發佈時間：2024年7月24日 近幾年政府極力催谷旅遊業，由「盛事之都」到「香港夜繽紛」，還有最近爭相響應「無處不旅遊」，顯示官員以「旅客量」為量度成功的指標。已有很多人質疑以量無法再製造昔日的經濟效益，而過份重視旅客量而催生的開發計劃，亦令人憂慮破壞離島如南大嶼的自然資源受開發破壞。而政府催谷旅遊業策略的「重中之重」是打卡經濟(selfie economy)，在全港各處推出大量「打卡點」，甚至與「盛事」混為一談，例如將打卡裝置Chubby Hearts Hong Kong和「梵高· 樂印」藝術裝置，亦列入盛事年表，與大型音樂節、渣打馬拉松相提並論。而在各區推動地區經濟發展的討論中，民政事務署建議的活動，亦充斥大量打卡裝置，例如在油尖旺放置大型座地霓虹效果燈牌，以及在將軍澳海濱公園設「乖巧寶寶」立像。事實上打卡經濟已在全球流行多年，惡果已經在外國浮現，當香港政府極力追捧打卡經濟時，外國近年反而開始限制打卡熱潮：▍外國反思打卡文化 [...]
發佈時間：2024年7月23日 市場消息傳出大潭玫瑰園單號屋新業主僅僅以6,800萬「接貨」，相對逾億元高位蝕讓47%。研究員進一步查證，發現相關單位就是本研在去年世紀暴雨後揭發、其中一間涉嫌開墾官地斜坡的玫瑰園19號獨立屋，未知是否單位涉及霸佔官地改造斜坡，原業主「甩手」時須用力劈價求售？這間19號屋對開的私人地界線外，懷疑有一近50平方米的平台霸佔政府官地。翻查過去數年的衛星圖片，是自2021年起逐步開墾，令原有官地斜坡變成一個平台，並以建構物的形式，記錄在地政署地圖上，證明地政知悉有新建構物在官地之上。再查明物業的平面圖，該座落於原有官地山坡的，很可能是透過拓展19號屋地庫的車房/花園而來，如屬實，無論地政及屋宇署亦要執法，不過研究員無法找到任何官方執法的紀錄，相關平台之位置，亦無任何短租記錄，似乎事件近一年過後，同處紅山半島附近的「高危地區」似乎仍未成為優先執管的地方。這宗交易除了「大劈價」外，值得注意的還有以下幾個重大問題：一、數日前地政總署及屋宇署高調接受傳媒訪問，指已完成聯合巡查四個涉獨立屋僭建官地斜坡的屋苑【註】，檢控了紅山半島3間獨立屋業主，強調大有進展。不過消息一出，這間就處於紅山半島對上的山坡100米外的玫瑰園19號屋就成功交易，會否意味著霸地改斜坡的原業主，將可把復原破壞斜坡的責任轉移他人/政府?二、根據政府的「斜坡維修責任信息系統」顯示，涉被侵佔的斜坡（編號15NE-B/F43)，負責方為地段持有人（即玫瑰園業主），理論上斜坡改建問題會由業主承擔，但資料顯示卻沒有「維修代理人」，顯示這幅斜坡或一直未有人檢查或監察，穩定性成疑。三、玫瑰園值得多加注意的是因為其地理位置，它在紅山半島之對上山崗之巔，而且16座獨立屋，幾乎間間都涉及官地斜坡上僭建，萬一世紀暴雨一再重臨，僭建霸地導致的斜坡不穩導致再度山泥傾瀉，一瀉而下或會波及山坡下的紅山半島，同時公共安全風險仍未有解除。是次大潭玫瑰園交易實用呎價由$36,000大跌至$20,000，若有隱藏地庫/霸地後花園，呎價隨時低過港島私樓呎價。無論如何，這種交易不只地產新聞一宗，當地政打算逐步規管富豪獨立屋屋苑，過了近一年仍有嚴重區域未見執管跡象，是快是慢見人見智。 【註】 明報 2024年7月22日 紅山半島僭建佔官地 3宗檢控 [...]
發佈時間：2024年6月25日 電影「九龍城寨」上映後社會重燃「城寨熱」，過往九龍城寨有關主權爭議的討論今日已不復見，卻重新引起對象徵著舊香港的城寨建築美學及「三不管」城市奇觀的關注。然而，今日不少人會質疑拆去昔日原真建築今日卻保留仿製場境打卡，但當日港英政府面對九龍城寨為何要非拆不可?近年更多史料已出土，豐富了九龍城寨更多鮮為人知的故事，例如在1987年時中英雙方達成協議，決定清拆九龍城寨，曾有「優待」的安置及補償，如安置上公屋也可獲「搬遷費」，其中原因不僅是港英政府一直心怕居民反對，亦不只是因為籠統的「主權爭議」，其中一個背後考慮，是當中有不量業權及地權多年來都沒有正式登記，一旦在收地時有佔用人/城寨業主提出「逆權侵佔」 (adverse possession)，將會引起相當麻煩的事，這些都能從新開放的檔案文件窺見答案。翻查了一份1982年的開放英國歷史檔案 (FCO40 1511 - [...]
