【獨不可耐】香港獨有的地區文化仲有幾多剩?

發佈時間:2022年9月13日 在政府推動本地特色旅遊的同時,政府與市建局卻不斷被推出摧毀舊區的獨特文化的重建項目。近年的重建模式轉變,令舊區以前所未有的速度消失。過去5年,單單在是九龍區,研究員就盤點了7個(將)被重建洪流淹沒的獨特地區文化,究竟當中有多少值得保留?在大家的觀察下,又能否數得出更多案例?▍兼善里重建 —— 巷里文化市建局於2021年啟動兼善里重建,作為深水埗僅存的巷里社區,兼善里有逾半世紀歷史,位於兩座逾60年樓齡樓宇間的公眾街道 ,兩旁沒有任何車輛經過,構成社區中獨特的巷里文化,但隨著其被宣布永久封閉,難逃被淹沒的命運。▍深水埗重建 —— 戰前唐樓市建局去年宣布展開「深水埗地區規劃研究」,規劃範圍內有 24 幢樓高三、四層的戰前唐樓,佔全港僅餘約 [...]

2024-08-29T19:48:26+08:00July 2nd, 2024|2024新聞, 市區重建, 社區研究, 精選|

【新死難料】市區新樓死場會否陸續有來?

發佈時間:2022年9月13日  香港掀起「倒閉潮」,但仍有些新落成樓盤商場,空置率極高,連「執笠」資格都沒有,即使當中有營業店舖,亦多非民生商舖。在日常觀察下,研究員盤點出7個新樓盤商場,均面臨死場危機,招租不得,甚至乎入伙數年都未有店舖批租:▍大角咀 —— 利奧坊首期於2018年入伙,仍有2期施工中。作為重建項目,其位處的嘉善街與福澤街人流稀少,而各期基座商舖,僅有數間餐廳和Livehouse bar有人流;毗鄰的埃華街與大全街等舊區情況明顯有差異,尚見形形色色的餐廳,以及如藥房、文具舖、五金舖等民生小店,使得當區仍是熱鬧非常。▍紅磡 —— 昇御門前身為公務員合作社,由發間發展商合作發展。於2012年入伙,距今12年。商場曾風光一時,有多間連鎖餐廳、超市、書店等進駐。但由2017年開始商舖陸續結業,沒有新舖頭進駐。如今商場只剩下一間幼稚園。平日只有家長在商場外接送子女,與當初開幕的盛況大相逕庭。▍深水埗 —— 愛海頌為市建局與長實合作發展的重建盤,於2021年入伙,自今已有3年。但其基座的商舖仍未有出租跡象,長實亦曾意圖將商場賣盤。行經屋苑樓下,全是一式一樣愛海頌自己藍綠色的宣傳模版,甚至令人聯想不到是空置中的舖位,而其座處的海壇街一帶,以及其一直受人詬病的玉石廣場,亦是相當冷清。▍佐敦 [...]

2024-08-29T19:39:15+08:00July 2nd, 2024|2024新聞, 土地供應, 社區研究, 精選|

【有里冇理?】長沙灣區內僅存巷里:兼善里重建簡史

發佈時間:2024年4月10日  2021年9月市區重建局正式啟動長沙灣兼善里重建項目,事隔2年半兼善里終迎來被永久封閉的命運。作為深水埗僅存的一條獨特巷里社區,鄰里關係在相對密封的巷里環境中相當凝聚,往時甚至自組關注組,自發清潔街道,或在大時大節舉行活動,對不少已遷離的街坊及區內居民有著重要意義。 在城市環境愈趨單一化的帷幕下,兼善里獨特的巷里文化,本可發揮本地獨特性及地區吸引力,但在清拆重建模式下,似乎亦難逃其被淹沒的命運。但兼善里這重建計劃又不單只是另一個問題案例,它的重建歷程獨特地體現了把街道、鄰里、公家地納入重建範圍的新發展範式、與及引起的新社區問題與關注,將會是未來相當值得參考的事例。 在正夕宣佈「滅街」之際,讓我們一起回顧兼善里的發展史。 ➤➤ 19年6月 —— 在重建計劃未開始前放風重建範圍 市建局行政總監韋志成在網誌中,發布《毋忘兼善里》【註1】談及重建兼善里的規劃問題,當中透露具體的重建範圍,並指出已借鑑元州邨重建的「小區規劃」經驗,為兼善里及周邊土地制定小區規劃藍圖,冀獲大眾支持重建。至2021年,盛滙商舖基金創辦人李根興以3100萬買入兼善里41號A至D號地鋪,稱「該鋪位於的大廈甚具重建價值,最近也傳出不少收購消息」。 [...]

