土地規劃基建

【明目張膽】網上有得租疑似假狗場？

發佈時間：2024年8月26日　早前本研發布《十室狗空—香港動物寄養所用地問題研究》【註1】，揭發棕地作業者疑透過申請狗場破壞農地。幾乎話口未完，有讀者報料喺一個租車平台上，搵到一個疑似「假狗場」放租，仲以「已申請狗酒店」為標題，將大埔九龍坑一塊60,000呎已破壞農地「放盤分租」牟利，睇極相都見唔到狗酒店嘅蹤影【註2】。申請人一邊向城規會申請做狗酒店，一邊將吉地放租，咁係咪真係有心經營狗場先？同一位放租者過去亦曾多次發帖分租停車場、密封倉等用地，似乎係各類棕地作業嘅代理，唔似有經營動物寄養設施嘅經驗或意圖。廣告標題以「已申請狗酒店」作為重點招徠，是否標榜「狗酒店」是某種不可以明言嘅活動嘅通行證？正如研究報告發現，呢類動物寄養所申請通常伴隨著倒泥申請，一旦獲批，便能夠光明正大地倒泥，亦減低俾規劃署「騷擾」話佢違規發展嘅機會；另外，「狗酒店」亦容許喺農地搭建臨時建構物，或不再屬僭建，建構物亦方便某啲嘅棕地活動（例如倉庫）。查明相關地段嘅規劃申請，由一間發展公司(萬陸發展有限公司) 在5月尾提出（A/NE-KLH/641），順道申請填土逾5,500呎、0.2米高，聲稱用作作汽車調動（vehicle manoeuvring），同加固承重（reinforced to withstand the [...]

lrcresearcher2025-02-19T16:23:18+08:004 10 月, 2024|2024新聞, 土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 專題研究, 新聞（按年分類）, 環境保育研究, 社區研究, 精選, 解鎖研究|

【透視規劃申述 II】發展商發功　預視將變「新田地產城」?

發佈時間：2024年6月10日　現時在城規會就新田科技城收到千多份意見書中，8成多意見屬反對，然而最終只會重視的可能只有當中1%，這將包括在新田囤積大片土地多年的大發展商，以不同身份及名義的申述，可從這些申述意見，窺見新田科技城最終會否步向地產豪園的命運。⦿ 地產利益分身術研究員細閱千多份意見書中所有與發展商相關的申述書內容，不難見到他們都原則上支持新田科技城，但實質內容絕大部份內容都與創科無直接關係，只是關注地產開發。部分地產商甚至出動他們的艇仔公司，隱身地為自己在區內爭取更多利益。這些地產商不乏政治影響力，對政府的規劃能發揮一定影響：⦿ 住屋問題嚴峻還建議減公屋增私樓?不少有發展商背景的申述，強烈質疑新田科技城內有「太多公屋」，要求改變7:3 公私營房屋比例，當中邏輯有趣 — 因為排公屋條件苛刻，輪候冊長，公屋政策自然排除絕大部分香港市民，所以不應該起那麼多公屋居屋，並將公私營房屋比例改為5:5 [...]

lrcresearcher2025-02-20T19:25:49+08:004 10 月, 2024|北部都會區, 土地供應, 土地規劃基建, 研究資訊, 精選, 規劃研究, 解鎖研究|

【新界收地賠償兩年間大縮水　北都政府收私人地將愈收愈平?】

發佈時間：2024年5月29日　 ● 城市土地價值除了反映其使用價值，也受著炒賣及技資價值支撐。近日研究社整理近20年的政府向農地收地賠償標準價格，若以歷史最高級別計算，可見近20年來不斷由2004年4月每呎$303，攀升至2022年5月每呎賠償價$1,510，最高峰時的價格足足是18年前的5倍。● 然而，自2022年5月到達高峰值後，每半年檢討一次的農地補償金額不斷下調，只2年內已急跌4分之1，最新報價為每呎$1,114，即價位已「時光倒流」回到2015年的水平。● 這除了代表未來被收地的地主賠償暴漲多年後開始大縮水，亦意味著部門在不斷因地價變化估低現今農地價格，在北上發展趨勢下的新界農地，未來的帳面價值會否「打回原形」，或還有多少泡沫價值在未來蒸發?● 近年政府為地主收購香港農地不斷提出「拆牆鬆綁」的激進措施，嘗試協助「土地流轉」及發展商整合地權，圖以加速了原有土地、環境、生態及社區的轉變。● 與此同時，近年不少發展商因考慮負債及各種因素，連囤積多年在新界東北新發展區農地也放棄透過「補地價」獲得原址發展權，讓政府直接收回私人農地獲取收地現金賠償，這也證明了近年政府各種協助私人發展商「拆牆鬆綁」的措施，弄了一大堆最後未必做到鼓勵加快私人發展的效果。● [...]

