土地規劃基建

【愚民島】諮詢無影　凸顯明日大嶼的兩塊軟肋

發佈時間：2023年1月27日發展局自去年12月29號向立法會匯報明日大嶼計劃的進展後，一直對何時進行「公眾諮詢」支吾以對，直至數日前經明報報導後，香港人才驚覺政府已悄悄展開明日大嶼計劃的「公眾諮詢」工作，為期三個月，其專頁網站竟在展開「公眾諮詢」20多天後（1月19號年廿八) 才正式上架【註一】，使用搜尋網站搜索也不容易找到，或顯示近日在Google 事件後才驚覺需要搞好「搜尋引擎優化」（SEO）的政府官員，無心讓市民得知公眾諮詢正在展開。 ▊軟肋＃1：無法確立「凌駕性公眾需要」與以往的公眾諮詢截然不同，這個明顯屬「鬼祟」的行為凸顯政府的第一個「軟肋」－－兩年前我們曾指出若政府強推明日大嶼時，它在法理上將不能迴避需要民意支持以確立《保護海港條例》中的「凌駕性公眾需要」【註二】。現時明日大嶼中連接交椅洲人工島及於港島西接駁四號幹線，在青洲對出的維港位置填海，按照現時《保護海港條例》，須證明計劃「有凌駕性公眾需要」。確立「凌駕性公眾需要」的重要性，在往例清楚看到，即使政府現時如何創意地詮釋法律，也難以迴避的。中環灣仔繞道維港填海的案例顯示【註三】，由於在「凌駕性公眾需要」的測試準則中，公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持為關鍵；參考路政署的「中九龍幹線工程九龍灣臨時填海工程的具有力和令人信服的資料」文件【註四】，公眾諮詢須包括社區(大眾)的經濟、環境和社會需要，「而不是滿足小部分人的特別需求和利益」。 [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:50:51+08:00February 1st, 2023|土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 明日大嶼, 精選|

【七大明日大嶼「甯根據」實錄】

發佈時間：2023年1月19日　明日大嶼未開始已加價，造價估計急升16%至5800億，發展局自己也直認造價未封頂，同時賣地收入急插35%，未知會否繼續尋底。近年大型基建超支延誤屬等閒事，市民對政府為明日大嶼計盤數無信心是十分自然的反應，但發展局局長甯漢豪卻指民間擔心項目超支「無依據」【註1】。好奇心驅使下，研究員盤點了甯漢豪／發展局就明日大嶼的言論／看法，大家又看看又有幾多依據： 1. 「甯」式數學：賣地收益疑報大數 2019年政府根據香港測量師學會的估算，預計明日大嶼的賣地收入高達11430億【註】，但連一份研究報告也沒有公開的估算，政府即全盤採納，監管賣地政策的時任發展局常任秘書長（規劃及地政）甯漢豪責無旁貸。及後近期樓市及土地價格下調，賣地收入即時大幅調低35%至7500億。無論是當年的萬億估算，以及最新的調整數字，甯漢豪均沒有詳細交代估算方法，僅僅指這是「情境測試」，「潛在賣地收益(仍)高於工程造價」，公眾會憂慮，賣地收入會不會在明日大嶼開工之際再度向下調整，這個明日大嶼必賺的「情景測試」的依據又有多確實。 ----------------------------- 2. [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:52:28+08:00January 20th, 2023|土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 明日大嶼, 精選, 規劃研究|

【以創科之名】科學園圈地變「豪宅園」實錄

發佈時間：2023年1月18日　近年創科用地需求像個無底深潭，層層加碼。據指創科局局長孫東「追債式」不斷投訴創科地短缺，怕若不快造地，香港就會「喪失良機」【註1】。但細看最新的白石角科學園擴建及該區規劃，不難看穿政府其實是有用心搞創科，抑或是以創科之名圈地起私樓。在這個「缺創科地」的論述下，2021年林鄭政府提出重啟馬料水填海作創科用地為現有的科學園「擴容」，並「藉此機會」興建港鐵白石角站「改善科學園一帶的交通」【註2】。然而弔詭的是，擬建白石角站與現有的科學園的建築群相距近一公里，若要改善科學園上班族的交通問題，新站選址似乎不太合理。事實上，若然香港創科地短缺，機不可失之下急需造地，其實不用等待馬料水填海，科學園周邊的土地是一個順理成章供科學園擴建的選擇，適逢教大運動場的搬遷（用作興建白石角站），亦是一個科學園擴展的契機。不過細看白石角站毗鄰土地的規劃，即發現政府並無選擇趁機為科學園「擴容」，而是將白石角站周邊定位為住宅用地，與創科幾乎無關，唯一可能與創科有關的就只在於「改善白石角和科學園一帶的公共交通接駁」，以及一個正在開售，以創科概念命名的樓盤的名稱。更甚的是，白石角站用地研究將交由港鐵進行，跟據往績，幾乎可預視該區的規劃將以港鐵上蓋私人物業模式豪宅項目為中心。研究員進一步翻查白石角站附近36公頃的土地現有規劃用途，發現清一色是私人住宅的相關地段*，比現時科學園用作創科用途的20公頃更多：（用地／面積／地段號碼） ⊛ [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:53:51+08:00January 20th, 2023|土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 房屋研究, 精選, 規劃研究|

【交圖共賞】人工島「海上波兒」抄襲新加坡? 天價「巨型天幕」咸魚番生?

