【透視規劃申述 II】發展商發功　預視將變「新田地產城」?

發佈時間：2024年6月10日　

現時在城規會就新田科技城收到千多份意見書中，8成多意見屬反對，然而最終只會重視的可能只有當中1%，這將包括在新田囤積大片土地多年的大發展商，以不同身份及名義的申述，可從這些申述意見，窺見新田科技城最終會否步向地產豪園的命運。

⦿ 地產利益分身術

研究員細閱千多份意見書中所有與發展商相關的申述書內容，不難見到他們都原則上支持新田科技城，但實質內容絕大部份內容都與創科無直接關係，只是關注地產開發。部分地產商甚至出動他們的艇仔公司，隱身地為自己在區內爭取更多利益。這些地產商不乏政治影響力，對政府的規劃能發揮一定影響：

⦿ 住屋問題嚴峻還建議減公屋增私樓?

不少有發展商背景的申述，強烈質疑新田科技城內有「太多公屋」，要求改變7:3 公私營房屋比例，當中邏輯有趣 — 因為排公屋條件苛刻，輪候冊長，公屋政策自然排除絕大部分香港市民，所以不應該起那麼多公屋居屋，並將公私營房屋比例改為5:5 「作為起點」（as a starting point）。【香港地產建設商會(編號S976)】

若區內公營房屋大削兩成，亦有可能意味著發展商有更多新田科技城內的囤地，可原址換地作私樓發展，亦對於現時改善基層劏房戶的嚴重住屋問題帶來打擊。

⦿ 囤地現形阻規劃佈局

另有一公司特地為了區內一塊土地（Area 19C劃作創科用途的魚塘）作詳細規劃建議，希望為該地塊提供更大彈性起住宅／獨立屋（house），並要求住宅不可以是員工宿舍，形同「霸地盤」。

翻查土地資料，發現原來申述者為Birkenhead Properties & Investment Limited（地段編號DD99 769RP），正是那塊土地的業主，而據網上資料，Birkenhead Properties & Investment Limited是某大地產的「艇仔」公司 【Birkenhead Properties & Investment Limited(編號S721)】

⦿ 「社區設施已經太多」

某大地產商的另一「艇仔」公司，同樣特地為了區內一塊土地（Area1A 劃作「政府、機構或社區」用途，G/IC）提出意見，不過今次是反對，認為那塊土地不應該劃作G/IC，因為「社區設施已經太多」（indoor sports centre is not in deficit…），反建議政府容許地主開商店和餐廳，並「一地多用」興建4棟住宅。

詳細檢查一下土地現況，Melody Gain Limited在該地帶內持有約17,350呎土地，似乎相當擔心母土儲開不了商場起樓之餘變成社區設施，最終整體規劃會否為囤地發展商改變佈局，取消當地的社區設施部署，值得進一步關注。【Melody Gain Limited（編號S787）】

⦿ 「貧窮限制創科」

亦屬大地產商的「艇仔」公司Topcycle Development Limited (編號S810)：認為區內若只有30%的單位是私樓，將「嚴重限制」新田科技城的競爭力、創造力、知識交流、勞動力向上流、及創意點子（by having only 30% of units for private housing, the scope and mix is not only severely constrained, the learning opportunities, competitiveness, innovativeness, flows of knowledge, labour mobility, exploration and exploitation of creative ideas…will be rigorously curtailed）。不說清楚，還以為攪地產是創科成功之道，還是想指出「貧窮限制想像」?

如果按現時大發展商的意見書落實，即為新田科技城進一步「地產化」鋪路，包括削公屋比例、「更靈活」取消地契公益要求、為發展商囤地選址改變規劃佈局等新增訴求，將會牽涉上千億的土地價值讓利。然而作為新田最大地主之一員，發展商不只懂得座地議價，亦有發展商背景人士入主城規會、智囊、議會，亦能輕易動員「專業」人士為建議說項，申述書只是較浮面的其中一種表態。

且看這張由地產力量交出的上千億「開價清單」，在6月28日城規會申訴時會否同大部分反對意見一樣「一視同仁」。