土地及房屋研究

【好境不「償」】過去十年城市發展 生境永久損失等如1.8個獅子山郊野公園？ 發布日期：2026年4月30日 城市擴張往往會破壞自然生境，為補償環境損失，1998年起政府要求展開大型工程前，必須要進行「環境影響評估」（環評），為補償工程帶來的生境損失和為減緩工程影響提供科學基礎。然而在近年大型發展計劃中，環評亦（不幸）成為了政府為具爭議的項目提供「合法性」的工具，已擱置的交椅洲人工島為一例【註1】。不過即使補償，如重新植樹、遷移物種等，也不能完整補償一些永久損失了的生境，始終城市擴張至自然生境，很難說工程過後整體的生態價值會被以前好，尤其近數十年香港面臨十大基建和各種大小工程，且聚集在鄰近位置，累計影響很大，而現時缺乏整體視覺，從歷史維度觀察香港累積損失了多少生境，亦少有檢視近年香港城市化速度和程度的研究，透過環評觀察永久生境損失屬其中一個重要指標。研究員透過回顧過去十年（2015-2025）有進行「生態影響」(Ecological Implications)評估的工程之環評報告，發現相關工程已經及將會造成的「永久生境損失」(Permanent Loss of Habitat)的土地，竟達1.8個獅子山郊野公園之大。▍北都相關4個工程 構成十年來近半生境損失？研究員透過計算過去10年26項環評報告中【註2】，詳列各種因工程而永久損失的非城市化或受受干擾的生境【註3】，發現累計永久損失1003公頃，足足是1.8個獅子山郊野公園的範圍（557公頃）。當中涉及：永久生境損失種類｜永久生境損失面積➢ 農地（當中註明為使用中）｜56.73公頃（23.16公頃）＝9個多荔枝窩復耕農地➢ [...]

【圍村變城寨？】為消化丁權而曾出現過的「丁屋大廈」提案 發布日期：2025年8月14日 土地有限，但丁權無限。因政策設計失誤，每位年滿18歲的男原居民均可申請興建一間丁屋，所以理論上合資格者無上限，加上可轉售的漏洞，多年來形成詐騙丁屋牌照的「套丁」產業。保守研究得出歷來每4間丁屋，就有至少1間屬於詐騙得來【註1】。以有限土地消化無限丁權，成為了歷屆政府需要但無法處理的悖論，繼而催生了「丁屋大廈」（丁廈）概念，作為一個應對問題的「方法」，但也無法根治丁屋問題本身。經過數十年的討論，近日政府終於對方案「落閘」【註2】。回顧丁廈建議被提出後，曾經一石激起千層浪，社會各界包括政府內部都提出過不同的丁廈方案，研究員現將主要及「創新性」的建議整理，部分建議如落實將大幅度增加鄉村發展密度，猶如新界版九龍城寨：▍（一）單層大單位大廈式發展方案（1982年）為應對大批海外原居民湧港「套丁」消耗土地，政府成立小組研究善用鄉村土地方案，首次提出「大廈式發展」，每名村民佔一層，每層190平方米（2045呎），面積與現時丁屋標準相若（分為三層，每層700呎，合共2100呎），但據報村民不喜歡這個建議，寧願有更多可種菜和養雞的空地，方案遭到否決【註3】，可見當年鄉村生活的觀念仍主宰不少鄉村發展方向。 ▍（二）鄉事六至九層丁廈方案 （2002-05年）鄉議局趁政府檢討丁屋政策的機會，提倡「多層式丁屋」方案，樓高六層或九層，每層700呎，技術上將每個原居民擁有的三層每層700呎丁屋疊起成為大廈，由幾名原居民共同擁有大廈業權【註4】。▍（三）唐英年「加高加橫」方案（2012年特首選舉）在持有特首選委選票的鄉議局的倡議下，特首參選人唐英年表示應考慮丁屋應「加高加橫」，每層超過700呎之餘【註5】，亦可增至六至九層，後來澄清為僅放寬高限【註6】。唐英年亦提出「丁權共享」概念，不過遭到同屬候選人的梁振英反對【註7】。