發佈時間：2022年12月13日
經過近幾年的土地施政發展，已經明顯見到發展商的囤地行為已直接阻礙著香港土地發展流程，令現有香港土地政策：
1.更傾向迴避/抽起相關地帶作收地選址 (例如收回棕地建屋政策)；
2.傾向為發展商土地儲備度身訂造 (如「土地共享」)；
3.將收回囤地作資助房屋的政府責任，置換為用借地作臨時過渡性質房屋的慈善行為
然而，作為上市公司的發展商亦相當聰明，會隱藏或選擇性地公佈手上持有農地土儲，巧妙迴避被公眾鎖定為土地問題其中主要的始作俑者。下文透過分析主要發展商近十年年報，勾勒出香港主要發展商常見隱藏土儲方式，而這些土儲數字如何被低估。
▍新鴻基：索性隱藏
在香港四大發展商之中，新鴻基是唯一一間沒有公佈整體農地儲備總面積的發展商。根據其於2017/18年年報最後公開的農地土儲面積數字，持有3,200萬呎佔地面積農地，及後再無提及相關農地土儲佔地面積，只有用「所佔樓面面積」作計算，指集團在香港土地儲備有5,710萬平方呎(2022年)，僅包括發展中物業及已落成物業的樓面面積，令所持有的各幅農地土儲面積、所在位置全部成謎。
▍長實：含糊其數
長實年報公開的資料同樣欠缺透明度，將農地土儲佔地面積的數字，夾雜在其他「興建中」或「已落成」物業中，更在備註列明不包括比重輕微(insignificant)之農地，然而何為「比重輕微」則沒有詳述。
在長實年報公開被標示為「農地」的，除了已知申請改劃住宅的大埔鳳園及元朗豐樂圍地皮，其餘分別有「若干地段」在北區、元朗及大埔。過往十年年報顯示其所佔的面積幾乎無變化，亦一直維持在「計劃中」階段，可以推算大部份土地至少閒置十年並無進一步發展。唯一例外是19年因為政府收回其於古洞北新發展區內的農地，令該年有約60萬呎農地儲備減少，然而長實是否在四大發展商中最少土儲的集團，因欠缺完整土儲數據而成未知知數。
▍新世界及恒基：位置不明
新世界及恒基雖有公佈農地土儲佔地面積的整體數字，但除了一些已有發展計劃的地盤外，並無公開這些農地具體位置，只有相當籠統的區域分佈(北區/元朗)，令一般市民及投資者無法掌握具體位置，影響了公眾了解發展商囤地的規模與問題的嚴重性。
▍艇仔公司：未見光土儲
年報中公佈數字仍然很可能低估發展商持有土地的真實情況，當中有不少「未見光」的土儲無納入年報，如透過「艇仔」中介公司代購及持有的土地面積，一般只會在收購成熟才以不同方式轉入發展商名下。因為這些由「艇仔」公司經手的土地未必會即時轉戶，意味著發展商實際囤地的規模相信比年報所反映的更大。
▍開放土儲數據加快收地發展
比起現時政府削走公眾參與權，要加快發展流程，當中往往被政府忽視的關鍵一環，卻是現時土地資訊的透明開放程度，讓公眾可以更全面及容易獲得土地狀況的真實狀況，包括發展商土儲的真實數字、地域分佈、已閒置多久等數據資料。
政府若果公佈這些關鍵的土地數據資訊，不止有助市民認知及判斷現時土地供應應否/如何收回發展等問題，才是真正加速解決住屋問題，而不是找一般市民已相當低微的參與權作代罪羔羊。
