【渾水一片：還原香港海界爭議發展史】 (上篇) #都市化洋謀 #9月專研 過往在香港討論有關海洋邊界爭議，往往是香港以南的南海主權問題。事實上近年的焚船污染、明日大嶼、12人越洋、走私不斷等當下議題，都與海洋空間規劃、定界及海權問題有關，而香港早年殖民期的海界及海權作為各種海洋亂象之源，卻少有人深入探討。 翻查一系列關於香港水域爭議的英國解密檔案，整理過往殖民地時期有關香港「含糊」水域爭議的發展史，揭示牽涉複雜的海洋邊界政治，除了作為當時中英政治角力的前緣，亦有助我們了解現時香港水域範圍的歷史脈絡及源起。 一條海界 兩個表述 殖民地時期早年，香港的水域範圍一直未有公開確實的版本，亦引伸出有兩種不同的界線表述。 於20世紀初，根據《展拓香港界址專條》的香港地圖顯示，香港水域呈「方型」界線(square [...]
【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研 近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。 以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。 [...]
【挫棕複雜：地產商疑似「橫刀奪地」離奇事件簿】 民間多年來終於推動到政府檢視新界棕地發展，但至今只係肯額外收多唔夠50公頃 (佔全港2000公頃棕地約2.4%) 嚟做公營房屋。成日話新界地權問題「錯綜複雜」，近日有單好少人為意嘅規劃申請，好可能揭示出地產商在棕地上有「橫刀奪地」之嫌，可以折射到香港土地問題既一大癥結。 事源，今年6月流浮山有個城規會佔地足足5公頃既規劃申建【註1】，擬建10棟私樓共4,829伙 （申請編號： YL-LFS/12）。申請文件中煞有介事提到，增加住宅供應刻不容緩，請求城規會盡快通過，更直指進行中既棕地發展檢討，並不切合「轉變中的規劃狀況」，例如申請地點附近將有「不少的公營房屋發展」，且鄰近天水圍新市鎮，若城規會批准發展私樓，將「能平衡公營和私營房屋的比例」。【註2】 申請文件附夾申請具體地點，基本上與規劃署今年3月提出第二階段收回棕地的沙江圍北選址相當刎合【註3】（位置相約，涉及棕地面積同樣為5公頃），係政府現時收堆棕地裡面算係較大既一塊。 經過我地進一步查冊，仲發現一個十分古怪的情況。該地塊註冊交易時間為2021年5月，但實際交易時間為2014年6月。如果查冊資料屬實，顯示發展商「新金盛有限公司」足足拖左7年後才將土地交易註冊。 [...]
【政府加碼補貼過渡屋每間55萬 成本緊貼公屋單位】 被御為係林鄭房屋新政既「過渡性房屋」政策，本來係民間一個「快靚正」既解決房屋問題選項，到近年政府搵左唔少夾地產商拎私人地俾社福機構做，之前已經俾民間批評過變左幫地產商平整定塊生地既「過橋屋」。 近日立法會文件揚左成份(已)啟動清單出黎，成日話搵唔到地原來話有就有，過半選址曝光左唔少囤積多年既地產商私人土儲，15,000個臨時單位話咁易輕易「達標」，在任期將至標榜自己房屋政策冇「走數」，又有幾真? 成份文件一大「亮點」，可以睇到政府「優化」左最新過渡性房屋既補貼政策，變左起一間貨櫃屋政府會補貼最多55萬，對於一間只用幾年貨仔既貨櫃屋，成本可以講得上係天價。 對比番55萬補貼一個臨時房屋單位，2021年起一間用到幾十年既公屋單位最新建築成本，都只不過係61萬一間。如果塊私人地最後由政府收番繼續做過渡屋就冇可厚非，但如果係拎出黎幾年就俾地產商收番起豪宅，根本係極度浪費公帑既補貼做法，點解政府唔直接收番塊地黎起公屋? 當然條數唔知伙拍團體之間點claim補貼，但單睇恆地兩塊棕地土儲伙拍「新界社團聯會」起成2,000幾個過渡性房屋，咁已經可以拎成11億政府補貼。而地產商出黎「免費」平整土地等起豪宅既成本，又會唔會可以暗中計左入去每個單位個55萬補貼裡面? 立會文件基本上冇詳細交代，立依家法會亦唔知重有冇足夠智慧去追問呢個問題。 今次計劃亦狠狠打破左政府一路以黎既棕地謊言。在選址方面，完全印證左其實就算幾偏遠既棕地都好，都可以拎到出黎做「資助房屋」，例如位處粉錦公路旁，介乎於林村同橫台山之間既「打石湖村」，一直都係棕土集中營。政府成日話因為位置偏遠唔適合收黎做鄉村式公屋，但係新世界用黎做居民組群一樣既過渡性房屋，起510間4層近千人住，一下變得就得，點解唔慳番成2億補貼直接收左佢起鄉村式公屋? 如果真係拋55萬一間咁起過渡屋，冇十年經營根本唔抵做，唔係既話其實只係幫地產商收起啲土儲過渡起豪宅。但似乎政府為左急忙交數，明明唔夠公屋居樓，死都唔肯收埋地產商囤積多年既土儲，俾佢地夾啲社福團體「過冷河」，補貼到差唔多同起公屋成本冇分別。 [...]
【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】 市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。 市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況： ================= ●發現一：15年60個重建地盤用途大不同 油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。 市建局及私人重建後用途分佈 [...]
