發佈時間：2023年2月9日 李家超這兩天訪問中東的行程，最矚目一定是考察沙特的「智慧城市」NEOM計劃及阿聯酋的「馬斯達爾城」（Masdar City），其中NEOM計劃比明日大嶼更誇張，它計劃在沙特西北部的荒漠上興建樓高500米、長達170公里、發展面積達26,500平方公里，差不多等同25個香港，稱之為未來的智慧「一線城市」（the Line City）的大計，涉資達5000億美元，近來正式動工。現時明日大嶼及新田科技城等新的大型發展計劃都談及不少智慧城市的概念，究竟李家超可以從中東搶了什麼回來？ 而The Line [...]
發佈時間：2023年2月8日 簡約公屋造價之高引起熱議，早前房屋局就減走冷氣及抽氣扇”cut budget”試圖平息事件，最終每單位建築成本「可低至」$53萬，房屋局稱比每個公屋單位造價$76萬為低，屬「物超所值」。 今天（2月8日）政府將到立法會申請149億撥款，興建第一批共四個選址的簡約公屋，除了包括惹人關注、只用得5年就拆的百億啟德選址，同一文件亦披露了證實更多簡約公屋「唔抵做」的細節。研究員翻查最新文件【註1】，發現所謂最低$53萬造價背後其實並不包括單位以外的基建成本，而密度較高項目的建築成本可達每個單位接近$70萬，而且上述數字並未包括工地、地基及渠務工程（簡稱基建成本）等。若計及前述必要的開支，第一批17,000個「簡約公屋」項目平均每單位成本可達$78萬至接近$90萬不等。況且有7成簡約公屋單位為1－2人單位，面積只有13平方米，比二三人單位為主的傳統公屋而言細，若以每呎成本埋單計數，隨時比傳統公屋貴。 雖然這個數字與每個公屋單位造價$76萬未必有直接可比性（因傳統公屋地基工程等並非由房委會負擔），但政府實在有責任將真實成本向公眾及立法會交代，以審視方案是否符合成本效益。 第一批17,000個「簡約公屋」成本細項見列表：https://bit.ly/3Eadkfl ▍元朗攸壆路基建成本比例不尋常 [...]
發佈時間：2023年2月7日 近年新公屋越起越細成為趨勢，去年施政報告公佈了公屋限呎措施，貌似呼應習近平「住房大一些」的說法，但仔細翻查文件，限呎措施竟然不適用於面積最細的「一二人單位」，似乎「公屋劏房」的問題未有解決的跡象。 那麼，新公屋可以有幾細？研究員發現，自15年前（2008年）左右開始，一二人單位越起越細，2020年起，新興建單位的平均樓面面積只有14.05平方米（約151呎），相比2000年代時可達16.1平方米（約173.2呎）的面積細了近20呎，等同少了一間廁所的面積。再一步翻查發現，14.05平方米（約151呎）的二人單位，變相人均7平方米(75呎) 的居住面積，等同房署已沿用多年的最低「標準」，實在是在政策上「攞到盡」壓縮公屋居民居住空間。 ▍近年新建公屋人均居住面積竟與劏房相若？ 研究員透過整理房委會公佈的由1990年至今落成的公屋數據（包括屋邨的數量、座數及單位樓面面積）【註一】，發現1990年代以及2000年代的一二人公屋平均面積分別有15.8(約170呎)和16.1平方米(約173.2呎)。但其後情況逆轉，2010年代大幅倒退降至14.3平方米 (約154.4呎)，2020年更清一色只有14.05平方米（約151呎）。 [...]
發佈時間：2023年2月2日 現時啟德簡約公屋選址引起啟德業主激烈反對，背後亦有具地產商背景的傳媒率先發功，令整件事被塑造成是「誰應住啟德」的鄰避問題。但爭議背後更真實的是啟德CBD地位前途未卜的問題，令早幾年在啟德高價投地的地產商憂心忡忡。 啟德簡約公屋選址其實是一幅商業用地，它及整個啟德商業地*的現狀，不僅僅對整個啟德，而是對整個未來的香港商業用地的狀況及明日大嶼有一個重要啟示。 面對氣炸了的地產商，手頭上尚有不少啟德地未推售的政府急於「寫包單」，重申啟德「第二個核心商業區」（Core Business District 2，CBD [...]
