【鄉郊移除︰香港鄉郊環境棕地化危機討論會】
精華片段 近日政府以「協助棕地作業」之名大幅度修訂審批指引，一下子加速320公頃新界鄉郊農地棕地化，選址範圍之廣引起了一定社會關注，民間亦憂慮這是否代表著大規模移除新界僅在鄉郊環境的前哨。伴隨正在構想中的北部都會區牽起各種大型基建項目，現存新界鄉郊地帶的角色與功能將帶來前所未有的挑戰。 明日鄉郊在都市發展扮演怎樣的角色? 究竟鄉郊地帶應否如此轉為棕地? 棕地政策出了什麼問題? [...]
連深海填人工島都說「無難度」 為何地面上做棕地重置又說「有阻力」?
發佈時間：2022年12月28日 今個月月中一眾立法會議員包括剛上任的特首政策組組長黃元山聯合棕地作業者開記招【註一】，批評棕地收地影響棕地作業者營運，要「先安置後收地」，但並無提供具體方案。不止論述上配合政府一直以來稱棕地收地難、有阻力的說法，時機更選在明日大嶼上會前夕，背後牽涉的或有借業界過橋來發展明日大嶼之嫌。 本身妥善及整全棕地政策除了牽涉如何決定收地的數量、選址，更應全面考慮如何安置作業者的關鍵問題。單看政府今個月最新公佈的多層安置大廈的文件，供應數量極少（只佔現時棕地面積的1%）之餘，更未有對應不同棕地作業者的營運需求，尤其政府正迫遷僅存的鄉郊工業更「缺席」安置方案，就知道政府似乎是無心安置多於阻力大，一直在「自制」收棕地難的藉口。 只要稍有讀過我們的棕地新作《棕須一變》，就知道在新界有不少相連、閒置棕地，只要認真覓地及按優次妥善分配，棕地本身就是安置棕地的可行選項。 ▍「即安棕」：31公頃即食安置鄉郊工業 鄉郊工業因涉及更多重型機械、界外性及露天戶外的需要，未必適合「上樓」到多層工廈，但研究員發現現時新界有一種土地規劃用途，可作新界鄉郊工業的安置之用：工業用途地帶(industrial zone)【註二】。這些工業帶棕地，現時大多卻用作停車場、倉地等臨時用途，一直被政府忽視其規劃原意：「促使鄉郊地區現作工業用途的非正式工場重建為設計妥善的永久工業樓宇」。 [...]
【棕於走數】誰打劫了70%多層棕地重置大廈?
發佈時間：2022年11月21日 民間在多年前早已提出的「多層式大廈」作重置棕地政策，提供安置選項以騰空更多棕地作房屋用途之餘，亦是作為政府妥善管制現時散亂、為現存棕地作業者提供更長遠穩定經營的規劃出路，其後讓政府更開始研究多層大廈的可能性。研究社研究棕地新作《棕須一變》200多頁2年時間都已寫好，而政府則足足花6年時間，今日稱終於完成棕地作業多層工廈研究【註1】，直到今天仍未公佈，只有薄薄5頁紙的政策文件。 文件透露了一個嚴重問題：最新建議的選定5幅用地作「多層大廈」的重置政策，主要用途竟然不是用作重置棕地? ▍空間大揸壓：只留3成面積做安置？ 全港有超過1900公頃的棕地，但最新披露政府只選取5幅地用作興建「多層工業大廈」，樓面面積只有72萬平方米（相當於72公頃），卻只預留當中3 成的樓面面積（22萬平方米，相當於22公頃）由政府管理做重置棕地用途，與原先指建多層大廈作重置有莫大出入。預留的面積對比全港棕地總面積只夠安置當中近1%的作業者，假若空間適切，屆時中小型棕地營運者很有可能要「爭崩頭」先有得「上樓」重置。 其餘7成樓面面積並不是優先預留作重置，而是作「現代製造業」、「製造「組裝合成」組件」、「物流及港口後勤、車輛維修及保養」等用途。最後這些用地則要工商廈級市價租用，最終可預視尤其中小型棕地作業者必然會是最大輸家。 [...]
