【施政報告可否改名叫「簡樸報告」?】

發佈時間:2024年10月16日  近年社會對施政報告的注意力急劇減低,這與施政質素下降和施政重點改變不無關係。過往市民會關注施政報告「有咩益到我」,現在大多會反問施政報告「仲有咩關我事」。會討論報告內容的人,不少則將施政報告建議當笑話討論,如鼓勵的士車隊提供阿拉伯文資訊以吸引中東遊客,將劏房改名「簡樸房」當處理了劏房問題,這些建議旋即獲各大報章報道和論壇討論,網民亦製作惡搞圖片訕笑。這種轉變其中一個原因,是近年的施政報告已經失去了以香港為本展望將來的功能,令市民已失去期待。以往市民最關心的發展經濟措施,今天亦覺得難以進入討論。以今次施政報告為例,幾乎所有經濟措施都是以不明所以的「概念」包裝:低空經濟、留學經濟、賽馬經濟、發展大量數不清的XXYY中心等,對整體經濟得益仍留於紙上,與十多二十年前的施政報告的相關部份,有天淵之別。經濟政策論述已將近完全脫離發展本土經濟改善民生,對最嚴峻的零售業處境幾乎零著墨,難怪市民失去興趣。回歸基本步,施政報告本身應可發揮為政府檢討過去工作、為來年整體策略定位、給予市民前景和希望、改革社會問題的作用。香港現正面對近數十年最艱難的困境,亦因而產生了很多急需處理的關鍵社會/經濟問題,本應但沒有在這份施政報告妥善處理:⧫ 消費「降級」 零售「轉營」 路徑依賴 如何改革?零售業、飲食業凋零,政府和業界的思維是「搞活人流」【註1】,其取態與「開關後市況會改善」的思維同出一轍--假設人流=錢流。消費降級和區域融合的大趨勢,路人皆見,唯獨是不見政府有遠見的變陣;業界對應方法亦缺乏鴻圖偉略,例如只懂施壓政府減烈酒稅等,或者提出「孫女帶阿爺落老蘭劈酒」、在柏麗大道加燈飾等無聊的建議。香港商界已偏安多年,不少商人已失去提出具說服力和顛覆性的遠見的能力,轉型的實際行動欠奉,有實力的可能亦已遠走高飛,留下的部份人則在等運到,或要求政府放寬這個鬆綁那個,期待還能盡享政策紅利。這種心態與2年前等開關沒有分別,好聽一點就叫守株待兔,難聽一點就是坐以待斃。振興旅遊業亦只都是「搞活人流」,旅客源嚴重偏側向內地市場,市面已難見歐美旅客。將大量雞蛋放在同一個籃,同時對中國整體消費降級、小紅書打卡窮遊的旅客心理不甚了解,亦只懂得向中央爭取更多二三線城市旅客來港而無有效對策;大舉開發南大嶼自然資源興建豪華住宿,打算吸引大灣區遊客,卻忘了為吸引他們而開鑿的新隧道更加方便了即日來回窮遊,打完卡返回更便宜的深圳住酒店。物流業的斷崖式下跌,事緣地緣政治格局、區域經濟角色改變之故,這並非推出高端物流設施、增加航運稅務寬減、發展電子商貿就能突圍而出(政府真的以為夠與國內的電商競爭?)。地產業更是嚴重的路徑依賴--流標、流拍已經多到不是新聞,發展商自己已放棄在北部都會區囤積多年的土地,不睇好未來數十年的土地發展,但官員還在期待減息後,賣地賣樓會財源滾滾來。政府最有「遠見」的經濟政策就是將未來全盤押注在北部都會區和創科上,但這似乎只會加深現有問題-北都只會進一步加速區域融合,香港優勢何在?