【地權結界：農業園收地背後隱藏了什麼？】

農業園隨着第一期計劃落成，規模大8倍的第二期月前陸續開始收地，圈起了不少原有的農地及農戶，園內工程大規模倒石屎落農地及趕走原有農戶，早被批評為與香港原有的農業生態相違背。再次翻查農業園邊界，研究員注意到邊界岩岩巉巉。於是，透過對比農業園邊界及早前已公開的土地查冊資料【註1】，發現至少78.2萬呎疑由恒地及新地相關公司囤積的農地，恰巧避過收地範圍。到底農業園是為了促進所謂的農業科技，抑或為發展商附近的囤地發展開路？邊界岩巉的農業園揭示背後的土地規劃又是根據甚麼準則？

⧫ 邊界岩巉 避收發展商及丁地

翻查朱凱廸於2013年公開古洞南一帶的土地查冊資料，超過300幅農地均由一間名為「Rakos Limited」的艇仔公司及其相關公司持有，該公司董事包括多次代表恒地收地的羅泰安和禢寶華，以及新地非執董關卓然。【註1】

以下是農業園收地範圍以外、由Rakos Limited持有的主要農地：

▍蕉徑老圍與陳屋埔中間一帶｜至少9幅農地，約155,236呎｜位於農業園項目東面

▍長瀝村公廁附近3個凹處｜至少5幅農地，約89,597呎｜位於農業園項目西面

▍長瀝村認可鄉村村界及附近一帶｜涉15幅農地，約167,270呎｜位於農業園項目中心

▍蕉徑彭屋認可鄉村村界及附近一帶｜涉26幅農地，約369,922呎｜位於農業園項目南面

上述位置劃界凹凹凸凸，或許能推斷是為了避開上述土儲農地。例如與蕉徑老圍一河之隔、陳屋埔附近的土地被納入農業園第二期收地範圍，但中間相隔的土儲農地卻「恰恰」避過收地，尤其政府以促進農業發展等牽涉公共利益而收地，劃界選址卻選擇性避開疑似發展商的土儲，更令人質疑整個農業園計劃背後的真實動機。

農業園收地範圍還明顯避開兩個地方：長瀝村及蕉徑彭屋的認可鄉村村界。當上百戶寮屋住戶被迫遷之際，原居民卻能逃過收地的威脅，甚至坐享農業園發展所帶來的交通配套及租值提升。值得注意的是，兩村均出現「分割地段」的情況（套丁前期常見手段），蕉徑彭屋亦有至少3個建築風格、外形一致的疑似套丁屋苑。【註2】不僅村界內已建成丁屋的位置被剔除在收地範圍，連已分割地段、疑留待套丁發展的土地亦遭「放生」。從規劃上而言，放任農業園中間無故穿窿或凹入去「一岩一忽」的丁地，反而犧牲佔地較少、與周圍農田更相容及仍有活躍農戶居住的寮屋，可能是政府再一次向原居民跪低及默許疑似套丁的印證。

值得留意的是，從Google衛星圖上顯示，雖然部分被剔除在收地範圍外的農地有疑似寮屋等構築物的蹤影，不過似乎這並非政府沒有將相關土地納入收地範圍的原因，因為一來與現時官方拒絕農戶要求「耕住合一」的主旋律不符，二來亦未能解釋為何第二期計劃仍涉及收回逾百間寮屋。【註3】即使相關土地避過政府收地，隨着道路等基建落成，亦難免會被作為地主的發展商迫遷。

⧫ 鋪橋搭路 或為發展商土儲開路

農業園東南面及欣景豪園附近一帶土地，正正是由新世界借出於蓮塘尾的簡約公屋選址用地，我們早前亦發現恒地及中國地產在選址隔離擁有逾5萬呎土儲。【註4】翻查規劃發展申請記錄，現時簡約公屋的選址範圍於1994年曾申請改劃作住宅及康樂用途，擬建50幢2層高低密度豪宅，被當時城規會以與規劃原意及周遭農地的用途不符，以及對附近交通包括狹窄的粉錦公路造成不良影響為由否決（The traffic generated from the proposed development will have an undesirable impact on the existing narrow Fan Kam Road）。【註5】然而，農業園項目工程除了將大規模倒石屎落農地，配套上更將興建2條闊7.3米的行車路及擴闊現有的蕉徑路，變相為這些旁近的發展商土儲鋪橋搭路。強行於常耕農地中間加入格格不入的城市化道路，改變原有農田小路的格局，迫走沿路的農戶及破壞泥土生態。如此漠視農戶真正處境又大興土木起基建，難免令人質疑有更大的潛在利益是為發展商開路。

⧫ 規劃主導權誰屬？農業園劃界取決於地權而非地質

整個農業園計劃揭示更根本的問題是，選址似乎並非取決於土地用途、耕種及土壤狀況等與農業相關的地質考慮，而是背後的地權分佈。依據地權而劃界不但令新界僅存的大片整全農地「斬碎」，令農業發展或變成為發展商土儲開路的手段。更重要的是，農業園以「現代化農業」及「復耕」為名，強行收回原來已是活躍農區的古洞南，粗暴地改變農地自然生態、直接或間接導致迫遷、忽視農戶的真正需求等，選擇性收地只是進一步展示農業園並非促進農業的本質。

【註1】：獨媒，地產商囤地 農民被逼遷 踢爆古洞南「復耕區」騙局（2013年7月13日）

【註2】：《草木皆丁》新界潛在違規丁地地圖庫

【註3】：明報，農業園二期勢收寮屋 耕住合一難再 稱難應對暴雨野豬 農夫：漁署提宿舍安置「不切實際」（2022年7月10日）

【註4】：【點樣「虧」劃】地產商話事之禍：點解簡約公屋選址三尖八角?

【註5】：規劃申請編號 A/DPA/NE-KTS/135