【七大明日大嶼「甯根據」實錄】

發佈時間：2023年1月19日　

明日大嶼未開始已加價，造價估計急升16%至5800億，發展局自己也直認造價未封頂，同時賣地收入急插35%，未知會否繼續尋底。近年大型基建超支延誤屬等閒事，市民對政府為明日大嶼計盤數無信心是十分自然的反應，但發展局局長甯漢豪卻指民間擔心項目超支「無依據」【註1】。好奇心驅使下，研究員盤點了甯漢豪／發展局就明日大嶼的言論／看法，大家又看看又有幾多依據：

1. 「甯」式數學：賣地收益疑報大數

2019年政府根據香港測量師學會的估算，預計明日大嶼的賣地收入高達11430億【註】，但連一份研究報告也沒有公開的估算，政府即全盤採納，監管賣地政策的時任發展局常任秘書長（規劃及地政）甯漢豪責無旁貸。及後近期樓市及土地價格下調，賣地收入即時大幅調低35%至7500億。無論是當年的萬億估算，以及最新的調整數字，甯漢豪均沒有詳細交代估算方法，僅僅指這是「情境測試」，「潛在賣地收益(仍)高於工程造價」，公眾會憂慮，賣地收入會不會在明日大嶼開工之際再度向下調整，這個明日大嶼必賺的「情景測試」的依據又有多確實。

—————————–

2. 潛在低估填海成本及難度

就明日大嶼的填海成本估算，發展局指會「參考同類工程造價」計算，包括近岸填海項目如東涌東填海【註2】。但近岸填海項目如東涌東及三跑，其水深只是2－5米，但明日大嶼選址的平均水深達6－8米，近東博寮海峽一帶更深達10米，地理位置使然，水流亦比近岸填海之處更急，除填料使用更多外，工程難度更高；另外亦採用曾導致港珠澳口岸人工島飄移的「非浚挖式」填海技術，此外規劃及勘探程序因發展流程「精簡」而被壓縮，會否少了時間勘探，增加技術不確定性帶來的超支延誤風險？難怪發展局亦低調指填海造價只是「情境測試」，「未封頂」【註3】。以未封頂的數簿向市民推銷明日大嶼「實有賺」，實在是「無依據」。

—————————–

3. 商業地「甯」需求

政府以傳統CBD甲級寫字樓用地短缺為由，將明日大嶼定位為第三個CBD。然而，近年寫字樓空置率持續上升，甲級寫字樓的空置率由2015年的7.8%升至2021年的12.5%【註4】，去年政府更申請將啟德5幅商業用地改劃作住宅發展。雖然政府辯稱這是疫情導致的暫時經濟衰退，但長遠來說，與明日大嶼同期落成還有大量CBD土地供應的北部都會區，加上九龍東的CBD 2.0、工廈改建商廈等等，香港能否容納那麼多CBD？除非未來十數年經濟爆炸性增長令甲級商廈需求飆升（依據是什麼？），那麼發展局對未來商業地的需求的樂觀態度，似乎非常缺乏依據。

—————————–

4. 「甯」活的7:3公私營房屋供應
回帶政府在2018年推銷明日大嶼時，其最大的賣點便是能夠提供大量公營房屋。及後政府指島上將有七成單位劃作公營房屋，但原來這個最大賣點亦「無依據」：發展局上年年尾出席有關明日大嶼的立法會發展事務委員會會議時，亦戴定頭盔指七三比並非「鐵板一塊」【註5】，意味人工島落成後的公屋比例仍是未知之數。再者，公私營房屋所佔的土地面積比例、公營房屋是否包括綠置居及居屋以及其比例等資料仍未公開，所謂「公營房屋」未必是租住公屋，而且在公私合營的融資安排下，萬一低估支出或高估收入，私樓部分極可能增加以補貼填海開支，所謂的公私營房屋七三比可說是缺乏可靠依據。

5. 生態「甯」損失：中華白海豚及江豚絕跡香港？

雖然環團早前揭發包括交椅洲在內的東大嶼水域屬江豚的覓食棲身地，但發展局只用簡短一頁草草地交代生態調查結果【註6】，並稱相關水域只錄得中華白海豚及江豚偏低活動水平，填海不會造成「直接影響」，然而卻沒有提及「間接影響」。港珠澳大橋的前車可鑑，原本錄得的40多條中華白海豚於工程後絕跡於該3000公頃水域，為施工範圍的18倍，加上以往大型基建環評低估影響的前科，可見發展局對於填海工程對於生態「沒有不可克服的問題」的說法不一定正確。

6. 明日大嶼公眾「甯」參與
發展局曾承諾明日大嶼填海範圍及交通走線會有公眾參與，但原來所謂的公眾參與只是在各區擺放展覽作簡介【註7】，以及一個專題網站，並不是大家一般理解的，有官員聆聽市民聲音的公眾諮詢。而當局主動諮詢的僅包括區議會、大嶼山發展諮詢委員會、城規會及專業學會等，上月政府被問及「公眾諮詢」何時進行時含糊其詞，公眾甚至連正式「公眾諮詢」何時開始何時結束都不清楚，所謂明日大嶼將有「公眾參與」，也是一個無根據的說法。

—————————–

7. 只是「爭取」2033年首批居民入住
政府預計2025年能就填海申請撥款及展開工程，「爭取」在2033年完成。同期還有各個新發展區的工程如火如荼進行（元朗南、洪水橋、新界東北等等）【註8】，以及北部都會區的前期工程、大量鐵路道路天橋工程等等，一同分薄工程資源。現時不少工程延誤，亦是同一時間工程太多搶奪原材料、工程師、建築師和工人之故（亦搶貴了價錢）。然後政府宣稱明日大嶼的工程勘探、填海、土地沉降、陸上工程、供水電力排污、港島西至大嶼山東北連接路和社區配套設施等等將會在9年間落成，「爭取」在2033年首批居民入伙。難怪甯漢豪只敢講「爭取」，不敢講必定，因她心裡自知，這個接近瘋狂的時間表實在是「甯」根據。

參考資料
【註1】：發展局Facebook，【交椅洲人工島 – 兩個關注的答與問】
https://bit.ly/3HdIT9R
【註2】2020 年 11 月 27 日(星期五)：有關中部水域人工島相關研究立法會財務委員會第六次會議紀要 https://bit.ly/3wbMzCK
【註3】HK01：明日大嶼｜填海造價增至5800億　發展局：僅情境測試　談不上封頂 http://bit.ly/3QS1paP
【註4】差餉物業估價署，私人寫字樓－空置量
https://www.rvd.gov.hk/…/property_market_statistics.html
【註5】2022年12月29日：發展事務委員會特別會議發展局局長𡩋漢豪回應
https://webcast.legco.gov.hk/public/zh-hk…
【註6】立法會發展事務委員會中部水域人工島研究討論文件 https://bit.ly/3iIsqkI
【註7】香港經濟日報：明日日大嶼未來2至3個月公眾諮詢政府邀市民交意見惟未擬「落區」
https://ps.hket.com/article/3425731
【註8】立法會發展事務委員會中部水域人工島研究討論文件 https://bit.ly/3iIsqkI