土地供應

發佈時間：2024年12月5日 剛剛取代楊潤雄成為文體旅局局長的羅淑佩原為房屋局常秘，她任內最後一份主要工作為推出「簡樸房」規管制度，隨即便升官，未知李家超是否因為欣賞其「簡樸房」規管制度的工作？不過，仔細看看今周展開諮詢的「簡樸房」規管制度建議方案【註1】，似乎難以如議員所讚揚能「解決深層次問題」【註2】。綜觀整份方案，至少有以下8點缺憾或問題，有可能造成反效果，令不適切居所住戶的處境惡化：► 喪失基本生活機能：「被簡樸」的廚房政府將「簡樸房」的最低面積要求，設於8平方米，相等約兩張乒乓球桌。而將標準設到如此低的代價，便是要將廚房部分的強制要求「簡樸」掉，否則難以讓較小單位同時容納獨立廁所與廚房。現時近9成「劏房」均設有廚房，當政策對廚房設下諸如防火及圍封的標準，同時又未有強制要求設有廚房，意味即使較大的劏房有空間容納，部分業主可能拒絕設置（因有額外防火要求，會增加成本），或是將煮食空間降格，以逃避有關規管。當然，政府或許亦因減少消防風險等善意考量，而放棄對廚房的強制要求，尤其是對於居於劏房的基層家庭而言，在家煮食是節省日常開支的重要一環，取消廚房意味喪失煮食空間，令簡樸房「簡樸」得連基本生活機能也被取消掉。又或是可想像有住戶會自己添設電磁爐解決，放在床邊的摺檯上煮食，但在缺乏獨立專用的廚房空間煮食，並與其他生活用途重疊，風險分分鐘會更大。► 削足適履：寧願降低最低面積標準 也要迴避起始租金的關鍵議題為何要將最低標準定在近乎沒有尊嚴的8平方米？建議方案其中一段這樣寫：「社會上亦有聲音（誰？）表示部分一人劏房住戶不期望最低面積要求太高，以節省租金開支」。這句有點駭人聽聞，誰不想以較合理的租金租到一個較為體面的居住空間？關鍵的問題不是面積「太大」，而是劏房租金高得過份及缺乏「起始租金」的限制下，劏房業主有仍空間賺取暴利。全港劏房今年年中的平均呎租為$40.5，比紅山半島豪宅（$32)高一大截，更遙遙領先一般私樓租金水平，性價比極低。透過政策控制租金至非暴利水平，自然能令劏房戶租到較體面的生活空間。2021年劏房租管實施後，劏房租金竟不斷上升。今年年中，葵青區的劏房租金比去年同期暴升近4成，灣仔區的劏房每月租金中位數升至$7,700，呎租達$56.2，堪稱全港最癲【註3】。由此可見，沒有起始租金的劏房租管根本無用，透過不知名人士「吹風」指不如將最低面積標準降低來「減少」租金支出，寧可犧牲改善劏房居民處境的大好機會，也因不願要求已大賺多年的劏房業主讓利，恐怕只是在削弱簡樸房的政策原意。► 核證執修洗費數以億計 住戶隨時硬食改裝成本？而在現時建議的規管政策下，業主須申請認證，方可繼續出租單位，而政府亦要求業主須每5年提交經由專業人士（包括註冊建築師、土木工程師或測量師）核證的報告，假設有8萬間符合要求的簡樸房，若每間的核證費要$1,000元，已是近億的生意，再加上有需要按標準執修的單位，如防水工程動輒要數萬元，業主們予工程業界的洗費或數以億計，工程業界或成最大贏家。未設有「起始租金」限制，意味業主可選擇輕易鑽劏房租管政策的漏洞提價，無法改善居住環境之餘，住戶硬食業主按要求改裝轉嫁的成本，業主繼續賺取不合理的高利潤。► [...]

