研究資訊 – Liber Research Community 本土研究社

【街景荏苒】香港街頭特色景觀變化咗幾多？

發佈時間：2025年3月27日近年流行「無處不旅遊」，旅遊發展已成施政重中之重。去年尾公布的《香港旅遊業發展藍圖2.0》強調要「豐富地區旅遊資源」、「彰顯本地文化特色」【註1】，但政府政策卻不協調且互相矛盾，令過往充滿本地特色的城市元素消逝，尤其以近幾年尤為明顯。近日政府以避免工業意外為由，要求公務工程最少一半採用金屬棚架，以逐步取代竹棚【註2】。金屬棚架是否更安全仍有待評估，而這政策轉變帶來的，除卻對難以轉型的搭棚工人造成影響外，亦牽涉街頭景觀特色的消亡。研究員盤點出8個近年本地街頭景觀特色的轉變，在大家日常觀察下，又能否數得出更多例子？▍竹棚竹棚是香港建築業的傳統標誌，因其輕便、成本低且易於搭建而在高樓林立的都市中廣泛使用。據稱用於建築的疊竹棚技術可最早追溯至隋唐時期【註3】，而香港為全球幾乎最後廣泛使用竹棚的城市，構成獨一無二的城市景觀，遊客趨之若鶩。金屬棚架是否比較優越需要論證，但將其以安全理由一刀切，將其取代而不進一步尋求減少意外的方法，是源於城市管治者看不到這千年工藝對香港的價值。▍霓虹燈／伸出式招牌同樣以安全理由被一刀切取締的，還有霓虹燈／伸出式招牌。這些招牌在眾多電影出現，如著重光與影的王家衛港產片，及在香港取景的外國電影 (如蝙蝠俠：黑夜之神)和遊戲 (如Sleeping Dogs、野狗子)。鏡頭下的霓虹燈／伸出式招牌更成為外銷全球的香港文化象徵。伸出式招牌互相爭奪路人眼球，擠在相對海外城市而言相對狹窄的街道，配以相對LED來說，屬散射光所以較為柔和的霓虹燈光，加上其密度，在晚上構成了一個毋須刻意營造的「夜繽紛」氛圍，具有強大的真實感和生活感，比起現在的景點營造更勝一籌。林鄭月娥就任發展局時 (2010年)，其管轄的建築署開始以安全理由取締伸出式招牌，大部分的舊伸出式招牌在未論證其安全性成疑下，就純粹因尺寸或物料原因，遭一刀切拆卸或改建，順道令逐漸失傳的霓虹燈加速消亡，而近年全港霓虹燈招牌量亦僅剩不足500個【註4】。▍路牌字體香港的路牌字體反映了本地殖民歷史、中西匯聚等特徵，雖然多年有的字體有所演變，但大多都根據保存市民對街道的熟悉感和道路使用者的辨識度而定。近年使用中文字體「全真字庫（港人版）-粗黑」，和舊英文字體Transport，亦在科學上被論證為適合道路使用者【註5】，在未有充份討論下以新創字體「文悅古典明朝體」取代，稱能為香港街頭注入「文化氣息」，但除令市民及遊客不熟悉外，亦引起安全隱患【註6】▍暖黃色街燈傳統的街燈發出暖黃色的光芒，為夜間的街道營造溫馨的氛圍。但近年，為了提高能源效率，政府逐步將傳統街燈更換為白光LED燈，自2017/18年度起，路政署開始展開街燈更換工程，目標每年平均更換6,500支路燈和1,500支行人天橋及行人隧道光管至LED燈具【註7】，大大改變了街道的夜間景觀和氛圍。▍行人過路紅光投射2013年運輸署試驗在交通燈桿加裝伸延臂，於紅燈時透過LED投射紅光至地面，旨於提醒「低頭族」勿亂過馬路，以提升行人安全。而每個裝置的採購及安裝費用成本，約為1.6萬港元，被質疑使街景變得詭異且浪費公帑【註8】。▍壁畫近年街頭壁畫大行其道，尤其是在九龍城、深水埗等舊區，不論是市建局還是私人發展商，都在各自的項目上融入壁畫元素。相對地，本身舊市區常見各式各樣的牆壁塗鴉，卻越來越少。作為不佔用空間的裝飾，在市區重建的過程中，發展商或以為社區增添特色之名，在將舊區的一些老店、建築移遷或拆除後，猶如將其畫上牆壁憑弔。就如市建局針對九龍城重建表示，希望將該區提升成為「型格社區」，其中一個必要元素便是要髹上特色的壁畫，並額外資助區內8幢大廈美化外牆，將潮州、泰國和舊啟德機場3個主題以外牆壁畫呈現，但具體的重建方案卻會將具特色的商舖逼遷【註9】。又如深水埗通州街臨時街市外曾舉辦以Cyberpunk為主題的展覽，邀請藝術家創作龐克風壁畫，然而，這活動及壁畫卻變成了驅趕露宿者的工具【註10】。▍夾公仔機舖因經濟不景及消費模式改變，夾公仔機在香港街頭激增。單是以小店聞名的葵涌廣場，接近六分一店舖已改為公仔舖或韓式自拍館等無人鋪【註11】，這類無人鋪接近沒有人力成本，在經濟不景下遇到業務擴張的機會。而往時人流如鯽的旺區大街地舖，如旺角和尖沙咀，都隨處可見裝修簡陋、不用聘請人手經營的夾公仔機，亦有人將其理解為香港「消費降級」的象徵。近幾年，香港街頭景觀的加速變化，街頭上少了些舊風景，像是伸出式招牌及竹棚設施等承載深厚文化記憶的特色在逐漸消失，也多了些新事物，例如是夾公仔機店舖風行市區。公眾難免感到唏噓，但某些轉變如街燈店舖等應時的演變，或非全然是壞事。上述變化重塑了我們對這座城市的熟悉感和地方感，除了潛移默化中影響著一代香港人的文化認同，更加轉變了外國人心中香港的形象。其帶來的爭議，不僅在於香港街頭面貌的轉變，更在於其牽涉到城市獨特身份的存續與傳承。或許在平衡城市文化特色及其他考量因素時，政府亦有必要細察這些變化的意義，讓街頭景觀繼續訴說屬於香港的故事。【註1】《香港旅遊業發展藍圖2.0》https://shorturl.at/KHgLD [...]

