【點止「八變七」咁簡單】剖析最新強拍的魔鬼細節

發佈時間：2022年11月16日

早前政府建議舊樓重建強拍門檻由8成降低至最低6成，被批評無視小業主私有產權，今日政府提交進一步資料【註1】，揭開原來不只牽涉降低成數的「量變」，還牽涉更重大的「質變」，令發展商可以包攬遠不及業權門檻的地段一併強拍作大規模地區性收樓，政府甚至為發展商「度身」修例，令本來無重建需要但有足夠「經濟價值」的樓宇也可被強拍，違反當初應對舊樓老化的強拍原意。

▍自創「拔釘」新招: 用加權平均數「攤分鄰近樓宇業權」

過往發展商可能會碰到部分地段有「釘子戶」的情況，令發展商非常頭痛。今次修例政府除了50年樓齡的強拍門檻由8成降至7成，更表示為了「避免插針樓」，今次透露將引入「攤分鄰近樓宇業權」新概念。比起過去強拍申請，鄰近樓宇地段需有「共同使用的樓梯所連接」才能合併強拍的法例要求，今次修例只要地段相連鄰近而無需有共同樓梯，就容許發展商攤分它們的業權份數，在「連接鄰近地段」申請一併強拍，更訂立6成業權作為樓宇地段的基線門檻。意即令發展商收不夠7成，但超過6成業權的舊樓，只要其「申請強拍範圍內」所有平均業權份數在「加權」後整體達7成或上，就能被「拔釘」，簡單點講就是大業主的私有產權比小業主來得的「矜貴」，若發展商收夠隔離業權就可「收你皮」。

可見，比起當初施政報告傳由8成到7成，今次強拍修例細節透露，原來連業權只得6成的樓宇亦會面臨強拍危機，而這些樓宇並不只是如政府所指70年以上樓齡的舊樓，連只有50多年樓齡的「舊樓」也可在新機制下亦無一倖免，亦令舊區響起全面兼併的警號。

▍以精簡為名：竟無須證明重建計劃有重建需要

除了攤分業權，今次新強拍修例更以精簡為名，「拆走」條例當中確保強拍個案須證明有其重建需要、令條例優先處理「危樓」、避免發展商濫用的「守尾門」條款。

現時進行強拍申請時，發展商需要就樓宇準備樓齡及樓宇狀況調查報告，供土地審裁處綜合考慮以樓宇有否重建需要，所以以往發展商如欲重建一些明顯新簇的「舊樓」時倍感困難。然而，新修例卻容許將原先的報告簡化「五大準則清單」，發展商只需要符合其中一項標準(例如重建後的經濟價值比現時較高) 已能「過關」，毋須證明選擇性無視建築物的樓宇狀況等重要因素。缺少樓宇狀況的報告，最大問題是發展商無須證成有樓宇重建需要，令現時樓齡超過50年但維修保養得當的樓宇，若然小業主「同意」，亦會面對收購危樓，跟當初制訂強拍條例時的應對樓宇老化、處理「危樓」的原意相距甚遠。

這種新玩法令強拍申請批核與否的其一重要因素，由「有否重建需要」，變為取決於小業主的「個人意願」，這舉動貌似尊重小業主權益（政府也說「不會待薄小業主」【註2】），但回顧過去收樓商的各種收樓手段，在新制度之下，小業主能否在壓力下表達其真實意願，成為一個極大疑問。

自強拍條例出現後，已成為「小業主無Say、發展商『玩哂』」的收樓威嚇「必殺技」。研究員統計多年來共421單的強拍申請中，失敗個案卻是一隻手數得哂，以實行政策上來說，根本毋須進一步放寬。是次修例，政府搬出的理由是「需要加快舊區重建」，但卻連結構健康的所謂「舊樓」也一併放入強拍目標之中，完全違反市區重建本身的意義，唯一得益的，可謂是獲得「拔釘權」的發展商。雖然政府口講「不會待薄小業主」，但種種修訂細節卻是助長發展商無差別兼併更多舊樓，進一步剝奪小業主的權益，削弱他們對自己的居所話事權。

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【註1】立法會CB(1)776/2022(05) 立法會發展事務委員會 更新及精簡強制售賣制度的建議措施 https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/dev/papers/dev20221122cb1-776-5-c.pdf

【註2】商業電台2022年10月26日 甯漢豪：降強拍門檻不會待薄小業主 http://bit.ly/3UFs1wN