發佈時間：2023年1月17日　最新造價可達8000億的明日大嶼人工島今日交文件上城規會，呈上文件內展示多張的交椅洲人工島上具體的設計想像圖，將會給城規會委員今星期五討論。雖然這些設計圖指明是「僅供說明的構想圖」，但細心看這批「交圖」，可發現除了景觀、密度、生態、造價成本以外還有更多更嚴重問題，更有疑似抄襲新加坡之嫌，看似宜居的設計圖不止做不到「說明」的作用，背後更極具誤導成分。以下綜合了一些觀察： 1.波上坡兒：設計圖中最為矚目的，莫過於從海濱走廊設計圖中出現一粒巨型綱彈般的「海上的坡兒」，如同近年新加坡在內湖新興的打卡「水上明珠」，疑似抄襲毫無誠意。但新加坡那棵是在Marina Bay內湖興建，明日大嶼若想照抄在水流極急的海岸興建，海上波兒會否容易被吹走，會否真的搶到新加坡人才來打咭，將成一大問號。 . 左：明日大嶼想像圖疑似抄襲新加坡；右：新加坡Marina Bay內湖的「水上明珠」 [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:54:44+08:00January 17th, 2023|土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 明日大嶼, 精選, 規劃研究|

【流標分析】賣地計劃連環流標的絕望啟示

發佈時間：2023年1月11日　經濟持續逆轉，政府賣地連番流標或賤價賣地，疫情爆發後已有4塊商業及住宅地流標，全位於新發展區／較為偏遠的地方（啟德、東涌、屯門掃管笏及最新的赤柱）。而政府什將流標只解讀成「不會賤賣」土地，但其實對香港土地拍賣制度及明日大嶼的前途有數個對特區政府來說的絕望啟示，亦迴避了作為香港最大土地供應者/發展商的責任：一：發展商長遠睇淡未來市況到2030　過往高賣地收入或成絕響政府認為現時慘淡市況是疫情所致，通關就可以解決所有問題。然而發展商未必係咁諗。一塊2023年招標的土地流標，除了發展商覺得可以「執平貨」外，亦代表著的發展商未必睇好6－7年後建成私樓的市況。一般來講，由發展商投得土地，經過規劃、平整、興建、審批等等，都要花上6－7年才能出售，即代表發展商並不看好2030年前後的私樓住宅市場。二：極度依賴賣地填氹的明日大嶼勢將「流標」? 如果真的按政府樂觀預期，2030年前後正值明日大嶼填海的「收成期」。根據政府講法，島上賣地收入將有8000億，仍高於5800億的成本（未計超支延誤、通脹及隱藏開支）。若屆時市況依然欠佳，或發展商嫌明日大嶼偏遠而出價偏低（如同近年4塊流標地情況），流標的情況再現，或會嚴重影響賣地收入，令政府一再降低底價。事實上，明日大嶼比上述4塊流標地將更加「山旮旯」，直線距離中環CBD [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:55:05+08:00January 14th, 2023|土地供應, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 精選|

【地權結界：農業園收地背後隱藏了什麼？】

發佈時間：2023年1月13日農業園隨着第一期計劃落成，規模大8倍的第二期月前陸續開始收地，圈起了不少原有的農地及農戶，園內工程大規模倒石屎落農地及趕走原有農戶，早被批評為與香港原有的農業生態相違背。再次翻查農業園邊界，研究員注意到邊界岩岩巉巉。於是，透過對比農業園邊界及早前已公開的土地查冊資料【註1】，發現至少78.2萬呎疑由恒地及新地相關公司囤積的農地，恰巧避過收地範圍。到底農業園是為了促進所謂的農業科技，抑或為發展商附近的囤地發展開路？邊界岩巉的農業園揭示背後的土地規劃又是根據甚麼準則？ ⧫ 邊界岩巉避收發展商及丁地翻查朱凱廸於2013年公開古洞南一帶的土地查冊資料，超過300幅農地均由一間名為「Rakos Limited」的艇仔公司及其相關公司持有，該公司董事包括多次代表恒地收地的羅泰安和禢寶華，以及新地非執董關卓然。【註1】 [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:55:38+08:00January 14th, 2023|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 精選|

【「英」如何精簡提速】英國發展正在「升級」　香港規劃卻被「肢解」?】

發佈時間：2023年1月11日　過去一年多，香港在「加快發展」的主旋律下迎來了「精簡發展」草案，一次過修改六條發展相關法例，大幅削減公眾規劃參與權。同時間，在2022年中，英國也提出了修改規劃發展相關條例的「升級及再生草案」（Levelling Up and Regeneration Bill 2022），現時可說是英國自2020年”Build [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:56:03+08:00January 14th, 2023|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 精選, 肢解城市規劃專題, 規劃研究|

