【棕於走數】誰打劫了70%多層棕地重置大廈?
發佈時間：2022年11月21日
民間在多年前早已提出的「多層式大廈」作重置棕地政策，提供安置選項以騰空更多棕地作房屋用途之餘，亦是作為政府妥善管制現時散亂、為現存棕地作業者提供更長遠穩定經營的規劃出路，其後讓政府更開始研究多層大廈的可能性。研究社研究棕地新作《棕須一變》200多頁2年時間都已寫好，而政府則足足花6年時間，今日稱終於完成棕地作業多層工廈研究【註1】，直到今天仍未公佈，只有薄薄5頁紙的政策文件。
文件透露了一個嚴重問題：最新建議的選定5幅用地作「多層大廈」的重置政策，主要用途竟然不是用作重置棕地?
▍空間大揸壓：只留3成面積做安置？
全港有超過1900公頃的棕地，但最新披露政府只選取5幅地用作興建「多層工業大廈」，樓面面積只有72萬平方米（相當於72公頃），卻只預留當中3 成的樓面面積（22萬平方米，相當於22公頃）由政府管理做重置棕地用途，與原先指建多層大廈作重置有莫大出入。預留的面積對比全港棕地總面積只夠安置當中近1%的作業者，假若空間適切，屆時中小型棕地營運者很有可能要「爭崩頭」先有得「上樓」重置。
其餘7成樓面面積並不是優先預留作重置，而是作「現代製造業」、「製造「組裝合成」組件」、「物流及港口後勤、車輛維修及保養」等用途。最後這些用地則要工商廈級市價租用，最終可預視尤其中小型棕地作業者必然會是最大輸家。
現時公佈的多層大廈政策，政府指未來預留共 72公頃的土地大部分（69公頃）用作發展多層大廈，共可提供約 390 萬平方米的樓面面積。除了透露首5幅之外，其餘用作多層大廈用地的詳情仍未公佈，尤其當中主要用途安置棕地與「現代製造業」等其他用途的比例仍有待觀察。比較少人留意但亦同樣值得注意的是，政府同時間向立法會提交了在發展局增加一個「首長級丙級政務官」的臨時編外職位的撥款申請，該編制在2025年就會被取消。該臨時政務官的其中一個主要職責為執行多層工業大廈政策，或意味著這個多層工廈安置政策有可能只屬「臨時性質」，其餘多層大廈用作重置比例有可能完全「清零」。
▍政府卸責操：由政府興建變發展商主導
為何好端端的棕地重置政策會如此變形走樣？原來政府在探討如何將棕地的現有產業搬遷「上樓」時，稱內部進行了一個「市場意向調查」，但只諮詢了主要發展商和一些「相關行業」的「主要企業及商會」和立法會議員等共38人，將受直接影響的棕地營運者的個體戶及一般公眾則排除在外。
然後得出了研究結果，將整個土地發展模式由一般認為重置政策應由政府主責興建做100%安置，轉為公開招標方式，批給發展商興建再拿30%用地作重置，導致重置政策變相以利潤為本，而非安置優先。可以說多層大廈廢掉70%的上樓安置作業功能，就是密室「諮詢」了一小撮不具名的發展商及相關人士的結果。
▍中小企惡夢：5年後隨時加租逼遷
而對中小型棕地作業者來說，除了是否合資格租用以外，被安置後的租金成本一直是關注重點。雖然政府在施政報告曾經承諾會以「低於市場租金」出租給受影響的棕地作業者【註2】，最新文件亦提及「以相若於棕地市場價格的優惠租金」，然而現時棕地市場價格租金高低相差可以3-4倍，這個「優惠租金」究竟如何計算，細節會否像市建局做回遷政策逐年「層層加碼」般苛刻，還是外判給發展商找自己估算師說了就算? 至今文件根本未有詳盡交代，但以私營發展商主導，最後結果可以自行估量。
而官方文件列明優惠租金只適用於租期的頭5至10年，即最快5年後就完成重置使命，亦反映棕地安置很可能只是短期措施，更影響中小型棕地作業者搬入多層大樓的意欲，可預視最終這些多層工廈的主要承租者將極有可能是非棕地作業者，最後或只有「財雄勢大」的能夠進場，中小型棕地作業繼續租用臨時鄉郊棕地，令真正有心的作業者繼續曝露於各種影響環境、臨時、違規的風險中，亦即認為「低端」作業自生自滅。
重置政策屬整全棕地政策重要一環，但現行政策缺乏完善重置安排下，當政府口講「更好利用棕地」，但卻在數幢重置大廈還要「找縮數」，其實是在自我實現棕地「難以發展」的說法，足以反映出今屆政府主力破壞香港環境的移山填海大開發，但將發展棕地投閒置散的「決心」。
【註1】立法會CB(1)776/2022(02)號文件 《發展多層工業大廈》bit.ly/3gcaVHZ
【註2】香港01《重置棕地作業多層工廈選址曝光 擬交發展商投標興建 設特惠租金》bit.ly/3tEMl5S
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