🎁🎁【地產商又贏】超式送大禮新政策盤點
發佈時間：2022年11月1日 #施政報告 #地產商 #房屋供應
施政報告後，政府鄭重宣佈「已奪回土地供應主導權」，「豪言」不靠發展商【註1】。不過仔細分析施政報告各項所謂增加土地供應的政策，其實恰恰反過來是進一步將主導權送出。研究員整理了是次施政報告送給地產商的三份大禮，以及一份終極大禮：
🎁大禮#1 －放寬重建強拍門檻放寬低至6成
自去年強拍數字創新低，紛紛有發展商要求降低強拍門檻。今次施政報告提出將強拍門檻降至最低六成，或令原本無法再收購更多業權的項目可翻生。在政策公布之後，田生隨即表示已有40個項目可「湊夠數」符合強拍要求，甚至有公司估計日後舊樓併購成功率可增加三成。雖然政府聲稱「唔會待薄小業主」【註2】，但降低強拍門檻至勉強過半必然進一步激發侵害其他小業主私有產權的爭議。
值得注意的是，最受首當其衝的是通常只有3-4層高的戰前唐樓，它們層數較少，所以業權份數亦一般較少，致使每一物業佔總業權百分比會較大，將強拍門檻放寬至僅僅超過一半業權，會對此類古蹟影響最大。而重建重災區的九龍城區已有15座戰前唐樓【註3】，降低70年以上的舊樓強拍門檻，事實上令發展商在市區重建有更大的主導權，令這類的古蹟更容易被重建之餘，更或會令舊區的插針樓更容易出現，造成種種規劃問題。
🎁大禮#2－ 棄估值送公帑 地產商奪連土地定價權
地產商極力爭取全面標準補地價以發展其農地土儲多年，終於在今次施政報告修成正果，措施將擴至全新界。標準補地價政策本來已具爭議，本身在活化工廈政策上實行，當時已被質疑向發展商「鬆章」；半世紀前港英政府亦曾在新界短暫實行標準補地價政策，按照經驗政府會比逐一估價少收地價造成公帑損失，以及引發囤地及投機炒賣，結果最後在50年代末取消【註4】，但政府已忘記教訓，在去年施政報告卻將標準補地價涵蓋新發展區內的農地。
今次的標準補地價「進化版」政策進一步延伸到新發展區外的農地，發展商已即時大讚措施加快農地轉換【註5】，可見主導權其實在哪。措施還為地產商度身訂造兩種補價安排任揀：地產商可按地皮位置「靚唔靚」，靚地皮就選用標準補價制（因為如前述，採用標準補價制度一般較便宜），若地皮位置「唔靚」就採用傳統的逐一估價制度（因為市場價格本來就低，採用逐一估價制度會獲得便宜估價，減少補地價支出）；而若然地產商後來發現「計錯數」，現行措施亦容許他們重新提交申請，「走盞」選擇更優惠的補價方案，在財赤嚴重之時慷公帑之慨。繼任由發展商主導發展的位置外，現在連定價的主導權也送給地產商。
🎁大禮#3－獎勵囤積濕地：放寬濕地保育範圍發展指引
濕地緩衝區一直被地產商「虎視眈眈」，但礙於多年前設下的保護濕地措施而無法發展，而今份施政報告放寬濕地緩衝區的發展審批指引，將直接令在緩衝區內擁有近400公頃土儲的大地產商直接受惠【註6】，同時，政府亦「放風」會放寬濕地緩衝區內發展密度，結果是令囤積濕地行為變得更加有利可圖，進一步鼓勵區內的投機行為。多年來政府在濕地主導著規劃權，現時在區內「大解放」，各地產商都蠢蠢欲動，自去年8月宣布研究放寬發展密度後，在短短一年內已經有9宗相關的規劃申請嘗試闖關，申請人包括新地、恒基及新世界【註7】，修改發展指引後，這些申請便會更容易獲得通過，可見在生態保護區的規劃權亦逐步拱手相讓予多年來在區內囤積及破壞濕地的地產商。
🎁終極大禮#4－繼續消失的一手樓空置稅
增加「麵粉」供應，但將焗好的「麵包」囤積居奇，善價而沽，任何增加土地供應的措施立刻變得毫無意義。上屆政府略略提過的一手樓空置稅用於打擊地產商囤樓，但在今份施政報告繼續「無影」，可謂是送給地產商的終極大禮。最新數字顯示，本港未售出的一手樓單位已高達1.5萬伙【註8】，相當於一整年的私樓供應量，政府一方面講加快房屋供應，另一方面卻繼續由地產商控制著私樓供應鏈上最關鍵的一步。
在KPI文化下，政府解決土地房屋問題上一味以量取「勝」（其實在地產商主導下這點也難以確保），而忽略了在土地發展過程中更重要的「質」：政府須保留監察權和規劃權，例如如何有效使用土地，在滿足城市發展需要時，亦講求對社會各階層公平及環境保護，防止囤積土地房屋資源，制止地產商賺到盡。不過在「完善」制度後，政府正加速將權力加速向地產商送出：更容易強拍、增加發展密度、「選擇」補地價金額、繼續無成本囤樓囤地，均可見公權力的選擇性退讓，在可見將來，政府在城市發展和土地供應上只會更加被動，這些「超式」送大禮所帶來的遺害，不是區區高調宣傳政府已「重奪」供應主導權所能挽救的。
【註1】YAHOO! 財經 2022年10月23日 《甯漢豪:政府已奪回土地供應主導權》https://bit.ly/3Np3KZa
【註2】商台新聞 2022年10月26日 《甯漢豪：降強拍門檻不會待薄小業主》
【註3】明報 2022年6月12日《 戰前唐樓剩1% 團體倡擬定長遠活化 》
【註4】【倒退六十載：新界農地劃一補地價政策惡果的歷史考據】https://bit.ly/3DtLE3C
【註5】經濟日報 2022年9月30日 《新世界加快北都農地轉換 土地儲備將增1200萬呎較現時多3倍》
【註6】本土研究社 《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》
【註7】明報 2022年8月16日《 濕地緩衝區一年9改劃申請 涉2.66萬伙 九成私樓地積比大增 長春社憂政府重新劃界損生境
https://bit.ly/3WoKcZg
【註8】房屋局 《 私人住宅一手市場供應統計數字（截至 2022 年 9 月 30 日）》
https://bit.ly/3fpbq12