lrcresearcher2025-06-10T18:58:07+08:00March 27th, 2025|專題研究, 研究資訊, 社區研究, 精選|

【研之鑿鑿】Webb-site停運後　僅存本地民間資料庫面臨倒閉潮？

發佈時間：2025年3月18日上月財經資料庫網站Webb-site創辦人David Webb因患病而將其有序結束運作，著名紀錄舊香港歷史的網站Gwulo (古老)亦在同期宣佈離港，令公眾惋惜一時。雖然Webb-site近日提出會將整個資料庫上傳到 GitHub永久保存，讓公眾可繼續使用，但這件事情凸顯出全由民間自發而成，且發揮著重要社會功能的資料庫是多麼的艱難，究竟僅存本地民間資料庫還剩幾多，又在發揮著什麼社會功能?▍碩果僅存的民間資料庫這類民間自發籌建的資料庫，往往發揮著獨特的社會功能，例如Webb-site透過公司資料的透明化，能披露出投資市場不為人知消息；民間的資料庫亦能按民間不同的興趣與關注點，發掘公眾相對忽略的社會議題；由於資料庫都具備某種開放性、可搜尋及持續更新，亦能方便更多公眾能持續將資料數據再利用，有助令資料庫主題帶來持續關注、研究及報導，有利於本土研究工作。這類民間資料庫，雖為數不多，但亦不只有Webb-site這類財經資料庫。過去香港亦有不少公民個體或公民組織，就其專業志趣，建立不同範疇的資料庫。以下現存或已停運的民間資料庫，部分網站連結或已失效，且未能盡錄：❢ 財經資訊Webb-site: 由David [...]

lrcresearcher2025-06-10T18:29:46+08:00March 18th, 2025|專題研究, 檔案研究, 研究資訊, 社區研究, 精選|

【明日大嶼「玩完」，然後呢？】

發佈時間：2025年3月11日明日大嶼已成明日黃花，財赤下社會共識為減省不必要開支，但發展局最新指仍然會完成未完成的明日大嶼研究，至少花費$6.4億，還說做好的研究未來還會用，「唔好嘥」。這場鬧劇的起點源自約10年前的的東大嶼都會願景，所以除了這$6.4億外，還須計及過去10年已花費、無法計量的成本，例如大量公共和社會資源和時間。除了要求及時止損外，更重要的是聚焦從明日大嶼這場鬧劇中學到的教訓和啟示，帶來了什麼反思，以避免將來重蹈覆轍，那麼過往的犧牲才來得有意義。▍讚「上乘投資」學者只能信佢一成回到2018年，當全城關注明日大嶼天價時，有38名經濟學者力排眾議支持，先指社會「情緒化」，再將明日大嶼形容為「上佳投資」【註1】，其基礎為估計人工島只是賣地會就有8000多億收入，已足夠回本。由於工程費用攤分數十年，港府財力絕無問題。這些觀點現在看起來已是笑話，相信這批學者已無人敢再談及這項「上乘投資」。專家學者的意見或表面專業中立，但背後或有經不得起時間考驗的大膽假設，所以社會亦不能再盡信專家所言，而需要尋根究底，驗證其專業觀點是否紮實。▍投放人力物力不止6.4 億在$6.4億顧問費以外，政府花費了不可計量的資源推銷明日大嶼，包括薪金昂貴的高官的寶貴時間、發展局和新聞處等公務員大量的公關資源、僱用社交媒體小編來反駁民間研究報告、無數內部會議、印刷大量宣傳品如顯示填海前後東大嶼水域想像圖的「光柵卡」（俗稱閃卡）等。還未計及大量專業團體年輕會員的心機－－2023年中前發展局還大力宣傳和與持份者接觸，與六大專業團體（測量師學會、建築師學會等），開了不少研討會等【註2】；此外成立過6大工作小組，邀請26個學者給予意見等等，現在他們的專業意見無用武之地。更加沒有計及工程策劃以外的大量社會成本－－引起一場上萬人的示威、激起官民爭拗、製造專業人士與普羅市民的對立、甚至波及娛樂圈：劉德華被冠上「填海華」的稱號，至今仍然洗脫不到「罪名」。從中可見，政府貿然挑起一場沒有贏家的戰役，成本遠遠不止眼見的金錢成本，還有更廣泛更無形的社會成本。▍「藏富於地」的土地儲備發展概念破產過去視明日大嶼作為上乘投資背後的預設，是土地能承載財富，賣地一年可獲千億收入，透過不斷造地便能持續產出利潤，高昂的地價，能支撐土地能製造大量經濟價值的論點，「藏富於地」，更令政府努力製造不知有沒有需求的土地。但已這是過去的事。隨著政府低調棄島，政府貌似全面改變了其政府主導發展思維，在北都發展中不再奢求賣地收入，而是透過片區模式等土地行政鬆綁吸引私人投資推動發展，但背後假設土地必然昂貴並從能夠從中榨取重大經濟價值的思維沒變，似乎沒有認清「藏富於地」的土地儲備發展概念已經破產。現時政府極力推銷下，發展商依然對北都具體發展普遍口惠而實不至，足以證明這點。▍假大空畫大餅城市開發模式應告一段落明日大嶼為典型的從無到有，畫大餅的城市開發案例。這類沒有現存和具體需求基礎的城市規劃，並沒有嚴謹的估算，所以容易估錯數，即使落成還要面對空置和低使用率的風險，這點在全球大批畫大餅的填海失敗案例中清楚說明【註3】，在財政緊絀的未來，這類高投資和回報不明的畫大餅城市開發模式應告一段落。▍明日大嶼「白色規劃」演化成北都的「戰略留白」當政府無法為沒有現實需求的質疑辯解時，經常會挪用外國「白色規劃」(white zone) 的案例，說明「先造地後想用途」的必要性，但背後仍是基於前述「藏富於地」的假設，面臨很大不確定性和風險。自「白色規劃」概念在明日大嶼生根後，北都規劃亦用上類似概念－－新田科技城和流浮山的藍圖預留大量沒有具體用途的創科土地，好聽一點是「戰略留白」，雖有闡述策略，但實質具體來說政府亦不清楚這些土地該做什麼、有什麼人會用，遑論計好數避免浪費和過度發展。▍所謂「策略性」 (CBD3、機場城市)一開始都只是一紙空文由於缺乏具體內容對應具體用地需要，所以連政府和顧問亦無法具體形容土地用來幹什麼：「核心商業區3/CBD3」（即明日大嶼），和CBD1和CBD2的定位區別是什麼？為何啟德(CBD2) [...]