【Fact Check「告別劏房」注定失敗】 夏寶龍展示國安法通過後管治香港的新秩序，揚言2049年前香港要「告別劏房」。財政司司長陳茂波隨即附和「有得搞」，但被御為「豪宅劏房」的納米樓又是否會告別香港? 我們年初公佈《納錐之地》研究報告，盤點過往十年 (2010-2019) 新落成單位的「納米化」（實用面積260呎以下）狀況，從數據庫中發現愈起愈多。現時我們特意再進一步更新了2020至2021年5月，以及正在出售樓花的納米樓的最新數字。 分析整體趨勢，可以見到並非如一些「市場消息」指納米樓已經愈起愈少：2019年一共落成了1805間納米單位，到2020年數字已經破頂，上升至2143間，佔整體一手供應10.26%，同時間仍有1299間納米單位正在預售樓花。 如果仍有如此大比例的納米單樓落成，計其建築50年壽命必超2049年，今天繼續容許起這些豪宅劏房，豈不是在暗中與「告別劏房」打對台? 在最新納米樓數據中，興建最多納米單位的樓升恆大 [...]
【地產商又贏：新地借過渡屋食大茶飯】 近日新地做慈善借元朗山貝村土地做「過渡屋」，不單止顯出動機不純粹【註一】，如果再深入進行土地分析，可找到很可能是另一個官商鄉黑的案例，亦可以窺探出林鄭大力推動「過渡性房屋」與地產商之間的暗中盤算。 借小地打亂政府收回棕地大計 其實去年10月施政報告已表明，政府正研究用《收回土地條例》徵收160公頃在元朗/屯門市鎮附近的棕地。【註二】 但現時新地借出的那塊3公頃的土地，恰恰就處於當區整個12公頃的棕地群的中心位置 (詳見地圖)。亦即是說，現時發展商只暫借一塊3公頃小地，就已經能搗亂政府潛在收回12公頃棕地群作重新規劃發展，大大減弱政府收回該地的理據。 這區土地長期閒置、私人發展申請失敗、不同類型土地夾雜，淪為規劃「死地」，最理想的做法，本應是透過政府全面徵收做回合乎規劃需要的用途，修復濕地就修復濕地，適合發展就建公營/可負擔房屋。 但多謝新地橫刀借地，就已成功毀掉了該區全面收地及改善規劃的好大機會，很難不懷疑這就是地產商阻撓政府收棕地的技倆，未來就可以自留土儲起豪宅。此招亦連帶令相鄰不知來歷的離岸公司(寰冠投資發展及紅昇企業)、中資(張松橋)及元朗祖堂持有的相鄰土地，都立即水漲船高。 借過渡屋過橋破壞規劃原意 [...]
【舉報鄉黑成功】丁屋大王光榮被捕! 有勞大家幫手持之以恆舉報篤灰鄉黑套丁，今日最新消息，盤踞元朗大埔多年等地嘅「丁屋大王」王光榮涉嫌套丁已被廉署拘捕，其子王威信亦是7 21事件中一名粉白衣人。 王光榮的疑似套丁個案在本研社發布研究案例中多次出現，傑作包括元朗十八鄉「曉門」、全港最巨型丁屋屋苑大埔「華樂豪庭」，近年王光榮仍然無懼套丁指控，繼續收購新界農地，食髓知味繼續大搞非法套丁生意。 如果告得成，地產商同原居民當中隱藏秘密協議即將會在法庭公諸於世! 過往王光榮同眾多鄉紳有緊密合作，日子一到，拘捕行動就可能陸續有來。先感謝各位的努力，我們未來仍不放棄繼續做更多相關民間研究工作，希望大家繼續支持，好快又有新研究發佈! --- ▍廉署回應聲明 https://www.icac.org.hk/tc/press/index_id_1070.html //廉政公署(廉署)發言人回應傳媒查詢，證實廉署就一個位於元朗的小型屋宇(丁屋)地產發展項目懷疑涉及貪污詐騙進行調查，近日進行代號「芒草」行動，先後拘捕共二十四人，包括地產發展商負責人、丁屋申請人及中間人。 [...]
【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】 政府同發展商話，根據以往研究，濕地緩衝區並非不可發展，建議以公私合營方式釋放地產商喺「濕地緩衝區」內嘅囤地，同增加發展密度，所以我哋開始見到有地產商喺建議南生圍門口起20幾層嘅高樓。 其實呢個說法好危險，因為本身訂立「濕地緩衝區」嘅文件並唔係咁講。講啲唔講啲，好容易誤導公眾。「濕地緩衝區」嘅出現同《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》（《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅設立息息相關，搞「濕地緩衝區」，實質上就係搞緊呢塊具國際重要性嘅著名濕地。 ▌發展「濕地緩衝區發展」主要目的為遷移棕地作業 1995年米埔成為《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》，政府需要根據國際條約嘅責任，拉姆薩爾濕地外圍嘅人類活動都需要被檢視，以免影響濕地生境。故此1997年規劃署進行《后海灣地區魚塘生態價值研究》，發現米埔外圍嘅棕地作業尤其係露天貯物場嘅活動，係干擾濕地保育區（包括《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅主要因素，長遠應該透過受控制嘅發展，將其遷移及修復濕地。 研究最後建議收緊當時濕地用地嘅城規指引，劃出「濕地保育區」及「濕地緩衝區」，禁止「濕地保育區」內嘅新發展，以及容許「濕地緩衝區」之適度發展同修復 ，以遷移區內嘅水鳥大敵－棕地作業。 值得注意嘅係，呢個建議並無鼓勵任意運用「濕地零淨損失」概念，即係一邊破壞濕地，再喺第二個地點做番個未知功效嘅「人造濕地」補數，呢種濕地「可加可減」概念，同當初「防患未然」、拒絕「濕地淨損失」、遷移人類活動嘅原意截然不同。 [...]
【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研 最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點，但鐵路未到站，沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」，製造出約20-30年的「規劃空窗期」，究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展，將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題? ▌「囤地先行」的北環線發展 為深入探討鐵路與規劃之間的問題，我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed [...]