【沙頭角二零二四】

發佈時間:2024年4月2日  今年一月底,與研究員相約申請「電子旅遊禁區證」,來到第二階段開放的沙頭角禁區範圍考察。所謂禁區,已不再是禁制,由人跡罕至的禁區到人來人往的旅遊區,沙頭角現在「旅遊化」轉型得如何?回過頭來說,禁區開放究竟意義何在,都是其中的考察重點。 這地方有吸引力之處在於其「禁」與「鄉」,猶如封印著某種歷史時光的風光。過往沙頭角居民以清初遷入客家人和移居岸上的水上人為主,沿岸村民從事著漁業、農業和鹽業等生計,以船接駁到沙頭角墟互通有無,即使偏僻也能夠自給自足,形成繁盛的景象。當新界範圍百多年前被租借予港英政府後,沙頭角才被中英街分割,更在冷戰的背景下,由港英政府於1951年劃定為邊境禁區,限制非居民出入。 沙頭角經過七十多年的禁區管制,到我們可以以個人遊身份進入,依然可從區內的新樓街這全港最大的戰前唐樓建築群一窺戰前鄉村的面貌。該處店鋪多年來主要服務進出禁區的村民,以生活必需品為主,例如油糧雜貨、五金鋪、鞋鋪、藥材鋪、香燭鋪等。我們平日來訪,遊客不多,很多店鋪都沒有營業,卻有一家店鋪有幾人在夾樂隊般演奏。新樓街似乎仍保留了禁區內因為居民外流而略帶蕭條的日常面貌,當地的店家和村民自過自的悠閒生活。 在新樓街上,有一家簇新的紀念品店,名叫「日出沙頭」,店裡有派發保安局出版的《玩轉沙頭角》小冊子,推介沙頭角的十大景點、十大美食等特色,還說用Apps集齊景點打卡可以換取紀念品。但有些景點實在令人莫名其妙,例如將沙頭角邨改名為「三文魚邨」,原來是因為其中一組屋邨之外牆顏色曾被塗上仿似三文魚魚生的橙白雙間顏色。以此為招徠讓人拍照打卡,對當地居民可能帶來滋擾,更令人無視這條屋邨除了外觀以外,作為屋邨本身,在香港的鄉村式住屋建築設計、規劃政策,或社區組成等關乎社會公共利益的內涵。 在推廣一個地方時,對該處歷史、社區文化和產業等有更透徹的調查和認識,才可以找到最貼合當地社區文化的旅遊模式。現在官方的宣傳中,雖然可以數出十大景點、十大美食等,是為其命名,說歷史悠久,外觀特別,有地方拍照打卡就夠了嗎?他們又可以怎樣代表到沙頭角,顯示到沙頭角的獨特之處,讓人非來不可?這些景點到底有甚麼價值,可以讓人一來再來呢?單單設計打卡點作為噱頭,吸引到遊客前來,並不足以使一個景點形成,並對當地和來遊覽的人產生連結和價值。 新樓街店鋪較令我們感到驚喜的,是其中一間藥材鋪裡,竟然在較為空虛的玻璃櫃裡,陳列了鄰近鄉村荔枝窩的特色農產,包括食用花乾、果乾、手工皂、生態設計商品等。產品的旁邊還有仔細的文字牌,介紹每個農場的特點和理念。一問之下,原來店主是荔枝窩村的關係人士,這間祖上傳下來的藥材鋪生意已大不如前,反正有空間,就用來幫村中農友賣產品。他覺得支持自己村的農夫,是理所當然的事。但這樣蘊含在地特點,連結當地產業的心機之作,並沒有被劃定在官方景點介紹中。 「本地廚房」平台也看到沙頭角鄰近農區的特點,在沙頭角設立小型食品製造廠,扣緊食物及農業主題,建立在地食物系統。考察當日,我們也看到寫有「本地廚房」招牌的基地,但它並無對外開放。這些從沙頭角製作的的農產加工品,也未見於在推廣本地遊的紀念品店中銷售。「本地廚房」雖然以串連本地農埸、生產者及零售網絡合作作為平台的宗旨,卻沒有將食品製造廠所在地——沙頭角,視為「本地」的區域單位,增添在沙頭角的銷售網絡。 由此可見,本地農戶、鄉村組織或外來平台,在各自推廣種植、加工、銷售的嘗試時,有潛力進一步以區域作為單位,在不同的網絡和範疇中,整合在地的生產和銷售業務,營造有在地產業基礎的旅遊特點。現在只是沙頭角禁區開放的起頭,在北部都會區計劃中沙頭角已經重點關照,發揮「宜遊」功能,下一階段連同中英街開放,或許會帶來更多人流。但到底由禁區到旅遊區,可以怎樣營造到更好的本地鄉郊旅遊體驗,兼顧考量當地居民的日常生活,帶動當地的產業,將旅遊業視為沙頭角鄰近鄉村在地產業和經濟實踐的新契機? [...]

