土地規劃基建

發佈時間：2024年5月23日　 早前曾有非官方消息指出北都總造價要3萬億，堪稱世界級造城計劃。自北都提出已近3年，政府仍一直欠交北都總造價的初步估算，去年在爭議中承諾會在今年交代北都發展總造價。但近日有立法會議員再問及發展局要求交代各北都項目成本造價時，最後就只交出2240億的成本，點解估算會縮細左咁多?HK01好有心製作好個列表，詳列發展局報出的北都各項目成本開支。哦，原來只係交代「新發展區」成本，連北都公路、北環線、北環線支線、沙田繞道唔算係「北都各個發展項目」? 已有評論估計北都公路及沙田繞道各已牽及上千億造價，單計北都公路的勘查研究已經11.3億，仲未計真正開工嘅開支，唔怪得條數細左咁多。就算剩係睇北都新發展區既開支都唔應該得2240億，睇清條數原來只係報左小部分「批緊錢」+「就黎批錢」既成本，而唔係各項目成本總造價。舉例說，新界北新發展區只係報左約2億工程規劃研究，冇計未來區內工程開支，即係2240億之後可能還有2240億。其實北都有啲新發展區都已經開動緊，咁點解連初步估算都交唔到？就著未交代出估算，發展局以此作為理據：「由於一些項目仍在進行不同階段的研究，土地用途、工程方案、詳細設計、以及分期施工安排仍有待落實，須在相關研究／設計進入較為成熟的階段，方能就該等項目的開支作出較為可靠的估算。」其實北都有些發展項目已有初步估算，但沒有在今次計算在內：例如時任創科局局長薛永恒於2020年指河套發展未有就項目完整成本估算，亦有「近1000億元」的「暫時估算」。但今日政府只交代河套發展143億的已核准發展成本，與近千億的暫時估算相差10倍8倍，這是否能稱得上是「報細數」?倒帶2018年，當時林鄭政府提出明日大嶼人工島計劃，要在海中心填島，十畫都未有一撇，也能夠提供初步6,420億的發展成本估算，北都規劃都已提出近3年，到今日都未能讓公眾掌握北都開發的總成本，這合理嗎?其實新田科技城都過了環評、河套發展已經平整建造了一期，要等到何時才叫「成熟的階段」? 煮到熟哂先講個造價出黎，無論幾貴，公眾最後只可硬食，與公眾想要用來參考項目是否合乎成本效益的整體估算，根本是兩碼子的事。發展局還有一個拒絕現今提供整體估算的理由相當值得相榷，因為「片區模式」 (即政府向發展方出讓區域土地發展權，由私營市場出資及規劃)， 「均會影響政府為新發展區的收地和工程承擔的開支及有關估算」。這亦無法成立。就算造價成本會因發展模式而變動，也可以提出一個範圍的成本估算，讓公眾理解整體工程的代價，而不能作為不提出造價估算的理由。試想想若然這些「片區」如全球不少新區開發模式一樣爛尾收場，公眾絕對有權知悉，究竟政府可能用多少成帑為整個項目包底，並不能借「外判」為由放棄估算造價成本。去年發展局承諾會在今年交代北都發展總造價，然而過了半年總造價至今仍然落空，想問係咪所有發展項目都米已成炊，都唔會有呢?其實任何一個城市發展大計，你講到有幾天花龍鳳高質量都冇問題，但係究竟要花幾多成本造價先係關鍵，除左睇會用上幾多個億既財政儲備划唔划算，亦包括各種社會環境成本考慮，基本到唔能夠更基本，不然你只係獨自在毫無代價唱最幸福的歌。參考資料 HK01: [...]

發佈時間：2024年5月8日　 目前政府的長期人口估算，雖然是採用2021年的人口為基數，但似乎忽略了移民潮及急劇改變的地緣政治環境影響，故此預料20年後香港將會增加66萬人口至818.68萬【註1】，已被人詬病過份樂觀【註2】。更嚴重的是，細數目前計劃中的城市發展計劃，其容納的人口竟遠超66萬，即使香港「幸運」地全數留住了谷高人口增長的專才，屆時也可能鬼城處處： 新發展區／發展項目 新增容納人口 —------------------------------------------------------------ 明日大嶼 50萬 新界北新市鎮及羅湖／文錦渡* 40萬 [...]