發佈時間：2023年2月1日 三鐵三路打頭陣的項目北都公路，由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶，聲稱「打通新界北」，「也能減低對環境的影響」（註一）。但細看其概念走線，除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊，其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路，有約4成（約7公里）屬「重災區」，潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念，日後或會有變動及修改，但單從文件中公佈的規模及走線，亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中： ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地（~4.5公里） 北都公路全長18公里，從西邊天水圍一出發，基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區，整段公路會有4.5公里踩中（約1/4）濕地保育區／緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」（註二），但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水，可見以隧道「避開」生態敏感地，仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路，到年尾已公佈諮詢文件，比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究，據漁護署預計最快要到今年年底完成，明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤，其實明顯側向了一邊。更甚，如其他環團指出，與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生，令人質疑的是，濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節，會否因北都公路而有所改動？豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地（~1.2公里） 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後，再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶，當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟，及至擬議終點的沙嶺，都有不少活躍農地，甚至是本地農業作業鏈的據點之一，如新興農場、富琴火龍果等，他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是，北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址，未知北都公路動工時，稍早前受發展計劃波及的農戶，會否再一次被逼遷。 [...]
發佈時間：2023年1月30日 香港近年再掀起一場「填海熱」，除史上最大規模的填海計劃「明日大嶼」，將軍澳創新園以南第137區將填海約20公頃，為擴建科學園白石角又將填海，東涌填海亦在繼續擴展中。一直有支持論者指香港過去的成功有賴填海拓地，他們又援引填海大國——荷蘭多年來填海的經驗，以證明先進國家也填海，為何香港不能？立法會秘書處資料研究組近來亦發表一項荷蘭鹿特丹港 (Port of Rotterdam)擴建計劃的填海技術成本管理及環境緩解措施研究【註1】，作為「最佳案例」供議員及公眾參考，顯示香港官方對荷蘭填海技術趨之若鶩。 比較少人討論的是，填海700多年、擁有最先進填海及治水技術的荷蘭，近年深刻反思過往「與水鬥爭」的思維，改為採取「與水共存」的策略，除大幅減少填海外，更「退地還海」。中間發生了什麼事？為何有這個轉變？填海造地是否已經不合時宜？透過分析荷蘭「填海轉向」背後的脈絡，能為香港應否大規模填海的論爭，提供最新的海外進步觀點。 ▍荷蘭：受限地勢 [...]
發佈時間：2023年1月27日 發展局自去年12月29號向立法會匯報明日大嶼計劃的進展後，一直對何時進行「公眾諮詢」支吾以對，直至數日前經明報報導後，香港人才驚覺政府已悄悄展開明日大嶼計劃的「公眾諮詢」工作，為期三個月，其專頁網站竟在展開「公眾諮詢」20多天後（1月19號年廿八) 才正式上架【註一】，使用搜尋網站搜索也不容易找到，或顯示近日在Google 事件後才驚覺需要搞好「搜尋引擎優化」（SEO）的政府官員，無心讓市民得知公眾諮詢正在展開。 ▊軟肋＃1：無法確立「凌駕性公眾需要」 與以往的公眾諮詢截然不同，這個明顯屬「鬼祟」的行為凸顯政府的第一個「軟肋」－－兩年前我們曾指出若政府強推明日大嶼時，它在法理上將不能迴避需要民意支持以確立《保護海港條例》中的「凌駕性公眾需要」【註二】。現時明日大嶼中連接交椅洲人工島及於港島西接駁四號幹線，在青洲對出的維港位置填海，按照現時《保護海港條例》，須證明計劃「有凌駕性公眾需要」。 確立「凌駕性公眾需要」的重要性，在往例清楚看到，即使政府現時如何創意地詮釋法律，也難以迴避的。中環灣仔繞道維港填海的案例顯示【註三】，由於在「凌駕性公眾需要」的測試準則中，公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持為關鍵；參考路政署的「中九龍幹線工程九龍灣臨時填海工程的具有力和令人信服的資料」文件【註四】，公眾諮詢須包括社區(大眾)的經濟、環境和社會需要，「而不是滿足小部分人的特別需求和利益」。 [...]