lrcresearcher2026-03-03T13:16:43+08:004 10 月, 2024|北部都會區, 土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 數據研究, 精選, 解鎖研究, 農業研究|

【顧問建港?】香港無處不「規劃研究」

發佈時間：2024年10月2日　過去香港政界有「顧問治港」的說法，意指政府極為依賴聘請顧問提供政策或技術意見，尤其以城市發展方面為甚，猶如「顧問建港」。這些規劃或工程顧問，深入政策制定及城市規劃決策過程，對香港的公共政策和城市發展舉足輕重，但普遍香港市民對這些專業顧問的理解並不深。以城市發展方面為例，研究員翻查過去10多年由規劃署、土木工程拓展署、市建局等與城市發展相關的部門與公營機構聘請的顧問研究公司，整理出已經完成至少56份研究，主要屬於「可行性研究」及「規劃及工程研究」，發現高度集中於由數間工程顧問公司包辦。2007-2024 香港政府委託的主要城市發展顧問報告列表：https://shorturl.at/2Y3C9▍兩間跨國企業包辦近8成城市發展相關顧問研究有兩間分別來自英國和美國的跨國基建顧問研究公司—ARUP及AECOM，在過去十多年分別竟包辦了至少26 和17份顧問研究，合共佔比77%。當中不乏極具爭議的發展計劃：ARUP 的《中部水域人工島研究》（即明日大嶼）、《新界東北新發展區規劃及工程研究》、《檢視大嶼山的交通運輸基建網絡及旅客接待能力的研究 – 可行性研究》；AECOM [...]

lrcresearcher2025-02-20T18:18:49+08:002 10 月, 2024|2024新聞, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 專題研究, 市區重建, 數據研究, 研究資訊, 社區研究, 精選, 規劃研究, 都市化洋謀專題, 開放資訊研究|

【永久的臨時?】「永無止境」的臨時政府設施

發佈時間：2024年9月30日　「借來的時間，借來的地方」這句話，通常被用來形容香港150多年的殖民歷史，來表達當年香港的「臨時」和不確定狀態。類似的「臨時性」，亦出現在我們的城市空間中。搜尋官方地圖，不難發現不少公共設施均以「臨時」冠名，而且種類繁多：臨時XX公園、臨時XX市場、臨時XX街市等等，大家應該不會陌生。這種臨時性公共建築和設施遍佈全港：➤20個臨時公眾遊樂場地➤5個臨時街市／小販市場➤2個臨時工業區➤2個臨時批發市場➤1個臨時食水抽水站➤1個臨時公廁香港臨時政府設施地圖（地圖網址見留言）▍臨時之最：落成50年的臨時家禽批發市場不少臨時建築／設施存在達數十年，一早被街坊理解為與永久無異，例如：➤長沙灣臨時家禽批發市場，「臨時存在」50年➤堅尼地城臨時遊樂場，「臨時存在」48年➤油麻地鴉打街臨時遊樂場，「臨時存在」47年➤海防道臨時街市及熟食小販市場，「臨時存在」46年➤吳松街臨時熟食小販市場，「臨時存在」40年▍政府眼中，「臨時」即係點？為何貌似永久的建築或設施，都被冠上「臨時」之名多年？臨時政府設施所屬的土地在規劃上多屬臨時政府撥地（Temporary Government Land Allocation，不同於「永久政府撥地」 Permanent Government [...]

lrcresearcher2025-02-19T20:25:20+08:0030 9 月, 2024|2024新聞, 土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 專題研究, 社區研究, 精選, 規劃研究|

