【居然唔跌】全城樓價暴跌 新居屋呎價維持原狀？
發佈時間：2024年9月6日
回顧18年林鄭推彈性折扣，將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折，但繼上年上提至62折，今年最新一輪居屋，已再度重上7折定價【註1】，與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析，發現就算折扣率增加，居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行，居屋售價竟仍是居高不下。
房委會解釋，折扣售價根據市民負擔能力計算，雖則現時樓市下行，但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元，因此折扣率就相應減小【註2】。然而，究竟居屋的現行定價，實質上有多可負擔？
▍7折居屋真係咁「可負擔」？
根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力（International Housing Affordability 2024）報告【註3】，在94個研究城市中，香港仍是全球最難負擔樓價城市榜首，並連續蟬聯14年，樓價對收入比率雖由去年的18.8回落至今年的16.7，即一個香港家庭仍需不吃不喝16.7年才能置業，遠超隨後悉尼的13.3及溫哥華的12.3。
若以新居屋7折作計算，亦意味一個普通香港家庭若購得居屋，仍需不吃不渴近12年才能置業，難度仍相當於最難負擔樓價城市排名第4的美國聖荷西。這意味對於普羅大眾而言，居屋定價仍非屬可負擔的行列。縱然房委會稱目標申請者的收入中位數有4.63萬元，若具體以最新啟德啟盈苑448呎單位作計算，最保守仍需不吃不喝近7年半才能置業。而根據上述國際報告定義，樓價對收入比率超過5已屬極嚴重地不可負擔（severely unaffordable）。
房委會居屋釐定價格以「負擔能力測試」計算，實際上是混淆了「可負擔」與「頂得順」的概念，對於目標申請家庭而言，若以按揭供款佔住戶收入4成計，即每月供款18,520，再供長達25年，即使儲得50萬首期，以最便宜的屯門兆湖苑作計算，亦只「負擔」得起約370呎的單位，若要購置啟德啟盈苑，更只能「負擔」得起約240呎。
為著一個如此狹窄的單位，卻要節衣縮食25年，別說要供養父母、生兒育女，連留個餘錢去旅行亦是捉襟見肘。對比新加坡逾千呎的出售公共住宅（HDB housing）的去年售價，亦僅約3百萬港元，是當地私人公寓的3折【註4】，香港居屋卻被調回7折，試問如何稱得上可負擔？
▍啟德私樓呎價由2萬8直跌至1萬7 居屋維持近萬
年份 屋苑名稱 平均呎價 折扣
2018 啟朗苑 $7,246 52折
2020 啟翔苑 $9,365 63折
2022 啟欣苑 $8,530 51折
2023 啟悅苑 $9,390 62折
2024 啟盈苑 $9,230 7折 【註5】
若針對近年啟德居屋，與當區私樓首批售價進行對照，尤可見其刻意維持高昂售價的荒謬。觀乎啟德過往所有居屋項目，近年平均呎價實際已較最初期啟朗苑高2000元，而最新啟盈苑售價，在現時樓價暴跌下，竟也較最接近歷史高位時出售的啟欣苑高。
年份 樓盤名稱 首批平均呎價
2021 Grande Monaco $25,662
2021 The Henley I $26,448
2021 維港1號 $22,977
2021 The Henley III $28,200
2021 Monaco One $23,365
2022 The Henley II $24,333
2022 Monaco Marine $24,833
2022 Miami Quay I $22,452
2023 Henley Park $21,088
2023 啟德海灣 1 $19,798
2024 柏蔚森 I $17,188
2024 柏蔚森 III $17,956
2024 維港‧雙鑽 $18,456【註6】
若撇除澐璟、天瀧、天璽‧海3個啟德臨海巨宅，仍能保有約4萬平均呎價，綜觀過去4年啟德私樓個案，由2021年數個新盤能賣逾2萬5，至今年首2個新盤均已跌破1萬8以下。這亦意味當區私樓已逐步逼近當區居屋的呎價，兩者差距由2022年的平均近1萬5，大幅收窄至現時的不足9千，且未見樓價跌盡的跡象。
（全文見留言）
▍今日可7折 明日能8折？
若現時樓價跌勢持續，政府繼續在居屋上硬性抬價，則意味之後的居屋或許會突破7折，甚至調整至8折，亦即距離私樓的售價會越來越接近。過往政府不斷硬銷置業階梯概念，居屋作為公屋與私樓的中轉層，若價錢逼近私樓，且質素又未能等量齊觀，作用無疑會大幅減弱。
再者，在現時完善置業階梯的願景下，作為居屋與私樓的首置樓（「港人首置上車盤」計劃），最近推出的煥然懿居第三座，折扣率亦已削減至87折。回顧過去首期與第二期的煥然懿居折扣，曾分別是62折與72折。居屋折扣率若一減再減，將來更可能無首置樓立足之空間，因買私樓與買首置樓已無大分別，該政策便將形同虛設，過去「完善」各級置業階梯的倡議，是否亦意味已過時？
歸根究底，政府對房屋「可負擔」的理解，仍遠遠與民間社會一直倡議的「可負擔房屋」相去甚遠，若以此標準作為房屋政策定價上的指導原則，等同於整條置業階梯，包括綠置居、居屋、首置樓各層的目標家庭，不論收入高低，只要未能供得起私樓者，均置於僅僅「頂得順」的處境。
【註1】香港01：居屋2024｜逆市削折扣改市價七折出售 房委會：目標申請者入息增 https://shorturl.at/ewNjf
【註2】同上
【註3】Demographia International Housing Affordability 2024 https://shorturl.at/KHIh5
【註4】Average Cost of Housing in Singapore 2023 https://bit.ly/47RZsn4
【註5】整合歷年居屋數據
【註6】整合新盤相關報導
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