土地規劃基建

發佈時間：2024年12月3日 昨天香港哥爾夫球會成功透過司法覆核，推翻粉嶺高球場公屋計劃的環境影響評估（環評）報告，1.2萬伙公屋供應不是泡湯的話亦會延遲。球會之所以能「打甩」發展計劃，其中一個決定性因素是環保署委託顧問所做的環評報告錯漏百出，令球會有大量法律理據把這份環評推翻，可謂技術性推翻政府決定。 研究員閱畢400多頁判辭技術分析，發現法官對於環評的要求遠比政府實質所做的高。此案例一確立，已經直接令其他已完成環評的各大發展項目面對新一波司法覆核風險，亦令現時已經面對司法覆核的北都新田科技城被推翻機會大增。 ▍粉嶺高球場環評錯漏百出　法官拆骨式批評 以下從判辭綜合出來的法官觀點，全部會對現行/未來的環評開出更清晰及明確標準，要達成的話，現時不少正在進行的/已完成的環評也很可能不合格： ➤ 北部因素影響環評： [...]

發佈時間：2024年11月12日　 近日港澳辦主任夏寶龍要求商界「要用實際行動」出錢出力投地投資，「添磚加瓦」，不要「口惠而實不至」，認為可借助工商界力量「倚港興業」。然而，一些靠商界帶動的發展，真的比政府推動的更能「提速提量」?在九龍油塘，有一幅閒置多年達10公頃的臨海用地，可建近7,000單位，屬九龍範圍僅餘的一塊大型土地。從Google Map 看，油塘灣的前船廠自2009年起逐漸荒廢，其發展商地主與政府就該地的住宅計劃發展規模和補地價事宜拉鋸超過30年，已將土地持續荒廢：今年9月，政府第4度下降補地價，主動「獻殷勤」卻慘遭發展商「請食檸檬」【註1】，仍未能真正成為土地供應，實在是一個值得深入研究的經典案例。我們仔細研究油塘灣30年的發展歷程，即能透視近年香港的土地供應制度，以至於政府近年經常要「公私合營」，依賴私人發展商市場的說法，出了什麼問題：▍一拖再拖的油塘灣住宅計劃時間線1993年：政府將油塘灣一帶規劃成綜合發展區（Comprehensive Development Area）1997年：以恒基為首的發展商成立滿偉發展，主導油塘灣發展。及後政府構思填海填平整個油塘灣2004年：社會對保育意識增加，維港內不填海成為共識，油塘灣的發展亦因應《海港保護條例》立法，政府決定以「不填海」為發展原則2007年：滿偉發展聘請建築設計公司，改為以「遊艇灣」為發展概念【註2】2010年：規劃署就着油塘灣綜合發展區擬定規劃大綱2015年：滿偉發展的發展規劃申請獲城規會通過2015年-2023年：政府就發展項目批出過3次補地價金額；均被發展商拒絕2023年：有議員建議油塘灣發展遊艇港，政府表示會研究配合2024年：政府批出第4次補地價金額；再度被發展商拒絕，由1993年起，已蹉跎30年▍市場力量並非「神主牌」：若有效為何要拖30年30年在城市發展的維度，是一個什麼概念？政府主導的沙田新市鎮花了約10多年成形；天水圍在1987年開始發展，至2000年代已成為逐漸成熟社區。近年，香港的土地發展越來越多由私人發展商主動提出的計劃，同時，我們見到越來越多蹉跎多年的私人發展計劃，這個比新市鎮細得多的油塘灣私人發展發展，拖上30年還未動工。雖然沒有公開資料，觀乎1993年政府開始透過「綜合發展區」希望在油塘引入私人發展商的參與開始，可見到有不同的規劃圖公佈，但在現場卻沒有任何動靜，繼續荒廢，估計政府與私人發展商在背後為了油塘灣的發展已經磋商多時卻沒有結果。由發展商收購區內地權至一定門檻，再在城規會闖關改劃已經花費經年，即使闖關成功，在下一個階段－－土地行政層面上，政府與發展商的利益又不一致：政府希望加快發展以證明已經「提速提效」，但發展商一直想「睇定啲」，務求減低補地價，但又會損害依賴地價收入的政府利益，以致發展計劃走入死胡同。現時樓市下行，發展商出價會更保守，直接導致補地價「談判」第4次失敗，可以預視在今日香港，這個 發展項目將會在未來持續膠著。▍私人市場拖慢發展後 [...]