lrcresearcher2025-06-10T18:02:28+08:00March 11th, 2025|土地供應, 土地及房屋研究, 數據研究, 明日大嶼, 海洋研究, 環境保育研究, 研究資訊, 精選, 規劃研究|

【麻麻地】地價收入目標210億賣幾多地補幾多價先夠冚？

發佈時間：2025年3月9日政府上月公布財政預算案，土地市場疲弱下，將來年預算的總地價收入定為210億，並提及來年不會推售商業用地，轉為只售8幅住宅用地，合共提供約4455個單位，為15年新低。儘管政府近年預算已不斷調低主要來自賣地及補地價的總地價收入，但憑藉這8塊住宅地，以及發展商補地價收入等，便認為可用作補貼政府庫房210億的目標，似乎仍是過於樂觀。▍靠賣嗰8塊地夠唔夠頂210億？研究員翻查了各測量師行：➤ 西貢打鼓嶺清水灣道(滾存地)｜24,900平方米｜332戶｜中原估值：15.1億｜普縉估值：10.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 赤柱環角道(滾存地)｜23,900平方米｜637戶｜中原估值：72.1億｜普縉估值：26億｜美聯估值：沒有數字➤ 東涌第 106A 區(滾存地)｜14,200平方米｜985戶｜中原估值：8億｜普縉估值：7億｜美聯估值：8.02億➤ 佐敦谷彩興路｜3,800平方米｜573戶｜中原估值：18.4億｜普縉估值：11.8億｜美聯估值：沒有數字➤ [...]

lrcresearcher2026-03-02T15:22:03+08:00March 9th, 2025|土地供應, 土地及房屋研究, 數據研究, 研究資訊, 精選, 規劃研究|