發佈時間：2024年6月12日 【盛況不再】展覽業未死 但谷極谷唔起？為重塑香港國際形象，政府去年起力谷盛事，然而不少「盛事」被質疑水份過多，例如打卡裝置Chubby Hearts Hong Kong和「梵高· 樂印」藝術裝置；真正的大型盛事卻史無前例地頻頻甩轆，先有美斯缺陣表演賽及後續的退票風波，後有最貴門票座位與球檯成水平線的「香港國際桌球明星挑戰賽」。為整體審視香港政府在力谷盛事下的表現，我們不可只看體育盛事或景點營造的成果，還要看看對外彰顯香港經濟實力的展覽業（亦是《香港盛事年表》中的重頭戲）表現得如何。近日香港展覽會議業協會又稱，展覽業已較去年復甦強勁【註1】，但究竟實情如何？翻查《香港盛事年表》中共有17項逾10年舉辦歷史的周年性展覽「盛事」，對比歷來買家或入場人數，以及參展商數量，我們發現相比疫前，絕大部分展覽均比往冷清，未能回復當時盛況。▍僅2展覽入場人數有輕微增長 一半跌率超逾10%研究員翻查研究範圍內的展覽的相關貿發局新聞稿、各展覽概覽，以及相關媒體報導，比較疫前（2018年）及疫後（2024年）的表現，發現即使政府大力宣傳力谷，入場人數仍普遍較疫前少，部分更暴跌三至四成：展覽名稱｜2018年入場人數｜2024年入場人數｜變化香港國際印刷及包裝展｜16,000｜10,000｜-37.5%香港國際授權展｜22,000｜15,000｜-31.8%香港國際文具及學習用品展｜20,960｜14,390｜-31.4%香港禮品及贈品展｜50,000｜35,000｜-30%香港嬰兒用品展｜33,000｜26,600｜-19.4%香港國際春季燈飾展｜20,500 [...]
發佈時間：2024年6月11日 數月前恒基位於巴域街的新樓盤Belgravia Place 開賣，樓盤推廣大肆宣傳其為「長沙灣新盤」，引起網民好奇為明明巴域街在深水埗和石硤尾交界，竟然會被形容為位於長沙灣，扭曲市民對地理名稱和空間的認知，未知準買家搭地鐵去睇樓時有冇落錯車？近年越來越多樓盤廣告與地產代理標榜的地段，與普遍認知的位置有些距離，例如位於紅磡甚至土瓜灣的樓盤也會被形容為位於何文田。研究員發現，深水埗Belgravia Place 自稱位於長沙灣並非獨立事件，近年極多舊區重建新盤落成後都會「瞬間轉移」，換上鄰近地方地名推銷，相信即使是當區街坊，亦會感到疑惑，若買家或租客對當區陌生，亦可能會誤墮「樓盤偽裝」的陷阱。從這些案例可見，地產業界在推銷樓盤時，可謂出盡奇招。▍案例分析：深水埗舊區重建樓盤事實上，深水埗的界線有時候也會很模糊，在不同定義下亦會有所轉變，保守起見，研究員在定義上不採用較廣義的「深水埗區議會分區」，而是使用中原內部界定的「深水埗樓市片區」及美聯地產「地區百科」中的「深水埗區」，並識別兩者重疊範圍內近5年的新盤，再涵蓋其他以深水埗站為最近地鐵站的新盤，審視在銷售過程中，這些樓盤對位處「狹義深水埗區」的處理手法，進一步分析這「樓盤偽裝」的現象。按此定義，研究員聚焦了2021至2025年共5年間「狹義深水埗區」內落成的9個新樓盤，包括Belgravia Place、曉柏峰、佳悅、連方、映岸 [...]