【施政大學習】過去一年政府「內」訪究竟學咗啲咩返香港

發佈時間：2024年9月13日　觀乎三司十五局所有部門，幾乎在過去一年均有內訪考察的活動，甚至連立法會不同事務委員會，乃至城規會，均有不少就自身職務相關的範疇北上取經。外訪、「內訪」均是平常事，增進不同地區之間的官方聯繫和交流，以其他城市經驗作參照學習，始終在回應自身應如何發展的問題上能帶來裨益，但自新一屆政府起，香港司局署級官員卻有蜂擁側重「內訪」實地考察之勢，訪問性質亦與以往大不同。官員及議員到訪內地情況(2013-14/2018-19/2023-24)：香港內訪實地考察行程整合 https://shorturl.at/t0XoY ➤內訪實地考察學習次數飆升2倍研究員翻閱過去一年（2023年9月1日至2024年8月31日）的政府新聞公報，若撇除僅禮節性訪問、出席論壇會議及純粹交流等造訪，政府部門與立法機關到內地各處，進行具體實地考察和參觀的「內訪」次數，總共有 [...]

lrcresearcher2025-02-19T20:12:54+08:0013 9 月, 2024|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 專題研究, 精選, 規劃研究|

【西九賣斷豪宅地　真係唔駛公帑俾?】

發佈時間：2024年7月18日　對於今日政府允許西九管理局出售住宅項目，大眾慨嘆西九正式淪為數碼港翻版，但似乎亦有幾大同樣重要的問題，亦值得我們探討：1 西九潛在同政府賣地計劃「爭生意」西九董事局主席唐英年指出，不想在庫房取錢，加重政府負擔，「知道陳茂波辛苦」【註1】，彷彿容許西九賣地就不用公帑支出。但在現時的方案下，西九將於未來2-3年後分批售賣近183萬呎樓面面積的市區住宅靚地，到時將會直接與政府賣地計劃「爭生意」，如現今香港土地市場持續下去，將進一步削弱近年本已經常流標的政府擬賣土地的價值，潛在直接衝擊未來政府賣地計劃的收入；另外建議亦無需向政府補地價，即免交數目以億億聲計的公帑，容許西九賣地真係無加重政府公共財政?2 港鐵多年霸地疑雲在回應西九資金斷裂原因時，唐英年更自爆於當年建高鐵時，將「值錢」的土地借予港鐵作卸泥區，而港鐵一借便拖足7年，「使能賺錢的項目未有如期興建」【註2】，導致資金斷裂，這意味西九理應能推算出遲還土地會導致今天的財困問題。但報導並無交代，西九管理局當年為何沒有向港鐵收回延期還地的潛在成本，與及其他後備方案。究竟是自身土地管理資源不善，仍或是怕事了算？到今天竟又揚言要參照港鐵模式出售業權發展，究竟西九管理局有沒有能力駕馭賣地發展計劃，未來與更難操控的大發展商會否再度出現霸地拖延發展，囤積居奇的狀況，將成一大疑問。3 賣斷住宅　之後再賣設施？一旦今天政府向西九開先河，將當區所有設施的2成土地賣斷，而現時仍分別有43%的文化藝術設施，以及95%的零售／餐飲／消閒設施尚在規劃階段【註3】，即是「未有著落」。若賣住宅地救得一時後，西九財政狀況仍然嚴峻，會否令到上述部分的公共設施/資產都被牽連並私有化呢？尤其是本身規劃中已有不少設施，如M+第二期和小型戲曲劇場已早被束之高閣。4 賣到150億咁樂觀？有業界估值西九「地王」未來能售約150億至165億，即每方呎估值約8,200至9,000元樓面地價呎價【註4】。但如昔日啟德亦被視為高價地段，但卻隨著樓市疲憊而估值拾級而下，有一幅曾被估算值120.8億的商業／酒店用地「第4C區4號」，去年竟暴跌至12.95億【註5】，西九對賣地收益會否同樣過份樂觀，若兩年後土地繼續貶值，是否將迎來窮途末路？5 [...]

lrcresearcher2024-09-09T15:35:41+08:009 9 月, 2024|土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 精選|