香港在創科上與深圳究竟是合作還是競爭關係?再者我們有何實力競爭?讓創科產業成經濟新支柱需時多久?等得及傳統四大支柱崩潰前做到嗎?關於創科發展,業界外的市民普遍不關心,關心的亦會對政策走向滿頭問號。北都規劃文件內連創科產業研究和規劃數據也欠奉,何以令人有信心?⧫ 公共財政無底深潭 公眾亦愈知愈少未來公共工程額每年會近千億水平,但今年賣地收入只有寥寥數十億,中短期內看不見曙光,長期展望亦不容樂觀。過往庫房及基建依賴土地收入多年,經濟一逆轉而沒有準備後路,庫房及眾多公營機構財政立刻出問題:房委會、市建局、機管局、西九管理局等等,已是名副其實的結構性財赤,但政府開出的藥方是借債度日,還列舉歐美國家負債例子指香港債務水平安全,無視香港屬細小開放經濟體而難以比較的事實,另外,借貸亦要講回報,借錢做回報不明的大白象基建,屆時可能連利息也還不起。近年公共財政紀律亦邁向崩潰:公帑點洗、值唔值、洗幾多、給了誰,變得日漸不透明,關鍵資料欠奉,公眾亦無從討論自己交的稅金值不值回票價(亦開始懶得問這個問題),「令全城開心是值得」【註2】,搞盛事夜繽紛成本多少不主動奉告、大型工程的總預算因「敏感」不再公佈;公帑不夠出資,就指地產商會融資而強推明日大嶼,後來地產商「計唔掂數」不肯參與,就有人倡議透過青年人透過置業儲蓄幫人工島填氹。現時公共財政的狀況,就像一場末日前的盛會,多年來謹守的財政紀律視如無物;花費急升,但財源又不穩:人口老化、移民潮加劇,引入專才但無法保證能留住人才,稅基縮窄下,朝中亦似乎無人敢問「將來點算」,亦無人深入探討這種猶如玩槓桿、成本大風險大且成果不明的借貸遊戲一旦失敗,日後債留轉移後代怎麼辦。⧫ 土地房屋政策邁向更形傾斜李家超提出土地和房屋供應「提速、提量」後,大量的鬆綁政策推陳出新,有些甚至罔顧法例的基本原則和立例原意,或將過往20多年民間爭取得來的成果「倒帶」,造成更多的分配不公,埋下更多社會的計時炸彈。只舉過去幾年,已經有下列鬆綁/改變:建築安全標準可以因建築成本「太貴」而調低;《保護海港條例》因為過往難以令地產商在維港填海而鬆綁,將「維港為公共資產」的多年共識抹走;為加速私人發展商在舊區圈地,將強制拍賣門檻降至亞洲最低;嫌受發展計劃影響的民眾「濫用」城規程序「阻礙發展」,削弱他們在申述環節發表意見的權利;為氹發展商在新發展區補地價起私樓,不惜改變半世紀以來的估價準則,為補地價引入「雙軌制」,地價收入減少;即使不切合基層居民需要,亦不惜向發展商借用新界偏遠土儲建簡約公屋,動用公帑鋪好「三通一平」,發展商或坐享其成;至於真正的公營房屋,雖全速興建,但出售比例日增,令真正的出租公屋單位數目多年無相應增長,與消滅劏房的目標自相矛盾。⧫ 貧窮問題零著墨 眾多措施繼續加劇房屋問題至於真正要解決的房屋問題,卻捉不到痛處:解決劣質劏房的關鍵不在於單位面積多大,而在有否訂立人均最低居住面積;劏房以前統一叫不適切居所(sub-standard [...]

