土地規劃基建

發佈時間：2022年12月28日 今個月月中一眾立法會議員包括剛上任的特首政策組組長黃元山聯合棕地作業者開記招【註一】，批評棕地收地影響棕地作業者營運，要「先安置後收地」，但並無提供具體方案。不止論述上配合政府一直以來稱棕地收地難、有阻力的說法，時機更選在明日大嶼上會前夕，背後牽涉的或有借業界過橋來發展明日大嶼之嫌。 本身妥善及整全棕地政策除了牽涉如何決定收地的數量、選址，更應全面考慮如何安置作業者的關鍵問題。單看政府今個月最新公佈的多層安置大廈的文件，供應數量極少（只佔現時棕地面積的1%）之餘，更未有對應不同棕地作業者的營運需求，尤其政府正迫遷僅存的鄉郊工業更「缺席」安置方案，就知道政府似乎是無心安置多於阻力大，一直在「自制」收棕地難的藉口。 只要稍有讀過我們的棕地新作《棕須一變》，就知道在新界有不少相連、閒置棕地，只要認真覓地及按優次妥善分配，棕地本身就是安置棕地的可行選項。 ▍「即安棕」：31公頃即食安置鄉郊工業 鄉郊工業因涉及更多重型機械、界外性及露天戶外的需要，未必適合「上樓」到多層工廈，但研究員發現現時新界有一種土地規劃用途，可作新界鄉郊工業的安置之用：工業用途地帶(industrial zone)【註二】。這些工業帶棕地，現時大多卻用作停車場、倉地等臨時用途，一直被政府忽視其規劃原意：「促使鄉郊地區現作工業用途的非正式工場重建為設計妥善的永久工業樓宇」。 [...]

發佈時間：2022年12月8日　 簡約公屋造價冠絕其他公營房屋類型，首批四幅選址用地「母雷公咁遠」，分別在元朗、上水、屯門等偏遠地區，近日政府於立法會發布的文件【註1】中，提及興建簡約公屋的用地中，市區土地相對並不多，似是在市區覓地較困難，才要選擇偏遠地區。研究員在市區的地圖上一掃，便已發現一幅絕佳地皮，政府無甚麼理由不考慮作「簡約公屋」選址。該地皮便是位於駱克道219號至227號的前灣仔警察宿舍用地。 該地皮對面是已被列入二級歷史建築物的前灣仔警署，而宿舍本身早於2011年已被拆除，餘下的大片空地佔地約 2.1萬平方呎【註2】，一直被閒置至今已逾十年，未被善用，屬於臨時政府撥地（Temporary Government Land Allocation）。衛星地圖顯示，該地皮長期被用於擺放鐵馬，並沒有特殊用途，意味著只要政府一「拍板」，部門之間互相協調，便可以直接使用。相較於偏遠地區的選址，該地皮地理位置極佳，對面已是駱克道街市，5分鐘即可到達灣仔站，配套完備，交通網絡方便，政府無需要額外增設基建設施，可謂又平又正，絕對是最適當的選址。 [...]

發佈時間：2022年12月7日　 簡約公屋牽涉近300億公帑，至少也未正面回應助發展商土儲「過渡」為熟地的質疑。然而對比4塊簡約公屋選址，另一個明顯特徵會發現兩塊私人地選址邊界也格外「三尖八角」，令地盤「一岩一忽」，何解如此? 我們透過在邊界內外的土地查冊及翻查規劃記錄等，發現簡約公屋私人土地選址的地權佈局上，都牽涉破壞環境、低效益及被地產商帶著走的質疑。 ▍上水蓮塘尾低效益虧劃 其中一塊上水蓮塘尾選址現時「岩岩巉巉」，其中西面邊界有兩個「凹位」，凹位圈起了邊界外數塊共約33,000呎土地（地段編號：DD100 1433）。兩個「凹位」 本與選址連成一片，也緊貼選址通往西北面陳屋埔村的行車橋，卻未有被包在選址內。同樣，與選址東面一路之隔，粉錦公路及邁爾豪園之間數塊共約52,000呎的閒置土地，也未有被包在選址內。 [...]

發佈時間：2022年11月29日 施政報告最大亮點的簡約公屋，今日立法會上載的文件方始交代選址及造價等細節【註1】。早前民間對簡約公屋的質疑一一應驗。除了造價又貴過平均公屋單位的成本效益問題，從具體選址資料看，畀發展商借地做「過橋性房屋」、不能保證住戶過渡上樓【註2】等問題也未有解決。 ▋貴夾唔飽：貴公屋超過20萬元 最新立法會文件披露這些簡約公屋造價毫不簡約，總建築及設計成本高達267億元，以興建3萬伙的目標計算，粗略估計平均每間簡約公屋的成本高達89萬。這個價格雖然計及設計成本，但對比起過渡性房屋的成本上限（平均成本為55萬元）【註3】，甚至比永久性的公屋單位高出接近四成（平均建築成本為65萬元）【註4】，仍然是不划算，冠絕其他公營房屋類型。從文件亦可看到當中的端倪，簡約公屋仍要進行打樁工程，或是推高成本的「元兇」。簡約公屋建築成本、程序幾乎與傳統公屋無異，但居住期卻只有5年，住戶隨時未上樓又要重回劏房市場，簡約公屋到時可能又要拆，是極不划算的「即棄住宅」，倒不如將這些地皮用作興建永久性傳統公屋。 ▋社區二度傷害：偷走買少見少的社區用地？ 社區設施配套方面，部分簡約公屋更是雙重加劇社區配套不足的問題。黃偉綸早前已指簡約公屋項目的配套本身比傳統公屋少【註5】。而從是次文件可見，欣寶路簡約公屋選址更是「食」了原本預留作屯門菁田邨的社區設施用地。翻查過往文件，欣寶路選址原本是預留作體育館、社區會堂，及學校用地（屯門第54區4A(東)號及4A(西)號）【註6】，當時規劃署已承認原有的規劃缺少診所及體育館等社區設施，亦有報導指鄰近菁田邨有居民投訴生活基本配套不足【註7】。如今欣寶路簡約公屋選址「食」了原本已不足的社區設施用地，加上簡約公屋項目本身已有社區設施不足的「先天缺陷」，是雙重加劇當區社區設施不足的問題，令當區更迫、更不宜居。 按現時的情況，應要額外計劃新的社區設施用地以補回落差。甚或更壞的情況是，待簡約公屋若干年後拆掉時才補回菁田邨的社區設施。而這在現時「上咗樓先，配套未有都唔緊要」的房屋政策常態下，是不足為奇的。然而，不論前者後者，都是另一場「大龍鳳」，與善用閒置官地的原意不相乎，也是簡約公屋的「快」背後隱藏的額外成本。那倒不如直接起新的公屋。 [...]