【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒竟絲毫無阻鄉紳套丁？

發佈時間：2025年3月6日【馬照跑丁照套】丁屋大王被擒竟絲毫無阻鄉紳套丁？法院現正審理香港歷來最大宗套丁案，被告為「村屋大王」王光榮及元朗十八鄉鄉紳程振明，被控與原居民串謀詐騙政府非法售賣原居民丁權。他們過去十多年間籌劃的巨型套丁屋苑「曉門」的細節曝光，與本研於2017年公佈的《丁不厭詐》報告中揭露的典型套丁情節非常相似【註1】。今次令村屋大王「老貓燒鬚」的曉門，更是《丁不厭詐》報告的重點研究案例。村屋大王於2021年被捕，這是繼2015年沙田套丁案中後首次有幕後策劃者落網。曉門案已有2名男丁罪成判囚，亦有142名涉嫌賣丁權的男丁被列為串謀者【註2】，一時令曾參與套丁者人心惶惶。但4年過去了，套丁的情況有否收歛？答案是沒有。研究員比對本研2021年發布的《草木皆丁》報告【註3】中，預視未來套丁的高危地點，及王光榮被捕後至今新批核的丁屋所在地【註4】，發現新建丁屋猶如雨後春筍般出現。▍僅北都一村潛在套丁227間規模大「曉門」一倍其中位於北部都會區「口岸商貿及產業區」的打鼓嶺週田村，疑似套丁的情況甚為猖獗。研究員在2月21日到現場考察，發現週田村北面有20間新建成丁屋群，排列整齊、使用一式一樣物料和設計【見航拍片段】，明顯屬同一建築項目，符合套丁的典型特徵。北部都會區的發展中，與被逼遷的非原居民命運不同，像週田村般的原居民村會被保留。隨著北都「機遇」來臨，這些獲保留的原居民村周邊未被發展的農地，價值突然變得水漲船高，週田村除了位於「口岸商貿及產業區」外，距離香園圍口岸僅數分鐘車程，未知是否因而令當地的丁屋需求突然湧現。翻查歷年衛星圖，週田村周邊有接近5萬平方米的土地在北都公佈的2021年被剷平【見圖5】，由於週田村位置偏遠，多年來均沒有發展，可見突然的巨變與北都關係密切。再比對週田村北面的地段資料【見圖4】，發現情況不只現場所見那麼簡單。這20間丁屋原來僅是個開始，所在地段的「丈量約份第82約地段第261號」，已被分割成35個小地段，每個約1500－2000呎（套丁的第一步驟：分割地段），剛好可以放下一幢丁屋（每層700呎）及預留花園／停車位／消防通道；20間已建成丁屋外，有7個地段已獲批丁屋牌照（套丁的第二步驟，淺紅色標示）但未興建，8個地段暫時未有丁屋牌照獲批（淺綠色），有可能正申請中。獲批丁屋牌照及落成後，男丁會按套丁協議向地政申請滿意紙（套丁的第三步驟），並在短時間內再申請撤銷轉讓限制（套丁的第四步驟），這兩部驟應該未發生，公眾亦十分難追蹤。之後本來只是用來自住的丁屋變成可交易的私樓，並有發展商及代理安排銷售，整個套丁過程完成。就現場所見，這丁屋屋苑疑似正經歷套丁的步驟當中，因符合了套丁的三個必要條件：三幢或以上、建築風格相近及分佈一致或整齊，顯示多幢丁屋是透過預先策劃以屋苑形式興建。在正常情況下，個別男丁按其家庭需要而個別申建丁屋，不會以這個屋苑形式發展，故此這個丁屋屋苑的出現很可能代表背後有套丁操作進行中。政府每每會以沒有證據顯示有違法行為而不處理，但集體落成後不久即放盤，難以說沒有串謀詐騙的集體行為在背後。這群丁屋群正南方，還有23個已分割地段，當中13個是2021年起才分割的，或顯示王光榮的案件似乎無阻相關人士的計劃。研究員再擴闊搜索整個週田村的村界內，竟有227個分割地段（連同早已落成的疑似套丁屋苑共3個），如悉數成功發展並賣出，且被證實為套丁的話（套丁過程非常隱蔽，牽涉地產商及男丁之間的秘密協議，外人難以得知及證實），則代表週田村的套丁規模比元朗曉門的規模大1倍有多。▍潛在利潤可達13.6億這227間丁屋，利潤有多大，令鄉紳、男丁及地產商鋌而走險？研究員在2017年曾經匿名訪問業內人士，以元朗的丁屋屋苑為例，推算發展一間丁屋的純利可達60%：每幢丁屋售價：1200－1800不等扣除以下成本：－地價：250萬－建築費：200萬－丁價：各地不同，由30萬－120萬不等－補地價：130－150萬－周邊配套例如路權、及村長的「搵丁費」和疏通紛爭：100萬純利可達500－1100萬不等當然北區地價和成本與元朗不同，2017年時的地產市道亦與現在不同，而偏遠地區地價或比較低，偏遠村落同時亦可能難找合資格男丁而導致丁價上漲，但上述的暴利水平可以作為一個參考。現時粉嶺／上水一幢全新丁屋售價為1350－1400萬【註5】，保守估計週田村全新丁屋售價低一些（較為偏遠），為1200萬，假設利潤為50%，227間的丁屋屋苑規模利潤可逾13.6億。▍政策爭取土地發展北都卻默許鄉紳套丁霸地背後的政策角力可見北部都會區帶動地產熱潮的誘惑，似乎勝過這單官司帶來的恐懼和不確定性，亦未知是否代表在曉門案後政府已對套丁問題放軟手腳。明顯地，整個北都尚有土地可發展的原居民村並不止週田村一條，只要簡單分析王光榮被捕的2021年後，本研究一早鎖定的潛在套丁土儲中，有哪些地段已有丁屋申請，就會大概知道全新界哪裡有潛在串謀詐騙發生中。這些鄉村，是因為男丁突然有成家立室的需要而申請丁屋自住（丁屋政策的原意），還是有套丁集團看準了北都的發展機遇而策劃套丁發展？雖然難以獲得實質證據，但背後發生甚麼事，過去數十年在新界可謂是公開的秘密。在以上提及的週田村以及有組織的丁屋申請的地區，負責批核丁屋申請的地政處，實在有太多機會去小心檢視每宗申請，以防止有套丁跡象的申請。過往政府曾經擔心拒絕丁屋申請，會有違反基本法第40條牽涉原居民權益的疑慮，但2021年的「丁權覆核案」已釐清政府批出丁屋牌照屬屬酌情權定【註6】，政府絕對有權不批准有套丁嫌疑的丁屋申請，視乎地政處有多大興趣打擊套丁。北都所帶動的套丁投機活動，對整個北都的規劃或有負面影響，政府不打擊的話，日後或許自食其果。現時北都屬政府施政重中之重，發展過程不容有差錯，需要在地勢力的合作，更有傾向因而在發展過程中向鄉紳讓利，例如對套丁情況「隻眼開、隻眼閉」，以及面對鄉紳的壓力，要求更多土地劃作興建丁屋之用，這反倒為政府規劃新發展區時平衡各方利益時徒添壓力。舉例說2018年時，政府在劃定洪水橋新發展區規劃圖則之際，被民間揭發低調拓展區內兩村的丁屋地【註7】，但此兩村均有疑似套丁前科，因而用盡村內可建丁屋土地後，政府進一步為其「擴丁」，除了變相獎勵其鄉紳的涉嫌套丁的行為外，還令洪水橋新發展區內的土地供應更加緊張（高密度發展中要預留更多地方作低密度的丁屋發展）。去年新田科技城的規劃圖則在審議階段時，就有受影響之原居民村落趁公眾申述之際，指控政府吞併村民土地兼影響風水，除要求更多賠償外（加劇財赤？），新田鄉事委員會更施壓政府容許村民在村內興建「丁屋大廈」（這不是更加影響風水嗎？）【註8】，可見當政府有求於鄉紳支持備受爭議的計劃時，對方亦期望「禮尚往來」，這很可能倒頭來阻礙了政府的規劃。在這個背景下，合理推斷政府也不會對區內的套丁行為多加阻撓，其一證明為週田村的集體丁屋申請已開始陸續獲批。不過套丁牽涉串謀詐騙是不爭的事實，與實踐傳統權益毫無關係。元朗曉門一案足以證明，十數二十年前串謀詐騙的行為，今天都會被追溯及翻出來定罪，所以曾參與或現正參與套丁發展的鄉紳、發展商及男丁，今後也難以睡得安樂，因為說不定某天在政府又有需要「擺姿態」時，他們又會被翻舊賬「祭旗」。【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 [...]

lrcresearcher2025-06-10T17:46:10+08:00March 6th, 2025|In the press, 丁屋研究, 土地供應, 土地及房屋研究, 數據研究, 研究資訊, 精選, 規劃研究|

