發佈時間：2025年2月24日 除了常見土地用途如住宅地、商業地等外，香港原來有種土地規劃叫「未決定用途」（Undetermined, “U”，俗稱”「U 地」）。現時全港竟有達448公頃的土地屬於這類「U 地」，等同三分之二個油尖旺區的面積。城市規劃其中一個目標是確保土地用途匹配、平衡社區經濟和環境保護需要等等，但如果規劃後仍叫「未決定」，到底是有沒有規劃？這些「U 地」的存在，在規劃上又會產生什麼問題？▍全港U地檢閱：共448公頃在規劃中未有規劃香港目前有19塊U地，他們分別分佈在，以下是若干年前已被劃作「U 地」的地點：1／欣澳、青洲仔半島東面填海區（被納入明日大嶼填海選址）2／元朗公庵路以西（被納入元朗南發展計劃範圍）3／青龍頭豪景花園西面的斜坡（被納入十一號幹線選址）4／ [...]
發佈時間：2025年2月17日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議去年尾出爐，剛入伙過渡屋項目「博愛昇平村」，竟被納入優先發展區，宣布將被收回，背後反映新發展區規劃錯亂，未有將現有土地實質用途考量在內【註1】。若政府這種「粗放式」發展模式不變，亦可預視將出現更多類似情況。在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋和簡約公屋在往後10年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，若其在原訂營運日期內被拆，將大大打擊其作為支援劏房政策的安置功能。而現時不少大型過渡屋的選址，事實上亦被分散設於北部都會區範圍之內。研究員重新檢視現時位於北都新發展區的過渡屋選址，並以各發展建議的範圍作疊加分析，發現另有3個過渡屋項目有可能會重現昇平村的狀況，再次造成不必要的公帑浪費。▍發展凌駕房屋 23億過渡屋「起完就拆」浪費公帑？綜觀現時各過渡屋項目，除卻「昇平村」外，座落於新田新潭路、牛潭尾真善路和流浮山的3個過渡屋選址，同樣被規劃於不同新發展區的範圍之內：➤ 座落於新發展區範圍的過渡屋項目項目｜預計竣工日期｜原預計營運年期｜座落新發展區｜單位｜人口｜資助金額打鼓嶺昇平村｜去年7月｜5年以上｜新界北｜601｜1,000｜3.3674億新潭路「新田部屋」｜去年6月｜約5年｜新田科技城｜1,080｜2,700｜6.0794億牛潭尾南(真善路)｜今年第3季｜5年以上｜牛潭尾｜1,208｜2,772｜6.8252億元朗流浮山｜今年初｜約5年｜流浮山／尖鼻咀／白泥｜1233｜2,832｜6.7815億總數｜/｜/｜/｜4,122個單位｜9,304人｜23.0535億當過渡屋本身已被公眾詬病其僅屬暫用性質，造價卻相當昂貴，上述項目的過渡屋平均每個單位涉資助金額約55萬。若在新發展區的規劃下，這些剛或即將落成的項目被「起完就拆」，捱不過原本預期的完結日期，會比原本的浪費更浪費。即使其構築物可被搬遷重置，但在重置過程中涉及在地的重新設計，難免造成模組上的浪費，而搬遷亦會對建材造成損耗。而觀乎這幾個個案，幾乎都是涉及千個單位的大型過渡屋項目，單是這4個項目的供應單位，已佔總數2.1萬個過渡屋單位的兩成，影響人數近萬。若政府仍舊不能妥善將上述過渡屋功能，兼容進新規劃方案中，這一大批本已被安置到偏遠位置的居民，便需再度面臨住屋不穩，並要憂慮未知要被遷往何處。政府在去年尾提出的「簡樸房規管制度諮詢文件」中稱，「約21,000個過渡性房屋單位...為政府逐步處理劣質『劏房』這『老大難』問題提供『底氣』」【註2】，當過渡屋原來動輒便可被「取締」時，政府的底氣究竟又有多充足呢？▍2.1萬過渡屋底氣 政府說法有幾多水份？事實上，除卻上述或將面臨收回危機的逾4千個單位外，研究員再檢視政府常掛在嘴邊的2.1萬個過渡性房屋，並參考立法會2022年的《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》【註3】，以及2024年《過渡性房屋項目的最新進展》【註3】，發現有大量項目或早已完結，若當政府簡樸房規管最快於2026年第四季至2027年第二季落實執法，屆時按原訂計劃終止的過渡屋項目（而又不續期的話），或許會有41個，涉及另外逾5,444個單位：➤ 現時共25個已完結的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期(年/季)｜營運年期｜完結日期｜現時狀況｜單位｜漁光村｜香港仔｜房協｜2018/4｜5年｜2023/3｜已完結｜282｜樂屋(B Hotel)｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜242｜樂屋｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜110｜｜位於油尖旺區18間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜106｜位於油尖旺區17間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜100｜南昌220｜南昌｜社聯｜2020/3 [...]