發佈時間：2024年12月4日 1. 從構思到出台已上40年，用上8年時間研究的「農業優先區」計劃，今日終於出台。這段時空之中，我們與各大關注團體已優先發佈過《活農活現》首份北都農地分佈研究、昔日良田美景基本上已向棕地、發展計劃圈地優先讓路。最新文件顯示政府終於列出37個建議區共980公頃農業優先區，是否意味著香港終於有農可用城鄉共融?2. 環境生態局最新「農業優先區」文件顯示，北都活躍及可耕農地幾乎全數被抽起。根據《活農活現》民間研究調查，區內的羅湖沙嶺、上下山雞乙、大埔田等位處北都的農區都屬相當優質農地帶，文件中並無提及這些500公頃農地資源 (當中186公頃為活躍耕地) 會否全被吞噬及如何補償，與及未來北都計劃中有何對策將這些農地融入城市景觀，只有部分在民間調查有提及的逢吉鄉、下白泥、沙頭角公路一帶及丙崗(部分)被納入優先區建議。3. 在北都範圍以外，現時建議亦有不少活躍及優質農區仍然關鍵缺席，包括上水大隴、沙頭角南涌、荃灣川龍等)，可見花近8年時間的農業優先區研究，至今仍然不算整全，亦無具體交代為何只選定這37區作建議的原因。4. [...]

發佈時間：2024年12月3日 昨天香港哥爾夫球會成功透過司法覆核，推翻粉嶺高球場公屋計劃的環境影響評估（環評）報告，1.2萬伙公屋供應不是泡湯的話亦會延遲。球會之所以能「打甩」發展計劃，其中一個決定性因素是環保署委託顧問所做的環評報告錯漏百出，令球會有大量法律理據把這份環評推翻，可謂技術性推翻政府決定。 研究員閱畢400多頁判辭技術分析，發現法官對於環評的要求遠比政府實質所做的高。此案例一確立，已經直接令其他已完成環評的各大發展項目面對新一波司法覆核風險，亦令現時已經面對司法覆核的北都新田科技城被推翻機會大增。 ▍粉嶺高球場環評錯漏百出　法官拆骨式批評 以下從判辭綜合出來的法官觀點，全部會對現行/未來的環評開出更清晰及明確標準，要達成的話，現時不少正在進行的/已完成的環評也很可能不合格： ➤ 北部因素影響環評： [...]

發佈時間：2024年11月12日　 近日港澳辦主任夏寶龍要求商界「要用實際行動」出錢出力投地投資，「添磚加瓦」，不要「口惠而實不至」，認為可借助工商界力量「倚港興業」。然而，一些靠商界帶動的發展，真的比政府推動的更能「提速提量」?在九龍油塘，有一幅閒置多年達10公頃的臨海用地，可建近7,000單位，屬九龍範圍僅餘的一塊大型土地。從Google Map 看，油塘灣的前船廠自2009年起逐漸荒廢，其發展商地主與政府就該地的住宅計劃發展規模和補地價事宜拉鋸超過30年，已將土地持續荒廢：今年9月，政府第4度下降補地價，主動「獻殷勤」卻慘遭發展商「請食檸檬」【註1】，仍未能真正成為土地供應，實在是一個值得深入研究的經典案例。我們仔細研究油塘灣30年的發展歷程，即能透視近年香港的土地供應制度，以至於政府近年經常要「公私合營」，依賴私人發展商市場的說法，出了什麼問題：▍一拖再拖的油塘灣住宅計劃時間線1993年：政府將油塘灣一帶規劃成綜合發展區（Comprehensive Development Area）1997年：以恒基為首的發展商成立滿偉發展，主導油塘灣發展。及後政府構思填海填平整個油塘灣2004年：社會對保育意識增加，維港內不填海成為共識，油塘灣的發展亦因應《海港保護條例》立法，政府決定以「不填海」為發展原則2007年：滿偉發展聘請建築設計公司，改為以「遊艇灣」為發展概念【註2】2010年：規劃署就着油塘灣綜合發展區擬定規劃大綱2015年：滿偉發展的發展規劃申請獲城規會通過2015年-2023年：政府就發展項目批出過3次補地價金額；均被發展商拒絕2023年：有議員建議油塘灣發展遊艇港，政府表示會研究配合2024年：政府批出第4次補地價金額；再度被發展商拒絕，由1993年起，已蹉跎30年▍市場力量並非「神主牌」：若有效為何要拖30年30年在城市發展的維度，是一個什麼概念？