唐解釋這是為了避免簡單劃下丁權截龍死線解決招惹原居民司法覆核或要求政府補償【註8】。有新界人士進一步在唐英年的建議上，指要興建十二層【註9】。▍（四）曾俊華「丁屋居屋」混合方案 （2017年特首選舉）2017年特首選舉期間，候選人曾俊華提出丁屋及居屋「混合發展」，部分單位用作丁屋，其餘單位為夾心階層提供住屋【註10】，不過他未有提供詳情，僅為初步建議。曾俊華承認相關建議是為了得到鄉議局的特首選舉提名票。▍（五）與私樓混合方案（2011年）丁廈建議亦會令原居民成為發展商之一，私樓供應暴增，或令發展商利益受損。所以有建議指丁廈應與私樓「結合」，在新界新市鎮的賣地條款要求興建一定數量面積700呎的單位，供男丁認購【註11】。▍（六）與首置樓混合方案（2020年）鄉議局提交《財政預算案》建議，希望政府容許興建丁廈，並配合當時政府的首置政策，預留不少於2成單位供首置用途作為「交換」，以增加整體房屋供應【註12】，不過建議沒有得到正面回應。▍（七）「以地換樓」49層巨無霸丁廈+2400億贖回丁權方案（2012年）以「解決」丁屋為目標，有地產界人士提出「以地換樓」方案，在新界鄉郊興建49層高丁廈，每層12個單位，每個700 呎，未建屋的原居民可獲分配一個單位及獲贈100萬元以換取其丁權，合共花費2400億公帑【註11】。由於建議過於「進取」，似乎沒有跟進討論。▍（八）《竊聽風雲3》地產商收購「方案」（2013年）此「方案」是以丁屋大廈為題材的《竊聽風雲3》虛構，但劇情亦有參考現實狀況。劇中政府決定終結丁權，但以容許在鄉村興建丁廈消化丁權「截龍」前的申請，作為政治交換。地產商收購村內土地及丁權，統一業權後興建巨型丁廈，但由於鄉事亦欲成為發展商（現實上也是），與地產商展開明爭暗鬥。 ▍（九）鄉議局「城中村」方案（2020－2025年）鄉事派派員到深圳「城中村」取經，及後建議參考內地城中村政策，由政府收購舊丁屋，集合村內丁權合建現代化大廈，甚至參考深圳，將其發展成大型屋苑，低層設商場、停車場【註12】。持有立法會議席的鄉議局主席劉業強，在2023年要求立法會秘書處研究廣東省城中村的發展政策【註13】，作為研究基礎向政府進一步倡議丁廈。但研究結果顯示，新界鄉村的發展脈絡和制度與內地華南地區鄉村有顯著分別，而丁廈建議亦沒有獲得社會廣泛討論，所以亦沒有得到政府公開回應。丁廈建議的出現，除了表面上是應對「土地有限，丁權無限」，但或多或少來自於鄉議局相信政府不應對鄉村土地使用施加限制而來的。侯志強曾經說過「新界土地本屬原居民」、「我們是業權人，起500層都得」【註14】，雖然說法誇張，但侯志強追求的低度土地管制若然成真，新界圍村將成為新界版的九龍城寨。以上說法源於英國租借新界後形成的特殊的土地政治環境，但無論如何，各種丁廈方案放在現實的規劃及政策背景下，幾近不切實際，尤其是當「套丁」濫用問題不絕時。雖然鄉事派多年來一直鍥而不捨地提倡，但一直無被有關當局認真看待。2025年7月，發展局首次表示「無意容許」興建丁廈，理由為「丁廈」概念是高密度方式發展，與政策原意不符，加上具社會爭議性，法律及規劃層面亦偏離現有安排【註15】，正式為丁廈提案這場「鬧劇」畫上句號。 【註1】本土研究社《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 【註2】理由是高密度丁屋不符政策原意，有法律及規劃問題，但這個原因早年已顯而易見，亦有不少民間人士提出，拖拉20年到今天才否決，是有其政策原因，另文再述。 [...]