【永續死場】流拍重建區或變城市廢墟?

發佈時間:2024年10月14日  地產市道每況越下,流標現象最新已蔓延至市區重建強拍項目。過往發展商對強拍項目趨之若鶩,透過不同手段取得更多業權以達強拍門檻,可見水位甚深。但今時不同往日,今年市場驚現兩宗罕見的強拍流拍,政府早前降低強拍門檻,亦無法吸引發展商「幫忙」市區更新。對於地產商來講,強拍為歷時數十年收購程序的最後階段,美玉在前,竟臨門一腳打退堂鼓,背後一定是「計唔掂數」。強拍流拍的出現,亦全面動搖了政府降低強拍門檻能夠透過市場力量加速市區重建的理據。▍極可能創強拍條例立例26年來首度清零翻查紀錄,今年首三季未見任何舊樓強制拍賣申請,很大機會成為強拍條例上台26年來,首個「零申請」的年度【註1】。申請清零,申請拍賣後「流拍」的卻是史無前例的多,歷來舊樓強拍流拍共五宗,今年就佔了兩宗。▍昨日拍賣底價高過今日市場估值 發展商紛打退堂鼓強拍年份|歷年強拍流拍項目|申請人|拍賣底價 (億)|拍賣市場估值 (億)2020|九龍城獅子石道73及75號全幢物業|寶聲集團|$ 2.233|$ 1.228 [...]

【聽后發落】后海灣非原居民亦將有波及危機?

發佈時間:2024年10月10日  在北部都會區規劃下,以養蠔業聞名的流浮山一帶已被改名為「數碼新海岸」,另一座數碼港將會屹立昔日蠔田旁,在這個於地區歷史完全不匹配的規劃下,流浮山的鄉郊面貌將變得面目全非,而流浮山一帶村落歷史和地區特色深厚,亦有政府極可能不保留的非原居民村。研究員翻查文獻,比較歷年地圖、報紙等,簡單整合10條或受北都規劃波及村落的特色:➤ 白泥三村白泥從北至南可分為上、中、下白泥三部分,亦分別有相應三條村落。位於發展範圍內的上白泥村早年以養蠔業為主,但隨蠔業式微,許多蠔民先後離去,其中豐裕蠔塘有一建築遺址仍然保留,流浮山發展計劃將改善現存「海鮮街」,但具歷史價值的蠔田和相關建築遺址將何去何從?中白泥村則有一座白泥觀音天后廟,該廟最早於1978年前建成,初時較小,後在1978年正式重修,其靠近海邊的六層佛塔成為一大特色。而下白泥村雖然位處發展區外,但亦可能引來投機而有翻天覆地改變。村內有陳家園遺址,本為菜田,於1997年被發現作考古遺址,出土多件商代廣東青銅器時代早期文化遺存;亦有被列作法定古蹟的下白泥碉堡,乃一幢兩層高之青磚屋,由興中會元老鄧蔭南建立,作為清末辛亥革命份子於蛇口一帶匿藏、接濟及偷運軍火之基地。➤ 坑口村又稱涌口村,位於坑口河入後海處,故此得名。漁民自1950年代起於涌口沖積地之低窪地區修建如大澳一類的棚屋,以抵禦潮水漲退;艇民亦停泊於近岸,隨人口漸長遂聚居成村。後歷經多次颱風吹襲,棚屋結構上難以抵擋,遂漸改建成寮屋。➤ 鶴佬村村中人士皆來自海豐、陸豐或潮州一帶,操鶴佬話,並多為艇家。村內無學校及球場等公共設施,惟設有一座小廟,供奉福德公、龍公、水仙諸神。鶴佬村因毗鄰坑口村,居民時常相聚,交往密切,如今坑口村範圍已涵蓋鶴佬村在內,二者混合成一體。➤ 陶家村村旁有信義會榮真幼稚園,乃一幢平房式聖堂,由挪威差會在1964至1967年間建立,據孔憲波撰寫之《走訪堂會—榮真堂》,記錄了「榮真」二字代表「榮耀真神」之意。昔日教堂屋頂曾豎起晚間亮燈的十字架,據說為偷渡者在漆黑中可找到方向。➤ 沙江廟村/沙江村因靠近沙江天后廟而得名,村內分為安樂及和平區兩部分。安樂區​​,因位於海濱,又被稱為沙江村海邊區。舊時有蠔田,海邊有碼頭及水泥徑遺跡,為當初方便蠔工泊船及運輸而建,如今猶存​;和平區​​為沙江廟村的一部分,位於「膊頭嶺」的田隴中。➤ [...]