【加劇千億財赤】大批未經招標政府地租金激抵低至每年$1租

發佈時間：2025年3月4日千億財赤下政府開源節流，大部分市民均被開刀，有市民開始抱怨公務員凍薪而普通市民福利遭削，滅赤「刀口」不均。但實際上刀口不均的情況遠比這個萬眾注視的議題還要嚴重。公務員凍薪與否，怎做也不討好，但有些唾手可得的舒緩財赤手段，即使實質影響不大但象徵意義重大，可惜公眾所知不多，政府亦無動機採納。上月中研究員揭露「$1呎租豪宅花園地」的議題【註1】，發現有逾2100塊政府土地以極低廉租金出租作「私人花園／美化園藝」用途，每月呎租低至平均$1.78，部分座落於全球最貴重地段，成為獨立屋的泳池和網球場，變相以公帑資助頂級富豪延伸生活空間。▍$1年租激抵政府地合共775塊在檢視政府短期用地列表時，研究員發現除「私人花園／美化園藝」外，還有一類政府土地租金更低，租金僅為為每年$1，屬象徵式租金，而且地政總署的資料還標示著「如要繳付」(if demanded)，即有可能完全免費。現時這類租金激抵的政府地合共775塊，佔地上千公頃。當然相當部分的這類象徵式短租地為社福或公益用途，但當中卻不乏具爭議及公平性問題的批地，尤其是當相關用地均毋須公開招標批予單一團體，當中以香港遊艇會的情況最為突出。➤ 香港遊艇會熨波洲分會(每月呎租$0.0000019716)地址：熨波洲(短租編號：SHX1159、SHX720、HX899；由南區地政處批出)面積：126,800呎租金及用途：每塊每年$1（如須繳付），合共每年$3；用作露天貯物及康樂用途合共約，最早的SHX720、HX899 地塊由1989年起承租，至今36年。香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲有一分會，透過私人遊樂場地契約持有（即「會所地」），佔地3萬呎並闢作會所之用。2018年，當時社會開始注意到「會所地」（私人遊樂場地契約用地）用地不公的問題，除粉嶺哥爾夫球場外，有傳媒追查香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲的分會，除持有「會所地」外，更利用短期租約形式「暗擴私人體育會面積」達8萬呎（當年只有兩塊短租地，分別為5.3萬呎和2.4萬呎）。當年政府曾拒絕公佈租金及租約條款【註2】，成為眾矢之的，經過民間多年爭取，公眾終於得以知道租金會所私人地段以外的政府地段，以每塊每年$1象徵式租金租出（但仍公佈無租約條款），其餘5000多塊的短租土地租金亦同步在地政總署的「地理資訊地圖」公佈。根據「地理資訊地圖」，香港遊艇會現時透過短期租約租下另外相連及附近的12萬呎土地作為遊艇會的延伸，用作上岸位置及儲藏遊艇，3塊短租土地合共每年租金$3，當中2塊30多年來續租，短租變長租。香港遊艇會的個人會籍目前索價$218萬【註3】，而且不是有錢就能入會，申請須一委員會審批，會員可享用會所設施包括餐飲服務等，屬社會上流人士重要社交場所。當然遊艇會亦有推廣水上運動如帆船，亦可為運動員提供相關訓練場地，其水上活動訓練中心亦有公眾可參與的課程，惟後者收費高達$7,150多元(4節)【註4】，康文署的同類訓練收費僅為約$500一節【註5】，以大額地價補貼卻僅換來一般公眾難以負擔的活動，對運動普及化幫助不大。政府之所以為這些會所提供大額地價資助，其理由是開埠之初公共及康樂設施嚴重短缺，政府透過廉價撥地予私人體育會提供體育設施【註6】，給予這些會所／體育會$1短租地背後的理由亦一脈相承。但時至今日，不少會所的實際最重要功能變成富裕階層的社交場地，雖有提供運動場地功能但屬次要：以香港遊艇會為例，一年的餐飲收入達7000萬元，但理應為主要業務的「船艇泊位及保養等服務收入」僅為近4,000萬元。現時政府大力推動遊艇經濟，以吸引「高增值人士」來港消費。在去年12月公佈的《旅遊業藍圖2.0》，政府建議在香港仔、紅磡、南丫島推動遊艇旅遊，東涌和機場亦有同樣設施，政府亦在3年內「邀請私人機構探討建設和營運遊艇停泊設施」【註7】，在海島和臨海用地開拓「生態+旅遊」。政府表示需要提供泊位鼓勵來港人才或企業高端消費（例如買賣遊艇）【註8】，未知在現行新政策導向下，會否令地政總署採用香港遊艇會模式，以極廉地價補貼新遊艇會，吸引政府或商界樂見的高消費客群？在財赤之下，再調撥資源補貼高尚階層的理據為何？▍財赤之下 [...]

lrcresearcher2025-06-10T17:28:02+08:00March 4th, 2025|土地供應, 土地及房屋研究, 數據研究, 海洋研究, 環境保育研究, 研究資訊, 精選, 規劃研究|

【「留俾」鄉紳借橫洲？】盤點十塊有霸無還政府出租土地

發佈時間：2025年2月28日政府財赤向民生開支開刀，但另一邊廂卻不介意有大量土地收入流失，例如以極低廉價格，透過短期租約方式出租政府地予富豪作私人泳池或後花園等之用【註1】，潛在每年少收以億計的收入。在新界，官地被嚴重霸佔的地區（尤其是元朗），過去數十年政府同樣放棄了大額土地收入。其中一個案例便是前年研究社揭發，有大量正在可供租用的官地被霸佔的棕地群 —— 元朗橫洲，至今猖獗依然。事實上政府有透過短期租約模式，透過相對廉價的租金，將一些政府土地出租給社區團體的政策的政策，本應可惠及造福社群的團體。但研究員再翻查近年的衛星及街景圖，發現在元朗橫洲至少尚有10塊這類可供短租的土地，被非法霸佔使用作停車場及露天貯物等棕地作業，並沒有正式出租，潛在公帑損失數以千萬元計，社福團體亦少了機會租用相關土地。▍橫洲霸地案例一覽綜觀橫洲32塊「可作社區、團體或非牟利用途的空置政府用地」，以下10塊有明顯霸地跡象的情況：⧪ PS126 // 23,500呎 [...]

lrcresearcher2025-06-10T17:06:02+08:00February 28th, 2025|土地供應, 土地及房屋研究, 研究資訊, 精選, 規劃研究|

