【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角?

發佈時間：2022年12月7日　

簡約公屋牽涉近300億公帑，至少也未正面回應助發展商土儲「過渡」為熟地的質疑。然而對比4塊簡約公屋選址，另一個明顯特徵會發現兩塊私人地選址邊界也格外「三尖八角」，令地盤「一岩一忽」，何解如此?

我們透過在邊界內外的土地查冊及翻查規劃記錄等，發現簡約公屋私人土地選址的地權佈局上，都牽涉破壞環境、低效益及被地產商帶著走的質疑。

▍上水蓮塘尾低效益虧劃

其中一塊上水蓮塘尾選址現時「岩岩巉巉」，其中西面邊界有兩個「凹位」，凹位圈起了邊界外數塊共約33,000呎土地（地段編號：DD100 1433）。兩個「凹位」 本與選址連成一片，也緊貼選址通往西北面陳屋埔村的行車橋，卻未有被包在選址內。同樣，與選址東面一路之隔，粉錦公路及邁爾豪園之間數塊共約52,000呎的閒置土地，也未有被包在選址內。

上述數塊「不包括土地」的共通點在於同屬地產商擁有，且都閒置20-30年：

▏所屬地產商 // 地段編號 // 地段合共面積 // 相關土地狀況
▏恒基相關公司 // DD100 1433，1388RP，1390saRP // 約33,000呎 // 閒置20-30年
▏中國地產 // DD100 1583sbRP, 1584sbRP, ss2RP // 約50,000呎 // 閒置20-30年

這等土地大部分已被平整或破壞，且閒置多年，如果由政府帶頭收回土地或包含在「租地計劃」中，其實可以一次過整合不同業權的閒置土地，作更整全配套、更大面積、更高效益的公屋計劃。單計這裏邊界外的隱藏土儲夾夾埋埋成約83,000呎，已是現時蓮塘尾簡約公屋選址的1／4。

但現時由於選址權並非由政府主導規劃，沒有整合相鄰土地，反而等地產商肯拿甚麼地段出來，故此現時選址又遠又貴又變得「岩岩巉巉」，亦令土地規模變「虧」，更令政府聲稱「重奪發展主導權」變成笑話一則。

而簡約公屋的界外起額外基建，則變相惠及上述鄰近地產商土儲，將會令這些發展商直接得益。原可由政府主導收回作中低密度的鄉村式公屋或其他用途，現在則在公帑鋪橋搭路留給相鄰土儲漁人得利。

▍一邊公帑搭路建臨屋　另一邊惠及鄰近濕地土儲起更高

談到道路基建惠及鄰近土儲，元朗錦繡花園旁的攸壆路選址除了本身是涉及濕地，填平發展會有環境破壞，若最終發展，更可能進一步「唧高」該帶濕地發展密度。

現有攸壆路只是單線單程，難以支持大量居民出入。但若現時政府透過簡約公屋以公帑興建設施駁通這帶，會提升該帶土地的可發展密度，進一步為鄰近土儲開財路。而翻查規劃申請資料，發現除了本身選址涉及的住宅改劃申請，該處一帶早被發展商「mark實」，部分更已獲城規會批出改劃申請許可：

▏所屬地產商 // 規劃申請編號 // 面積 // 相關規劃申請的資料 // 城規會的審議狀況
▏恒基// A/YL-MP/287 // 3公頃 // 申請由原本的32座獨立屋增加一倍至65座 // 2020年獲批（過往2010年、2014年、2015都曾申請改變密度）
▏恒基// A/YL-MP/247// 8公頃 // 涉及105座最高3層的樓宇 // 2016年獲批，但未見動工
▏新地// Y/YL-MP/6 // 8公頃 // 14座最高23層住宅、共3090伙 // 會議暫定於2023年2月17日

這些項目曾多次申請增加發展密度，也有項目獲批但多年未動工。而現在若有簡約公屋駁通這些地區，不但猶如替發展商解決難題，也令他們日後更有「牙力」向城規會申請擴大發展密度。

政府無論在文件或立法會均避談攸壆路選址的生態價值，完全無提及攸壆路選址涉及濕地緩衝區，更無提過任何緩解措施。連同早前政府透露改變濕地緩衝區及保育區的邊界並釋出土地作發展，及放寬濕地緩衝區的發展密度，這個簡約公屋的選址也是政府帶頭「踩入」濕地、進一步提高濕地發展密度的一步。

兩個簡約公屋的私人土地選址的區位在地權分佈及發展記錄上都牽涉不少爭議。甯漢豪早前先話公私營合作並非官商勾結，因官商勾結係「靜雞雞做」。政府至今對公私營合作的簡約公屋選址的基本資料「靜雞雞做」先斬後奏：到底選址是誰的地？有其他發展商提出過其他選項嗎？為何其他選項不被接納？土地是免費借出，還是涉及租金？當中牽涉其他條款如保障發展商日後的發展權或發展參數嗎？這些問題雖然政府一直避談，但都不要以為民間不懂問對問題，讓之得過且過。

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