發佈時間：2022年10月3日 香港人才資金被新加坡吸走、國際地位被對方取代已不是新聞，但近年香港輸給新加坡的豈止這些？除了廣為人知的組屋政策外，近年新加坡一連串的土地房屋政策近乎完勝，香港連車尾燈都見唔到之餘，甚至乎越走越遠。事實上，吸引人才留下，好的土地房屋政策亦是關鍵，並非香港某些官員認為「有麝自然香」、保留高球場就是吸引人才的方法。 為解決房屋問題，新加坡有一套相對完整的土地房屋政策，而且切合社會經濟環境而改動，這或許能夠解釋到兩座城市之間越來越大的距離： 1) 收高球場作為「長遠土地策略」 當香港收回一少部分高爾夫球場都（被塑造成）舉步維艱，收回高球場地已成為新加坡國策。 香港官員視高球場為「國際地位」必不可少的象徵之時，新加坡政府已明言，但為了平衡土地需求，新加坡將會在2030年前收回超過400公頃的高爾夫球場用地【註1】，將佔地非常廣（land [...]
【原文刊於明報星期日生活】高爾夫球場近日重新進入公共視域，再次掀起一場應否作為土地供應選項的爭議。除了高球場公屋計劃由本來的32公頃縮水至9公頃，數日前計劃更以「需要政府補交額外資料」為由被環諮會落下「暫緩決定」。在近日這場高球場爭奪戰的背後，反映現時新政府管治如何做到「利益固化藩籬」，跟「提速、提量、提效」的做法卻背道而馳。現時高球場的發展計劃暫時觸礁，除了意味等上樓公屋戶要一等再等外，對今日香港還有何啟示？ 事件簿：回顧高球場爭議 由醞釀作為東北新發展區一個民間替代方案，到納入成為官方研究及規劃方案，整個討論差不多已經十年，讓我們回顧整場爭議過程： ▊2013年：環保觸覺及立法會議員曾委託港大民調就高球場作為新界東北發展計劃的替代方案、保存東北居民生活方式的意見，當中65%受訪者認同高球場應作為替代方案。 ▊2015年：《發展新界北部地區初步可行性研究》曾就高爾夫球場提出的兩個發展方案，分別是局部發展當中32公頃的方案，預計提供4,600個單位、可容納1.3萬人；而整個172公頃發展方案，當時研究指礙於地形較為狹窄，加上要避開大量古樹和山墳，僅能興建逾一萬個中小型單位。當時被質疑貶低高球場發展潛力，「合理化」其他政府早已預定的土地選項。 ▊2018年：土地供應專責小組終將粉嶺高球場列入優先土地發展選項，倡議優先研究發展高球場以東約32公頃土地作短中期發展，但原則上與民間訴求一致，傾向收回整個佔地172公頃的整個高球場。 ▊2019年：時任特首林鄭月娥對有逾六成民意支持的粉嶺高球場土地建屋，表示仍很有爭議，「照單全收」未必是負責任行為。政府轉軚稱「全盤接納」小組建議的八個優先選項，但未有提及全面發展高球場，僅表明會局部發展該32公頃土地，並拖至2023年才收回32公頃舊場作興建公營房屋，其餘140公頃用地則繼續以象徵式地價續租至2027年6月30日。 [...]
【2022財政預算案焦點】 文章發布日期： 2022年2月23日 除咗攞到$10,000消費券及其他抗疫紓困措施，還有以下冇人理但同樣重要既政策焦點... ① 再來一次樓市縱火案：9成按揭借貸由800萬上限放寬到1000萬 幾年前陳茂波一見樓價些微回落，立即將借9成按揭上限由400萬樓價放寬到800萬，立即令樓價火速升溫，依家見疫情、移民潮同加息將至，財政預算又再將9成按揭放寬到1000萬上限，8成則上限由1,000萬變1,200萬，明顯透過財金政策人為托貴樓市。 ② 重置棕地政策爛尾：全私營多層重置大廈安置棕地作業? 成日話棕地難以發展，因為棕地作業太多重置困難，但今次財政預算透露，政府不再帶頭興建營運多層重置大廈作騰空棕地，反而說會批地靠發展商自行買地興建多層大廈，順便給「受影響棕地營運者」，聲稱運用「市場力量」，意味著棕地重置政策很可能爛尾。其實如果所謂市場力量work [...]
【疫市之際 大地產商一下奪走11公頃北部住宅地】 文章發布日期： 2022年2月17日 政府曾在現今新界東北新發展區（現今已成為北部都會區一部分），為囤地者度身訂造過一個「原址換地」的土地政策，可讓囤地囤過4萬呎以上的地主在私樓土地上繞過一般政府收地而直接獲得土地發展權，過往曾惹來官商勾結的廣泛批評，換地交涉拖足8年，到今日已乏人留意監察的情況下終於得出結果。 數年前只有2宗申請，今日由恆基、新世界、長實、資本策略等財團，一換就換了6宗共11.2公頃東北住宅地，基本上可比一整年政府賣地的規模，新界東北現在全區只有54公頃私人住宅地，單這一輪換地已佔整區私樓地約5分之1的規模。 近日亦有報導指現時另有9宗（共15宗）換地申請仍有待審批，若果每宗都換走約2公頃，基本上整個東北發展區未正式收地發展，主要私樓地已經由大地產商瓜分。 而政府近日繼續為地產商利益進一步鬆章，將本應用於鼓勵活化工廈的標準補地價方程「延伸」去新發展區，玩法一轉又會否收少了發展商的地價公帑？ 北部都會區揚言要全面解決住屋問題的關鍵，本來這些土地資源可更多用以提供更多作可負擔資助房屋，就算7-8折首置樓，都會好過直接被大地產商以非正規方式奪得土地發展權，根本無助於解決房屋問題之餘，未來更加會鼓勵大地產商在北部都會區內囤積更多農地，加劇土地壟斷格局。 這種官商合營模式，亦對於北部都會區的發展策略會否大舉向地產利益傾斜，帶來了關鍵的啟示。 [...]
