發佈時間：2022年11月7日 #市建局 #K11 #重建 #土瓜灣
市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建，被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權，韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】，「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘，仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目，試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。
今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因，指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場，因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過，於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」，「控制」其他持有業權的公司，令持有的業權大幅增至八成，最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出，更多是被大發展商兼併的後果。
其實小業主放盤與否的理由眾多，留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而，今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢，市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。
由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成，甚至比土發所持有的兩成更高，令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論，指「理應」由已取得八成業權的新世界發展，因此無需要招標。而新世界在取得發展權後，進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展，令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎，增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權，亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。
今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」，僅限有較多業權份數的業主參加，加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中，討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據，不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規，但卻再次自創重建工具有違重建策略。
研究員評論：
//陳劍青表示，過往經驗反映小業主或最終選擇退出計劃，但不代表局方能夠抹煞小業主參加計劃的選擇權，認為局方說法意圖混淆視聽。他說，局方做法將開先例，變相鼓勵發展商囤積土地，甚至吸引發展商收購老舊工廈，導致市區業權集中化。陳劍青續說，重建項目涉重大公眾利益，但市建局公布新措施前無諮詢公眾，如同「自創武功」，未有顧及公眾意見。//
明報：業主參與重建訂門檻 韋志成：以往小業主皆退出
【註1 】市建局 2022年11月6日《將業主參與發展理念融入工業樓宇項目 促成小區重建 發揮更大規劃裨益》
【註2】政府新聞公報 2010年3月10日 《立法會六題：尖沙咀河內道重建項目》
