【聽后發落】后海灣非原居民亦將有波及危機?

發佈時間:2024年10月10日  在北部都會區規劃下,以養蠔業聞名的流浮山一帶已被改名為「數碼新海岸」,另一座數碼港將會屹立昔日蠔田旁,在這個於地區歷史完全不匹配的規劃下,流浮山的鄉郊面貌將變得面目全非,而流浮山一帶村落歷史和地區特色深厚,亦有政府極可能不保留的非原居民村。研究員翻查文獻,比較歷年地圖、報紙等,簡單整合10條或受北都規劃波及村落的特色:➤ 白泥三村白泥從北至南可分為上、中、下白泥三部分,亦分別有相應三條村落。位於發展範圍內的上白泥村早年以養蠔業為主,但隨蠔業式微,許多蠔民先後離去,其中豐裕蠔塘有一建築遺址仍然保留,流浮山發展計劃將改善現存「海鮮街」,但具歷史價值的蠔田和相關建築遺址將何去何從?中白泥村則有一座白泥觀音天后廟,該廟最早於1978年前建成,初時較小,後在1978年正式重修,其靠近海邊的六層佛塔成為一大特色。而下白泥村雖然位處發展區外,但亦可能引來投機而有翻天覆地改變。村內有陳家園遺址,本為菜田,於1997年被發現作考古遺址,出土多件商代廣東青銅器時代早期文化遺存;亦有被列作法定古蹟的下白泥碉堡,乃一幢兩層高之青磚屋,由興中會元老鄧蔭南建立,作為清末辛亥革命份子於蛇口一帶匿藏、接濟及偷運軍火之基地。➤ 坑口村又稱涌口村,位於坑口河入後海處,故此得名。漁民自1950年代起於涌口沖積地之低窪地區修建如大澳一類的棚屋,以抵禦潮水漲退;艇民亦停泊於近岸,隨人口漸長遂聚居成村。後歷經多次颱風吹襲,棚屋結構上難以抵擋,遂漸改建成寮屋。➤ 鶴佬村村中人士皆來自海豐、陸豐或潮州一帶,操鶴佬話,並多為艇家。村內無學校及球場等公共設施,惟設有一座小廟,供奉福德公、龍公、水仙諸神。鶴佬村因毗鄰坑口村,居民時常相聚,交往密切,如今坑口村範圍已涵蓋鶴佬村在內,二者混合成一體。➤ 陶家村村旁有信義會榮真幼稚園,乃一幢平房式聖堂,由挪威差會在1964至1967年間建立,據孔憲波撰寫之《走訪堂會—榮真堂》,記錄了「榮真」二字代表「榮耀真神」之意。昔日教堂屋頂曾豎起晚間亮燈的十字架,據說為偷渡者在漆黑中可找到方向。➤ 沙江廟村/沙江村因靠近沙江天后廟而得名,村內分為安樂及和平區兩部分。安樂區​​,因位於海濱,又被稱為沙江村海邊區。舊時有蠔田,海邊有碼頭及水泥徑遺跡,為當初方便蠔工泊船及運輸而建,如今猶存​;和平區​​為沙江廟村的一部分,位於「膊頭嶺」的田隴中。➤ [...]

【香港「城鄉共融」被馴化史 (2012 -2023)】

發佈時間:2024年10月9日  香港新市鎮的開發究竟正在進步,還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出,及後在最新新發展區被沿用,到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」,到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍,是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」:● 2012-13 – 新界東北土地爭議,關注新發展區推土機式的開發模式,毀農滅村,民間提出「城鄉共存共生」;● 2016 – [...]

【居然唔跌】全城樓價暴跌 新居屋呎價維持原狀?