發佈時間：2024年6月10日 現時在城規會就新田科技城收到千多份意見書中，8成多意見屬反對，然而最終只會重視的可能只有當中1%，這將包括在新田囤積大片土地多年的大發展商，以不同身份及名義的申述，可從這些申述意見，窺見新田科技城最終會否步向地產豪園的命運。⦿ 地產利益分身術研究員細閱千多份意見書中所有與發展商相關的申述書內容，不難見到他們都原則上支持新田科技城，但實質內容絕大部份內容都與創科無直接關係，只是關注地產開發。部分地產商甚至出動他們的艇仔公司，隱身地為自己在區內爭取更多利益。這些地產商不乏政治影響力，對政府的規劃能發揮一定影響：⦿ 住屋問題嚴峻還建議減公屋增私樓?不少有發展商背景的申述，強烈質疑新田科技城內有「太多公屋」，要求改變7:3 公私營房屋比例，當中邏輯有趣 — 因為排公屋條件苛刻，輪候冊長，公屋政策自然排除絕大部分香港市民，所以不應該起那麼多公屋居屋，並將公私營房屋比例改為5:5 [...]
發佈時間：2024年6月1日 新田科技城規劃申述接獲9成反對，傳媒亦有廣泛報道部分著名人物的意見。研究員細閱1600度份申述書，發現了不少未被注視的申述內容，深入分析有助我們理解民意有多一面倒。當中不乏有理有節、大量基於數據和科學的申述，當中最全面的，要算是資深大律師白理桃Ruy Baretto (申述編號S440)。白理桃除了是資深大律師，還是嘉道理農場的董事會成員，對環境議題熟悉，亦是「民間土地資源專家組」(Citizens Task Force on [...]
發佈時間：2024年5月30日 南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？爭議多年的南大嶼「生態康樂走廊」近日出台，橫跨貝澳、長沙、水口、石𤩹等地。這裡過往曾有地主及發展計劃建議過攪「水療中心」、「動物農莊」、「渡假村」、「大型水上活動」，今日正式開始諮詢2個月，未來最終會否玩爛南大嶼景觀生態似乎未在主要考慮，但真正賺錢的會是靠生態康樂旅遊嗎？檢視現時南大嶼的分區規劃大綱，就能發現區內原來一直有數塊大面積的隱藏住宅土儲（R (C) )，包括以下4幅：1. 水口低密度住宅地：7.5公頃 （現時林地一片）2. 長沙政府渡假屋區 [...]
發佈時間：2024年5月29日 ● 城市土地價值除了反映其使用價值，也受著炒賣及技資價值支撐。近日研究社整理近20年的政府向農地收地賠償標準價格，若以歷史最高級別計算，可見近20年來不斷由2004年4月每呎$303，攀升至2022年5月每呎賠償價$1,510，最高峰時的價格足足是18年前的5倍。● 然而，自2022年5月到達高峰值後，每半年檢討一次的農地補償金額不斷下調，只2年內已急跌4分之1，最新報價為每呎$1,114，即價位已「時光倒流」回到2015年的水平。● 這除了代表未來被收地的地主賠償暴漲多年後開始大縮水，亦意味著部門在不斷因地價變化估低現今農地價格，在北上發展趨勢下的新界農地，未來的帳面價值會否「打回原形」，或還有多少泡沫價值在未來蒸發?● 近年政府為地主收購香港農地不斷提出「拆牆鬆綁」的激進措施，嘗試協助「土地流轉」及發展商整合地權，圖以加速了原有土地、環境、生態及社區的轉變。● 與此同時，近年不少發展商因考慮負債及各種因素，連囤積多年在新界東北新發展區農地也放棄透過「補地價」獲得原址發展權，讓政府直接收回私人農地獲取收地現金賠償，這也證明了近年政府各種協助私人發展商「拆牆鬆綁」的措施，弄了一大堆最後未必做到鼓勵加快私人發展的效果。● [...]
發佈時間：2024年10月3日 8年前動工的機場第三條跑道已於前年啟用，惟原有北跑道變為中跑道後，卻一直停用「待機」，直至近日宣布於下月28日才全面啟用整套三跑系統【註1】，同時機管局預料機場客運量年底全面復甦【註2】。三跑系統的全面運作象徵住去年通關開時，官員喊著 ”Hong Kong is back”的盼望。不過對比鄰近地區主要競爭對手的機場客運與旅遊數據，香港機場的復甦速度「輸人九條街」，要做到年底全面復甦挑戰甚大。研究員重溫昔日官方預算並從數據上分析現況，更發現實際客運量及飛機起降，與當年機管局證明三跑必要性時，所做的預測有一段距離。三跑系統全面運作，都要有更多飛機來才「得物有所用」，今天看來昔日建三跑時的需求量估算或許是過份樂觀。▍為合理化三跑 機場容量估錯哂？機管局於2011年發布《香港國際機場2030規劃大綱》【註3】，當時透過對2030年機場需求量作預算，合理化建造三跑這「巨象工程」，但現況可謂與預想差天共地：容量指標｜《大綱》2030年預算｜《大綱》2024年預算｜2024年推算實際數字*客運量｜9,700萬｜7,803萬｜5,230萬 [...]