【香港「城鄉共融」被馴化史 (2012 -2023)】

發佈時間:2024年10月9日  香港新市鎮的開發究竟正在進步,還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出,及後在最新新發展區被沿用,到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」,到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍,是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」:● 2012-13 – 新界東北土地爭議,關注新發展區推土機式的開發模式,毀農滅村,民間提出「城鄉共存共生」;● 2016 – [...]

【地價暴跌】麵包價逼近麵粉價新盤排行榜

發佈時間:2024年10月8日  減息周期開始,發展商趁機散貨,啟德近日再有新盤發售,場面貌似墟冚,但這是否代表部分負債纍纍的發展商能藉此逃出困境?或許不然。研究員整理過去5年發展商向政府投地而來的59個已發售新樓盤,若以首批平均呎價來計算,發現近年至少有10個樓盤,僅其每呎土地成本(即麵粉價)已佔其推算售價【註1】(即麵包價)約3分2或以上,還未計建築成本、人工及融資成本等,能不能有盈利還成問題,而這個「麵粉價佔麵包價」比率早於3年前已開始越趨增加。▍麵粉價佔麵包價比率排行榜年份|新盤|發展商|每呎樓面地價|首批平均呎價|地價佔比2024|天璽.天|新鴻基|$17,783|$19668|90.42%|2024|柏蔚森 I|新世界|$13,829|$17,188|80.46%2024|柏蔚森 III|新世界|$13,829|$17,956|77.02%2021|尚宜|大鴻輝|$14,085|$18,454|76.32%2023|Henley Park|恆基|$15,515*|$21,088|73.58%2024|維港.雙鑽|中國海外|$13,009|$18,456|70.49%2022|澐璟|華潤置地(海外)/保利|$18,058|$25,914|69.68%2021|維港滙 I|信和/會德豐/嘉華/爪哇/世茂|$16,909|$24,628|68.66%2022|凱玥|龍光、合景泰富|$22,123|$32,749|67.55%2020|MONACO|會德豐|$14,950|$22,669|65.95%*與THE HENLEY地皮合併計算每呎地價以新樓盤天璽.天為例,新鴻基昔日斥資逾250億投地,當日投入的每呎樓面成本,已約17,783元,以首批開售價平均呎價$19,668【註2】計算,其定價已相當逼近其土地成本價,基本上已無肉食,此時開售可能是為了獲得現金流以解燃眉之急。▍啟德為麵粉麵包價差距最少區域而上述新盤投地日期,均為2017至2021年,當時地價高昂亦是土地成本佔比極高的一大主因。研究員發現尤以當日瘋搶啟德地皮的發展商最為「泥足深陷」,十大最高「麵粉價佔麵包價比率」的樓盤,除卻尚宜、維港滙 [...]

【居然唔跌】全城樓價暴跌 新居屋呎價維持原狀?

發佈時間:2024年9月6日  回顧18年林鄭推彈性折扣,將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折,但繼上年上提至62折,今年最新一輪居屋,已再度重上7折定價【註1】,與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析,發現就算折扣率增加,居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行,居屋售價竟仍是居高不下。 房委會解釋,折扣售價根據市民負擔能力計算,雖則現時樓市下行,但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元,因此折扣率就相應減小【註2】。然而,究竟居屋的現行定價,實質上有多可負擔? ▍7折居屋真係咁「可負擔」? 根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力(International Housing Affordability [...]