發佈時間:2024年9月6日  回顧18年林鄭推彈性折扣,將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折,但繼上年上提至62折,今年最新一輪居屋,已再度重上7折定價【註1】,與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析,發現就算折扣率增加,居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行,居屋售價竟仍是居高不下。 房委會解釋,折扣售價根據市民負擔能力計算,雖則現時樓市下行,但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元,因此折扣率就相應減小【註2】。然而,究竟居屋的現行定價,實質上有多可負擔? ▍7折居屋真係咁「可負擔」? 根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力(International Housing Affordability [...]

【再估唔島】明日大嶼最終造價大得不能講?

發佈日期:2024年8月27日 雖然政府多番否認擱置明日大嶼,但早前取消2025年填海目標,被廣泛認為已進入了「唔提就唔存在」、瀕臨「棄島」邊緣,當中最大因素當然是急劇飆升的造價已遠超賣地所帶來的收入。不過甯漢豪今日受訪,向公眾「闢謠」指政府並無放棄填海,不過至為關鍵的最新總造價,則指「無最新估算,亦不敢再估算」,以免公眾對填海開支感到「緊張」,而以往曾在進行詳細工程研究前公佈的粗略估算(5800億)只是「破例」公佈【註1】,下不為例。首先,「不敢再估算」之說不合邏輯,政府工程都要向立法會提交估算以預留所需資金,除非甯漢豪的意思是她無意向立法會透露申請撥款,全部靠商界融資(即使動用基建債所得資金理論上亦須經立法會撥款),而商界明顯「計唔掂數」,對填海興趣缺缺。再者,公佈大型工程初步估算,以及適時更新,在過往實屬常態且為必要之舉,政府公佈的明日大嶼當初5800億初步估算,難以講得上是「破例」。而值得注意的是,過往十多年大型基建最終埋單計數時大多均超支收場,有些甚至未開展已經「超支」數倍。基建項目 原初粗略造價 最終/最新造價機場三跑道 1362億 1415億 【註2】沙中線 [...]

【明目張膽】網上有得租 疑似假狗場?

發佈時間:2024年8月26日  早前本研發布《十室狗空—香港動物寄養所用地問題研究》【註1】,揭發棕地作業者疑透過申請狗場破壞農地。幾乎話口未完,有讀者報料喺一個租車平台上,搵到一個疑似「假狗場」放租,仲以「已申請狗酒店」為標題,將大埔九龍坑一塊60,000呎已破壞農地「放盤分租」牟利,睇極相都見唔到狗酒店嘅蹤影【註2】。申請人一邊向城規會申請做狗酒店,一邊將吉地放租,咁係咪真係有心經營狗場先?同一位放租者過去亦曾多次發帖分租停車場、密封倉等用地,似乎係各類棕地作業嘅代理,唔似有經營動物寄養設施嘅經驗或意圖。廣告標題以「已申請狗酒店」作為重點招徠,是否標榜「狗酒店」是某種不可以明言嘅活動嘅通行證?正如研究報告發現,呢類動物寄養所申請通常伴隨著倒泥申請,一旦獲批,便能夠光明正大地倒泥,亦減低俾規劃署「騷擾」話佢違規發展嘅機會;另外,「狗酒店」亦容許喺農地搭建臨時建構物,或不再屬僭建,建構物亦方便某啲嘅棕地活動(例如倉庫)。查明相關地段嘅規劃申請,由一間發展公司(萬陸發展有限公司) 在5月尾提出(A/NE-KLH/641),順道申請填土逾5,500呎、0.2米高,聲稱用作作汽車調動(vehicle manoeuvring),同加固承重(reinforced to withstand the [...]