發佈時間：2024年10月25日　 提出司法覆核為所有市民的權利，亦是普通法中維持良好管治的重要制度。不幸近年開始有人指控提出司法覆核挑戰政府的人「阻住地球轉」，及將焦點放在「覆核王」所謂濫用覆核制度：近月有市民司法覆核挑戰「史上最差」的新田科技城環評報告，即被人指控阻住發展，可見如何使用司法覆核這個制度本身極具爭議。比較少人探討的是，究竟是誰提出比較多司法覆核挑戰政府？案件對不同發展計劃和政策有何影響？是負面還是正面？如果單看城市發展相關爭議的司法覆核案件，不難發現發展商是司法覆核的「大戶」。翻查過往十多年與發展相關的法庭案件，至少有10宗涉及發展商或相關人士提出的司法覆核，部分令不同發展或賣地計劃胎死腹中或延遲，「受害」部門有城規會、地政總署及規劃署等。▍2023年：入稟推翻粉嶺高球場公屋計劃環評報告➤案件：Hong Kong Golf Club v Director [...]

發佈時間：2024年10月23日　 昨日過身的前房屋局局長孫明揚，較少人記得他曾是回歸前港英一方的政務司，最令人印象深刻反而是在任時的「孫九招」，未必每個記得招式是什麼，但卻一定記得「停止賣地」、「停售居屋」、「取消租管」的措施，這一決策對於之後香港土地問題帶來深遠影響，絕對是香港房地政策史上一個值得深究的重要歷史時刻。孫九招對香港房地規劃至少有以下三方面的影響：角色思維方面：將政府在處理房屋問題的角色，由過往有清晰時效的指標承諾，調整為單純作為「土地供應」的提供者，大舉退出平衡發展商的建屋角色，放棄了政府在落實房地供應到位的主導權，交由市場(發展商)決定。到近年政府才再次強調「重奪」土地發展主導權，亦同時愈來愈多交由發展商主導規劃的新區開發模式 (如土地共享、原址換地、片區模式等)。政策論述方面：「孫九招」後對香港土地政策體制帶來無法彌補的傷害，往後要以十年計的時間逐步改變各種催谷樓市及土地市場的措施，與及以更多其他一系列措施部分彌補當中的禍害，「地產霸權」、「深層次矛盾」、「劏房」、「紅灣半島」、「領展壟斷」都被認為與孫九招有關。過去一段日子政府都有局部承認當年的政策影響，並逐步回復一些當年取消的房地政策，卻在近年土地市場再次低迷，「孫九招」的影子一再浮現，如(暫時)停止推售新土地等。修辭用語方面：強化了98年回應亞洲金融風暴的「任七招」、往後政府要一系列措施救市/落藥解決問題，也有時會慣稱「誰 + 數 + 招」，例如「曾十招」、「娥六招」，直到近年開始改用「組合拳」的政策修辭。十年前，本土研究社首本出版著作《不是土地供應》，亦有篇幅回應當年孫九招的政策脈絡與遺害，是導致過後各種土地資源及住屋問題尾大不掉之一，至今仍要後來者耗上不少氣力及社會代價來承擔。到今日事隔廿多年樓市地價下滑重臨，也應切記當年孫九招對土地問題所帶來的深遠影響。參考資料：本土研究社(2013)，《不是土地供應：香港土地問題的迷思與真象》(已絕版) [...]