【片地開花】香港參考深圳片區模式「深」入考察

發佈時間:2024年9月3日  政府擬在北部都會區的規劃上,引入在中國內地流行的「片區模式」,發展局於3月和去年6月分別訪羅湖、坪山及南山區【註1】,立法會小組亦於5月組團考察大沖片區及桂山區【註2】,參考上述區域中「片區」的開發模式。這種規劃手法對香港來說似是全新概念,究竟具體來說有什麼值得香港參考?片區模式,簡單來說即政府就著一個特定區域,展開大規模規劃,並透過招標形式,由私人發展商主導,打包式包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序,在內地的實踐上,發展商在整個區域的收購賠償、土地平整、建造工程有極高的主導權,以下試從「深」入考察深圳數個現行片區,看看當中會/應參考什麼。▍大沖片區(深圳華潤城):賠償問題惹爭議?深圳華潤城,由華潤置地(深圳)開發有限公司負責,過往被視作成功的深圳片區,區內有大型購物商場萬象天地及南山科技金融城。項目的成功常被訴諸於發展商的介入,使當初重建由政府主導時整區統一劃分為單一的住宅用途,成功改進為功能混合的街區。【註3】然而,即使是這個標示性案例,在2010年華潤置地進行舊區收購時,亦充斥著遷拆賠償的爭議。針對發展商與村民間就遷拆安置安排,當時亦有媒體報導當時的現金補償,與深圳房價之間依存在巨大懸殊,使絕大多數村民,實際上仍要面臨「未來如何生存」的困境。【註4】若香港參考上述開發模式,預示政府不僅會將片區內的規劃主導權向發展商傾斜,甚至會將收地拆村的程序外判,屆時受影響者則會因非由政府收地,而未能獲得政府安置政策下的待遇,受影響居民難以得到正規賠償的保證,而使爭議一直曠日持久。而北部都會區所牽涉的收地規模龐大,牽涉的村落與居民甚廣,或產生相類似效應。▍坪山區谷倉吓片區:開發商財困停工延誤施工進度另外,上述模式由規劃到工程落實需極長週期,一旦過程中發展商缺乏現金流,則牽一髮而動全身,連帶地影響不同片區的工程進度。如負責上述片區開發的華潤置地,亦在深圳承擔大量其餘的片區及社區重建的項目,包括深圳萬象城、華潤深圳灣及湖貝舊村重建項目等。但近年華潤置地傳出財務危機,加上在過去數年所錄得的虧損亦節節上升,令人質疑會否影響其所涉片區的開發進度。【註5】而內地另外一間大型開發商華僑城,亦於去年開始拋售上海、西安、南京、成都等地的重點項目,其於深圳光明區的九樾廣場亦宣告停工。【註6】事實上,因財困問題而造成深圳片區工程停工的實例已漸漸浮上水面,如坪山區谷倉吓片區,因其負責的開發商「深圳市南科潤房地產開發有限公司」現金流趨於枯竭,導致回遷地塊停工近兩年而未能交樓,該開發商甚至向居民要求減免安置過渡費,以及免除相關的違約金,直接影響本身能回遷的居民福祉。【註7】當片區的發展極度依賴發展商的資金可持續性,若日後香港政府希望該區工程能順利進行,在發展商遇財困時(它們現在正遇到很大財政困難)或許意味政府需進一步作財政上的支援,甚至發展商可以財困延誤作理由,要求政府在規劃實行上或許作出讓步,這些潛在因素亦應在參考深圳模式時考量在內。▍羅湖區湖貝統籌片區(華潤置地未來城):承標要求高難覓合適開發商大規模的規劃,亦表示該區的開發,必須吸引到巨型發展商,例如上述所提及的華潤置地、華僑城集團,或是特定行業的龍頭企業,如承建深汕汽車工業園的比亞迪,方有充裕的財政及技術資源,來推動整區的協調方案。而一般規模的開發商,即使有意願,亦未必有足夠能力,為整片區域承擔起耗時持續的大規模工程。如深圳羅湖區中的湖貝舊村重建,遠於30年前已啟動。作為深圳首個城市更新統籌片區進行規劃工程,卻由於規模過大,先後接洽的十餘家開發商,都因爲難度太大放棄,直到2011年,才由當區政府聯同華潤置地合作開展。而即使在華潤置地介入下,亦需再耗時多8年進行前期工作,如公眾宣講、方案討論等,至2019年尾才能動工。【註8】過往內房地產發展蓬勃,在接洽合適者時亦面臨極大困難,而一眾龍頭巨企在現時經濟下行下,一些開發項目亦如上述所言,已出現「後勁不繼」的跡象。若放諸香港的脈絡,建材、人力等建造成本,亦遠遠高於鄰近的深圳,同時樓價卻在經濟低迷下跌勢持續,香港發展商本身規模上已較內地房產龍頭遜色,在上述因素下,還是否願意參與在北部都會區的片區開發,顯然亦是未知之數。▍香港如法炮製 成效存疑?政府望以「片區模式」建立園區,推動如創科等產業的發展,甚至連「南大嶼」的生態康樂項目,都稱可參考同樣模式,但由整個片區的收購賠償、工程開發,乃至於早期接洽合資格的發展商,似乎在深圳的案例中,亦呈現出不同的問題,比起單是認為相當成功同樣值得參考。深圳仍有各色各樣不同的片區,當然不只上述那些項目,有些成功之處不只在於模式本身,亦與地區發展階段及整體經濟環境不無關係,片區除了「大片」、「矚目」及「降低政府投入成本」外,也有例子顯示需要關注當中的私營拆遷、開發年期與發展商長遠負擔能力的細節問題。 【註1】新聞公報:發展局局長考察深圳市羅湖區和坪山區片區發展情況 https://shorturl.at/bb2kp 【註2】新聞公報:立法會北部都會區發展事宜小組委員會前往深圳南山和前海進行職務考察 https://shorturl.at/tPqc0 【註3】搜狐:都市更新案例(一)-從大沖村到深圳·華潤城的蝶變之路 https://shorturl.at/kmsZl 【註4】東南網:10個億元戶掩蓋不了拆除戶的權利困境 https://shorturl.at/vvquE 【註5】東方財富網:華潤置地深圳明星舊改遇插曲:合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg [...]

