發佈時間:2023年2月1日 三鐵三路打頭陣的項目北都公路,由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶,聲稱「打通新界北」,「也能減低對環境的影響」(註一)。但細看其概念走線,除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊,其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路,有約4成(約7公里)屬「重災區」,潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念,日後或會有變動及修改,但單從文件中公佈的規模及走線,亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中: ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地(~4.5公里) 北都公路全長18公里,從西邊天水圍一出發,基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區,整段公路會有4.5公里踩中(約1/4)濕地保育區/緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」(註二),但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水,可見以隧道「避開」生態敏感地,仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路,到年尾已公佈諮詢文件,比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究,據漁護署預計最快要到今年年底完成,明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤,其實明顯側向了一邊。更甚,如其他環團指出,與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生,令人質疑的是,濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節,會否因北都公路而有所改動?豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地(~1.2公里) 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後,再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶,當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟,及至擬議終點的沙嶺,都有不少活躍農地,甚至是本地農業作業鏈的據點之一,如新興農場、富琴火龍果等,他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是,北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址,未知北都公路動工時,稍早前受發展計劃波及的農戶,會否再一次被逼遷。 [...]
發佈時間:2023年1月30日 香港近年再掀起一場「填海熱」,除史上最大規模的填海計劃「明日大嶼」,將軍澳創新園以南第137區將填海約20公頃,為擴建科學園白石角又將填海,東涌填海亦在繼續擴展中。一直有支持論者指香港過去的成功有賴填海拓地,他們又援引填海大國——荷蘭多年來填海的經驗,以證明先進國家也填海,為何香港不能?立法會秘書處資料研究組近來亦發表一項荷蘭鹿特丹港 (Port of Rotterdam)擴建計劃的填海技術成本管理及環境緩解措施研究【註1】,作為「最佳案例」供議員及公眾參考,顯示香港官方對荷蘭填海技術趨之若鶩。 比較少人討論的是,填海700多年、擁有最先進填海及治水技術的荷蘭,近年深刻反思過往「與水鬥爭」的思維,改為採取「與水共存」的策略,除大幅減少填海外,更「退地還海」。中間發生了什麼事?為何有這個轉變?填海造地是否已經不合時宜?透過分析荷蘭「填海轉向」背後的脈絡,能為香港應否大規模填海的論爭,提供最新的海外進步觀點。 ▍荷蘭:受限地勢 [...]
發佈時間:2023年1月27日 發展局自去年12月29號向立法會匯報明日大嶼計劃的進展後,一直對何時進行「公眾諮詢」支吾以對,直至數日前經明報報導後,香港人才驚覺政府已悄悄展開明日大嶼計劃的「公眾諮詢」工作,為期三個月,其專頁網站竟在展開「公眾諮詢」20多天後(1月19號年廿八) 才正式上架【註一】,使用搜尋網站搜索也不容易找到,或顯示近日在Google 事件後才驚覺需要搞好「搜尋引擎優化」(SEO)的政府官員,無心讓市民得知公眾諮詢正在展開。 ▊軟肋#1:無法確立「凌駕性公眾需要」 與以往的公眾諮詢截然不同,這個明顯屬「鬼祟」的行為凸顯政府的第一個「軟肋」--兩年前我們曾指出若政府強推明日大嶼時,它在法理上將不能迴避需要民意支持以確立《保護海港條例》中的「凌駕性公眾需要」【註二】。現時明日大嶼中連接交椅洲人工島及於港島西接駁四號幹線,在青洲對出的維港位置填海,按照現時《保護海港條例》,須證明計劃「有凌駕性公眾需要」。 確立「凌駕性公眾需要」的重要性,在往例清楚看到,即使政府現時如何創意地詮釋法律,也難以迴避的。中環灣仔繞道維港填海的案例顯示【註三】,由於在「凌駕性公眾需要」的測試準則中,公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持為關鍵;參考路政署的「中九龍幹線工程九龍灣臨時填海工程的具有力和令人信服的資料」文件【註四】,公眾諮詢須包括社區(大眾)的經濟、環境和社會需要,「而不是滿足小部分人的特別需求和利益」。 [...]
