土地規劃基建

發佈時間：2024年7月18日　 對於今日政府允許西九管理局出售住宅項目，大眾慨嘆西九正式淪為數碼港翻版，但似乎亦有幾大同樣重要的問題，亦值得我們探討：1 西九潛在同政府賣地計劃「爭生意」西九董事局主席唐英年指出，不想在庫房取錢，加重政府負擔，「知道陳茂波辛苦」【註1】，彷彿容許西九賣地就不用公帑支出。但在現時的方案下，西九將於未來2-3年後分批售賣近183萬呎樓面面積的市區住宅靚地，到時將會直接與政府賣地計劃「爭生意」，如現今香港土地市場持續下去，將進一步削弱近年本已經常流標的政府擬賣土地的價值，潛在直接衝擊未來政府賣地計劃的收入；另外建議亦無需向政府補地價，即免交數目以億億聲計的公帑，容許西九賣地真係無加重政府公共財政?2 港鐵多年霸地疑雲在回應西九資金斷裂原因時，唐英年更自爆於當年建高鐵時，將「值錢」的土地借予港鐵作卸泥區，而港鐵一借便拖足7年，「使能賺錢的項目未有如期興建」【註2】，導致資金斷裂，這意味西九理應能推算出遲還土地會導致今天的財困問題。但報導並無交代，西九管理局當年為何沒有向港鐵收回延期還地的潛在成本，與及其他後備方案。究竟是自身土地管理資源不善，仍或是怕事了算？ 到今天竟又揚言要參照港鐵模式出售業權發展，究竟西九管理局有沒有能力駕馭賣地發展計劃，未來與更難操控的大發展商會否再度出現霸地拖延發展，囤積居奇的狀況，將成一大疑問。3 賣斷住宅　之後再賣設施？一旦今天政府向西九開先河，將當區所有設施的2成土地賣斷，而現時仍分別有43%的文化藝術設施，以及95%的零售／餐飲／消閒設施尚在規劃階段【註3】，即是「未有著落」。若賣住宅地救得一時後，西九財政狀況仍然嚴峻，會否令到上述部分的公共設施/資產都被牽連並私有化呢？尤其是本身規劃中已有不少設施，如M+第二期和小型戲曲劇場已早被束之高閣。4 賣到150億咁樂觀？有業界估值西九「地王」未來能售約150億至165億，即每方呎估值約8,200至9,000元樓面地價呎價【註4】。但如昔日啟德亦被視為高價地段，但卻隨著樓市疲憊而估值拾級而下，有一幅曾被估算值120.8億的商業／酒店用地「第4C區4號」，去年竟暴跌至12.95億【註5】，西九對賣地收益會否同樣過份樂觀，若兩年後土地繼續貶值，是否將迎來窮途末路？5 [...]

發佈時間：2024年9月8日 西九文化區管理局陷入財困，解決方法討論至今，階段性的結論是批准管理局賣住宅地，稱賣樓套現的資金夠維持西九營運多10年，許多人認為「以地養文化」並不可持續，但更根本的問題是，未來的西九文化區還有存在意義嗎？ 今日割一地，不只一地變豪園天下，其實可以是打開了西九文化區全面割售的開端。 賣開有條路，今次政府開先例予管理局分兩期出售部份住宅地夠用十年，但若然西九財政狀況仍然嚴峻，西九區內各式各樣的設施用地都可以不跟過往規定進行大割售，先有酒店、辦公室、公共空間，再有規劃中的藝文設施、零售餐飲空間，尤其各劇院劇場、展覽中心、M+二期等藝文設施需按西九發展進程再作檢視並推展，尚未有着落，難保日後管理局因財困將設施或土地一賣再賣，將潛在資產套現。 賣地救西九只可救到一時，令人驚訝的是，政府批准西九賣地建住宅，前提卻沒有要求西九管理局交代未來如何達至自主營運、財政安排及時間表的藍圖給公眾。且回顧當年被視為賺錢項目之一的「大型表演場館」，與相鄰的廣場、餐飲設施等一拼落入當年經全盤考量的整體規劃，其選址正正是今天的故宮。主角之一的大型表演場館目前仍然下落不明，是否有責任要求進一步交代這些相對能賺錢項目的下落？ 或許西九文化區本身就是一個時代的畸胎：97後董建華提出西九文化區是要證明香港非「文化沙漠」，「要在文化方面有所作為」，如文化人茹國烈曾言，香港文化光譜之闊，飲食、宗教、體育等皆文化，若以一句「香港無文化」立論，純屬製造幻覺。 耗支216億多年延續此區，區內3分之2土地仍然彷如沙漠，是為了證明一個文化無知的誤會？有錢有地投入文化總是好事，反觀自身擁有的在地文化卻不斷被消耗，霓虹招牌落地、排檔失蹤、村落被滅、歷史建築保育不全，若果能為西九文化區賣地救亡，其他在地文化的政策及資源部署又應如何？ [...]