【執管富豪獨立屋霸地 仍然避而不「潭」?】

發佈時間:2024年7月23日  市場消息傳出大潭玫瑰園單號屋新業主僅僅以6,800萬「接貨」,相對逾億元高位蝕讓47%。研究員進一步查證,發現相關單位就是本研在去年世紀暴雨後揭發、其中一間涉嫌開墾官地斜坡的玫瑰園19號獨立屋,未知是否單位涉及霸佔官地改造斜坡,原業主「甩手」時須用力劈價求售?這間19號屋對開的私人地界線外,懷疑有一近50平方米的平台霸佔政府官地。翻查過去數年的衛星圖片,是自2021年起逐步開墾,令原有官地斜坡變成一個平台,並以建構物的形式,記錄在地政署地圖上,證明地政知悉有新建構物在官地之上。再查明物業的平面圖,該座落於原有官地山坡的,很可能是透過拓展19號屋地庫的車房/花園而來,如屬實,無論地政及屋宇署亦要執法,不過研究員無法找到任何官方執法的紀錄,相關平台之位置,亦無任何短租記錄,似乎事件近一年過後,同處紅山半島附近的「高危地區」似乎仍未成為優先執管的地方。這宗交易除了「大劈價」外,值得注意的還有以下幾個重大問題:一、數日前地政總署及屋宇署高調接受傳媒訪問,指已完成聯合巡查四個涉獨立屋僭建官地斜坡的屋苑【註】,檢控了紅山半島3間獨立屋業主,強調大有進展。不過消息一出,這間就處於紅山半島對上的山坡100米外的玫瑰園19號屋就成功交易,會否意味著霸地改斜坡的原業主,將可把復原破壞斜坡的責任轉移他人/政府?二、根據政府的「斜坡維修責任信息系統」顯示,涉被侵佔的斜坡(編號15NE-B/F43),負責方為地段持有人(即玫瑰園業主),理論上斜坡改建問題會由業主承擔,但資料顯示卻沒有「維修代理人」,顯示這幅斜坡或一直未有人檢查或監察,穩定性成疑。三、玫瑰園值得多加注意的是因為其地理位置,它在紅山半島之對上山崗之巔,而且16座獨立屋,幾乎間間都涉及官地斜坡上僭建,萬一世紀暴雨一再重臨,僭建霸地導致的斜坡不穩導致再度山泥傾瀉,一瀉而下或會波及山坡下的紅山半島,同時公共安全風險仍未有解除。是次大潭玫瑰園交易實用呎價由$36,000大跌至$20,000,若有隱藏地庫/霸地後花園,呎價隨時低過港島私樓呎價。無論如何,這種交易不只地產新聞一宗,當地政打算逐步規管富豪獨立屋屋苑,過了近一年仍有嚴重區域未見執管跡象,是快是慢見人見智。 【註】 明報 2024年7月22日 紅山半島僭建佔官地 3宗檢控 [...]

【為何九龍城寨必須拆?】

發佈時間:2024年6月25日  電影「九龍城寨」上映後社會重燃「城寨熱」,過往九龍城寨有關主權爭議的討論今日已不復見,卻重新引起對象徵著舊香港的城寨建築美學及「三不管」城市奇觀的關注。然而,今日不少人會質疑拆去昔日原真建築今日卻保留仿製場境打卡,但當日港英政府面對九龍城寨為何要非拆不可?近年更多史料已出土,豐富了九龍城寨更多鮮為人知的故事,例如在1987年時中英雙方達成協議,決定清拆九龍城寨,曾有「優待」的安置及補償,如安置上公屋也可獲「搬遷費」,其中原因不僅是港英政府一直心怕居民反對,亦不只是因為籠統的「主權爭議」,其中一個背後考慮,是當中有不量業權及地權多年來都沒有正式登記,一旦在收地時有佔用人/城寨業主提出「逆權侵佔」 (adverse possession),將會引起相當麻煩的事,這些都能從新開放的檔案文件窺見答案。翻查了一份1982年的開放英國歷史檔案 (FCO40 1511 - [...]

【透視規劃申述 II】發展商發功 預視將變「新田地產城」?