發佈時間：2025年2月10日 政府去年底發布《香港旅遊業發展藍圖2.0》（《藍圖2.0》），指出過往政府強調保護自然生態，將「生態資源低調隱藏於寶盒」中，並提出要拓展海島旅遊，透露其覬覦大幅開發香港海島的野心，當中更明言為充分利用香港海島海岸資源，將在短至中期（約3年）將探討推動「大型綜合度假項目」【註1】。研究員整理過往相關討論，盤點出面臨開發危機的高危地點，並剖析究竟在有眾多既價廉又豪華的內地競爭者下，香港在發展臨海或外島度假項目，是否真的可行？▍邊幾個地方最岌岌可危？項目雖則仍未表明具體的落實選址，但研究員發現，政府過往20年多番提出以下3個偏遠地點，作為包括大型度假元素的旅遊開發，當年曾掀起頗大爭議而臨時作罷，這些地點亦符合《藍圖2.0》中拓展海島旅遊選址的條件，最有可能面臨大型開發危機：➤ 南大嶼長沙沙灘2004年，全港最長的沙灘－－南大嶼長沙泳灘已被旅遊事務署，歸作在港發展水療度假村的3個個案研究選址之一，而當時有諮詢活動文件【註2】，指出其發展「或對沿岸環境造成不良影響」，亦有「缺乏污水處理基建設施」的問題，後來沒有被推展。2015年，事隔約10年再被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」【註3】，針對長沙的部分，亦進一步提出3個方案，研究地方橫跨水口至貝澳，其後再被擱置多年。爭議多年後，長沙去年正式被納入「南大嶼生態康樂走廊」，以類似「片區」模式發展，將興建登山吊車、水上活動中心以及歷奇營等，而自從康樂走廊概念出現後，南大嶼一帶亦已出現「先破壞後發展」的現象【註4】。而政府亦在《藍圖2.0》中，將其放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，接下來，極有可能以綜合度假為主題，構思進一步的開發策略。➤ 索罟群島2004年，與長沙一樣，被旅遊事務署納入發展水療度假村的選址，惟當時研究僅聚焦於群島中的大鴉洲，在相關諮詢活動文件，亦指出其有兩大難題，包括「需斥巨資發展基建」，以及「只能依賴水路交通」，後來同樣沒有被推展。2015年與長沙一併被納入「長沙與索罟群島的水療度假村發展的初步可行性研究」，當中將研究範圍擴展至整個群島，包括小鴉洲、孖洲、圓洲等，並有具體不同度假屋分布及擬建直升機坪方案，其後亦被擱置多年。現時，索罟群島範圍已被為了補償「石鼓洲綜合廢物管理設施」的「南大嶼海岸公園」所覆蓋，因此以群島作為開發中心的可能性或會降低，然而新設的海岸公園措施，並未有針對非郊野公園範圍的島上設開發限制，且上述海岸公園的界線事實上亦未有涵蓋大鴉、小鴉的5個海灣【註5】，原度假村的建議會否被是次《藍圖2.0》「激活」，或是被視作綜合項目中的其中一環仍未可知，可見風險或許仍在。➤ 南丫島（石礦場、東澳灣）2011年曾被雅居樂夥同建旺合組的博寮港有限公司，提出在南丫島東澳灣發展作遊艇度假區，興建度假酒店和碼頭等設施，以作為度假旅遊地產項目。而擬建的遊艇區佔地43公頃，提供500個泊位、一個直升機坪、一個遊艇會及約900個住宅單位等【註6】，後因規模太大及未符保育要求遭否決。同期政府亦展開「南丫島索罟灣前南丫石礦場未來土地用途發展規劃及工程研究 - 可行性研究」，針對南丫石礦場進行規劃研究，當中亦有談及興建遊艇停泊設施【註7】，雅居樂亦必然在發展計劃下受惠。2014年，立法會發展事務委員會針對上述南丫島的可行性研究指出，公眾因遊艇停泊處發展可能會對現時索罟灣的魚類養殖區帶來負面影響，因此不予支持，亦不贊成由單一私人發展商進行研究地點的未來發展，後來項目亦被擱置【註8】。2015年，意欲發展東澳灣的發展商捲土重來，稱會增加更多保育元素，如擴大保育走廊等，並輕微將住宅單位減至850個，惟至今仍未成功開發【註9】。而去年6月政府再提出，將該區發展為休閒度假及戶外康樂地帶，惟考慮到商業可行性，會加入度假酒店、優質住宿營地和低密度住宅，並即將就具體發展方案提出建議【註10】。而在《藍圖2.0》中，政府亦同樣將「加快發展前南丫石礦場用地為休閒度假和戶外康樂地帶」，放進推動「大型綜合度假項目」的段落中，或意味此處的規劃方案，亦同樣被視作其中的一環【註11】。▍無處不度假——仲有其他正被倡議作度假村嘅選址？上述三個選址，多次被倡議作度假村，南大嶼長沙和索罟群島度假項目，大約每隔10年就被「翻炒」一次，但都遇上不同的技術問題、無法克服的環境因素或民意反對而作罷，但現今社會環境已經不同，在推行「無處不旅遊」指令下，政府可能會「更強勢」地推行這些具爭議的項目，更令市民憂慮，政府屬意的「大型綜合度假項目」，或非僅選址一處，而是全都發展。而綜觀全港各地，亦非只有上述地點具開發危機，研究員發展亦有多處外島及臨海地區，近年曾被政商界提出，用作發展度假設施，可見政府亦受到商界和鄉事派的壓力，所以縱使這些外島有巨大的保育價值，其發展威脅亦不能忽視：➤ [...]