【藥石亂投】油尖旺康健中心越搬越遠去到九龍塘?

發佈時間:2024年3月26日  旺角花墟被宣佈重建令社會關注花墟前途及「食公園」問題,市建局近日不點名回應「有社會人士」只注重個人體驗,「又或停留在現時狀況無需改變的思維」,但現時花墟重建計劃又豈只影響花墟在地社區? 近日市建局公布花墟重建方案時,同時透露缺席多年的社區「康健中心」選址著落,但竟坐落於油尖旺區的最邊陲位置,即毗鄰九龍塘又一村、現時花墟旁界限街體育館的位置。油尖旺區過往一直被人詬病缺乏基層醫療設施,在民間爭取下曾獲政府考慮,於空置多年、擬改建為商廈的旺角舊街市原址,透過地契要求中標者,設置滿足油尖旺區醫療需要的康健中心,但市建局於3年前公布油旺重建研究計劃「橫刀奪地」,將旺角舊街市定作五大發展節點之一,並擬全面私有化成商業用途,結果原先的選址則轉為臨時康健站,而永久選址則被懸擱,一直下落不明。【註1】 現時擬建選址明顯遠離油尖旺區的服務社群。研究員透過地理資訊系統工具,分析其選址與油尖旺區服務人口的空間地理關係,與原選址就油尖旺各統計分區作比較,分析該選址作為康健中心所能發揮的效用,發現選址實未能滿足大多數的地區居民。 ➤➤ 選址偏於一隅 油尖旺居民平均要行多10個街口(見圖1) [...]

2024-07-02T15:51:26+08:00July 2nd, 2024|2024新聞, 市區重建, 社區研究|

【遍地開花】一朵本地花,可以做到幾多「瓣」?

發佈時間:2024年6月4日 繼上回〈【本地種花成新趨勢?】香港花卉種植模式花式考究〉探討香港花卉種植的農場狀況,研究社為掌握本地花卉由種於農田的作物,今次聚焦在本地花後製產品和活動的不同變化模式。是次調查蒐集了約20個採購本地種植花卉以製作成其他產品或服務售賣的的相關單位,探究他們所構成的當代本地花卉種植與銷售模式。 採用本地花卉的團體包括花藝工作室,舉行工作坊、市集、導賞團等與本地花卉農場有關的活動之組織,製作農產加工品的單位,及種子收集、生產和供應的機構等。本地花應用的「花神」之多,大概令人意想不到,研究員今次為大家巡覽本地花業的發展狀況--除了種植花卉的本土農場外,本地花業還有不少重要環節,近年亦發展蓬勃: ▍步步生花:由本土鮮花・到本地花藝 花藝工作室將花卉連同其他在本地農場可以種植和採集得到的植物素材,製成特色各異的花藝作品。譬如「nao florist工作室」使用時令花材的節氣花束;「種瓜得花」以瓜果菜代花的菜束,結合農場其他作物,如禾草、野草等製作的花環,盆景等;「嘢·菜花實驗研究社」專研本地農業與花藝的實驗。 農夫栽種花藝所需的特別花目種類,直接支持花藝師有更多本地種植的花卉選擇。研究員就在社交平台上看見「nao florist工作室」分享,訝異「Kristy's Garden [...]