政府主導的沙田新市鎮花了約10多年成形；天水圍在1987年開始發展，至2000年代已成為逐漸成熟社區。近年，香港的土地發展越來越多由私人發展商主動提出的計劃，同時，我們見到越來越多蹉跎多年的私人發展計劃，這個比新市鎮細得多的油塘灣私人發展發展，拖上30年還未動工。雖然沒有公開資料，觀乎1993年政府開始透過「綜合發展區」希望在油塘引入私人發展商的參與開始，可見到有不同的規劃圖公佈，但在現場卻沒有任何動靜，繼續荒廢，估計政府與私人發展商在背後為了油塘灣的發展已經磋商多時卻沒有結果。由發展商收購區內地權至一定門檻，再在城規會闖關改劃已經花費經年，即使闖關成功，在下一個階段－－土地行政層面上，政府與發展商的利益又不一致：政府希望加快發展以證明已經「提速提效」，但發展商一直想「睇定啲」，務求減低補地價，但又會損害依賴地價收入的政府利益，以致發展計劃走入死胡同。現時樓市下行，發展商出價會更保守，直接導致補地價「談判」第4次失敗，可以預視在今日香港，這個 發展項目將會在未來持續膠著。▍私人市場拖慢發展後 [...]

發佈時間：2024年11月5日　 繼去年初市建局於觀塘市中心第四及第五區的「巨無霸」商業項目流標【註1】後，近日位於啟德道/沙浦道的項目只有長實獨資入標，最終亦流標收場【註2】，最新消息指市建局會自行發展啟德道/沙浦道項目，未知如何成事。兩年間3次招標，便有2個宣告流標，意味現時市場對市建局項目興趣不大。這一點市建局亦坦白承認，發展商的入標意欲「不會顯著改變」【註3】。⧪ 相關流標項目地區｜發展項目/計劃｜刊憲年份 ｜預計落成年份｜土地面積｜現況九龍城｜啟德道/沙浦道｜2019｜2028/29｜6,106平方米｜17,698平方米｜流標觀塘｜觀塘市中心項目第四/五區｜2007｜2033｜25,595平方米｜流標樓市低迷，令市建局項目無發展商問津，構成嚴重現金流問題以致需要發債，但問題並不止於此。隨著市建局近年「業務擴張」，項目越做越多，亦越來越多巨無霸項目，連同即將開展收購的，將積壓不少土地儲備未曾招標，究竟如何「散貨」讓資金回籠，恐成市建局的一大問題。▍市建局尚有11項未招標項目 流標會否蔓延各地？⧪ 市建局近5年開展的發展項目狀態地區｜發展項目/計劃｜刊憲年份 ｜預計落成年份｜土地面積｜收購呎價｜現況土瓜灣｜馬頭圍道 [...]

發佈時間：2024年10月25日　 提出司法覆核為所有市民的權利，亦是普通法中維持良好管治的重要制度。不幸近年開始有人指控提出司法覆核挑戰政府的人「阻住地球轉」，及將焦點放在「覆核王」所謂濫用覆核制度：近月有市民司法覆核挑戰「史上最差」的新田科技城環評報告，即被人指控阻住發展，可見如何使用司法覆核這個制度本身極具爭議。比較少人探討的是，究竟是誰提出比較多司法覆核挑戰政府？案件對不同發展計劃和政策有何影響？是負面還是正面？如果單看城市發展相關爭議的司法覆核案件，不難發現發展商是司法覆核的「大戶」。翻查過往十多年與發展相關的法庭案件，至少有10宗涉及發展商或相關人士提出的司法覆核，部分令不同發展或賣地計劃胎死腹中或延遲，「受害」部門有城規會、地政總署及規劃署等。▍2023年：入稟推翻粉嶺高球場公屋計劃環評報告➤案件：Hong Kong Golf Club v Director [...]

