【新界收地賠償兩年間大縮水 北都政府收私人地將愈收愈平?】
原文發佈於2024年5月29日
● 城市土地價值除了反映其使用價值，也受著炒賣及技資價值支撐。近日研究社整理近20年的政府向農地收地賠償標準價格，若以歷史最高級別計算，可見近20年來不斷由2004年4月每呎$303，攀升至2022年5月每呎賠償價$1,510，最高峰時的價格足足是18年前的5倍。
● 然而，自2022年5月到達高峰值後，每半年檢討一次的農地補償金額不斷下調，只2年內已急跌4分之1，最新報價為每呎$1,114，即價位已「時光倒流」回到2015年的水平。
● 這除了代表未來被收地的地主賠償暴漲多年後開始大縮水，亦意味著部門在不斷因地價變化估低現今農地價格，在北上發展趨勢下的新界農地，未來的帳面價值會否「打回原形」，或還有多少泡沫價值在未來蒸發?
● 近年政府為地主收購香港農地不斷提出「拆牆鬆綁」的激進措施，嘗試協助「土地流轉」及發展商整合地權，圖以加速了原有土地、環境、生態及社區的轉變。
● 與此同時，近年不少發展商因考慮負債及各種因素，連囤積多年在新界東北新發展區農地也放棄透過「補地價」獲得原址發展權，讓政府直接收回私人農地獲取收地現金賠償，這也證明了近年政府各種協助私人發展商「拆牆鬆綁」的措施，弄了一大堆最後未必做到鼓勵加快私人發展的效果。
● 而每半年檢討的農地價格賠償價，對地主本身也有「守尾門」的角色：就算最後發展商在某處囤地整合失敗，最後政府代為收購也有一定的回報，或者若發展商出價還低於政府收地賠償價，對地主而言並不吸引。然而這兩年農地賠償價的急遽下跌，也令這條防線都逐漸動搖失守，繼而令原先聽到北都發展而「封盤」不賣的農地地主，也未必相信農地價格可撐下去。
● 而土地賠償價格的討論不應只屬地主及測量師的專業玩意，其實亦對未來城鄉發展有莫大的公共意義。當農地價格未來下滑到合理水平，或許會為地產發展以外的各種地區經濟模式或社區生活帶來契機，亦可能會吸引更多慈善信托基金形式收購及保育更多農地作多元功能。但當前而言，對欲以加速北都發展的政府規劃較有利，直接令政府減去上萬億北都部分的發展成本。