2024-08-29T19:43:30+08:00June 14th, 2024|2024新聞, 專題研究, 社區研究, 農業研究|

【本地種花成新趨勢?】香港花卉種植模式花式考究 #長文

發佈時間:2024年5月13日 五月正值母親節,到旺角花墟買花人流已少,但社交平台上發現有花藝師專用香港農場出產的花卉製作花束,似乎香港本地花卉種植和銷售模式正在微妙轉變,本地種花會否成為新趨勢? 花之招展:農場花卉生長的多重型態 聚焦在生長於農地上的花卉,本調查初步搜羅了20餘間種植了花卉的本地農場,圖表中則精選其中16間作簡介。各農場有較傳統的年花銷售,成為奇觀的花海觀賞,可食用花種植,更有供應種植特殊的花卉品種做花藝素材。 年花銷售:華利園、信芯園、心田有機農場 在相對傳統的年花種植行頭,切花(如劍蘭、百合)和較大型的花樹(如桃花),因本地種植的花種在較短的運送里程中,更為新鮮而少破損,即使價格較進口的為貴,在年節時仍有一定市場和優勢。年花銷售講求對應年節時機的龐大需求,農夫在種植過程中往往著重效率與產量。農夫具備花卉種植的深厚知識,對開花時機掌控等技術有豐富經驗,是香港農業界的重要知識餽寶。例子有專種桃花的「華利園」,以太陽花、劍蘭、百合聞名的「信芯園農莊」等。 不過種植這些僅作觀賞用途的花卉,不用像種植食用作物一般,需要顧慮到化合農藥或肥料殘留影響人體的問題。所以過往花田以常規方式種植,其土壤狀況較諸需要適量用藥,以免在食用時影響人體的一般菜田、果園,可能有較嚴重的污染情況。不過,也有年輕一輩的「心田有機農場」場主,「膽粗粗」請教鄰近老農夫,學習劍蘭、白蟬等花卉的種植知識和技術,嘗試以有機方法種出本地花卉。 花海觀賞:嘉道理農場、蘆葦花開、信芯園 農田中大片正值生長階段的花卉,可以帶來視覺上的美感。這些花海景觀對應不同農場的理念,也產生各有不同的觀賞價值。「信芯園農莊」開放未收割的太陽花田作參觀,吸引廣泛遊客前來打卡及休憩,凸顯了本地農田也可以創造美景,廣泛傳播香港種有太陽花等作物的訊息,是兼顧花田生產與休閒用途,並成功向大眾推廣本地農業價值的重要例子。 [...]

2024-08-29T19:03:59+08:00June 14th, 2024|2024新聞, 專題研究, 社區研究, 農業研究|

【藥石亂投】油尖旺康健中心越搬越遠去到九龍塘?