發佈時間：2025年2月6日 2018年政府修改《長遠房屋策略》【註1】，將公私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」，貌似新公營房屋比新私樓多，但實質《長遠房屋策略》落實以來，私樓落成量竟比被公屋多【註2】。在實際落成公營房屋持續不足下，政商界卻不時提出需提高私樓比例。甯漢豪更揚言，政府已覓夠地，未來10年公屋供應甚至超標，因此將來可調整整體公私營房屋的七三比例，針對未來新發展區，更檢視將公私營房屋比例調校至「一半一半」【註3】。按往績來看，公營房屋實質落成量將會更少。而根據最新公布的新發展區規劃建議，包括新界北新市鎮的優先發展區、馬草壟及牛潭尾，甚至已直言，因應各區不同發展定位，其住宅區將以「私人住宅」為主導，或意味新發展區內公屋供應會進一步縮減。▍由公私營七三比，調整至私人住宅主導？➤ 新界北新市鎮(優先發展區)住宅總數：17,000 – 19,000發展定位：口岸商貿及產業區官方說法：公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點，（優先發展區新增住宅單位17,000 – 19,000個），當中香園圍口岸商住區提供約12,000-13,000個住宅單位（私人住宅為主），大學教育城和毗連社區在附近提供約5,000-6,000個私人住宅單位，增加師生的住宿選項。【註4】➤ [...]
【研論】為何「香港千萬人口論」老是常出現？ 發佈時間：2025年2月4日 近日不少政府官員和議員，興致勃勃地說要建設千萬人口大都會。千萬人口，離現時750多萬的香港還有250萬人之距，不單純是否有能力或者如何輸入的技術問題，更該問是香港要有一千萬人的論調，為何老是常出現? 若要「打爆」各大新發展區及現有新市鎮的人口參數，研究社曾經計算過各區預期最大估計的幽靈人口 (包含北都全區及形同擱置的明日大嶼)，估到最極限都只會能增大205萬人口容量，而且往往現實無法興建最大容量，意味著若果香港需要「塞進」1,000萬人口的話，至少50萬人以上需要再擠進現有市區。 新發展區／發展項目 新增容納人口 —------------------------------------------------------------ 明日大嶼 50萬 [...]
發佈時間：2025年1月23日 彩虹邨重建爭議掀起了民間就舊公共屋邨保育的討論，隨著政府宣布1960年代落成的公共屋邨重建計劃（例如華富邨和西環邨等），不少市民不解為何要「一幢不留」。這批戰後興建、已年屆60歲的公屋，在建築風格和社區資本上均別樹一格，已有不少民間聲音要求保留。遺憾的是，即使民間提出彩虹邨等有保留價值，由於古蹟辦沒有為戰後興建的公共建築系統性地評審，在保育制度上近乎「無險可守」，面對維修成本上升的問題，房委會和房協傾向全部拆卸重建。面對社會對歷史建築保育的意識高漲，官方曾提出／落實過若干公屋「保育」措施以應對，例如提議在彩虹邨「電子化」拍照保育其著名七色牆，及會在重建屋邨沿用彩虹配色，但這是有意義的保育措施，抑或只是敷衍市民？▍ 「瞻仰遺容」式公屋保育研究員整合過去房委及房協在推動轄下屋邨重建時採用的保育措施，發現香港對公屋保育的可歸類為五大類，效果均強差人意：➤ 歷史紀錄及網頁 （例子：明華大廈、花園大廈）2011年宣布重建的明華大廈，以其像行人天橋的中央走廊、麻石牆、通花牆等為特色，當年有城規會委員提出保留明華大廈的其中一座以「留念」但被拒【註1】，房協曾反建議興建「保育公園」代替但最後並無兌現【註2】，近年出現「歷史文化傳承紀錄計畫」，收集老街坊居住多年的歷史以及有關屋邨的歷史及建築特色，並發佈在網站。這類口述歷史的紀錄本身不是壞事，一定有其價值，但若以此代替屋邨建築物和氛圍的保育，好聽一點是聊勝於無，難聽一點就是 「瞻仰遺容」。➤歷史展覽空間 （例子：蘇屋邨、石硤尾邨、藍田邨、牛頭角下邨、明華大廈）不少重建後的屋邨的屋邨都會預留空間作歷史展覽，復刻重建前的生活面貌，並展出在邨內的舊物，但整條屋邨絕大部分均已拆卸。牛頭角下邨及藍田邨設有空間模仿當年的茶餐廳及茶樓，並擺設「卡位」作休憩空間，但展覽與居民的生活連結有限，參觀者極其量只能走馬看花，所扮演的保育功能相當有限。與歷史紀錄及網頁 [...]