發佈時間:2023年1月19日 明日大嶼未開始已加價,造價估計急升16%至5800億,發展局自己也直認造價未封頂,同時賣地收入急插35%,未知會否繼續尋底。近年大型基建超支延誤屬等閒事,市民對政府為明日大嶼計盤數無信心是十分自然的反應,但發展局局長甯漢豪卻指民間擔心項目超支「無依據」【註1】。好奇心驅使下,研究員盤點了甯漢豪/發展局就明日大嶼的言論/看法,大家又看看又有幾多依據: 1. 「甯」式數學:賣地收益疑報大數 2019年政府根據香港測量師學會的估算,預計明日大嶼的賣地收入高達11430億【註】,但連一份研究報告也沒有公開的估算,政府即全盤採納,監管賣地政策的時任發展局常任秘書長(規劃及地政)甯漢豪責無旁貸。及後近期樓市及土地價格下調,賣地收入即時大幅調低35%至7500億。無論是當年的萬億估算,以及最新的調整數字,甯漢豪均沒有詳細交代估算方法,僅僅指這是「情境測試」,「潛在賣地收益(仍)高於工程造價」,公眾會憂慮,賣地收入會不會在明日大嶼開工之際再度向下調整,這個明日大嶼必賺的「情景測試」的依據又有多確實。 ----------------------------- 2. [...]
發佈時間:2023年1月18日 近年創科用地需求像個無底深潭,層層加碼。據指創科局局長孫東「追債式」不斷投訴創科地短缺,怕若不快造地,香港就會「喪失良機」【註1】。但細看最新的白石角科學園擴建及該區規劃,不難看穿政府其實是有用心搞創科,抑或是以創科之名圈地起私樓。 在這個「缺創科地」的論述下,2021年林鄭政府提出重啟馬料水填海作創科用地為現有的科學園「擴容」,並「藉此機會」興建港鐵白石角站「改善科學園一帶的交通」【註2】。然而弔詭的是,擬建白石角站與現有的科學園的建築群相距近一公里,若要改善科學園上班族的交通問題,新站選址似乎不太合理。 事實上,若然香港創科地短缺,機不可失之下急需造地,其實不用等待馬料水填海,科學園周邊的土地是一個順理成章供科學園擴建的選擇,適逢教大運動場的搬遷(用作興建白石角站),亦是一個科學園擴展的契機。 不過細看白石角站毗鄰土地的規劃,即發現政府並無選擇趁機為科學園「擴容」,而是將白石角站周邊定位為住宅用地,與創科幾乎無關,唯一可能與創科有關的就只在於「改善白石角和科學園一帶的公共交通接駁」,以及一個正在開售,以創科概念命名的樓盤的名稱。更甚的是,白石角站用地研究將交由港鐵進行,跟據往績,幾乎可預視該區的規劃將以港鐵上蓋私人物業模式豪宅項目為中心。研究員進一步翻查白石角站附近36公頃的土地現有規劃用途,發現清一色是私人住宅的相關地段*,比現時科學園用作創科用途的20公頃更多: (用地/面積/地段號碼) ⊛ [...]
發佈時間:2023年1月17日 最新造價可達8000億的明日大嶼人工島今日交文件上城規會,呈上文件內展示多張的交椅洲人工島上具體的設計想像圖,將會給城規會委員今星期五討論。雖然這些設計圖指明是「僅供說明的構想圖」,但細心看這批「交圖」,可發現除了景觀、密度、生態、造價成本以外還有更多更嚴重問題,更有疑似抄襲新加坡之嫌,看似宜居的設計圖不止做不到「說明」的作用,背後更極具誤導成分。以下綜合了一些觀察: 1.波上坡兒:設計圖中最為矚目的,莫過於從海濱走廊設計圖中出現一粒巨型綱彈般的「海上的坡兒」,如同近年新加坡在內湖新興的打卡「水上明珠」,疑似抄襲毫無誠意。但新加坡那棵是在Marina Bay內湖興建,明日大嶼若想照抄在水流極急的海岸興建,海上波兒會否容易被吹走,會否真的搶到新加坡人才來打咭,將成一大問號。 . 左:明日大嶼想像圖疑似抄襲新加坡;右:新加坡Marina Bay內湖的「水上明珠」 [...]
