簡約公屋　點解變左又貴又遠又搶設施?

發佈時間：2022年11月29日

施政報告最大亮點的簡約公屋，今日立法會上載的文件方始交代選址及造價等細節【註1】。早前民間對簡約公屋的質疑一一應驗。除了造價又貴過平均公屋單位的成本效益問題，從具體選址資料看，畀發展商借地做「過橋性房屋」、不能保證住戶過渡上樓【註2】等問題也未有解決。

▋貴夾唔飽：貴公屋超過20萬元

最新立法會文件披露這些簡約公屋造價毫不簡約，總建築及設計成本高達267億元，以興建3萬伙的目標計算，粗略估計平均每間簡約公屋的成本高達89萬。這個價格雖然計及設計成本，但對比起過渡性房屋的成本上限（平均成本為55萬元）【註3】，甚至比永久性的公屋單位高出接近四成（平均建築成本為65萬元）【註4】，仍然是不划算，冠絕其他公營房屋類型。從文件亦可看到當中的端倪，簡約公屋仍要進行打樁工程，或是推高成本的「元兇」。簡約公屋建築成本、程序幾乎與傳統公屋無異，但居住期卻只有5年，住戶隨時未上樓又要重回劏房市場，簡約公屋到時可能又要拆，是極不划算的「即棄住宅」，倒不如將這些地皮用作興建永久性傳統公屋。

▋社區二度傷害：偷走買少見少的社區用地？

社區設施配套方面，部分簡約公屋更是雙重加劇社區配套不足的問題。黃偉綸早前已指簡約公屋項目的配套本身比傳統公屋少【註5】。而從是次文件可見，欣寶路簡約公屋選址更是「食」了原本預留作屯門菁田邨的社區設施用地。翻查過往文件，欣寶路選址原本是預留作體育館、社區會堂，及學校用地（屯門第54區4A(東)號及4A(西)號）【註6】，當時規劃署已承認原有的規劃缺少診所及體育館等社區設施，亦有報導指鄰近菁田邨有居民投訴生活基本配套不足【註7】。如今欣寶路簡約公屋選址「食」了原本已不足的社區設施用地，加上簡約公屋項目本身已有社區設施不足的「先天缺陷」，是雙重加劇當區社區設施不足的問題，令當區更迫、更不宜居。

按現時的情況，應要額外計劃新的社區設施用地以補回落差。甚或更壞的情況是，待簡約公屋若干年後拆掉時才補回菁田邨的社區設施。而這在現時「上咗樓先，配套未有都唔緊要」的房屋政策常態下，是不足為奇的。然而，不論前者後者，都是另一場「大龍鳳」，與善用閒置官地的原意不相乎，也是簡約公屋的「快」背後隱藏的額外成本。那倒不如直接起新的公屋。

▋偽公屋之名：「過橋性房屋」再現？

雖然今次文件透露四幅簡約公屋地的具體選址，但睇哂整份文件，都無列明四幅選址的公私土地比例，及由邊個發展商借出等基本資料。更無交代政府與地產商之間的協商過程。當初有地產商提出過借出其他用地嗎？政府按甚麼準則挑選？會潛在造成地產商借簡約公屋「過橋」，坐享簡約公屋的基建及平整工程？這些過程潛在涉及客觀上的利益輸送，也引伸到簡約公屋政策的正當性及必要性，卻至今未有交代太多資料。

研究員翻查地理資訊地圖，發現四幅選址中有兩幅均為私人地，佔整體的地盤面積超過七成，可預計發展商借出的土儲仍然主導簡約公屋的供應來源。今次的選址全部位於新界，政府所講的市區地完全無影，將基層住戶迫去偏遠地區，最新於新地借地興建的元朗同心村，入伙半年入住率只有一半，當中有居民反映位置僻遠，為生活帶來不便【註8】，亦反映將選址定在新界僻遠地區或未必應對到基層住屋的真實需求。更不用說，這些選址有為發展商「山旯旮」土儲貼錢配套基建之嫌。

今次在元朗攸壆路的選址，大約一半面積位於濕地緩衝區。發展商早在2015年曾經向城規會申請興建106座低密度住宅，並獲城規會批准。不過發展商最新在今年再申請增加發展密度，大規模申建超過2,000伙私樓。發展商在這些用地的發展意欲，亦變相限制的這些土地的使用期，夠時候就收地起樓；

而粉嶺蓮塘尾2.8公頃的私人土地，亦曾在1994年提交私人住宅及康樂設施發展申請予城規會，發展範圍同現時借地範圍十分相近，最後被否決。兩塊私人地皆曾有發展申請的往績，一陣借起簡約公屋起到10層高「過一過冷河」，過多幾年發展商收回土地再申請發展，不單止可發展地積比可以叫價更高，有先例「起到樓」城規會自然輕鬆過關。政府聲稱要主導供應，但實際上仍然要靠發展商供地，無論在選址或使用年期相對「無得say」，這種手法很容易重蹈過渡屋的「覆轍」，發展商可以再次借簡約公屋「過橋」。

大部分的簡約公屋要在5年後才落成，這項房屋新想法能否大幅加快上樓仍然存疑。然而從過渡屋的例子可見，這種貪快的房屋供應未能應對基層住屋的需要，令政策等同「被廢武功」。當新一屆政府的房屋政策只著眼於加快建屋速度，基層的住屋需要只會繼續被犧牲。

延伸閱讀：【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角?

註1：「簡約公屋」：立法會CB(1)847/2022(01)號文件https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/hg/papers/hg20221205cb1-847-1-c.pdf

註2：HK01：何永賢專訪｜住簡約公屋或要搬幾次？　「冇違政策原意」 | 香港01 https://www.hk01.com/article/839576?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral

註3：改善基層住户居住環境事宜小組委員會會議紀要：立法會CB(1)604/2022號文件

https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/hg/hg_ilc/minutes/ilc20220712.pdf

註4：HK01：公屋單位建築成本增6.5%至平均65萬元　居屋成本則跌16%至76萬https://www.hk01.com/article/716324?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral

註5：HK01：簡約公屋周邊配套設施較傳統少　未必有商場　預留地方開小商店https://www.hk01.com/article/828073?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral

註6：土木工程拓展署：工務工程計劃平面圖（7844CL、7788CL及7789CL）

https://www.cedd.gov.hk/filemanager/majorprojects/tc/upload/64/CV201503.pdf

註7：東方日報：和田邨 菁田邨 有蓋車站都無 欠缺生活配套

https://orientaldaily.on.cc/content/news/odn-20220912-0912_00176_041/

註8：Yahoo News：有屋無人住｜元朗過渡性房屋「同心村」入住率僅過半 營運者盼政府協助宣傳

bit.ly/3ucgPMS