【納米樓評論】原來最低面積政策都係商機？ 文章發布日期： 2022年2月9日 納米樓越起越多，南華早報引述仲量聯行估計，2022年全年將有2,015間少於215呎嘅單位落成，比舊年960間激增1.1倍【註1】。面對社會輿論批評，政府宣布未來賣地會引入地契條款，將最細單位面積限於280呎。 但根據本研社研究指出，納米樓嘅主要來源係私人市區重建，而非新賣地：由2011－2019年間，有三分二納米樓項目屬重建發展而來【註2】，所以即使政府只針對賣地發展設立限呎，但故意留個大漏洞，納米樓只會繼續增加，限呎政策只會做吓樣扮做咗嘢。 未知仲量聯行是否已意識到民間清晰問題所在，在訪問中率先向政府預先「嗌價」，話如果私人重建項目都要限呎，唔係唔得，但為咗「改善生活空間」，政府應該提供額外樓面面積比發展商，變相免費贈送比發展商額外可售樓面面積，以換取佢哋唔起納米樓。 //...one measure that can [...]
【申請新加坡組屋定香港居屋難啲？】 文章發布日期： 2022年2月5日 香港私樓貴、公屋居屋多人爭，好多人羨慕新加坡的組屋政策，十個新加坡人有八個住組屋。政府近年將公營房屋政策轉向置業主導，居屋數量上多了，不過市民仍然感覺一屋難求，好似每年參加一次大抽獎咁。今次同大家整理一下申請組屋的狀況，比較申請新加坡組屋同香港居屋難度差幾多呢？ 今日新加坡申請一手組屋一共有以下幾個途徑﹕Build-to-order (預售單位)、Sale of Balance Flats (出售貨尾單位)、Open [...]
【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 文章發佈日期：2022年1月20日 【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 今年居屋2022 將以51折推出，眼見以歷年最高折扣率出售，居屋售價看似愈來愈平，很容易以為林鄭政府在房屋政策上推出僅有「德政」。然而，我們參考房委會公佈的財務報表、按年居屋的銷售安排以及平均呎價等數據，分析新居屋近年成本、呎數、數量以及售價的最新趨勢及變化（https://bit.ly/3KpmTs5）【註一】，發現居屋愈來愈平只是幻象，從中拆解房委會折扣推銷中的具體財政操作，更可能預測未來居屋政策的定位。 ✦售價居高不變 拆解折扣「幻象」 自2018年改動以市價7折的居屋定價機制，並加入「非業主住戶家庭每月入息中位數」作為定價參考，居屋定價看似一降再降。政府自18年將居屋7折改到52折、在19年56-59折、在20年6折、到今年22年更以51折出售，現時居屋折扣率明顯比過往的7折高，似乎令市民產生居屋有愈賣愈平的觀感，更多負擔較低的家庭理應可以入手買居屋。然而，我們透過整理每年居屋的銷售安排中的單位呎數分佈以及最終售價表，計算出居屋單位的平均售價，發現自2014年重推居屋以來，除了16年跌至210萬，歷年新居屋售價卻維持在平均250萬至300萬之間。可見，縱使政府近年居屋不斷提高折扣率，居屋愈來愈平似乎只是幻象。 ✦林鄭的納米居屋經濟學 [...]
【公屋數目疑似封頂？】 文章發佈日期：2022年1月18日 年年政府都誓神劈願話係多啲公屋，不惜向綠化帶甚至郊野公園打主意，咁近年公屋數字有無多到？ 截至 公屋單位總數 較上年底淨增長 2017年底 802,134 +4,729 [...]
白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制 日期：2020年10月5日 （節錄） 房委會資料顯示，截至今年8月，該5個屋苑已在居二市場錄得27宗成交，全部居住滿3年後即時轉售，其中尚翠苑佔最多，有11宗。每宗個案獲利由約133萬至296萬元不等，當中美盈苑一個中層5室單位獲利近296萬元，較原價高113%；而尚翠苑每宗轉售個案普遍亦大賺200多萬元(見表)。 本土研究社成員姚政希形容，「白居二」計劃淪為炒賣工具，並成為房策漏洞，令更多在「公屋以上，居屋未滿」的夾心階層難以置業。他續說，大部分抽不到居屋的申請者會湧向「白居二」市場，令賣家增加提價本錢，最終令居二市場變成炒家樂園。 另一本研社成員陳劍青認為，政府近年增加「白居二」名額，卻未有相應收緊這批居屋轉售限制，導致炒風蔓延，明顯違背「白居二」原意，認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制，例如規限業主住滿7年才准轉售等。 [...]
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？ 文章發佈日期：2022年1月5日 新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時，美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下，究竟應該信邊個呢？ 簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測，其中美聯喺2020年年頭，預測樓價會升5%，但到咗年尾，根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數，樓價係跌左0.47%。 到2021年年頭，美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】)，年中仲估過升到15%，但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】，而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示，計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】，就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。 地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而，預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅，點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%，最後都係估唔中。 其實樓市升跌嘅背後原因，本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題，而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下，唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係，實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象，或者放風造淡規管地產利益既政策。 雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理，但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損，但到2021年虧轉盈賺三千萬，上年年頭已經放定風要擴充增30間分行，請多近千名人手。而中原地產仲誇張，上年佣金收入增21%，可以逆市擴張新增95間分行，呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。 【註一】香港經濟日報：美聯：料明年樓市再闖高峯 樓價升5％至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS [...]