發佈時間：2024年10月23日　 樓價已經從歷史高位回落3成，但依然處於難以負擔的水平；部分發展商近來減慢出售貨尾及發展新樓盤的步伐，透過縮減供應幫忙抬價。很多人認為發展商「在商言商」，很自然會在樓價疲弱時拖慢發展或銷售步伐來抬價，尤其是香港沒有如外國般有一手樓空置稅等防止囤貨的措施。 然而，作為公營機構並掌握部分私樓供應的市建局，會趁機推售貨尾幫助大家上車呢，還是會是配合私人市場繼續抬價呢？ 研究員整理近年市建局的新盤的銷售情況，發現不少近年新落成的樓盤，都出現囤積情況，總貨尾量至少有515個單位，雖然數目不多，但有數個樓盤明顯拖住來賣，窒礙私樓房屋供應： －－－－ 地區|重建項目|新盤名稱|落成年份|剩餘貨尾| 深水埗|通州街∕桂林街|映岸 [...]

發佈時間：2024年10月23日　 昨日過身的前房屋局局長孫明揚，較少人記得他曾是回歸前港英一方的政務司，最令人印象深刻反而是在任時的「孫九招」，未必每個記得招式是什麼，但卻一定記得「停止賣地」、「停售居屋」、「取消租管」的措施，這一決策對於之後香港土地問題帶來深遠影響，絕對是香港房地政策史上一個值得深究的重要歷史時刻。孫九招對香港房地規劃至少有以下三方面的影響：角色思維方面：將政府在處理房屋問題的角色，由過往有清晰時效的指標承諾，調整為單純作為「土地供應」的提供者，大舉退出平衡發展商的建屋角色，放棄了政府在落實房地供應到位的主導權，交由市場(發展商)決定。到近年政府才再次強調「重奪」土地發展主導權，亦同時愈來愈多交由發展商主導規劃的新區開發模式 (如土地共享、原址換地、片區模式等)。政策論述方面：「孫九招」後對香港土地政策體制帶來無法彌補的傷害，往後要以十年計的時間逐步改變各種催谷樓市及土地市場的措施，與及以更多其他一系列措施部分彌補當中的禍害，「地產霸權」、「深層次矛盾」、「劏房」、「紅灣半島」、「領展壟斷」都被認為與孫九招有關。過去一段日子政府都有局部承認當年的政策影響，並逐步回復一些當年取消的房地政策，卻在近年土地市場再次低迷，「孫九招」的影子一再浮現，如(暫時)停止推售新土地等。修辭用語方面：強化了98年回應亞洲金融風暴的「任七招」、往後政府要一系列措施救市/落藥解決問題，也有時會慣稱「誰 + 數 + 招」，例如「曾十招」、「娥六招」，直到近年開始改用「組合拳」的政策修辭。十年前，本土研究社首本出版著作《不是土地供應》，亦有篇幅回應當年孫九招的政策脈絡與遺害，是導致過後各種土地資源及住屋問題尾大不掉之一，至今仍要後來者耗上不少氣力及社會代價來承擔。到今日事隔廿多年樓市地價下滑重臨，也應切記當年孫九招對土地問題所帶來的深遠影響。參考資料：本土研究社(2013)，《不是土地供應：香港土地問題的迷思與真象》(已絕版) [...]