發佈時間：2023年1月26日 統計署今日公佈2021年人口普查的劏房主題性報告，劏房戶的整體數字為107,371 ，共21.4萬人，跟上年房委會長遠房屋策略所公佈的數字相約，比起2016年的91,787戶，5年間增加15,584戶。劏房數字上的升幅，除了反映劏房趨勢在近年或未有改善，亦反映現時政府提供3萬間單位的簡約公屋，遠不足以應對現時的龐大劏房戶數字。 而人均劏房居住面積由2016年5.3平方米微升至 6平方米（約60呎），面積依然只得半個車位，背後原因或因住戶平均人數下跌所致，即由2016年的2.3人降至2021年的2.0人。 ▊最新趨勢 1) [...]
發佈時間：2023年1月19日 明日大嶼未開始已加價，造價估計急升16%至5800億，發展局自己也直認造價未封頂，同時賣地收入急插35%，未知會否繼續尋底。近年大型基建超支延誤屬等閒事，市民對政府為明日大嶼計盤數無信心是十分自然的反應，但發展局局長甯漢豪卻指民間擔心項目超支「無依據」【註1】。好奇心驅使下，研究員盤點了甯漢豪／發展局就明日大嶼的言論／看法，大家又看看又有幾多依據： 1. 「甯」式數學：賣地收益疑報大數 2019年政府根據香港測量師學會的估算，預計明日大嶼的賣地收入高達11430億【註】，但連一份研究報告也沒有公開的估算，政府即全盤採納，監管賣地政策的時任發展局常任秘書長（規劃及地政）甯漢豪責無旁貸。及後近期樓市及土地價格下調，賣地收入即時大幅調低35%至7500億。無論是當年的萬億估算，以及最新的調整數字，甯漢豪均沒有詳細交代估算方法，僅僅指這是「情境測試」，「潛在賣地收益(仍)高於工程造價」，公眾會憂慮，賣地收入會不會在明日大嶼開工之際再度向下調整，這個明日大嶼必賺的「情景測試」的依據又有多確實。 ----------------------------- 2. [...]
發佈時間：2023年1月18日 近年創科用地需求像個無底深潭，層層加碼。據指創科局局長孫東「追債式」不斷投訴創科地短缺，怕若不快造地，香港就會「喪失良機」【註1】。但細看最新的白石角科學園擴建及該區規劃，不難看穿政府其實是有用心搞創科，抑或是以創科之名圈地起私樓。 在這個「缺創科地」的論述下，2021年林鄭政府提出重啟馬料水填海作創科用地為現有的科學園「擴容」，並「藉此機會」興建港鐵白石角站「改善科學園一帶的交通」【註2】。然而弔詭的是，擬建白石角站與現有的科學園的建築群相距近一公里，若要改善科學園上班族的交通問題，新站選址似乎不太合理。 事實上，若然香港創科地短缺，機不可失之下急需造地，其實不用等待馬料水填海，科學園周邊的土地是一個順理成章供科學園擴建的選擇，適逢教大運動場的搬遷（用作興建白石角站），亦是一個科學園擴展的契機。 不過細看白石角站毗鄰土地的規劃，即發現政府並無選擇趁機為科學園「擴容」，而是將白石角站周邊定位為住宅用地，與創科幾乎無關，唯一可能與創科有關的就只在於「改善白石角和科學園一帶的公共交通接駁」，以及一個正在開售，以創科概念命名的樓盤的名稱。更甚的是，白石角站用地研究將交由港鐵進行，跟據往績，幾乎可預視該區的規劃將以港鐵上蓋私人物業模式豪宅項目為中心。研究員進一步翻查白石角站附近36公頃的土地現有規劃用途，發現清一色是私人住宅的相關地段*，比現時科學園用作創科用途的20公頃更多： （用地／面積／地段號碼） ⊛ [...]