【研究員手記】始見土地的輪廓
發佈時間：2022年10月14日 過往做記者報導棕地議題，聚焦如何透過一、兩個個案更快呈現當中的問題。而今次首次參與棕地研究，落手搵地要快之餘，需要更深入認清每幅棕地的模樣，立體化每個細節。在過程中對棕地多過對人，對得耐更發現這些棕地越望越「肉酸」，而落地行一轉之後更能感受到政府長期話缺地的荒謬之處。 考察當日原本的目的地是一幅閒置14年的棕地，但去到現場卻感覺棕地「越搵越有」。我們在錦田一帶沿著沙埔村路搵地，沿著車路已經看到有多於一塊被鏟平的棕地，沙塵滾滾遍布石頭，完美呈現荒廢狀態。事實上，這一帶的閒置快熟棕地已有近21公頃，面積之大相等於一個維園。 當到達「目的地」的長春新村「萬年荒廢」棕地，這幅5公頃的地不但荒蕪，更有廢墟感—被充滿銹跡的鐵皮圍起，需要企上石堆、伸盡手臂才可以透過手機，窺看已生滿雜草的閒置棕地。不過，如此荒廢的「快熟棕地」卻並非於隱蔽地段，旁邊已經是以大自然景觀作招徠的新地私樓項目Park YOHO，距離元朗市中心亦只需要約10分鐘車程，理論上大片棕地不難被看見。再者這一帶的棕地被規劃署列為中發展潛力的棕地，意味著政府任由這些大片、「即食」的土地被浪費，另一邊廂卻反覆以加快上樓、增加土地供應為由向綠地開刀，正好反映其荒謬之處。 我們只在長春新村一帶行一轉已經有所「斬獲」，這些大片的棕地一直無發展計劃甚至被閒置，到底是不被政府看見，或是政府視而不見？當去到流浮山一帶，沿著深灣路兩旁已見到為數不少有作業的棕地，執管紀錄顯示該一帶的棕地群有違規作業，顯然於有關部門執法後亦無改善情況。再一次反映官方並非對這些棕地不知情，而是選擇不作為。 而在考察期間看到有大型貨車反覆進出窄長的車路，亦有推土機在棕地上作業，過往的研究亦有發現這些棕地群上有電子廢料拆解場。這些違規作業構成環境污染之餘，亦帶來噪音、景觀上問題。然而快熟棕地的不遠處已是已有或擬建的新市鎮，若政府繼續不處理這些棕地，意味著日後的新發展區落成後將會與棕地為鄰，見到塵土飛揚、充斥電子廢料的鄉郊奇觀，可想而知「宜居性」有幾高。試問居住在這些環境是否李家超日前提及的「提質」？ [...]
【研究觀點】六大範疇評論施政報告
發佈時間：2022年10月19日 總體評價重點： ➤ 並無「以結果為目標」，部分『KPI』只是執行政策的時間表，與政策結果無關，混淆了實行政策與量度政策成效兩個執行公共政策不同步驟的基本概念；而與兌現政綱有關的KPI如減少不適切居所的指標，卻不知所蹤。 ➤ 過往造成嚴重房屋問題的主因為政府偏重發展商利益的房地政策，而今次施政報告延續對過往發展商提倡的政策建議「照單全收」，包括放寬私人發展商收樓的強拍業權門檻（將70年樓齡強拍門檻降至6成，令僅存的戰前唐樓等歷史建築更易受發展商兼併拆樓發展）、向外來人才「撤辣」、繼續擱置一手樓空置稅縱容「囤樓」、放寬發展商新界農地更平補地價改變用途等，都是近年發展商爭取的重要政策。 具體政策問題： [...]
快熟棕地出爐 獲多加媒體報導
就快熟棕地研究，本研社現身公共輿論，保持議題熱度，是為了不要忘卻我們的土地發展值得更好。 受訪／引述報導精選： 【明報】團體：北都快熟棕地433頃 約百頃閒置促優先發展 勿強推明日大嶼 【獨媒】環團研究：北部都會區有433公頃「快熟棕地」 倡發展建屋取代明日大嶼 【有線】研究指北都區「快熟棕地」足建十萬伙 促撤回明日大嶼 發展局：須多管齊下會繼續推展 【Now】籲撤「明日大嶼」 團體促開發北都區快熟棕地 [...]