2024-10-04T21:03:34+08:00October 4th, 2024|市區重建, 房屋研究, 社區研究, 精選, 解鎖研究|

【明目張膽】網上有得租 疑似假狗場?

發佈時間:2024年8月26日  早前本研發布《十室狗空—香港動物寄養所用地問題研究》【註1】,揭發棕地作業者疑透過申請狗場破壞農地。幾乎話口未完,有讀者報料喺一個租車平台上,搵到一個疑似「假狗場」放租,仲以「已申請狗酒店」為標題,將大埔九龍坑一塊60,000呎已破壞農地「放盤分租」牟利,睇極相都見唔到狗酒店嘅蹤影【註2】。申請人一邊向城規會申請做狗酒店,一邊將吉地放租,咁係咪真係有心經營狗場先?同一位放租者過去亦曾多次發帖分租停車場、密封倉等用地,似乎係各類棕地作業嘅代理,唔似有經營動物寄養設施嘅經驗或意圖。廣告標題以「已申請狗酒店」作為重點招徠,是否標榜「狗酒店」是某種不可以明言嘅活動嘅通行證?正如研究報告發現,呢類動物寄養所申請通常伴隨著倒泥申請,一旦獲批,便能夠光明正大地倒泥,亦減低俾規劃署「騷擾」話佢違規發展嘅機會;另外,「狗酒店」亦容許喺農地搭建臨時建構物,或不再屬僭建,建構物亦方便某啲嘅棕地活動(例如倉庫)。查明相關地段嘅規劃申請,由一間發展公司(萬陸發展有限公司) 在5月尾提出(A/NE-KLH/641),順道申請填土逾5,500呎、0.2米高,聲稱用作作汽車調動(vehicle manoeuvring),同加固承重(reinforced to withstand the [...]

【外來之食】 餐飲業「過江龍」也呈「中進西退」

發佈時間:2024年8月13日  外來之食】 餐飲業「過江龍」也呈「中進西退」 近月內地餐飲集團大舉進軍本港引來話題,與此同時,本港餐飲業因北上消費潮及移民潮夾擊下進入寒冬,結業的不乏為外國資金的連鎖餐廳,如「道頓堀御好燒」(日本)【註1】、「Outback Steakhouse」(美國)【註2】,數十年來香港自詡薈萃中西各國之菜的「美食之都」正經歷一場大洗牌【註3】。 這個現象也從食肆商標註冊的數據中看到。研究員翻查知識產權署資料,疫情前後(2019-2024年上半年),在知識產權署有關食肆新註冊商標的來源地,發現兩個現象: ➤ [...]

