【花開富貴】市建局食花墟公家地可以賺到幾盡？
原文發佈於2024年3月20日 #市建重建局 #花墟重建 #食公家地
市建局再次食髓知味，繼九龍城衙前圍道 / 賈炳達道重建項目「食公園」之後，最近啟動的旺角花墟重建項目中，食公家地比例再創新高地達至近9成。而市建局在公布當日向記者闡述計劃時，竟不提擬吞食的公園用地用途，留待與居民解釋重建程序的租客簡報會時，才首現會將公家的公園地重建成住宅及商業用途的細節。
在記招上，市建局聲稱將來經濟狀況不明朗，重建花墟未知賺蝕，亦不以賺蝕為考慮，彷彿在無償地做善事。但若將項目的售價以當區新盤呎價為假設計出總收益，再扣除其收購、建築等成本，便會發現這個大食重建項目，即使以保守數字作估計，實質上仍是比一般項目更能牟取暴利的大生意。
【註1】依市建局年前稱興建一個約500平方呎的兩房單位需300萬，暫以此保留數字，作為其平均單位建築成本，詳見香港01：住宅單位建築費升逾10% 市建局：500呎單位要300萬 https://shorturl.at/jwG28
【註2】數字或受呎價、建築成本等各種因素而有所轉變，旨在令大眾有更清晰的概念
【註3】市建局呈交立法會的歷年工作報告
【註4】市建局歷年年報
雖然市建局可能「心中有數」，但至今並無公佈財政盈收估計，研究員於是試將旺角花墟重建項目的住宅樓面面積，再以相鄰最新地產發展計劃作出推算，讓公眾更加清楚這個包裝成「城市水道公園」的發展性質。
食公園、公家地 保守估算一項目賺84.5億
⧫計算方式：擬建單位量 x 當區新盤售價- 預計收購成本 – 預計建築成本 – 地價
花墟重建計劃的預計收益與建築成本：
平均單位建築面積 = 811,600呎（75,400平方米） ÷ 1350伙 ＝ 約600呎/伙
平均單位實用面積（假設約8成為實用面積，包含各種豁免樓面面積） ＝ 約600呎 x 0.8 = 約480呎
預計單位平均售價（以「Elize Park」作呎價參考標準） ＝ 約480呎 x 2.3萬/呎 = 1104萬
預計項目銷售收益 = 1104萬 x 1350伙 = 約150億
預計建築成本 = 1350伙 x 300萬【註1】 = 40.5億
到底整個項目可以賺幾多 ——
預計淨盈餘：150億 – 25億 (收購成本) – 40.5億 (建築成本) – ~$1,000 (地價)
= 約84.5億【註2】
在這個各大發展商都對投地起樓存有保留的時代，市建局憑藉作為享有公權力的法定重建機構，亦享有大量政策上的便利，如過往僅須象徵性以約$1000元地價獲批土地，這次更首次將部分公家公園地「原址」重建成住宅、商業用途出售牟利。所以究竟花墟重建是否必要仍有待爭議，但似乎透過「水道公園」巧奪公地，將成為未來市建局的「發水」新方程式。
過去5年市建局完成項目淨盈利賺多於虧
完成年份 重建項目 樓盤名稱 賺/蝕（億）
2018/19 旺角麥花臣場館 麥花臣匯 5.789
2018/19 尖沙咀河內道 名鑄 16.714
2018/19 馬頭角新山道/炮仗街 喜築 1.687
2018/19 大角咀晏架街/福全街 富薈旺角酒店 1.024
2020/21 上環卑利街/嘉咸街 My Central 15.491
2020/21 觀塘市中心月華街 觀月· 樺峯 20.262
2020/21 土瓜灣馬頭圍道╱春田街 煥然懿居 -3.208
2020/21 深水埗福榮街/福華街 喜遇 0.561
2021/22 深水埗海壇街 229A 至 G 號 傲凱 -0.521
2021/22 深水埗海壇街 205 至 211A 號 海珀 -1.075
2021/22 馬頭角九龍城道/上鄉道 瑧尚 -4.738
而觀乎市建局過去5年共11個已完成的重建項目（見上圖）【註3】，扣除發展商牽涉在內的盈利收益，單計市建局在以上項目的淨盈利，其賺錢項目所得盈餘共逾60億，而蝕本生意雖有4個，但合共的虧損也不足10億，甚至沒有「觀月· 樺峯」市建局所賺的一半。
事實上，市建局現時所累積的盈餘，已超過400億【註4】。但其自去年起竟不斷呻窮，原因建基於過去一年錄得約35億元的虧損數字，但卻迴避了其自2010年起，累積盈餘便由約70億一直不斷攀升至現時的400多億，除了在2014這一年與去年錄得虧損外，其庫房基本上不斷水浸。
市建局一直依賴地產收益的重建模式，在經濟與樓市下行時，竟將目光指向公家用地，務求「假公濟私」使自己在逆市下仍能繼續牟取暴利，犧牲市區公園、體育館等極具價值的社區功能下，再次展示在公共資源上損不足以奉有餘。究竟花墟重建項目最終能獲利多少，市建局宜如實公布財務估算。