【研論】賣地有樓有Culture　但西九文化區還有存在價值嗎？

發佈時間：2024年9月8日西九文化區管理局陷入財困，解決方法討論至今，階段性的結論是批准管理局賣住宅地，稱賣樓套現的資金夠維持西九營運多10年，許多人認為「以地養文化」並不可持續，但更根本的問題是，未來的西九文化區還有存在意義嗎？今日割一地，不只一地變豪園天下，其實可以是打開了西九文化區全面割售的開端。賣開有條路，今次政府開先例予管理局分兩期出售部份住宅地夠用十年，但若然西九財政狀況仍然嚴峻，西九區內各式各樣的設施用地都可以不跟過往規定進行大割售，先有酒店、辦公室、公共空間，再有規劃中的藝文設施、零售餐飲空間，尤其各劇院劇場、展覽中心、M+二期等藝文設施需按西九發展進程再作檢視並推展，尚未有着落，難保日後管理局因財困將設施或土地一賣再賣，將潛在資產套現。賣地救西九只可救到一時，令人驚訝的是，政府批准西九賣地建住宅，前提卻沒有要求西九管理局交代未來如何達至自主營運、財政安排及時間表的藍圖給公眾。且回顧當年被視為賺錢項目之一的「大型表演場館」，與相鄰的廣場、餐飲設施等一拼落入當年經全盤考量的整體規劃，其選址正正是今天的故宮。主角之一的大型表演場館目前仍然下落不明，是否有責任要求進一步交代這些相對能賺錢項目的下落？或許西九文化區本身就是一個時代的畸胎：97後董建華提出西九文化區是要證明香港非「文化沙漠」，「要在文化方面有所作為」，如文化人茹國烈曾言，香港文化光譜之闊，飲食、宗教、體育等皆文化，若以一句「香港無文化」立論，純屬製造幻覺。耗支216億多年延續此區，區內3分之2土地仍然彷如沙漠，是為了證明一個文化無知的誤會？有錢有地投入文化總是好事，反觀自身擁有的在地文化卻不斷被消耗，霓虹招牌落地、排檔失蹤、村落被滅、歷史建築保育不全，若果能為西九文化區賣地救亡，其他在地文化的政策及資源部署又應如何？ [...]

lrcresearcher2024-09-09T15:27:23+08:009 9 月, 2024|土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 房屋研究, 精選|

【新田收地新招　救北都開發成本危機?】

發佈時間：2024年8月29日　隨著深港活動愈趨融合，鄰近北都的新發展區正面臨地價衝擊，直接影響囤地多年發展商的補地價開發土地的意欲，發展商連番放棄為等候多年的囤地補地價，新田科技城不少地亦變相令政府轉策略直接收地。近日發展局再公佈新安排，容許在新田三寶樹濕地公園收地的賠償，直接充當其他用地補地價的資金，似乎正在為新田科技城以至整個北都內，發展商無興趣為囤地補地價進行開發而救亡。雖然具體安排仍然不明，是此舉動暫時看來都只屬於「左手交右手」，並無明確大增發展商在其他區出錢補價的意欲。其實近年發展局為了實現開發上千公頃的北區都會區，想盡辦法透過「公私合營」減低自身開發成本，亦不斷向發展商的要求讓步，包括： 1) 幫申請原址換地的發展商強收餘下1成的私人地 [...]

lrcresearcher2026-06-04T17:21:45+08:0030 8 月, 2024|北部都會區, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 房屋研究, 精選|

【香港工程年使3000億無錢都要頂硬上？】

發佈時間：2024年8月20日賣地流標、地盤停工、私營市場工程減少，建造業界似乎開始「上游水退」，建築師業界首當其衝，接下來或可見將一脈蔓延至測量業界、工程顧問、建築承辦商、裝修等行業。遂去信甯漢豪表示無工開，指希望重啟已擱置的「明日大嶼」，及斥資其他暫緩的建築工程項目。但認真問一個邏輯問題，基礎建設本應為按民所需的城市配套，甚麼時候本末倒置，竟成了為工程業界續命的搖錢樹？業界是否已陷入絕境，所以未來要拿萬億公帑到海中心填海? 翻查統計處資料，香港建造工程量總值自2009年突破1000億元後，逐年拾級而上，5年間翻了一倍，即使疫情期間仍沒有明顯跌幅，去年更攀至巔峰逼近3千億，甯漢豪年尾仍表明，未來幾年，香港公私營每年建築工程總開支亦可達3000億。從建造工程性質方面，過往香港私人建築地盤佔總量逼近七成。但自2010年起，政府開展大量基建項目，至今公營工程幾乎每年都佔總數逾半，工程實質總值亦翻了一倍。行頭「巨建成癮」的現象，高度依賴公帑收入，不僅成政府一大負擔，亦養大了工程利益「尾大不掉」。當然可以說工程人工物料開支都有所上升，但相比起屬城市「長遠投資」的教育開支，多年來增長緩慢，每年1100億左右的開支近7年幾乎已沒有增長，今年預算只佔政府開支總預算14.9% [...]

lrcresearcher2024-09-03T17:26:03+08:0030 8 月, 2024|北部都會區, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 明日大嶼, 未分類, 精選|