連深海填人工島都說「無難度」 為何地面上做棕地重置又說「有阻力」?
發佈時間：2022年12月28日
今個月月中一眾立法會議員包括剛上任的特首政策組組長黃元山聯合棕地作業者開記招【註一】，批評棕地收地影響棕地作業者營運，要「先安置後收地」，但並無提供具體方案。不止論述上配合政府一直以來稱棕地收地難、有阻力的說法，時機更選在明日大嶼上會前夕，背後牽涉的或有借業界過橋來發展明日大嶼之嫌。
本身妥善及整全棕地政策除了牽涉如何決定收地的數量、選址，更應全面考慮如何安置作業者的關鍵問題。單看政府今個月最新公佈的多層安置大廈的文件，供應數量極少（只佔現時棕地面積的1%）之餘，更未有對應不同棕地作業者的營運需求，尤其政府正迫遷僅存的鄉郊工業更「缺席」安置方案，就知道政府似乎是無心安置多於阻力大，一直在「自制」收棕地難的藉口。
只要稍有讀過我們的棕地新作《棕須一變》，就知道在新界有不少相連、閒置棕地，只要認真覓地及按優次妥善分配，棕地本身就是安置棕地的可行選項。
▍「即安棕」：31公頃即食安置鄉郊工業
鄉郊工業因涉及更多重型機械、界外性及露天戶外的需要，未必適合「上樓」到多層工廈，但研究員發現現時新界有一種土地規劃用途，可作新界鄉郊工業的安置之用：工業用途地帶(industrial zone)【註二】。這些工業帶棕地，現時大多卻用作停車場、倉地等臨時用途，一直被政府忽視其規劃原意：「促使鄉郊地區現作工業用途的非正式工場重建為設計妥善的永久工業樓宇」。
比起政府花了六年時間才完成的「不為安置」的多層安置工廈研究，研究員花了一日時間，已經覓到31公頃「即食」棕地安置鄉郊工業。在這些工業帶棕地安置鄉郊工業無需要改劃，只要政府願意提供基建配備支援，就可「即食」安置被逼遷的鄉郊工業。
單看現時政府公佈多層工廈用地詳情，而現正面臨迫遷威脅的鄉郊工業在整份文件「缺席」，政府卻未有優先為這些香港僅存本地產業提供適切的安置地。只要對比2021年的民間棕地地圖及全港土地規劃用途的分布，撇除正規劃被新發展區收地的土地，發現全新界有31公頃的棕地位於工業用途地帶。若政府有心處理收地阻力的話，便可即時將這些工業帶棕地收回用作適切其營運需要(例如擺放大型設備、界外性及需要露天戶外等)的廠地，足以讓現時佔地23公頃鄉郊工業全部安置在當地紮根，更可安置68個正被逼遷的古洞悅和醬園廠(0.45公頃)。而本處現存31公頃工業帶上的棕地倉庫、車場等作業，則可集中化地分流至多層安置大廈，更有效使用這些棕地。
再退一步，若將這些位於工業用途的棕地用作多層工廈，按照政府最新推出的棕地安置多層工廈文件顯示，若興建多層工廈的地積比率可達5至7倍，單就現時在31公頃的棕地工業地已經可提供155萬至217萬平方米的樓面面積(相當於155至217公頃面積)，至少等於已公布首批用地可提供樓面面積的兩倍（首批用地樓面面積為72萬平方米）。
▍囤地棕：2公頃的牛潭尾地產商土儲
在31公頃工業帶的棕地範圍內，不乏面積大、相連的棕地群。當中在牛潭尾竹攸路的2公頃工業用途的棕地，自2014年起被鏟平變為棕地，至今仍然用作露天儲物等用途。翻查城規會資料，這幅棕地曾經在1994年獲批發展低密度住宅項目，但地產商拖足14年一直無發展，拖到2008年再次增加發展地積比，最終闖關失敗被城規會拒絕申請。尤其政府近年放棄牛潭尾作為「新發展區」潛在發展地點，而轉為作全區的「土地用途檢討」，放棄了整個區的整全規劃之餘，亦讓這幅棕地土儲「曬太陽」繼續囤。
▍盲點棕：14公頃的萬年閒置棕地群橫台山
同樣被稱為棕地「萬年集中地」的橫台山，在31公頃中更有面積達14.5公頃的棕地同樣位於工業地帶內。根據Google 衛星圖，該處現被用作倉庫、露天儲物等臨時性質的土地用途。該處的棕地絕非零散，卻有如政府覓地的「盲點」，毫無發展計劃。與其讓14.5公頃規模大的土地繼續低效使用，政府更應作整全規劃，例如興建小棕地園，提供基本道路、設施等，按優次分配土地興建多層工廈以集中重置以及提供適切安置的廠地，讓這些有心營運的作業者繼續營運下來。
比起棕地重置多層大廈研究要做足六年，今次研究員即時幫你搵到這兩處棕地群的具體安置選項，除了揭示政府未有認真覓地提供可行而適切的安置地，若繼續以安置覓地難、棕地收地有阻力等說法，背後目的或是借此推動明日大嶼及開發綠化帶的藉口。
▍「無棕援」：缺乏整全的安置棕地政策
政府聲稱會協助受影響的棕地作業者，實際上卻無心做好重置。除了發展局講明不會「一換一」棕地，首批安置選址提供的面積只得1%，其餘未能「上車」安置的作業者則提供金錢補償「打發」。過去3年間，政府收棕地涉及約400個受影響經營者，卻只協助21個作業者就重置土地取得規劃許可，數目佔過去數年內受影響的棕地作業者不足一成【註三】。過往不少鄉郊工業營運者曾表示，面臨收地時，卻難以清晰地從政府渠道知悉有否適切的安置選項及其相關資訊。讓這些作業者自行覓地，無疑等同迫遷，政府為發展棕地「自制」阻力。
單看上述報導提及的400個受影響經營者，就知道棕地本身牽涉物流、倉庫、車場及鄉郊工業等不同類型的產業。然而，政府卻一直未有成立專責安置的部門及整全的安置政策去對應這些不同類型的棕地作業。除了能夠以多層大廈形式更集中化重置的一般物流運輸、倉庫這些棕地作業，部分的「棕地」作業，例如放置重型機械及有界外性的鄉郊工業等，在安置上更與一般物流運輸、倉庫這些棕地作業需作基本區分。
面對民間聲音指安置地供應不足，今月發展局更稱農地將會成為安置用途的潛力土地選項【註三】。現時全港棕地面積高達1 900公頃，如果政府有心推展這個民間提倡多年的發展選項，做好重置政策讓被收地的作業者有地可遷，無須向農地開刀之餘，相信在成本或阻力程度均較「食水深」的明日大嶼填海造地為低，屆時可能連5800億都可以省卻。
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【註一】獨媒：棕地作業者舉行記者會 促「先安置後收地」
【註二】規劃署：工業(丁類)規劃意向
【註三】 香港01：未來四年收棕地200公頃 政府明年公布重置地清單：可轉移到農地