發佈時間：2024年10月16日　 近年社會對施政報告的注意力急劇減低，這與施政質素下降和施政重點改變不無關係。過往市民會關注施政報告「有咩益到我」，現在大多會反問施政報告「仲有咩關我事」。會討論報告內容的人，不少則將施政報告建議當笑話討論，如鼓勵的士車隊提供阿拉伯文資訊以吸引中東遊客，將劏房改名「簡樸房」當處理了劏房問題，這些建議旋即獲各大報章報道和論壇討論，網民亦製作惡搞圖片訕笑。這種轉變其中一個原因，是近年的施政報告已經失去了以香港為本展望將來的功能，令市民已失去期待。以往市民最關心的發展經濟措施，今天亦覺得難以進入討論。以今次施政報告為例，幾乎所有經濟措施都是以不明所以的「概念」包裝：低空經濟、留學經濟、賽馬經濟、發展大量數不清的XXYY中心等，對整體經濟得益仍留於紙上，與十多二十年前的施政報告的相關部份，有天淵之別。經濟政策論述已將近完全脫離發展本土經濟改善民生，對最嚴峻的零售業處境幾乎零著墨，難怪市民失去興趣。回歸基本步，施政報告本身應可發揮為政府檢討過去工作、為來年整體策略定位、給予市民前景和希望、改革社會問題的作用。香港現正面對近數十年最艱難的困境，亦因而產生了很多急需處理的關鍵社會／經濟問題，本應但沒有在這份施政報告妥善處理：⧫ 消費「降級」　零售「轉營」　路徑依賴　如何改革?零售業、飲食業凋零，政府和業界的思維是「搞活人流」【註1】，其取態與「開關後市況會改善」的思維同出一轍－－假設人流=錢流。消費降級和區域融合的大趨勢，路人皆見，唯獨是不見政府有遠見的變陣；業界對應方法亦缺乏鴻圖偉略，例如只懂施壓政府減烈酒稅等，或者提出「孫女帶阿爺落老蘭劈酒」、在柏麗大道加燈飾等無聊的建議。香港商界已偏安多年，不少商人已失去提出具說服力和顛覆性的遠見的能力，轉型的實際行動欠奉，有實力的可能亦已遠走高飛，留下的部份人則在等運到，或要求政府放寬這個鬆綁那個，期待還能盡享政策紅利。這種心態與2年前等開關沒有分別，好聽一點就叫守株待兔，難聽一點就是坐以待斃。振興旅遊業亦只都是「搞活人流」，旅客源嚴重偏側向內地市場，市面已難見歐美旅客。將大量雞蛋放在同一個籃，同時對中國整體消費降級、小紅書打卡窮遊的旅客心理不甚了解，亦只懂得向中央爭取更多二三線城市旅客來港而無有效對策；大舉開發南大嶼自然資源興建豪華住宿，打算吸引大灣區遊客，卻忘了為吸引他們而開鑿的新隧道更加方便了即日來回窮遊，打完卡返回更便宜的深圳住酒店。物流業的斷崖式下跌，事緣地緣政治格局、區域經濟角色改變之故，這並非推出高端物流設施、增加航運稅務寬減、發展電子商貿就能突圍而出（政府真的以為夠與國內的電商競爭？）。地產業更是嚴重的路徑依賴－－流標、流拍已經多到不是新聞，發展商自己已放棄在北部都會區囤積多年的土地，不睇好未來數十年的土地發展，但官員還在期待減息後，賣地賣樓會財源滾滾來。政府最有「遠見」的經濟政策就是將未來全盤押注在北部都會區和創科上，但這似乎只會加深現有問題－北都只會進一步加速區域融合，香港優勢何在？香港在創科上與深圳究竟是合作還是競爭關係？再者我們有何實力競爭？讓創科產業成經濟新支柱需時多久？等得及傳統四大支柱崩潰前做到嗎？關於創科發展，業界外的市民普遍不關心，關心的亦會對政策走向滿頭問號。北都規劃文件內連創科產業研究和規劃數據也欠奉，何以令人有信心？⧫ 公共財政無底深潭　公眾亦愈知愈少未來公共工程額每年會近千億水平，但今年賣地收入只有寥寥數十億，中短期內看不見曙光，長期展望亦不容樂觀。過往庫房及基建依賴土地收入多年，經濟一逆轉而沒有準備後路，庫房及眾多公營機構財政立刻出問題：房委會、市建局、機管局、西九管理局等等，已是名副其實的結構性財赤，但政府開出的藥方是借債度日，還列舉歐美國家負債例子指香港債務水平安全，無視香港屬細小開放經濟體而難以比較的事實，另外，借貸亦要講回報，借錢做回報不明的大白象基建，屆時可能連利息也還不起。近年公共財政紀律亦邁向崩潰：公帑點洗、值唔值、洗幾多、給了誰，變得日漸不透明，關鍵資料欠奉，公眾亦無從討論自己交的稅金值不值回票價（亦開始懶得問這個問題），「令全城開心是值得」【註2】，搞盛事夜繽紛成本多少不主動奉告、大型工程的總預算因「敏感」不再公佈；公帑不夠出資，就指地產商會融資而強推明日大嶼，後來地產商「計唔掂數」不肯參與，就有人倡議透過青年人透過置業儲蓄幫人工島填氹。現時公共財政的狀況，就像一場末日前的盛會，多年來謹守的財政紀律視如無物；花費急升，但財源又不穩：人口老化、移民潮加劇，引入專才但無法保證能留住人才，稅基縮窄下，朝中亦似乎無人敢問「將來點算」，亦無人深入探討這種猶如玩槓桿、成本大風險大且成果不明的借貸遊戲一旦失敗，日後債留轉移後代怎麼辦。⧫ 土地房屋政策邁向更形傾斜李家超提出土地和房屋供應「提速、提量」後，大量的鬆綁政策推陳出新，有些甚至罔顧法例的基本原則和立例原意，或將過往20多年民間爭取得來的成果「倒帶」，造成更多的分配不公，埋下更多社會的計時炸彈。只舉過去幾年，已經有下列鬆綁／改變：建築安全標準可以因建築成本「太貴」而調低；《保護海港條例》因為過往難以令地產商在維港填海而鬆綁，將「維港為公共資產」的多年共識抹走；為加速私人發展商在舊區圈地，將強制拍賣門檻降至亞洲最低；嫌受發展計劃影響的民眾「濫用」城規程序「阻礙發展」，削弱他們在申述環節發表意見的權利；為氹發展商在新發展區補地價起私樓，不惜改變半世紀以來的估價準則，為補地價引入「雙軌制」，地價收入減少；即使不切合基層居民需要，亦不惜向發展商借用新界偏遠土儲建簡約公屋，動用公帑鋪好「三通一平」，發展商或坐享其成；至於真正的公營房屋，雖全速興建，但出售比例日增，令真正的出租公屋單位數目多年無相應增長，與消滅劏房的目標自相矛盾。⧫ 貧窮問題零著墨 眾多措施繼續加劇房屋問題至於真正要解決的房屋問題，卻捉不到痛處：解決劣質劏房的關鍵不在於單位面積多大，而在有否訂立人均最低居住面積；劏房以前統一叫不適切居所(sub-standard [...]