發佈時間：2024年5月7日　 在月前公佈過重建計劃後，引起了不少社會人士及公眾關注，我們密切留意的原因是因為它正是油旺全區重建的第一頭炮，若果開了壞先例將會後患無窮，漫延各區。 但讀畢近日公佈的旺角花墟重建項目上千頁的官方文件，發現有一個難以掩蓋的事實：社區影響評估報告中指那受影響的廿三座大廈當中，其實有上九成在最近五年都曾進行過維修，狀況在文件中被列為「可接受」，只有兩座屬於失修，這兩座由周潤發夫婦持有六個裡面當中三個物業。 其實如果要解決樓宇老化問題，不如直接與發哥發嫂合作重建就已解決問題，又何須影響社區有機發展及更新的能力? 清拆一些不必清拆的社區彷彿已是常態，在近年九龍城重建區已見受影響大廈「英年早逝」的例子，但事情又沒有想像般簡單。近日與直接受影響的花墟商戶探訪考察，發現問題不只受外來的重建所影響，內憂亦因重建而更加外顯。 現時旺角花墟貌似光鮮，但其實開關後的新香港正式面臨城市VS數碼、本地VS區域化的雙重挑戰。當全港零售及餐飲市道一落千丈，經營花店也面臨著在深圳網購訂花的價格衝擊，現在只要訂花找到「跑腿」跨境送貨，大時大節喜慶場合新鮮花卉都能平價送到，那麼旺角花墟還能具備競爭優勢的條件不在一般零售，而是在於一站式在地園藝服務、全球觸覺及多年累積下來的城市品牌效應，或者更重要的，是集聚起來的每間花店各自塑造出個性及特色，街道環境創造出獨特的買花體驗氛圍。 這也是城市規劃公義論的一個基本前提：一個地方的價值不是因財團投資而來，是由透過地方的人經營與生活所創造的。 但現今建議的市區重建，一個城市水道公園概念，可以「名正言順」圈起公園等公家地作「優化」，與及更重要的，拿取部分公園靚地及花墟「門口」位置興建豪宅、酒店、商廈。 這必然會令現有經營環境變樣，不僅在動輒牽涉上十多年的重建期間，花墟的核心地段將變成大型地盤，持續影響街道氛圍，與及在重建以後加高加密、商場化，以及改變人流氣場，可預視花墟的城市氛圍將會發生根本轉變，當然有人會認為市區重建後「高檔化」是變得更好，但變得是否更好，很取決於商戶能否持續經營推陳出新，靠一間靠地產模式營運的機構推行，聽到的概念總有流於空泛之感。 [...]

發佈時間：2022年9月13日　 配合北部都會區的「雙城四圈」計劃，今年年初政府提出「流浮山／尖鼻咀／白泥一帶的發展建議」，一改十多年前以鄉鎮/生態為本的《改善流浮山鄉鎮及鄰近地區研究》的公眾諮詢結果，加入酒店、餐廳及創科用地入主海岸濕地。一向被稱為「香港真係好靚」的下白泥泥灘海岸濕地，全區將會如何被改頭換面?民間研究：疊加分析發展建議及原有土地用途政府在預想開發的圖像時，只輕輕帶過在發展區周邊有一些「綠化地帶」用地接壤，並沒有提及這些計畫開發範圍原有的土地用途。我們研究員透過最新建議文件中畫有土地用途概念圖，再與該區原有土地用途的「分區計劃大綱圖」（OZP）進行全區性「疊加分析」（overlay），對照擬議計畫的發展項目與現有OZP的土地用途，從而探究發展計畫可能導致的土地用途變化。我們的調查發現新發展計畫將大幅度改變原訂有保育價值的土地用途類別，包括「具特殊科學價值地點」（SSSI）、「海岸保護區」（CPA）、「自然保育區」（CA）、「綠化地帶」（GB）及「農業」（AGR）。在發展建議範圍 （約657.76公頃）內，屬於此五個土地用途類別的面積及佔比由多至少排列分別是：綠化地帶 249.92公頃 （37.99%），海岸保護區 114.62公頃 （17.43%），農業 [...]