發佈時間：2024年10月16日　 近年社會對施政報告的注意力急劇減低，這與施政質素下降和施政重點改變不無關係。過往市民會關注施政報告「有咩益到我」，現在大多會反問施政報告「仲有咩關我事」。會討論報告內容的人，不少則將施政報告建議當笑話討論，如鼓勵的士車隊提供阿拉伯文資訊以吸引中東遊客，將劏房改名「簡樸房」當處理了劏房問題，這些建議旋即獲各大報章報道和論壇討論，網民亦製作惡搞圖片訕笑。這種轉變其中一個原因，是近年的施政報告已經失去了以香港為本展望將來的功能，令市民已失去期待。以往市民最關心的發展經濟措施，今天亦覺得難以進入討論。以今次施政報告為例，幾乎所有經濟措施都是以不明所以的「概念」包裝：低空經濟、留學經濟、賽馬經濟、發展大量數不清的XXYY中心等，對整體經濟得益仍留於紙上，與十多二十年前的施政報告的相關部份，有天淵之別。經濟政策論述已將近完全脫離發展本土經濟改善民生，對最嚴峻的零售業處境幾乎零著墨，難怪市民失去興趣。回歸基本步，施政報告本身應可發揮為政府檢討過去工作、為來年整體策略定位、給予市民前景和希望、改革社會問題的作用。香港現正面對近數十年最艱難的困境，亦因而產生了很多急需處理的關鍵社會／經濟問題，本應但沒有在這份施政報告妥善處理：⧫ 消費「降級」　零售「轉營」　路徑依賴　如何改革?零售業、飲食業凋零，政府和業界的思維是「搞活人流」【註1】，其取態與「開關後市況會改善」的思維同出一轍－－假設人流=錢流。消費降級和區域融合的大趨勢，路人皆見，唯獨是不見政府有遠見的變陣；業界對應方法亦缺乏鴻圖偉略，例如只懂施壓政府減烈酒稅等，或者提出「孫女帶阿爺落老蘭劈酒」、在柏麗大道加燈飾等無聊的建議。香港商界已偏安多年，不少商人已失去提出具說服力和顛覆性的遠見的能力，轉型的實際行動欠奉，有實力的可能亦已遠走高飛，留下的部份人則在等運到，或要求政府放寬這個鬆綁那個，期待還能盡享政策紅利。這種心態與2年前等開關沒有分別，好聽一點就叫守株待兔，難聽一點就是坐以待斃。振興旅遊業亦只都是「搞活人流」，旅客源嚴重偏側向內地市場，市面已難見歐美旅客。將大量雞蛋放在同一個籃，同時對中國整體消費降級、小紅書打卡窮遊的旅客心理不甚了解，亦只懂得向中央爭取更多二三線城市旅客來港而無有效對策；大舉開發南大嶼自然資源興建豪華住宿，打算吸引大灣區遊客，卻忘了為吸引他們而開鑿的新隧道更加方便了即日來回窮遊，打完卡返回更便宜的深圳住酒店。物流業的斷崖式下跌，事緣地緣政治格局、區域經濟角色改變之故，這並非推出高端物流設施、增加航運稅務寬減、發展電子商貿就能突圍而出（政府真的以為夠與國內的電商競爭？）。地產業更是嚴重的路徑依賴－－流標、流拍已經多到不是新聞，發展商自己已放棄在北部都會區囤積多年的土地，不睇好未來數十年的土地發展，但官員還在期待減息後，賣地賣樓會財源滾滾來。政府最有「遠見」的經濟政策就是將未來全盤押注在北部都會區和創科上，但這似乎只會加深現有問題－北都只會進一步加速區域融合，香港優勢何在？香港在創科上與深圳究竟是合作還是競爭關係？再者我們有何實力競爭？讓創科產業成經濟新支柱需時多久？等得及傳統四大支柱崩潰前做到嗎？關於創科發展，業界外的市民普遍不關心，關心的亦會對政策走向滿頭問號。北都規劃文件內連創科產業研究和規劃數據也欠奉，何以令人有信心？⧫ 公共財政無底深潭　公眾亦愈知愈少未來公共工程額每年會近千億水平，但今年賣地收入只有寥寥數十億，中短期內看不見曙光，長期展望亦不容樂觀。