發佈時間:2023年1月11日 經濟持續逆轉,政府賣地連番流標或賤價賣地,疫情爆發後已有4塊商業及住宅地流標,全位於新發展區/較為偏遠的地方(啟德、東涌、屯門掃管笏及最新的赤柱)。而政府什將流標只解讀成「不會賤賣」土地,但其實對香港土地拍賣制度及明日大嶼的前途有數個對特區政府來說的絕望啟示,亦迴避了作為香港最大土地供應者/發展商的責任: 一:發展商長遠睇淡未來市況到2030 過往高賣地收入或成絕響 政府認為現時慘淡市況是疫情所致,通關就可以解決所有問題。然而發展商未必係咁諗。一塊2023年招標的土地流標,除了發展商覺得可以「執平貨」外,亦代表著的發展商未必睇好6-7年後建成私樓的市況。一般來講,由發展商投得土地,經過規劃、平整、興建、審批等等,都要花上6-7年才能出售,即代表發展商並不看好2030年前後的私樓住宅市場。 二:極度依賴賣地填氹的明日大嶼勢將「流標」? 如果真的按政府樂觀預期,2030年前後正值明日大嶼填海的「收成期」。根據政府講法,島上賣地收入將有8000億,仍高於5800億的成本(未計超支延誤、通脹及隱藏開支)。若屆時市況依然欠佳,或發展商嫌明日大嶼偏遠而出價偏低(如同近年4塊流標地情況),流標的情況再現,或會嚴重影響賣地收入,令政府一再降低底價。 事實上,明日大嶼比上述4塊流標地將更加「山旮旯」,直線距離中環CBD [...]
發佈時間:2023年1月13日 農業園隨着第一期計劃落成,規模大8倍的第二期月前陸續開始收地,圈起了不少原有的農地及農戶,園內工程大規模倒石屎落農地及趕走原有農戶,早被批評為與香港原有的農業生態相違背。再次翻查農業園邊界,研究員注意到邊界岩岩巉巉。於是,透過對比農業園邊界及早前已公開的土地查冊資料【註1】,發現至少78.2萬呎疑由恒地及新地相關公司囤積的農地,恰巧避過收地範圍。到底農業園是為了促進所謂的農業科技,抑或為發展商附近的囤地發展開路?邊界岩巉的農業園揭示背後的土地規劃又是根據甚麼準則? ⧫ 邊界岩巉 避收發展商及丁地 翻查朱凱廸於2013年公開古洞南一帶的土地查冊資料,超過300幅農地均由一間名為「Rakos Limited」的艇仔公司及其相關公司持有,該公司董事包括多次代表恒地收地的羅泰安和禢寶華,以及新地非執董關卓然。【註1】 [...]
發佈時間:2023年1月11日 過去一年多,香港在「加快發展」的主旋律下迎來了「精簡發展」草案,一次過修改六條發展相關法例,大幅削減公眾規劃參與權。同時間,在2022年中,英國也提出了修改規劃發展相關條例的「升級及再生草案」(Levelling Up and Regeneration Bill 2022),現時可說是英國自2020年”Build [...]
發佈時間:2022年12月29日 政府正式向立法會提交文件【註1】,審議「明日大嶼」(中部水域人工島研究)草案,早前政府披露最新資料,保守造價估算增至5800億,通漲、工程超支等因素所造成的額外成本更是難以想像,「島嶼飄移」、破壞生境等潛在問題,亦在本地已惹來極大爭議。 然而香港極少有一個土地發展計劃,這幾年內可以引來眾多學術研究與國際期刊上討論,綜觀有提及「明日大嶼」(Lantau Tomorrow Vision)的相關論文及著作,無論從社會學、地理學、環境科學、城市規劃學、經濟學、政治學等,都對此開發大計從各方面口誅筆伐。這裡整理主要8篇討論明日大嶼人工島的國際學術期刊著作,看看這個大型填海計劃如何未動工已在國際上「聲名狼藉」。 ▍無用之島:效益成疑 政府一直強調,土地房屋供應的政策,除了考慮上述的成本問題,亦需審視效益,但綜觀學者對「明日大嶼」在房屋,以及滿足人口需求等問題上,普遍亦認為效益成疑,英國學者Creighton [...]