【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（下）

發佈時間：2025年2月26日 ▍隱藏未找數#1: 各部門「核准承擔額」倍增至近1萬億　60%未找數值得留意的是，現時談論的財赤，只是個別年份的財政收支情況，數年之後要找的數並未完全反映在內，而這數字被隱藏在「承擔額」中。翻查政府各部門預算，目前「核准承擔額」數字【註7】已經達9,244.9億，2年前的同樣數字僅為5,814.2億【註8】，增幅達59%。「核准承擔額」的意思是政府部門經由立法會批准所開立的開支項目，一般會橫跨數年，簡單來說，是現行正運作的項目，承諾了會花費的金錢。這9,244.9億承擔額，今天尚未找數的還有5,523.2億（60%），如無意外會在未來幾年支付。進一步翻查，這增幅很大部分來自商務及經濟發展局的「中小企融資擔保計劃－擔保產品」（2,900億），及勞工處的「取消強積金對沖安排資助計劃」（335億），可見近年經濟逆境下，政府亦面臨商界壓力多撥資源支援，進一步構成財政壓力。這9,244.9億「核准承擔額」，已經逼近疫情時過萬億的水平（當年有保就業導致承擔額暴增），但那屬非常時期。這些使費，並非在本次財政預算案審核，而是由立法會在過去數年累積批核。當然某些項目確有其必要性，但未知有沒有立法會議員留意到「核准承擔額」飆升，在財政儲備急降至6,000億水平時，所潛在帶來的公共財政危機。▍隱藏未找數#2: 未找數基建尾數　十年激增近4,000億而基建開支亦有其「承擔額」及未來要支付的「尾數」。在大型工程繼續加碼、工程超支不斷出現下，尚未找數的金額已逼近7,000億，當中近4,000億，是過去10年間累積而來【註9】：尚未支付的基本工程承擔額預算截至2016.3.31｜$2966.97億截至2017.3.31｜$3103.34億截至2018.3.31｜$3507.88億截至2019.3.31｜$3763.88億截至2020.3.31｜$3905.73億截至2021.3.31｜$4890.20億截至2022.3.31｜$6102.68億截至2023.3.31｜$6139.46億截至2024.3.31｜$6323.68億截至2025.3.31｜$6869.28億值得注意，這筆尾數只計及基本工程的開支，還未包收地開支等等，而且只反映今天的狀況，大部分北都的工程還未開展，將來未找數基建的尾數或達萬億水平，未等到基建落成（如果無延誤），帶來理想經濟回報（如果有）時，政府荷包已經五勞七傷。這筆近7,000億的未付帳單，沒有計算早年估算造價上6000億的「明日大嶼」，或許政府意識到，一旦核准的話承擔額必定迅速倍增至萬億水平，如何回本亦是一個大問號。▍隱藏未找數#3 創科基金未找數急升至逾300億財赤下政府在創科撥款上仍毫不手軟。基金旗下項目的未支付帳單，在今個財年直線飆升，預期往後年份的開支會繼續上升【註10】：尚未支付的創新及科技基金承擔額預算截至2021.3.31｜$132.38億截至2022.3.31｜$108.00億截至2023.3.31｜$100.19億截至2024.3.31｜$186.85億截至2025.3.31｜$313.51億當然，這與政府相當重視創科有關，在傳統經濟支柱崩潰下，尋找經濟新增長點都無可厚非，但創科投資的「死亡率」一向很高，而且現在香港所處的地緣經濟環境，創科的前景不明確，風險亦不斷增加，這些往後一年至少上數百億規模的投資，能否對庫房有回報、何時有回報，亦屬未知之數。▍財赤未緩　仍要激增公共基本工程開支？即使結構性財赤尚未看到出路，卻無阻政府繼續增加巨型基建的「洗費」，去年5月甯漢豪還稱「未來5年基本工程開支平均每年大約900億元」【註11】，當時已被質疑工程開支過大，造成政府極大負擔，未隔一年政府竟再加碼，以北都工程「高峰期」為由，預期未來5年基本工程開支將再大增至每年約1,200億元【註12】。令人擔心的是，實際開支亦可預示或將遠超這筆數，回顧去年政府的「基本工程儲備基金—工務計劃」的預算開支，去年原預期各項工程的總開支耗資約800億，但今年的修訂數字，竟增加20%至逾960億【註13】，意味即使是一年間的工程開支，政府亦可低估極多，而政府預算明年的數字，將增至1,070億，很大機會亦同樣會預少。而細看各類工程的「估少」現象，公路工程及房屋工程問題最為嚴重，分別超出原預算的6成及5成，當中超額最多的為中九龍幹線、港珠澳大橋、沙中線、屯赤連接路等相關大型基建工程，而普遍公屋項目亦明顯有預少開支的情況，或意味建築成本有結構性增長的問題，且超出政府的想像，政府亦繼續加大北都發展，屆時開支或許更遠超現時已相當昂貴的造價。▍透過各種財技蓋財赤實況　亦無法「別出生財」香港自20多年前，已經擔心結構性財赤會有天出現，動搖香港的簡單低稅制，從而危及香港金融中心地位及城市運作。今天結構性財赤已成，而且比想像中來得急、程度亦被很多人預想中嚴重。但至少官方態度始終不慌不忙，至今仍聲稱未來數年財赤會自然改善。明顯過去三四年的數字告知，以往香港公共財政依靠地價收入和印花稅等土地收入「發大財」的光景已經告終，實體經濟不振，亦衝擊傳統收入支柱如薪俸稅和利得稅等，令香港庫房出現極大裂縫。香港面對的危機並非一時三刻，而是長遠的，這點市民、學者以至前官員已經清晰指出。情況之嚴峻，可由政府扭轉六壬，透過財技、借貸、「回撥」基金、犧牲教育醫療和長遠社會投資下，才勉強擠出870億的赤字數字中可見一斑，沒有這些掩眼法，真實財赤是接近3000億的規模。遺憾的是，香港政府採取的態度反而是不願承認情況嚴峻（承認有財政問題，但總是樂觀數年後會好起來），不願承認問題嚴重性，或許會令政府在逆境下仍過份樂觀，錯過最後改革轉念的時機。 [...]