發佈時間:2024年3月26日 #旺角花墟 #康健中心 #花墟重建 旺角花墟被宣佈重建令社會關注花墟前途及「食公園」問題,市建局近日不點名回應「有社會人士」只注重個人體驗,「又或停留在現時狀況無需改變的思維」,但現時花墟重建計劃又豈只影響花墟在地社區? 近日市建局公布花墟重建方案時,同時透露缺席多年的社區「康健中心」選址著落,但竟坐落於油尖旺區的最邊陲位置,即毗鄰九龍塘又一村、現時花墟旁界限街體育館的位置。油尖旺區過往一直被人詬病缺乏基層醫療設施,在民間爭取下曾獲政府考慮,於空置多年、擬改建為商廈的旺角舊街市原址,透過地契要求中標者,設置滿足油尖旺區醫療需要的康健中心,但市建局於3年前公布油旺重建研究計劃「橫刀奪地」,將旺角舊街市定作五大發展節點之一,並擬全面私有化成商業用途,結果原先的選址則轉為臨時康健站,而永久選址則被懸擱,一直下落不明。【註1】 現時擬建選址明顯遠離油尖旺區的服務社群。研究員透過地理資訊系統工具,分析其選址與油尖旺區服務人口的空間地理關係,與原選址就油尖旺各統計分區作比較,分析該選址作為康健中心所能發揮的效用,發現選址實未能滿足大多數的地區居民。 ➤➤ 選址偏於一隅 油尖旺居民平均要行多10個街口(見圖1) [...]

【花開富貴】市建局食花墟公家地可以賺到幾盡?

發佈時間:2024年3月20日 #市建重建局 #花墟重建 #食公家地 市建局再次食髓知味,繼九龍城衙前圍道 / 賈炳達道重建項目「食公園」之後,最近啟動的旺角花墟重建項目中,食公家地比例再創新高地達至近9成。而市建局在公布當日向記者闡述計劃時,竟不提擬吞食的公園用地用途,留待與居民解釋重建程序的租客簡報會時,才首現會將公家的公園地重建成住宅及商業用途的細節。在記招上,市建局聲稱將來經濟狀況不明朗,重建花墟未知賺蝕,亦不以賺蝕為考慮,彷彿在無償地做善事。但若將項目的售價以當區新盤呎價為假設計出總收益,再扣除其收購、建築等成本,便會發現這個大食重建項目,即使以保守數字作估計,實質上仍是比一般項目更能牟取暴利的大生意。 【註1】依市建局年前稱興建一個約500平方呎的兩房單位需300萬,暫以此保留數字,作為其平均單位建築成本,詳見香港01:住宅單位建築費升逾10% 市建局:500呎單位要300萬 https://shorturl.at/jwG28 【註2】數字或受呎價、建築成本等各種因素而有所轉變,旨在令大眾有更清晰的概念 【註3】市建局呈交立法會的歷年工作報告 [...]

【特權樂園】市建局再偷公園 公家地佔總地盤近90%

發佈時間:2024年3月16日 #市區重建局 #花墟重建發展計劃 #城市水道公園 #市區重建問題 #食公家地 #九龍城重建  途大廈,但沒有在記者會上被強調,關注未來公共空間發展的朋友不可不察。如此動用公權力奪得一大塊三面都是由公園球場包圍的市區土地發展私樓/混合商住用地,不但擁有大球場景免費看球賽,亦有周邊水道公園作為後花園,地段處於太子更可以號稱「九龍塘豪宅」作賣點,這就是透過將一般市民的公共休憩空間加高加密「層層疊」使然,但究竟是否有詢問市民與居民,他們最需要的公園及公共設施是什麼類型? 是否願意接受將僅存市區公園用於非休憩用途,令公共空間更加不倫不類? 這無疑是當區居民的共同憂慮。是次重建計劃亦包含興建「社區康健中心」的「建議」,等同將服務油尖旺區居民的社區設施放在到區內的最外圍位置。而另一同受影響的界限街球遊樂場,是全港餘下五個公家人造草地曲棍球場之一,未知未來重建會否包括重置此球場,就算整個保留,也會因市建局的食地行徑而影響多年。再重提一次,市建局近年不斷「食公家地」的重建策略,一直無經過《市區重建局條例》指改動市區重建策略時須進行公眾諮詢的公眾認受。這將會帶來相當嚴重的問題,會否令市建局愈來愈「圈地成癮」,未來沒有大公園地產肥肉在旁則不考慮有需要的重建? 區內會否有愈來愈多市區開放的平地公園/公共設施將被盯上?#市區重建局 #花墟重建發展計劃 #城市水道公園 #市區重建問題 #食公家地 #九龍城重建 [...]

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