【由「住」及興】50種香港居住形態Bingo大盤點 發布日期：2025年8月20日 一個人的居住形態與其生活質素密不可分，居於不同形態的住屋，或傾向與其他形態的人，對生活有截然不同的認知和觀感。普遍香港人理解不同的居住形態，或會簡單三分為公屋、居屋和私樓，又或是以地理區分為港九市區、新界新市鎮和鄉郊。然而，若要就香港人居住形態作細仔區分，至少可分為50種「住法」。研究員將其歸納與盤點，並以9類作劃分，借助相關的人口統計數據，嘗試展示不同類居住形態的大致人口規模，呈現一種對香港人生活的多元認知。➤ 1. 無家者居住形態｜人口規模：上千計有蓋戶外｜臨時收容中心｜避暑避寒中心｜根據最新統計署數字，香港有753名露宿者【註1】，雖則較過去數年數字少，惟其僅計算有被社署登記者，意味實際數字或許更多。這群缺乏固定居所者，往往集中於天橋底及公園內的有蓋戶外空間，長期面臨火警、鼠患、衛生環境差等問題，甚至是猝死風險【註2】。惟多年來民間倡議的「無家者友善政策」仍無寸進，甚至有機構申建無家者宿舍亦困難重重。現時為露宿者提供的短期宿位僅有622個【註3】，數量不足之餘，大多僅能容許居住半年，過後他們又要再流浪街頭。綠色和平近日甚至發現，主要支援露宿者、劏房戶等弱勢社群的避暑中心，原來亦未能做到「無家者友善」，大部分受訪無家者從未使用過臨時避暑中心，主因源於其地點不便且缺乏私隱【註4】，種種跡象都反映現時香港針對無家者的支援仍然不足。➤ 2. 不適切居所｜人口規模：逾30萬地牢｜太空艙｜籠屋｜棚屋｜石屋｜棺材屋｜貨櫃屋｜天台屋｜寮屋｜床位｜閣樓｜劏房｜車廂｜納米樓根據去年尾公布的「簡樸房」規管制度諮詢文件，現時全港約有11萬個劏房（分間單位），涉約22萬人【註5】，當中絕大多數人均居住面積不足10平米，沒有足夠生活空間煮食、伸展，夏天更要抵受酷熱的折磨。上述數字尚未計板間房、閣樓、太空艙、床位及天台屋等更為惡劣、生活形態更為極端的不適切居所，據社協去年的研究報告，若將上述類型住戶計算在內，相關人口可達近25萬【註6】，再將數以萬計的納米單位計算在內數字甚至更多。近日葵涌劏房街坊會及低碳想創坊聯合發布的一項調查亦指出，夏日劏房室內搵度可高達攝氏39.9度，嚴重影響身心健康【註7】。政府將落實「簡樸房規管制度」，規定「簡樸房」須滿足面積不少於8平方米的最低標準 ，並獲認證方可出租。然而，先勿論其標準過低，上述不少類別的不適切居所如如工廈劏房、寮屋劏房、村屋劏房、籠屋、閣樓、床位和太空艙等，未有納入上述規管，政策亦未能承諾妥善安置因政策而流離失所者，或會促使其「逼遷」至更惡劣的居住環境。要徹底解決長遠不適切居所的問題，現時似乎仍有段距離。➤ 3. 過渡性住屋｜人口規模：上10萬計過渡性房屋｜簡約公屋｜中轉房屋｜安置大廈根據房屋局數據，截至本年5月底，過渡性房屋項目已累計提供約2萬個單位【註8】；而簡約公屋計劃亦推進至首批單位於2025年內落成，總體目標為3萬個單位，結合過渡性房屋共5萬個單位以應對劏房問題【註9】。這類住屋旨在為輪候公屋或有迫切住屋需求者（如被逼遷及居於不適切居所者）提供臨時緩衝，而針對部分重建項目，市建局亦有數幢安置大廈提供僅逾百個單位【註10】，回應短期受影響居民的安置需求，惟亦不足以滿足嚴峻的過渡需求。上述數字反映現時或將會置身於這類居住形態的市民或數以萬計。這類過渡性質的住屋模式，代表住戶僅是「暫住」，但過渡期後，能否獲得適切居所，仍難獲得保障。這亦使住戶在住屋上有長期的不穩定感，難以為自己的人生制定較長遠的計劃。甚至部分住戶在居住期間亦會面臨不穩，如隨著北都發展計劃來臨，已有過渡屋項目如「博愛昇平村」被「收回」而未能持續，之後會否再有同類事情發生，亦引起民間憂慮【註11】。➤ [...]

