【真實成本】簡約公屋私人地選址 每單位單項基建成本為市區選址7倍

發佈時間：2023年2月8日　#簡約公屋 #攸壆路 #啟德世運道 #啟德 #屯門第3A區 #牛頭角彩興路 

簡約公屋造價之高引起熱議，早前房屋局就減走冷氣及抽氣扇”cut budget”試圖平息事件，最終每單位建築成本「可低至」$53萬，房屋局稱比每個公屋單位造價$76萬為低，屬「物超所值」。

今天（2月8日）政府將到立法會申請149億撥款，興建第一批共四個選址的簡約公屋，除了包括惹人關注、只用得5年就拆的百億啟德選址，同一文件亦披露了證實更多簡約公屋「唔抵做」的細節。研究員翻查最新文件【註1】，發現所謂最低$53萬造價背後其實並不包括單位以外的基建成本，而密度較高項目的建築成本可達每個單位接近$70萬，而且上述數字並未包括工地、地基及渠務工程（簡稱基建成本）等。若計及前述必要的開支，第一批17,000個「簡約公屋」項目平均每單位成本可達$78萬至接近$90萬不等。況且有7成簡約公屋單位為1－2人單位，面積只有13平方米，比二三人單位為主的傳統公屋而言細，若以每呎成本埋單計數，隨時比傳統公屋貴。

雖然這個數字與每個公屋單位造價$76萬未必有直接可比性（因傳統公屋地基工程等並非由房委會負擔），但政府實在有責任將真實成本向公眾及立法會交代，以審視方案是否符合成本效益。

第一批17,000個「簡約公屋」成本細項見列表：https://bit.ly/3Eadkfl

▍元朗攸壆路基建成本比例不尋常

再仔細研究各項分項造價，更發現元朗攸壆路的建築成本與基建成本比例不尋常。屯門第3A 區、牛頭角彩興路及啟德世運道的基建成本只佔項目總開支的7%－15%不等時，元朗攸壆路的相關數字是接近30%，平整土地及鋪設渠務的開支達$4.8億。

若以每單位的平均造價計算「工地工程」、「渠務工程」及「外部工程」【註2】成本，元朗攸壆路更是其他三個選址平均的5－7倍。這可能歸咎於元朗攸壆路選址面積最大、但只能提供最少單位（2,100個，只佔是次撥款的12%）之故。

（第一批選址名稱：工地//地基//渠務//外部工程每單位成本$）
➣元朗攸壆路 (8.9公頃, 2100單位)：34,714 // 51,429 // 71,762 // 70,048
➣屯門第3A區 (0.8公頃, 1900單位)：4,053 // 87,105 // 10,526 // 10,737
➣牛頭角彩興路(1.1公頃, 2300單位)：4,000 // 27,217 // 11,957 // 12,957
➣啟德世運道 (5.7公頃, 10700單位)：6,710 // 96,290 // 12,897 // 12,776

▍元朗攸壆路：基建貴、單位少、壽命短、效益低

元朗攸壆路基建貴、效益低，加上極為偏遠，需要在市區尋找工作機會的基層市民上班可能有困難，為何仍要做？這是公眾一直不理解的一個大問題。

從成本效益而言，無理由選擇攸壆路，但從「借出土地」的發展商而言，若能夠說服政府選擇攸壆路則對他們很有利。四幅土地之中，只有佔地8.9公頃的攸壆路選址屬發展商土地儲備，其餘都是政府能掌控的政府土地，早前民間已質疑，借地的地產商將能享受「基建升級」漁人之利，能夠鋪路日後發展【註3】。翻查城規會申請，攸壆路所在地曾有私宅發展申請(A/YL-MP/147)，但已被發展商撤回而看不到任何資料，而鄰近地方亦有私宅發展申請闖關多次失敗，其後獲得有條件批核(如A/YL-MP/193、A/YL-MP/205等），但城規會要求發展商需要改善項目的污水處理及進行渠務影響評估(Drainage Impact Assessment)作為批核條件，證明當地本身有先天的基建缺陷，令當地難以發展。

不過現時政府將主動出公帑為攸壆路鋪橋搭路，亦包括平整土地及鋪設渠管及污水處理設施，日後發展商收回土地後，這些設施屬於誰，發展商需否付款，仍然屬未知之數，但肯定的是，發展商日後能夠享受「升級基建」，發展更高密度住宅難度更低。相對於政府土地選址而言，因發展商在5年後基建升級完成後有權收回土地，這個短壽項目或成為最浪費公帑和最低效益的簡約公屋項目，若然簡約公屋「唔抵做」，那麼元朗攸壆路簡約公屋更是「非常唔抵做」。

【註1】PWSC(2022-23)35 1HL 推展「簡約公屋」項目
【註2】工地工程包括工地平整、工地圍板、工地有蓋人行道， 以及其他一般工地工程
地基工程包括樁柱和基腳的建造工程，以及所有相關測試和監察工作。
渠務工程包括污水處理、水泵設施及把各建築物的去水渠及污水渠接駁工地 範圍內主去水渠及主污水渠的建造工程。
外部工程包括在室外鋪砌地面、進行種植工程、建造圍牆及電力接駁等 。
【註3】明報 2023年2月6日 簡約公屋8選址 最少兩幅料須城規批准 兩地曾申改劃建私宅失敗 環團質疑為發展商鋪路