國際期刊回顧：「明日大嶼」聲名狼藉已是國際級

發佈時間：2022年12月29日　政府正式向立法會提交文件【註1】，審議「明日大嶼」（中部水域人工島研究）草案，早前政府披露最新資料，保守造價估算增至5800億，通漲、工程超支等因素所造成的額外成本更是難以想像，「島嶼飄移」、破壞生境等潛在問題，亦在本地已惹來極大爭議。然而香港極少有一個土地發展計劃，這幾年內可以引來眾多學術研究與國際期刊上討論，綜觀有提及「明日大嶼」（Lantau Tomorrow Vision）的相關論文及著作，無論從社會學、地理學、環境科學、城市規劃學、經濟學、政治學等，都對此開發大計從各方面口誅筆伐。這裡整理主要8篇討論明日大嶼人工島的國際學術期刊著作，看看這個大型填海計劃如何未動工已在國際上「聲名狼藉」。 ▍無用之島：效益成疑政府一直強調，土地房屋供應的政策，除了考慮上述的成本問題，亦需審視效益，但綜觀學者對「明日大嶼」在房屋，以及滿足人口需求等問題上，普遍亦認為效益成疑，英國學者Creighton [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:56:55+08:00December 29th, 2022|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 房屋研究, 明日大嶼, 海洋研究, 精選|

連深海填人工島都說「無難度」　為何地面上做棕地重置又說「有阻力」?

發佈時間：2022年12月28日今個月月中一眾立法會議員包括剛上任的特首政策組組長黃元山聯合棕地作業者開記招【註一】，批評棕地收地影響棕地作業者營運，要「先安置後收地」，但並無提供具體方案。不止論述上配合政府一直以來稱棕地收地難、有阻力的說法，時機更選在明日大嶼上會前夕，背後牽涉的或有借業界過橋來發展明日大嶼之嫌。本身妥善及整全棕地政策除了牽涉如何決定收地的數量、選址，更應全面考慮如何安置作業者的關鍵問題。單看政府今個月最新公佈的多層安置大廈的文件，供應數量極少（只佔現時棕地面積的1%）之餘，更未有對應不同棕地作業者的營運需求，尤其政府正迫遷僅存的鄉郊工業更「缺席」安置方案，就知道政府似乎是無心安置多於阻力大，一直在「自制」收棕地難的藉口。只要稍有讀過我們的棕地新作《棕須一變》，就知道在新界有不少相連、閒置棕地，只要認真覓地及按優次妥善分配，棕地本身就是安置棕地的可行選項。 ▍「即安棕」：31公頃即食安置鄉郊工業鄉郊工業因涉及更多重型機械、界外性及露天戶外的需要，未必適合「上樓」到多層工廈，但研究員發現現時新界有一種土地規劃用途，可作新界鄉郊工業的安置之用：工業用途地帶(industrial zone)【註二】。這些工業帶棕地，現時大多卻用作停車場、倉地等臨時用途，一直被政府忽視其規劃原意：「促使鄉郊地區現作工業用途的非正式工場重建為設計妥善的永久工業樓宇」。 [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:57:13+08:00December 28th, 2022|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 明日大嶼, 棕地研究|

【比海還深】明日大嶼三大人工島範圍出爐　水深比三跑填海深近一倍　5800億新造價估算潛在嚴重低估

發佈時間：2022年12月20日　由過去到現今，政府不斷聲稱「參考同類工程造價」來估算明日大嶼人工島，得出今日指5800億的造價成本。然而，政府目前為止經過4年的爭議，仍未交代出一個清晰成本估算，原本於2018年指估算要6240億縮減至2019年的5000億，再單從物價升至今日的5800億，更指要留待詳細工程設計/環境地質調查，才會出一個終極埋單成本估算。若果仔細用香港海圖對比同類填海工程範圍的水深，當年機場三跑填海範圍平均水深都是3-4米，曾因用「非浚挖式」填海導致飄移聞名的港珠澳口岸人工島都是平均2-5米深。現時規模更巨大的人工島，選址範圍平均深度達6-8米，足足比過往三跑深多一倍，在某些近東博寮海峽一帶 (或西部緩衝區)的填海範圍，水深更達9-10米。從現時人工島橫空坐落香港中部水域，已令整個中部水域通道東西距離收窄3分之1。為了稍為貼近港島，工程範圍將填入水深流急的東博寮海峽，將對水流帶來無法估計的影響。如果以其他地區大型填海計劃的事後調查，將會有可能令某些相鄰區域的水流加速，導致海岸侵蝕及生境改變，又或者會令某些相鄰區域水流減速出現海床淤積或鹽化，隨時變成生態死域 (ecological dead [...]

lrcresearcher2023-05-05T16:57:31+08:00December 21st, 2022|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 明日大嶼, 精選|