【空前「剩」況】新界商廈空置量達1.25幢IFC 發布日期：2025年6月5日 香港整體商廈空置率節節上升，根據《香港物業報告2025》【註1】初步統計數字，去年甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率已分別增至17.4%、15.6%和11.0%，一些傳統商業區如中西區、灣仔區等，整體空置率約為13－15%，而根據仲量聯行報告【註2】，作為香港第二個核心商業區的九龍東本季的空置率更由去年第四季的18.6%上升至21.3%，可見整體趨勢未見放緩，甚至有升得更急的跡象： 年份｜商廈整體空置率2020｜11.5％2021｜12.3％2022｜14.4％2023｜14.9％2024｜16.3％（最新數字）提及商廈空置，多數人會關注港島及九龍東核心商業區的情況，但上述年報同時亦能反映較少人留意、非核心商業區外的商廈空置狀況，原來較商業區的更嚇人：同一份報告揭示，南區、深水埗、九龍城等市區的整體商廈空置率亦已超過25％，新界情況更嚴重：西貢、荃灣和元朗區的甲級商廈空置率亦分別高達60%、45%及42.8%，葵青區的丙級商廈空置率亦達至47.7％，有些商廈可能整整近半幢都沒有人租用。▍多區商廈面臨近半幢都無人租慘況？➤ 上述三區內商廈列表地區｜商廈｜樓齡｜總建築面積*荃灣區｜如心廣場｜17年｜約 36.5萬平方呎荃灣區｜One Midtown｜13年｜約 69.56萬平方呎荃灣區｜嘉達環球中心｜11年｜約 39.3萬平方呎荃灣區｜TML廣場｜12年｜約 133.8萬平方呎荃灣區｜國際企業中心二期｜4年｜約 [...]

【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？ 發布日期：2025年6月11日 【咁都叫生態旅遊】流浮山生態旅遊區範圍3成地竟然屬棕地？今個月初，本研聯同綠色和平發表了《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》【註1】。研究員按政府將會大規模發展生態旅遊的兩個區域－南大嶼及尖鼻咀、白泥和流浮山（尖白流）的規劃分析，揭示以起私樓資助生態旅遊的手法，會破壞本身要保護的生態。仔細分析後，發現問題遠遠不止這樣。其中一個最令研究員「𢲷爆頭」的，是看不清生態旅遊用地規劃背後的「章法」。研究員透過地圖工具，將政府土地用途建議的範圍，配合最新衛星地圖作「疊加分析」（overlay），發現不少被劃為生態旅遊範圍的，竟是現存棕地或民居等較少生態價值的土地，而建議作商業甚至住宅等需要「大興土木」的土地，反而有大量都是仍有植被、尚存生態價值的綠地。本身已是綠地的就破壞來起樓，已經破壞了的，卻要搞生態旅遊，反映在規劃上的內在矛盾。▍流浮山：以「生態」為名發展但近半樓面面積做地產？在政府最新提出的初步土地用途建議中，其規劃圖將相關用地主要分成三類，雖聲稱發展項目以「生態旅遊」為主，但有近半的用地竟然是與住宅及酒店相關的地產發展用地：➤ 生態旅遊用地（共約60公頃），包括「生態旅遊及康樂設施」。➤ 住宅相關用地（共約40公頃），包括「其他相容用途，包括但不限於私人住宅發展」、「政府、機構或社區設施」，以及「休憩用地」。➤ 商業相關用地（共約13公頃），包括「度假村／酒店／養生中心」及「零售、餐飲及娛樂」。