【重榜棕地研究】100公頃「閒置快熟棕地」大發現 本土鄉郊工業重置有救
發佈時間：2022年10月11日 #鄉郊工業 #MilMill #閒置地 #明日大嶼 #郊野公園 #棕地 政府一講幫僅存鄉郊工業覓地重置就話覓地困難，但只要肯認真考察整個新界棕地，根本其實無作業嘅「閒置棕地」一地都係，無地重置純粹藉口。 [...]
【2022財政預算案焦點】
【2022財政預算案焦點】 文章發布日期： 2022年2月23日 除咗攞到$10,000消費券及其他抗疫紓困措施，還有以下冇人理但同樣重要既政策焦點... ① 再來一次樓市縱火案：9成按揭借貸由800萬上限放寬到1000萬 幾年前陳茂波一見樓價些微回落，立即將借9成按揭上限由400萬樓價放寬到800萬，立即令樓價火速升溫，依家見疫情、移民潮同加息將至，財政預算又再將9成按揭放寬到1000萬上限，8成則上限由1,000萬變1,200萬，明顯透過財金政策人為托貴樓市。 ② 重置棕地政策爛尾：全私營多層重置大廈安置棕地作業? 成日話棕地難以發展，因為棕地作業太多重置困難，但今次財政預算透露，政府不再帶頭興建營運多層重置大廈作騰空棕地，反而說會批地靠發展商自行買地興建多層大廈，順便給「受影響棕地營運者」，聲稱運用「市場力量」，意味著棕地重置政策很可能爛尾。其實如果所謂市場力量work [...]
【邊個元朗敗家仔賣祖地 搞到喺祖先面前起過渡屋？】
【邊個元朗敗家仔賣祖地 搞到喺祖先面前起過渡屋？】 文章發佈日期：2021年12月15日 早有聽過新界鄉事講「有錢祠堂都可以賣」，但今次鄉事咁高調反對鄉村建過渡屋，仲自封鄉村古蹟，搞到社企「要有光」嘅屏山光村過渡性房屋近日申請由100間縮減至87間。元朗鄉事突然又「勇武」起來，除咗唔驚中央追究鄉事加劇現今社會深層次問題，睇嚟背後既關注並非保育議題咁簡單。 仔細睇番鄉事反對嘅理據，稱由於過渡性房屋嘅三塊土地選址鄰近屏山古蹟聚星樓、達德公所以及屏山文物徑，擔心會影響古蹟嘅觀賞景觀以及風水格局，仲話「誓死保護」屏山古蹟文物。早在1993年，古物古蹟辦事處已經籌辦咗屏山文物徑，沿路亦會經過古蹟聚星樓以及達德公所，仲明言得到屏山鄧族嘅支持。 但奇怪既係，咁「重視保育」嘅鄧氏鄉紳，點解呢三塊鄉村土地會落入地產商手上？我哋翻查今次三塊土地選址嘅業權紀錄，多名姓鄧嘅業權人（其中一塊土地(DD122 377)更係出名難賣嘅祖堂地) 竟然喺1997-8年將呢三塊土地賣予新世界嘅艘仔公司「偉鵬發展」(View Point Development)。呢三塊農地出售呎價仲高於當時平均市價，鄰近聚星樓嘅南面選址估計更以約$1,000呎價出售。 [...]
【我地想】香港城鄉如何「再製造」起來?
香港城鄉如何「再製造」起來? (原文刊於明報星期日生活 2021年10月3日) 疫情當前，當全球城市都在重新評估本地製造業所能發揮的抗逆力(resilience)，香港卻開始著手移除市區內資助工廠大廈、加速改建活化工廈空間，當中城市製造活動 (urban manufacturing) 當然百上加斤。香港在目前「再工業化」的大產業論述下，似乎忽略了如伍美琴教授上星期一文中提出那種支撐各種日常生活的「基礎經濟」(Foundational Economy)的觀念，如何作為思想「香港製造」的新起點。 若從這種「基礎」開始談起，讓我們有種新的眼光認識製造作業活動空間，確立他們不只於簡純產值規模的數字，而是在於他能增強自足城市生活的基礎能力。從市區到鄉郊，我們應如何重新看待未來的製造經濟活動? 製造衰落 自造冒起 [...]