lrcresearcher2025-06-10T16:53:24+08:00February 26th, 2025|專題研究, 數據研究, 研究資訊, 精選, 規劃研究, 解鎖研究|

【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（上）

發佈時間：2025年2月26日財赤一發不可收拾，縱使近年財政預算案總預料「過多幾年就好」，但終究沒有實現：去年料今年財赤僅480億，實質數字870億，重複過去幾年「眼高手低」的情況，所以幾乎沒有人再相信財爺預計明年的670億財赤預測。為何會持續系統性地估錯赤字？除了與持續高估收入低估開支有關，亦與其掩飾財赤的手法不無關係。公眾已有深入討論「借債當收入」，但從全盤檢視財政開支收入的數據，還可有以下幾點重要觀察，值得公眾注意：▍持續多估收入　影響判斷財赤嚴重性持續高估政府收入已是近年頗普遍現象，除了近幾年賣地收入完全不似預期外，其他主要政府收入亦然，例如【註1】：➤ 收入分類｜去年預算(24-25)｜實際數字｜差異應課稅品稅項｜127.5億｜68.08億｜-46.60%車輛稅｜80.33億｜48.21億｜-39.99%印花稅｜710億｜580億｜-18.31%飛機乘客離境稅｜25.54億｜23.51億｜-7.95%公用事業及各項收費｜242.81億｜222.49億｜-8.37%博彩及彩票稅｜286億｜281億｜-1.75%非經營收入｜72.49億｜69.77億｜-3.75%入息及利得稅｜2,796億｜2,778億｜-0.65%一般差餉｜323.93億｜324.33億｜+0.12%其他收入｜462.83億｜584.46億｜+26.28%雖然陳茂波去年編制預算時沒有玻璃球，可是「估錯總有個譜」，不少重要稅收均樂觀地估錯，百份比亦不少。「應課稅品稅項」（即煙草、酒類）實際比預料少收近半，這或可能與去年酒商落力游說減烈酒稅有關，車輛首次登記稅亦估多近4成。份額佔比更大的印花稅，更高估了130億，政府指主因是「資產市場受壓」導致印花稅收入減少，但這亦顯示了政府年初時過份看好香港復甦情況。以上埋單計數，令政府2024－25年的實質「經營收入」及「非經營收入」總額，比預想中少了150億。持續高估收入，除了令政府低估當年埋數時的財赤外，可能還會令政府各部門過份樂觀，在預算當年開支時少了危機感，阻礙部門幫忙減低不必要開支（例如節節上升的公務員非實報實銷津貼）。而針對基建工程開支的收入來源，均錄於「基本工程儲備基金」之內，包括賣地、補地價等收入，雖不呈現於一般收入帳目內，亦顯然出現高估情況。去年預算今年將有330億地價收入，但最終僅135億【註2】。而來年預算仍預計有210億(+55%)地價進帳，即使發展計劃相關的「補地價」能為政府進帳110億(2023-24數字)，剩下100億，在流標風險下，似乎亦難從來年賣地計劃中的8塊住宅地中賺回，更何況近年4次住宅地每塊亦只能以6－10億賤價賣出。▍收入掩眼法#1：除了借債　還有「回撥」「打劫」政府帳目外基金公眾已對政府「借債當收入」而減低財赤的財技非常關注，但事實上今年財政預算案還有一新招掩飾財赤，未被公眾注視。仔細翻查預算案「收入分析」【註3】細看，發現來年「其他收入」的預算比往年暴增，達1127.9億，比過去幾年每年400－700多億多了一大截。研究員留意到，在「收入預算」下有一份文件叫「總目 9 －貸款、償款、供款及其他收入」【註4】，列明政府的雜項收入（千億收入也叫「雜項」？），當中有一項達620億的預算「入賬」，名為「從其他基金一次過轉撥的款項」，意思是從政府帳目以外撥入的資金，文件沒多加解釋。這些收入從何而來？今天香港電台下午有則不顯眼的新聞，叫「消息稱種子基金結餘回撥體現善用財政資源」【註5】，指政府會在2025／26年，從6個政府帳目以外的種子基金「回撥」$620億至庫房，包括「研究基金」、「醫管局公私營協作基金」、「語文基金」、「學生活動支援基金」、「資歷架構基金」、「資優教育基金」。而在2024／25年修訂預算中，亦有同樣操作，「回撥」額外150億。換句話說，政府將本來用於研究、教育和醫療的基金，透過財技「回撥」至政府帳戶，變相當成「收入」。現時政府自豪地指2024／25年度的財赤帳面僅是870億，但如果沒有這個「打劫」掩眼法帶來的150億，實質財赤剛好達千億水平。▍收入掩眼法#2：調撥土地基金1,170億支付政府開支結構性財赤的源由，是恆常開支已長期超越恆常收入。維持政府運作的「政府一般收入帳目」中，逾1,000億的虧蝕能部分反映到這個現實【註6】。為「舒緩」財赤，政府在2024／25年修訂預算中，從「土地基金」中抽取了1,170億，當中絕大部分(1,168億）用來填補前述的「政府一般收入帳目」中的千億虧蝕。2025／26年，同樣預期會轉撥639億應付下年政府開支。這種政府內部基金帳目間的調撥，往年亦有發生，但由「土地基金」支取儲備，應付政府日常開支的安排未必健康。「土地基金」當中，包括了「未來基金」，即十年前庫房水浸時設立的儲蓄賬戶，規模達2,000多億，作長線投資。其投資收入理應可滾大本金，為未來香港發展而準備。但去年立法會決議，可將「未來基金」的投資回報，轉撥入政府一般收入內。翻查預算案在2024／25年及2025／26年，相關回撥款項分別達340億及370億，這筆資金本來可用作投資未來而用，現在卻被回撥至政府帳戶應付支付政府開支，可謂「食老本」。隨著土地基金愈撥愈少，這種帳目上暫時的「收入」也將會在未來無數可撥。［全文見下post］【註1】《2024-25 [...]