▍生態旅遊範圍逾3成地竟然屬棕地？政府在白泥和尖鼻咀兩個節點共劃出60公頃的生態旅遊用地，大概可細分為5處獨立地塊，但當中不少皆位處於棕地群範圍內，當中包含不少持續破壞當地生態的違規棕地作業，單單是棕地的土地面積便已逾18公頃，佔整體生態旅遊用地30%，其相鄰土地即使未用作棕地，但身處其中盡是棕地景觀，如不做任何修復，亦難言是生態遊勝地，與其稱其為「生態旅遊」，倒不如叫作「棕地旅遊」？而棕地之外剩下的用地，亦非全是未被破壞的具生態價值土地，當中亦有約6.6公頃為沙橋雙村的民居範圍。這兩條村位於流浮山東北角，​​分為上灣和下灣村，曾是養蠔業重鎮，對出海旁有一蠔塘，據說高峰時有逾千村民。將其同樣納入生態旅遊發展範圍，或將對原有村落的生活形態造成莫大影響，甚或乎被收地滅村，令人質疑會否有違生態旅遊國際通用的「保育為先」及「社區為本」的準則【註2】。▍這邊廂搞「生態康樂」 那邊廂批准棕地擴散如要真的搞生態旅遊，亦應先阻止區內棕地擴散，並加以修復，但研究員發現當政府宣佈流浮山一帶會規劃作生態旅遊用途（2021年的《北部都會區發展策略》【註3】）後，卻沒有同時制定政策保護當地生態環境，例如助長棕地擴散：一塊位於鰲磡沙的棕地旁的5.7公頃農業地帶，城規會於2022年接獲申請，（規劃申請編號：A/YL-HTF/1133），改作露天儲物用途。當中其申請書解釋，露天儲物用途符合《香港2030+》有關新界西北發展的規劃意向，即涉及以洪水橋／廈村新發展區作物流經濟樞紐的「西部經濟走廊」概念【註4】，實際上物流經濟樞紐位於廈村，而非流浮山，亦與流浮山生態康樂旅遊的倡議格格不入，但城規會竟在2024年批准其申請。更離譜的是，上述一大片擴散的棕地竟被最新意向書建議劃入生態旅遊範圍。似乎政府部門之間的溝通並不協調，針對同一地區的規劃方向亦可出現執行上矛盾，一邊廂劃定生態旅遊發展範圍，但另一邊廂卻在該範圍的農業地帶上批准棕地物流作業，破壞原有綠地。▍37公頃仍具生態價值的用地將變成住宅或酒店相關設施？將較少生態價值之地納入生態旅遊範圍已屬奇怪，同時將具生態價值土地劃作住宅或酒店等相關用途，則是更加令人費解。在被劃為住宅相關用地的40公頃，以及劃作商業相關用地的13公頃中，竟分別各有29公頃及逾8公頃，即37公頃為大幅整全且尚有植被的綠地，意味在這些潛在需大興土木的範圍內，竟有7成土地原先仍是未被破壞的具生態價值地。即使政府稱已就私人住宅及其他與生態旅遊發展相容用途的面積訂出上限，然而，政府在向發展商發出的邀請書簡介中，明言會「在法定規劃程序前徵求市場意見」，作為推進規劃程序的參考，這意味發展商或有更大議價及規劃空間，對現時初步的限制進行調整，日後申請會否爭取增加樓面面積或放寬規限，以使上述仍未破壞的綠地逐漸被蠶食殆盡，則仍是未知之數。若政府真的有心發展「生態旅遊」，首要之務實應制訂一套清晰的生態旅遊原則，作為政策規劃、土地用途決策及管理的基準。而最基本的原則，應是確立「保育優先」的立場，而非以「生態旅遊」之名，實質安插大批住宅用地，否則只會進一步破壞流浮的生態價值，更不符合北部都會區「城鄉共融」的原則，生態旅遊反而成為當地珍貴生態的催命符。 【註1】《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》，綠色和平、本土研究社，2025年6月2日  [...]

