【啟德夢碎】簡約公屋選址之外 啟德還有幾多商業地積存？

部分原商業地被改劃，原因是流標數次流標，及後被規劃署在2021年以「市況冷淡」（註二）為由將之改劃為住宅地，但改劃後仍然出現未賣出或呎價創新低的情況。若經濟仍然無起色，或發展商對後市睇淡，流標的情況或不斷重演，所謂CBD2的土地將會繼續空置。

話說回來，為何發展商對啟德簡約公屋的反應如此大？原因可能是當初政府聲稱締造CBD2，地產商也相應「落水」投地，期望可以享受以九龍價投地，以中環價賣出的地產遊戲，怎料啟德規劃近年歷經政府變動，如擱置單軌鐵路及改劃商業地等，令CBD概念元素逐漸潰散，簡約公屋一事可謂最後一根稻草，地產商亦憤怒直指政府啟德發展區與當初規劃「完全轉晒」。

但現時啟德的情況，不應是討論地產商被政府當初締造CBD的承諾「一鑊翹起」的問題，而是應該反思這種依賴私人發展商高價投地支撐基建開支、橫跨十數年的大規模發展模式，是否已經未能靈活應對日漸多變的經濟環境的問題。

多塊商業地流標或低價售出顯示，行動上顯示了連商界都唔睇好未來經濟。現時啟德建成的商廈也不少空置，呎租甚至比貼近九龍乙級商廈呎租低（註三、四）。以規劃願景來看，現時啟德可能已呈現初期爛尾跡象，與不少外地以發展經濟為名的新發展區，因長期經濟波動令計劃面臨困難，但最後因吸引不到足夠投資而願景走樣的情況相似。

政府現在連CBD2也搞不好，就立刻埋頭準備填海興建CBD3明日大嶼，可預視這個更為偏遠、更加昂貴的CBD3若（能夠）建成，而長遠經濟無起色，情況或會比啟德更慘烈。明日大嶼極依賴賣地及舉債以填補填海及基建成本。萬億填海得來的商業地，最終若「無人吼」，極可能需要以加稅等形式找市民埋單。

近日政府嚴打CBD（大麻二酚），但從城市發展來看，Core Business District這個CBD更似是會令人上癮但對健康無益的「危險藥物」。現時啟德商業地的處境已給明日大嶼CBD3的推銷概念幻象刮了一大巴掌，但政府又不願面對，這或許是為何政府不願光明正大展開明日大嶼公眾諮詢論壇面對民意的原因。

*本文中「商業地」是聚焦分析在分區規劃大綱圖中原劃為「商業」(Commercial) 及綜合發展區(Commercial Development Area)的地塊，其他各種劃作「其他指定用途」(Other Uses)例如以旅遊元素為主，以商業為副的地塊則未包括在內。