過往庫房及基建依賴土地收入多年，經濟一逆轉而沒有準備後路，庫房及眾多公營機構財政立刻出問題：房委會、市建局、機管局、西九管理局等等，已是名副其實的結構性財赤，但政府開出的藥方是借債度日，還列舉歐美國家負債例子指香港債務水平安全，無視香港屬細小開放經濟體而難以比較的事實，另外，借貸亦要講回報，借錢做回報不明的大白象基建，屆時可能連利息也還不起。近年公共財政紀律亦邁向崩潰：公帑點洗、值唔值、洗幾多、給了誰，變得日漸不透明，關鍵資料欠奉，公眾亦無從討論自己交的稅金值不值回票價（亦開始懶得問這個問題），「令全城開心是值得」【註2】，搞盛事夜繽紛成本多少不主動奉告、大型工程的總預算因「敏感」不再公佈；公帑不夠出資，就指地產商會融資而強推明日大嶼，後來地產商「計唔掂數」不肯參與，就有人倡議透過青年人透過置業儲蓄幫人工島填氹。現時公共財政的狀況，就像一場末日前的盛會，多年來謹守的財政紀律視如無物；花費急升，但財源又不穩：人口老化、移民潮加劇，引入專才但無法保證能留住人才，稅基縮窄下，朝中亦似乎無人敢問「將來點算」，亦無人深入探討這種猶如玩槓桿、成本大風險大且成果不明的借貸遊戲一旦失敗，日後債留轉移後代怎麼辦。⧫ 土地房屋政策邁向更形傾斜李家超提出土地和房屋供應「提速、提量」後，大量的鬆綁政策推陳出新，有些甚至罔顧法例的基本原則和立例原意，或將過往20多年民間爭取得來的成果「倒帶」，造成更多的分配不公，埋下更多社會的計時炸彈。只舉過去幾年，已經有下列鬆綁／改變：建築安全標準可以因建築成本「太貴」而調低；《保護海港條例》因為過往難以令地產商在維港填海而鬆綁，將「維港為公共資產」的多年共識抹走；為加速私人發展商在舊區圈地，將強制拍賣門檻降至亞洲最低；嫌受發展計劃影響的民眾「濫用」城規程序「阻礙發展」，削弱他們在申述環節發表意見的權利；為氹發展商在新發展區補地價起私樓，不惜改變半世紀以來的估價準則，為補地價引入「雙軌制」，地價收入減少；即使不切合基層居民需要，亦不惜向發展商借用新界偏遠土儲建簡約公屋，動用公帑鋪好「三通一平」，發展商或坐享其成；至於真正的公營房屋，雖全速興建，但出售比例日增，令真正的出租公屋單位數目多年無相應增長，與消滅劏房的目標自相矛盾。⧫ 貧窮問題零著墨 眾多措施繼續加劇房屋問題至於真正要解決的房屋問題，卻捉不到痛處：解決劣質劏房的關鍵不在於單位面積多大，而在有否訂立人均最低居住面積；劏房以前統一叫不適切居所(sub-standard [...]

發佈時間：2024年10月14日　 地產市道每況越下，流標現象最新已蔓延至市區重建強拍項目。過往發展商對強拍項目趨之若鶩，透過不同手段取得更多業權以達強拍門檻，可見水位甚深。但今時不同往日，今年市場驚現兩宗罕見的強拍流拍，政府早前降低強拍門檻，亦無法吸引發展商「幫忙」市區更新。對於地產商來講，強拍為歷時數十年收購程序的最後階段，美玉在前，竟臨門一腳打退堂鼓，背後一定是「計唔掂數」。強拍流拍的出現，亦全面動搖了政府降低強拍門檻能夠透過市場力量加速市區重建的理據。▍極可能創強拍條例立例26年來首度清零翻查紀錄，今年首三季未見任何舊樓強制拍賣申請，很大機會成為強拍條例上台26年來，首個「零申請」的年度【註1】。申請清零，申請拍賣後「流拍」的卻是史無前例的多，歷來舊樓強拍流拍共五宗，今年就佔了兩宗。▍昨日拍賣底價高過今日市場估值 發展商紛打退堂鼓強拍年份｜歷年強拍流拍項目｜申請人｜拍賣底價 (億)｜拍賣市場估值 (億)2020｜九龍城獅子石道73及75號全幢物業｜寶聲集團｜$ 2.233｜$ 1.228 [...]