2024-10-04T20:50:12+08:00October 4th, 2024|數據研究, 精選, 解鎖研究|

【凌虐大嶼】「無處不旅遊」願景下 任由宰割的南大嶼

發佈時間:2024年8月7日  今年5月夏寶龍提出「無處不旅遊」,港府全面加速挖掘旅遊資源,醞釀多年而備受爭議的「南大嶼生態康樂走廊」亦在5月尾再被提出【註1】。在最新建議中,過往「北發展、南保育」的原則出現了質變,有人提出要打通大嶼山南北道路網,否則「南大嶼發展成空談」【註2】,諮詢文件亦表示會研究開發「穿山隧道」連接南北大嶼以發展旅遊,勢將改變大嶼山的面貌。▍地理天然屏障 令南大嶼仍是一片樂土從地理位置分析即能理解南大嶼為何被「無處不旅遊」看中。因大東山和鳳凰山等提供的「天然屏障」,南大嶼是香港少有淨土之一,人煙稀少。從旅遊資源挖掘的角度,這是一塊處女地,主要困難是打通往南大嶼的交通。研究員整理了政府準備落實/已落實/正在考慮的交通「改善」計劃,連同南大嶼連串的策劃中的旅遊設施,並放在地圖上給各位理解,為何他們那麼想打通南北交通,以及交通問題一旦被克服,清幽的南大嶼將如何迎來翻天覆地的改變。▍打通東西南北陸路:最多3條穿山隧道、1條高架行車橋現時陸路抵達南大嶼的方法只有靠攀越東涌道,最高處達海拔340米,彎曲陡峭,易生意外【註3】,所以東涌道是管制道路,沒通行證者不得進入。所以要開發南大嶼的話,打通南北交通為關鍵。根據政府正考慮的「南大嶼初步道路網絡優化方案」【註4】:⧪ 挖掘連接梅窩和小蠔灣行車隧道(至少4.5公里)⧪ 挖掘連接梅窩和愉景灣行車隧道(至少4公里)兩條隧道均連接南大嶼交通樞紐梅窩,在梅窩即能連接南大嶼各區。重點是來自市區的車輛毋須深入東涌再取東涌道,而是經北大嶼山公路,在小蠔灣就轉入隧道進入南大嶼,行車時間和難度大大減低;小蠔灣亦連接港珠澳大橋人工島,來自中國內地的車輛亦能輕易抵達南大嶼。打通對外交通之餘,南大嶼內部、東西向的交通亦是「問題」:連接大澳和石壁的羌山道,比東涌道更陡峭,故計劃亦打算在羌山道一帶的「佛門清淨地」大興土木,興建1條高架行車橋或連接石壁和大澳的另一行車隧道(至少1.5公里)。東西南北道路打通後,「南大嶼生態康樂走廊」的各部分,包括梅窩、長沙、貝澳、石壁、大澳將連城一線,各種歷奇體驗、水上衝浪設施、露天博物館和「優質渡假住宿」(疑似酒店),與市區和大灣區直接連接,旅客將很可能暴增,涉嫌與南大嶼的保育方針有所矛盾。▍增加容量:擴闊道路、增加泊車位有路亦要有空間安置外來車輛,為使大嶼能承載大量遊客,政府除打算在大嶼南大量增加車輛泊位【註5】,亦已在梅窩和大澳進行大規模改善工程,當中將涉及大量擴建和興建車輛停泊區【註6】,明顯是方便區外私家車自駕遊而設,為令泊車位用得其所,現時的道路管制亦很可能取消:⧪ 在南大嶼各處增加120個包括私家車及旅遊巴的泊位⧪ 擴建梅窩現有停車場⧪ [...]

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