【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？ 發布日期：2025年7月25日 納米樓曾是香港備受爭議的議題，其不適切地細的居住面積一直為人詬病，本研社曾於2020年發布《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》(下稱《報告》)【註1】，審視十年納米樓趨勢及狀況，發現當時市面上新落成的納米樓盤，竟是歷年最多。在2019年，每八間新落成的私樓一手私樓單位，就有一間屬納米樓，嚴重性遠超當時的想像。納米樓面積其細，不同生活功能重疊在同一空間，更易產生家庭衝突，亦催生違法僭建閣樓狀況。黑厠的通風問題亦潛在增加散播傳染病風險，或影響長期健康。而當年納米樓的主要買家為投資者而非上車客，「劏細」單位所增加的供應亦白白浪費掉。直至2021-2022年政府宣布將於之後的賣地招標中加入單位面積不得小於280呎的條款【註2】，並同時於公屋落實限呎措施（但一／二人單位繼續容許納米化）【註3】，當時本研社已指出限呎政策雖然本意良好，但卻遺漏了涵蓋毋須改契的私樓重建盤【註4】，擔心無法徹底杜絕納米樓。數年過後昔日盛行的納米樓現況如何？研究員透過一手住宅物業銷售資訊網【註5】，以及屋宇署資料月報中「已獲發佔用許用證的新落成樓宇」所提供的資訊【註6】，識別出近5年仍有納米單位的新樓盤，整理出當中各年納米單位數字，發現時至今日仍有大量新納米樓落成。▍納米盤仍未絕跡於香港？早幾年觀乎近10年的數字，納米單位至2017年起每年破千，甚至直逼2,000個，即使到了近年，數字亦未見明顯減少，仍然維持於接近2千左右，由2020－2025年4日，有11,637個納米單位落成，按年計佔總私樓落成量的比例甚至有稍增的情況，近2年甚至仍有不少樓盤是8成至全部單位，均是納米盤，包括東區的The Holborn、九龍城的明雋、油尖旺的雋薈和Larchwood等，反映在數年前的住宅項目規劃中，納米單位仍是持續受發展商歡迎的住宅類型：歷年納米樓落成數字年份｜納米單位量｜私樓落成量｜納米比例｜*2016｜406｜14,600｜2.8%｜*2017｜1,405｜17,800｜7.9%｜*2018｜1,446｜21,000｜6.9%｜*2019｜1,805｜13,600｜12.9%｜2020｜2,331｜20,900｜11.1%｜2021｜2,187｜14,400｜15.2%｜2022｜2,161｜21,200｜10.2%｜2023｜1,911｜13,900｜13.7%｜2024｜1,707｜24,300｜7%｜2025｜1,340 (截自今年4月)｜-｜-｜*《報告》數字，當時未有政策限呎標準，故2016-2019的數據，以較嚴格的260呎以下作為納米定義，而2020及後則改以280呎以下為標準，故在可比性上會有些微差異，惟偏差不會太大。當然，政府限呎措施只是三四年前的政策，如此短時間內或難以觀察到其全部成效。例如最初期政府宣布的兩塊限呎地皮，至少樓盤尚未落成。當然，部分上述的納米單位數字，是屬於落實相關措施前的滯後反應，甚至仍未反映近年「納米樓爆煲」，導致發展商調整的發展策略，故部分樓盤所採用的仍為「限呎」實施前已規劃好的建築圖則。▍還有甚麼住宅可以繼續起納米樓？⧬ 政府各項限呎措施宣布日期｜針對樓盤｜具體措施➤ 2021年12月｜屯門地段第561號住宅地、港鐵百勝角樓住宅項目｜首次加入最低單位面積要求，訂明每伙單位的實用面積至少要26平米（約280方呎）➤ 2022年2月｜政府賣地盤、港鐵盤、市建局盤、需修地契的重建盤等｜將最低私樓單位280平方呎要求的適用範圍擴大，增至所有政府賣地、鐵路物業發展、市區重建局項目，以及私人發展商的換地和修訂地契申請➤ 2022年10月｜居屋、綠置居等資助出售房屋｜施政報告宣布日後資助出售房屋，單位面積最小要26平方米，即約280呎，2026至27年度起生效➤ [...]