發佈時間：2024年10月9日　 香港新市鎮的開發究竟正在進步，還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出，及後在最新新發展區被沿用，到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」，到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍，是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」：● 2012-13 – 新界東北土地爭議，關注新發展區推土機式的開發模式，毀農滅村，民間提出「城鄉共存共生」；● 2016 – [...]

發佈日期：2024年8月27日 雖然政府多番否認擱置明日大嶼，但早前取消2025年填海目標，被廣泛認為已進入了「唔提就唔存在」、瀕臨「棄島」邊緣，當中最大因素當然是急劇飆升的造價已遠超賣地所帶來的收入。不過甯漢豪今日受訪，向公眾「闢謠」指政府並無放棄填海，不過至為關鍵的最新總造價，則指「無最新估算，亦不敢再估算」，以免公眾對填海開支感到「緊張」，而以往曾在進行詳細工程研究前公佈的粗略估算（5800億）只是「破例」公佈【註1】，下不為例。首先，「不敢再估算」之說不合邏輯，政府工程都要向立法會提交估算以預留所需資金，除非甯漢豪的意思是她無意向立法會透露申請撥款，全部靠商界融資（即使動用基建債所得資金理論上亦須經立法會撥款），而商界明顯「計唔掂數」，對填海興趣缺缺。再者，公佈大型工程初步估算，以及適時更新，在過往實屬常態且為必要之舉，政府公佈的明日大嶼當初5800億初步估算，難以講得上是「破例」。而值得注意的是，過往十多年大型基建最終埋單計數時大多均超支收場，有些甚至未開展已經「超支」數倍。基建項目 原初粗略造價 最終／最新造價機場三跑道 1362億 1415億 【註2】沙中線 [...]

發佈時間：2024年8月26日　 早前本研發布《十室狗空—香港動物寄養所用地問題研究》【註1】，揭發棕地作業者疑透過申請狗場破壞農地。幾乎話口未完，有讀者報料喺一個租車平台上，搵到一個疑似「假狗場」放租，仲以「已申請狗酒店」為標題，將大埔九龍坑一塊60,000呎已破壞農地「放盤分租」牟利，睇極相都見唔到狗酒店嘅蹤影【註2】。申請人一邊向城規會申請做狗酒店，一邊將吉地放租，咁係咪真係有心經營狗場先？同一位放租者過去亦曾多次發帖分租停車場、密封倉等用地，似乎係各類棕地作業嘅代理，唔似有經營動物寄養設施嘅經驗或意圖。廣告標題以「已申請狗酒店」作為重點招徠，是否標榜「狗酒店」是某種不可以明言嘅活動嘅通行證？正如研究報告發現，呢類動物寄養所申請通常伴隨著倒泥申請，一旦獲批，便能夠光明正大地倒泥，亦減低俾規劃署「騷擾」話佢違規發展嘅機會；另外，「狗酒店」亦容許喺農地搭建臨時建構物，或不再屬僭建，建構物亦方便某啲嘅棕地活動（例如倉庫）。查明相關地段嘅規劃申請，由一間發展公司(萬陸發展有限公司) 在5月尾提出（A/NE-KLH/641），順道申請填土逾5,500呎、0.2米高，聲稱用作作汽車調動（vehicle manoeuvring），同加固承重（reinforced to withstand the [...]