發佈時間：2024年8月14日　 香港樓價地價持續貶值，伴隨而來不只是負資產，而是其衍生物出現全方位「負都市狀況」。 香港的土地市場已經出現接二連三的「負症候」：賣地計劃多季流標或聲稱「押後」，有屯門樓盤地盤突然停工、北都發展商囤地多年棄地換金，這種「有地都冇人要」的放「負」，完全與過往香港多年來「瘦田無人耕耕開有人爭」成強烈對比。 近日在元朗洪水橋作多層現代產業大樓的賣地計劃宣布延遲投標，發展局局長甯漢豪稱對該地價要求不高，「只要不是負數即可」，出現了地價會否跌破「零」，香港「負地價」的討論不脛而走。要說到香港所有地價將「負」諸東流仍然未知數，但各種過往政府意圖依賴外判原有安置、基建、房屋等責任予發展商的縮數，明顯已是「有負眾望」。 另一著名負案例，是荃灣油柑頭「首置地」與近日柴灣「樂建居」的私人參建資助房屋的流標，發展商代理聚焦指責興建這些土地的公益條款「太多限制」，樓價又要折扣率、斜坡地又要平整，最好就「拆牆鬆綁」由發展商話事云云。 賴地硬固然可以，但歸根究底，保證資助房屋供應的責任為何不是由政府來負? 什麼時候，依賴圖利為目標的發展商成為了必然事實，當他們無力自為就要不斷削足適履，尤其能夠發揮社會效益的用途，基本上是無法純以土地市價來衡量的。 預示這種「負邏輯」在政府的土地資源管理將會日漸盛行，甚至愈演愈烈。面對原有土地計劃無人問津，政府繼續路徑依賴，提供特惠批地、送地、加高加密破壞原有城市規劃、圈地、食公園，不斷下試公眾利益的底線，過往大埔林村鄉郊「土地共享」的公私合營計劃已送路放寬39層樓2000個單位予發展商，未來會否連公營房屋部分都削減掉? 很多人最想知道「負狀況」何時退卻，一般來說現時發展一個地盤，除了土地成本、還有私樓豪宅化以後變貴的建築成本，與及加息潮及資本回籠影響下的融資成本。有說只要開始減息地價就能重回「正」軌，一切如常繼續「坐地起價」。但除了供給側的成本外，面對需求側上人口紅利大不如前、港深融合直接競爭、香港獨特性減退，與及對未來經濟前景的不確定，都令這「負狀況」的氛圍揮之不去。 [...]

【北都村崩】新田非原居民鄉村的被消失名冊 發佈時間：2024年6月21日 北部都會區規劃標榜「城鄉共融」，頭炮新田科技城亦強調先進創新，但當中開發模式卻仍然相當落後，除了大規模開發魚塘濕地、活躍農地外，亦對區內大量「非原居民村」的歷史文化及原有居民視而不見，亦無為村落進行相關諮詢，彷彿他們從不存在。而即將開展的兩個主要項目——新田科技城和北環線，亦將為區內眾多非原居民村帶來滅村之災。 研究員近日從舊地圖、舊報紙，以及各種史料，加上村民訪問，對元朗新田鄉內的非原居民村進行了一連串地毯式研究，重現這10多條連名字也不曾被完整記載，與及即將受北都規劃波及的非原居民村落。 【潭尾腹地—環山群村】 牛潭尾，又稱攸潭美，位於新田與元朗之間的大片谷地，三面環山，主要被南面的雞公嶺和北面的牛潭山餘脈所包圍。原本乃綠色一片的鄉郊之土，更曾滿佈漁農和禽畜業的痕跡，可謂香港人的一大糧倉。然而，隨著本地生產漸漸式微，逐漸受棕地入侵，和早年高鐵走線所影響，環境已大不如前。近年不但被規劃為綜合發展區，亦為北環綫之牛潭尾站及有如錦上路站旁之八鄉巨型車廠之興建地點。可以想像鄉郊生活即將步入倒數階段。 ▶️攸潭美：乃「牛潭尾」之雅名，亦作為村名，由於幅員甚廣，分為一區和二區，亦可分為東區、中區、南區及西區。據資料載，早於1905年已有村民定居，昔日多以種植稻田、蔬菜、養豬、養雞、養鴿和養魚維生，至今仍有本地著名的錦鯉養殖地。一區尚有一座泰國佛堂，每逢泰國節日與星期日都有大批善信到此參拜，曾吸引1500人以上前來聚會；二區則有一座姚聖母廟，村民逢農曆10月16日奉三牲禮祭拜，並在村長家前聚餐，是村內一大盛事。村內還有曾拍攝《五個小孩的校長》和《男排女將》的攸潭尾學校。 ▶️新圍村：最早記載出現於1909年，由黃、趙兩姓建村，後來由李、黃、陳、楊姓合力發展。此村部分村民具原居民權益，亦有部分屬非原居民。1988年政府修建新田公路時，把新圍村分為兩區​​：上新圍一帶為一區，下新圍、開明學校、怡安苑一帶為二區​​​​。上新圍，又稱福興里新圍，該處的建築群有不少金字頂青磚屋，外觀卻展現出中西合璧風格，相信是由祖藉四邑（尤其是台山）一帶的海外華僑於1930年代建成，其立面建有南洋風格的陽台騎樓，加入裝飾柱樑及山花造型，受巴洛克建築風格影響。下新圍，又稱楊姓村，村內本有多間古舊的青磚屋，但現時大部份正在重建或被拆卸，有些只剩下半截牆身或半邊房屋​​。村內更設一間由2009年擴建而成的竹林道觀。 ▶️攸美新村：位於青山公路廿九咪，為1963年落成的花園式平房新村，只有18個低矮的住宅單位，乃建築商誠興建築公司之古道誠所建。早年村內發展成商店密集的新型社區，今日卻凋零。村後本內佈滿漁塘、農地和寮屋村落，近日已被恒基與中建逐步收購業權下，計劃發展成105幢洋房。 [...]