎價卻愈來愈升。參考上述居屋單位的每年平均呎數及平均售價數據，我們計算出居屋單位的每年平均呎數，發現居屋平均呎數按年逐步下跌，由14年平均451呎到2018年跌至近400呎，2022年更跌至只有382呎，縮細的70呎面積相當於一間主人房，價錢不變但就住少一間大房，市民將貨就價就要硬食縮水居屋。再者，居屋售價卻維持不變，平均呎價持續上升，由14年及16年新居屋的平均呎價在6千元以下，17年升至$6,579，往後維持在6千左右，19年亦曾升至$7,562。 [...]

【公屋數目疑似封頂？】 文章發佈日期：2022年1月18日 年年政府都誓神劈願話係多啲公屋，不惜向綠化帶甚至郊野公園打主意，咁近年公屋數字有無多到？ 截至      公屋單位總數      較上年底淨增長 [...]

【仲有至少193個面臨危機未評級古蹟】 文章發佈日期：2022年1月13日 2021年有多個古蹟被破壞或拆卸，2022年就至少有分域碼頭同海軍商場亦都會喺2月11日告別大家，未來仲有幾多古蹟面臨破壞危機，其實有數得計。 香港古蹟得唔到足夠保護，同評級工作做得慢不無關係。2009年政府公佈1,444幢擬評級歷史建築名單，時至今日仲未評級嘅仍有193個（2009年的名單中66個，其後在名單外新增127個項目） 【註1】部分係未趕及睇真啲有幾多保留價值嘅時候，已經因不同原因拆毀或大幅改動。 保育古蹟都有禁區 可惜當中有58個位於解放軍軍營入面，古諮會委員都冇辦法實地視察，軍事古蹟成為保育黑洞。屈指一算，扣除後來新增嘅127個項目，咁都仲有8個拖延咗好耐仲未評級嘅歷史建築喎！佢哋每個都有特色同保留價值，但因為種種原因拖足10－30年仲未獲得政策保護。 八項未評級古蹟如下： ／中環荷李活道60號（擬定二級，現況：使用中）：大家一定去過或聽過老牌涼茶舖「公利真料竹蔗水」，已係上址地舖經營超過60年。呢座擬定評級古蹟，同毗鄰嘅62號（三級）同64號（不予評級）相連並都建於1920年代，三樓同四樓仲係香港華人書院嘅第一代校舍所在，係當時香港首家由華人開辦嘅英文學校；建築更巧妙咁將古典設計同幾何裝飾藝術圖案結合，例如露台部份就配有歐洲風格的欄杆、扇形燈、多立克柱式。區內多座相類近嘅古蹟已獲評級，獨留呢度未被確認，文物課程導師陳天權就曾經指出係因為業主反對所致【註2】。 ／堅尼地城太白臺8至9號（擬定二級，現況：荒置）：建於1927年，係該私家街唯一尚存嘅唐樓，曾經係香港道德會（福慶堂）嘅永久會址，並一直沿用近80年；建築樓高五層，各設有露台，附以藏有「卍」字同其他幾何裝飾藝術圖案嘅鐵欄杆，更成為中西區文物徑景點之一，可惜至今竟然未被評級，未知係咪因為私人業權影響。2013年已被發現空置同埋圍封，具特色嘅室內裝飾同露台欄桿都被一一拆去，相當唏噓。【註3】 [...]

【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】 文章發佈日期：2022年1月12日 特首任期剩番半年之際，新一屆立法會嘅特首答問大會，搖身一變成為一場林鄭施政報告會議，宣告提出改組政府架構，亦顯示「跑馬仔」已經正式宣佈開閘。呢份「政綱」有成過半篇幅處理增加土地房屋供應，誓神劈願解決土地房屋問題，但望真啲唔少建議係進一步從公眾奪走監察權，同時反倒將令土地房屋問題進一步惡化： ✱ 增設房屋局但不改有問題政策 上屆胎死腹中嘅《一手樓空置稅》繼續無影、《劏房租管》依舊無起始租金，發展商繼續囤積一手樓、劏房業主繼續能袋袋平安，中產繼續承受高樓價、基層繼續捱劏房。 基層逼住捱劏房，合資格嘅都排唔到公屋，呢點須要歸咎於房委會嘅自負盈虧性質。係呢個原則下，房委會須考慮盈利，催生綠置居政策賣走租住公屋，令近年租住公屋數量停滯不前；覓地方面，公屋主要來源嘅棕地，政府則有頭威無尾陣，避開發展商土儲唔敢，供應自然受限；即使成功覓地，工程進度亦因大白象基建充斥，導致可跟進工程人手短缺，同時「靚地皮」被政府賣走，令分配予公屋地皮先天條件欠佳而須工程人手處理，落入惡性循環【註1】，若基本制度不改，問題不會解決，增設房屋局就只屬浪費公帑。 ✱ 「官商進市民退」－減公眾參與減環評 [...]