lrcresearcher2025-06-10T16:53:49+08:00February 26th, 2025|專題研究, 數據研究, 研究資訊, 精選, 規劃研究, 解鎖研究|

【生財有「度」？】發展大型度假項目政府對邊度最虎視眈眈

發佈時間：2025年2月10日政府去年底發布《香港旅遊業發展藍圖2.0》（《藍圖2.0》），指出過往政府強調保護自然生態，將「生態資源低調隱藏於寶盒」中，並提出要拓展海島旅遊，透露其覬覦大幅開發香港海島的野心，當中更明言為充分利用香港海島海岸資源，將在短至中期（約3年）將探討推動「大型綜合度假項目」【註1】。研究員整理過往相關討論，盤點出面臨開發危機的高危地點，並剖析究竟在有眾多既價廉又豪華的內地競爭者下，香港在發展臨海或外島度假項目，是否真的可行？▍邊幾個地方最岌岌可危？項目雖則仍未表明具體的落實選址，但研究員發現，政府過往20年多番提出以下3個偏遠地點，作為包括大型度假元素的旅遊開發，當年曾掀起頗大爭議而臨時作罷，這些地點亦符合《藍圖2.0》中拓展海島旅遊選址的條件，最有可能面臨大型開發危機：➤ 南大嶼長沙沙灘2004年，全港最長的沙灘－－南大嶼長沙泳灘已被旅遊事務署，歸作在港發展水療度假村的3個個案研究選址之一，而當時有諮詢活動文件【註2】，指出其發展「或對沿岸環境造成不良影響」，亦有「缺乏污水處理基建設施」的問題，後來沒有被推展。2015年，事隔約10年再被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」【註3】，針對長沙的部分，亦進一步提出3個方案，研究地方橫跨水口至貝澳，其後再被擱置多年。爭議多年後，長沙去年正式被納入「南大嶼生態康樂走廊」，以類似「片區」模式發展，將興建登山吊車、水上活動中心以及歷奇營等，而自從康樂走廊概念出現後，南大嶼一帶亦已出現「先破壞後發展」的現象【註4】。而政府亦在《藍圖2.0》中，將其放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，接下來，極有可能以綜合度假為主題，構思進一步的開發策略。➤ 索罟群島2004年，與長沙一樣，被旅遊事務署納入發展水療度假村的選址，惟當時研究僅聚焦於群島中的大鴉洲，在相關諮詢活動文件，亦指出其有兩大難題，包括「需斥巨資發展基建」，以及「只能依賴水路交通」，後來同樣沒有被推展。2015年與長沙一併被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」，當中將研究範圍擴展至整個群島，包括小鴉洲、孖洲、圓洲等，並有具體不同度假屋分布及擬建直升機坪方案，其後亦被擱置多年。現時，索罟群島範圍已被為了補償「石鼓洲綜合廢物管理設施」的「南大嶼海岸公園」所覆蓋，因此以群島作為開發中心的可能性或會降低，然而新設的海岸公園措施，並未有針對非郊野公園範圍的島上設開發限制，且上述海岸公園的界線事實上亦未有涵蓋大鴉、小鴉的5個海灣【註5】，原度假村的建議會否被是次《藍圖2.0》「激活」，或是被視作綜合項目中的其中一環仍未可知，可見風險或許仍在。➤ 南丫島（石礦場、東澳灣）2011年曾被雅居樂夥同建旺合組的博寮港有限公司，提出在南丫島東澳灣發展作遊艇度假區，興建度假酒店和碼頭等設施，以作為度假旅遊地產項目。而擬建的遊艇區佔地43公頃，提供500個泊位、一個直升機坪、一個遊艇會及約900個住宅單位等【註6】，後因規模太大及未符保育要求遭否決。同期政府亦展開「南丫島索罟灣前南丫石礦場未來土地用途發展規劃及工程研究 - 可行性研究」，針對南丫石礦場進行規劃研究，當中亦有談及興建遊艇停泊設施【註7】，雅居樂亦必然在發展計劃下受惠。2014年，立法會發展事務委員會針對上述南丫島的可行性研究指出，公眾因遊艇停泊處發展可能會對現時索罟灣的魚類養殖區帶來負面影響，因此不予支持，亦不贊成由單一私人發展商進行研究地點的未來發展，後來項目亦被擱置【註8】。2015年，意欲發展東澳灣的發展商捲土重來，稱會增加更多保育元素，如擴大保育走廊等，並輕微將住宅單位減至850個，惟至今仍未成功開發【註9】。而去年6月政府再提出，將該區發展為休閒度假及戶外康樂地帶，惟考慮到商業可行性，會加入度假酒店、優質住宿營地和低密度住宅，並即將就具體發展方案提出建議【註10】。而在《藍圖2.0》中，政府亦同樣將「加快發展前南丫石礦場用地為休閒度假和戶外康樂地帶」，放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，或意味此處的規劃方案，亦同樣被視作其中的一環【註11】。▍無處不度假——仲有其他正被倡議作度假村嘅選址？上述三個選址，多次被倡議作度假村，南大嶼長沙和索罟群島度假項目，大約每隔10年就被「翻炒」一次，但都遇上不同的技術問題、無法克服的環境因素或民意反對而作罷，但現今社會環境已經不同，在推行「無處不旅遊」指令下，政府可能會「更強勢」地推行這些具爭議的項目，更令市民憂慮，政府屬意的「大型綜合度假項目」，或非僅選址一處，而是全都發展。而綜觀全港各地，亦非只有上述地點具開發危機，研究員發展亦有多處外島及臨海地區，近年曾被政商界提出，用作發展度假設施，可見政府亦受到商界和鄉事派的壓力，所以縱使這些外島有巨大的保育價值，其發展威脅亦不能忽視：➤ [...]

lrcresearcher2025-06-10T16:22:54+08:00February 10th, 2025|土地及房屋研究, 專題研究, 海洋研究, 環境保育研究, 研究資訊, 精選|