【流標分析】賣地計劃連環流標的絕望啟示
原文發佈於2023年1月11日
經濟持續逆轉，政府賣地連番流標或賤價賣地，疫情爆發後已有4塊商業及住宅地流標，全位於新發展區／較為偏遠的地方（啟德、東涌、屯門掃管笏及最新的赤柱）。而政府什將流標只解讀成「不會賤賣」土地，但其實對香港土地拍賣制度及明日大嶼的前途有數個對特區政府來說的絕望啟示，亦迴避了作為香港最大土地供應者/發展商的責任：
一：發展商長遠睇淡未來市況到2030 過往高賣地收入或成絕響
政府認為現時慘淡市況是疫情所致，通關就可以解決所有問題。然而發展商未必係咁諗。一塊2023年招標的土地流標，除了發展商覺得可以「執平貨」外，亦代表著的發展商未必睇好6－7年後建成私樓的市況。一般來講，由發展商投得土地，經過規劃、平整、興建、審批等等，都要花上6－7年才能出售，即代表發展商並不看好2030年前後的私樓住宅市場。
二：極度依賴賣地填氹的明日大嶼勢將「流標」?
如果真的按政府樂觀預期，2030年前後正值明日大嶼填海的「收成期」。根據政府講法，島上賣地收入將有8000億，仍高於5800億的成本（未計超支延誤、通脹及隱藏開支）。若屆時市況依然欠佳，或發展商嫌明日大嶼偏遠而出價偏低（如同近年4塊流標地情況），流標的情況再現，或會嚴重影響賣地收入，令政府一再降低底價。
事實上，明日大嶼比上述4塊流標地將更加「山旮旯」，直線距離中環CBD 5-6公里，比啟德還遠，第一條道路還未必能夠與第一批入伙居民同步開通，未有鐵路興建時間表，發展商還會肯高價投地，到時連「賣島花」也會否流標? 而若果現時投地也有考慮預期明日大嶼因素的話，同時反映在未來基建資源投放不太集中的其他地區，未來賣地收入或將受到一定影響，到時政府的整體賣地亦會變少，令明日大嶼將成極度依靠「賣地填氹」的政府財政一個沉重負累。
三：供應濟後囤地 何不提速回撥建資助房屋?
最令人震驚的是，是次政府對於赤柱睇流標的反應：「本年度土地供應所能興建的私人房屋，已經超越本年度的供應目標」【註】，所以將收回土地適時重售。那麼長期短缺的公營房屋達到目標了嗎？為何不將流標地「回撥」，興建公屋居屋？赤柱環角道地皮現已改劃成住宅用地，是熟地，對面亦有馬坑邨（公屋）及龍德苑（居屋），將流標土地回撥作公屋用途是輕而易舉的事。反而屆時明日大嶼出現超支，人工島上承諾的公屋比例卻很有可能「回撥」成賣地項目，打倒當初興建明日大嶼解決房屋問題（尤其是公屋短缺）的初衷，有可能令明日大嶼變質成純粹私人投機的開發大計。