【密度極高彌敦道　發展密度擬激增25%】 文章發佈日期：2022年1月11日 曾經被評為全球最高人口密度地區之一的旺角地區，市區重建局正著手推行名為 #油旺重建 的計劃，研究多年一直未有具體內容細節。在近日給予城規會的一份討論文件，終於具體建議要更進一步透過增大彌敦道兩旁商業帶的地積比，由現時12倍加至15倍 (多25%)，勢將令未來該區商廈重建得更高更密。 在彌敦道再加高加密度的商業大廈，將會不斷增大現時已經擠湧滿街的人流量，阻隔流通令路邊空氣污染加劇，上十萬在油麻地旺角生活的居民將面對更擠壓的城市空間，而市建局提出此拉高密度的建議時，卻隻字不提對環境質素/城市健康的潛在影響。 更大密度的得益者，當然會是兩旁商廈的地主，重建後將多送25%的樓面面積，但在旺角、油麻地原先已極高密度的地區層層加疊，必然會令市區環境惡化，這是如何加入「新設計概念」都無法扭轉的現實，究竟其實此「加密」建議，有沒有經過審慎評估? #重建研究 【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/4574152466014124 【虧虧虧，市建局其實有幾虧？】 [...]

【未夠半年 北部都會區已出師不利？】 文章發佈日期：2022年1月11日 去年底政府公佈北部都會區嘅未來藍圖，除咗立即已引發炒賣潮【註一】，到2022年已有各種規劃問題迅速浮現，未興建已亂象叢生。 ✱ 南生圍發展將挑戰濕地保育區概念 早幾日恒地同傅老榕家族嘅南生圍發展項目就上訴得直【註二】，好有可能跟政府收700公頃濕地做保育公園有衝突。發展商自己仲話讓政府提前落實「北部都會區」計劃，取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項。喺政府仲未公佈濕地保育公園嘅具體安排同時間表之前，發展商睇嚟已經「幫」政府諗埋，成個濕地保育願景俾人帶住走。 如果政府真心想搞好濕地，根本可以先發制人以公眾利益為由提早收地做全面保育管理，避免私人發展利益窒礙整體保育質素，事實上私人發展商提出南生圍發展項目，將濕地割到零零碎碎然後係隔離做低密度豪宅，保育成效根本成疑。講到尾，而家政府只係打「開口牌」收地，仲未有具體方案，加埋而家發展商爭取多年嘅「雙生共融」好可能過關。到時相信政府更有動機，以公私合營嘅名目「收啲唔收啲」濕地，700公頃收唔收得足，政府就會話「唔想糾纏數字」，隨時成為北部都會區第一單「走數」嘅項目。 ✱ 北部將成「廢氣都會區」? [...]

  白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制 日期：2020年10月5日 （節錄） 房委會資料顯示，截至今年8月，該5個屋苑已在居二市場錄得27宗成交，全部居住滿3年後即時轉售，其中尚翠苑佔最多，有11宗。每宗個案獲利由約133萬至296萬元不等，當中美盈苑一個中層5室單位獲利近296萬元，較原價高113%；而尚翠苑每宗轉售個案普遍亦大賺200多萬元(見表)。 本土研究社成員姚政希形容，「白居二」計劃淪為炒賣工具，並成為房策漏洞，令更多在「公屋以上，居屋未滿」的夾心階層難以置業。他續說，大部分抽不到居屋的申請者會湧向「白居二」市場，令賣家增加提價本錢，最終令居二市場變成炒家樂園。 另一本研社成員陳劍青認為，政府近年增加「白居二」名額，卻未有相應收緊這批居屋轉售限制，導致炒風蔓延，明顯違背「白居二」原意，認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制，例如規限業主住滿7年才准轉售等。 [...]

【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？ 文章發佈日期：2022年1月5日 新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時，美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下，究竟應該信邊個呢？ 簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測，其中美聯喺2020年年頭，預測樓價會升5%，但到咗年尾，根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數，樓價係跌左0.47%。 到2021年年頭，美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】)，年中仲估過升到15%，但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】，而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示，計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】，就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。 地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而，預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅，點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%，最後都係估唔中。 其實樓市升跌嘅背後原因，本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題，而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下，唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係，實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象，或者放風造淡規管地產利益既政策。 雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理，但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損，但到2021年虧轉盈賺三千萬，上年年頭已經放定風要擴充增30間分行，請多近千名人手。而中原地產仲誇張，上年佣金收入增21%，可以逆市擴張新增95間分行，呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。 【註一】香港經濟日報：美聯：料明年樓市再闖高峯 樓價升5％至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS [...]

【新居屋限售期改5年就冇人炒?】 文章發佈日期：2021年12月31日 林鄭今日宣佈將居屋同綠置居轉售期限制，由原本2年改為5年，一改過往公共房屋私營化的論調，跟足口徑講 #用來住不是用來炒，然而措施是否有效遏止炒風與自住需要競爭? 去年本研社已聯同明報深入研究，查冊揭發77宗近年解除轉售限制，透過「白表居屋二手市場」計劃短炒轉手圖利個案，平均獲利240萬，若果改為過5年才可轉售，估計仍然可平均年賺約50萬。 炒賣問題一直嚴重，影響真實自住用家入場，但對炒家來說，有什麼投資好得過能夠連續5年每年穩賺50萬? 單從此粗略估算，已知居屋改為5年限售來隔絕炒家，註定失敗收場。 房屋政策「半桶水」幾近成為現今房屋施政的一大特色，一手樓空置稅冇哂影、劏房租管管完照加租、租住公屋持續萎縮、增加居屋但愈益納米化，同樣賣居屋政策也是不情不願回歸居屋政策「初心」，返回原初十年禁售期，才有望隔開自住需要與投機需求。 當中原因很可能仍受新香港下勢力持續坐大的地產利益影響，連一些在房委會的利益代理人指居屋限售會「影響流動性」，明顯怕現時居屋居民買地產商私樓的需求，少了投機客也影響居屋能夠進取定價及未來補地價的財政收入，令房屋「用來住不是用來炒」成為空談。 -- [...]