發佈時間:2024年6月10日  現時在城規會就新田科技城收到千多份意見書中,8成多意見屬反對,然而最終只會重視的可能只有當中1%,這將包括在新田囤積大片土地多年的大發展商,以不同身份及名義的申述,可從這些申述意見,窺見新田科技城最終會否步向地產豪園的命運。⦿ 地產利益分身術研究員細閱千多份意見書中所有與發展商相關的申述書內容,不難見到他們都原則上支持新田科技城,但實質內容絕大部份內容都與創科無直接關係,只是關注地產開發。部分地產商甚至出動他們的艇仔公司,隱身地為自己在區內爭取更多利益。這些地產商不乏政治影響力,對政府的規劃能發揮一定影響:⦿ 住屋問題嚴峻還建議減公屋增私樓?不少有發展商背景的申述,強烈質疑新田科技城內有「太多公屋」,要求改變7:3 公私營房屋比例,當中邏輯有趣 — 因為排公屋條件苛刻,輪候冊長,公屋政策自然排除絕大部分香港市民,所以不應該起那麼多公屋居屋,並將公私營房屋比例改為5:5 [...]

【新界收地賠償兩年間大縮水 北都政府收私人地將愈收愈平?】

發佈時間:2024年5月29日  ● 城市土地價值除了反映其使用價值,也受著炒賣及技資價值支撐。近日研究社整理近20年的政府向農地收地賠償標準價格,若以歷史最高級別計算,可見近20年來不斷由2004年4月每呎$303,攀升至2022年5月每呎賠償價$1,510,最高峰時的價格足足是18年前的5倍。● 然而,自2022年5月到達高峰值後,每半年檢討一次的農地補償金額不斷下調,只2年內已急跌4分之1,最新報價為每呎$1,114,即價位已「時光倒流」回到2015年的水平。● 這除了代表未來被收地的地主賠償暴漲多年後開始大縮水,亦意味著部門在不斷因地價變化估低現今農地價格,在北上發展趨勢下的新界農地,未來的帳面價值會否「打回原形」,或還有多少泡沫價值在未來蒸發?● 近年政府為地主收購香港農地不斷提出「拆牆鬆綁」的激進措施,嘗試協助「土地流轉」及發展商整合地權,圖以加速了原有土地、環境、生態及社區的轉變。● 與此同時,近年不少發展商因考慮負債及各種因素,連囤積多年在新界東北新發展區農地也放棄透過「補地價」獲得原址發展權,讓政府直接收回私人農地獲取收地現金賠償,這也證明了近年政府各種協助私人發展商「拆牆鬆綁」的措施,弄了一大堆最後未必做到鼓勵加快私人發展的效果。● [...]

【永久的臨時?】 「永無止境」的臨時政府設施

發佈時間:2024年9月30日  「借來的時間,借來的地方」這句話,通常被用來形容香港150多年的殖民歷史,來表達當年香港的「臨時」和不確定狀態。類似的「臨時性」,亦出現在我們的城市空間中。搜尋官方地圖,不難發現不少公共設施均以「臨時」冠名,而且種類繁多:臨時XX公園、臨時XX市場、臨時XX街市等等,大家應該不會陌生。這種臨時性公共建築和設施遍佈全港:➤20個臨時公眾遊樂場地➤5個臨時街市/小販市場➤2個臨時工業區➤2個臨時批發市場➤1個臨時食水抽水站➤1個臨時公廁香港臨時政府設施地圖(地圖網址見留言)▍臨時之最:落成50年的臨時家禽批發市場不少臨時建築/設施存在達數十年,一早被街坊理解為與永久無異,例如:➤長沙灣臨時家禽批發市場,「臨時存在」50年➤堅尼地城臨時遊樂場,「臨時存在」48年➤油麻地鴉打街臨時遊樂場,「臨時存在」47年➤海防道臨時街市及熟食小販市場,「臨時存在」46年➤吳松街臨時熟食小販市場,「臨時存在」40年▍政府眼中,「臨時」即係點?為何貌似永久的建築或設施,都被冠上「臨時」之名多年?臨時政府設施所屬的土地在規劃上多屬臨時政府撥地(Temporary Government Land Allocation,不同於「永久政府撥地」 Permanent Government [...]

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