發佈時間：2025年1月17日 香港將連續3年錄得近／逾千億財赤，社會已有廣泛看法指港府已經陷入憂慮多年的結構性財赤。就此政府的態度則相對樂觀，認為僅是疫情引起的周期性財赤，預料數年內可回復盈餘【註1】，但情況是否這麼簡單？港府常借疫情後世界各國財困（尤其是英美）、環球經濟衰退及香港作為細小經濟體易受影響為由，解釋香港目前面對的財政危機，但將主權國家和城市的公共財政相比實有欠公允，何況疫情已是明日黃花。若要客觀地理解香港當前的公共財政處境，比較與香港經濟聯繫較多的鄰近重要城市的公共財政狀況，或許能給我們一些啟示。不難發現，香港當前面對的困境似乎是鄰近地區主要城市獨有的。▍比較鄰近城市 港府財赤獨憔悴？研究員揀選了鄰近香港的主要亞洲城市過去5年的公共財政狀況分析，橫跨疫情前後，包括新加坡、東京、台北、孟買、曼谷和馬尼拉。她們與香港一樣，全屬英國智庫界定全球經濟影響力的 “GaWC city classification” 中的「Alpha [...]
發佈時間：2025年1月15日 元朗八鄉雞公嶺三日前又再發生山火，根據集誌社最新的照片【註1】，雞公嶺山火前後對比，一年之內草披變焦土，雞公嶺原本已樹木稀少，現在幾乎寸草不生。不少人已在問為何雞公嶺每年均會發生山火，有時甚至一年不止一次大型山火，山火多次威脅山腳的貓狗收容所安全。回顧過去5年，雞公嶺燒山範圍之廣應屬全港之冠：單是2020年已有3場山火發生在雞公嶺，面積達334公頃（17個維園），而2022年雞公嶺亦有約200公頃因山火受損，佔當年全港山火受影響土地逾半。▍將雞公嶺變火雞的嫌疑犯：全港最大殯葬區研究員翻查地政總署地圖中「新界認可殯葬區」的圖層，發現了雞公嶺的獨特之處－－雖然位於林村郊野公園之內，園內理應不可生火，但雞公嶺同時被逾500公頃的「新界原居民殯葬區」佔領【註2】。香港大部分的山火屬人為，去年的雞公嶺山火火場甚至正處於一個山墳之上，距離僅約兩米【註3】，故令人十分懷疑雞公嶺頻繁山火與原居民拜祭活動的關係。從衛星圖中可以看到雞公嶺山腳和山腰位置布滿墳墓，部分可能被大樹或灌木遮蔽，實際數字已難以肉眼統計，保守估計可能上千個。按近年當區山火頻生的跡象，政府似乎亦未見妥善處理祭祖帶來的山火風險。眾多散落於各山頭的墳墓，監管上來或許不易，過去將雞公嶺山腰的大部分地區劃為認可殯葬區，且與郊野公園高度重疊，或有規劃失當之虞。翻查歷史文件，當年政府亦有減低山火風險：根據1983年「新界認可殯葬區」的發牌條件，村民在郊野公園內拜祭時，必須在合適容器燃燒冥鏹，不能在曠野燃燒冥鏹 (No open fire may be [...]
發佈時間：2025年1月13日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議上月出爐，去年剛入伙的過渡屋項目「博愛昇平村」竟被納入優先發展區，並需於5年後退場交回土地，反映新發展區規劃過程中忽略了在地用途，構成公帑浪費問題。早前政府撥款資助每間過渡屋50多萬，601伙的昇平村耗用公帑3.3674億，本身過渡屋可以持續使用多年舒緩房屋問題，現在5年後竟要拆卸。新界北早於約10年前已宣告將被發展，政府內部理應知悉該土地有機會被使用，這次實屬因規劃失誤而導致的資源浪費。而本身位處打鼓嶺的昇平村，地理位置對於住戶而言已非優越，原以為暫居過渡屋後便可上公屋，怎料到隔幾年便要再被逼遷。事實上，在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋及簡約公屋在往後十年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，短中期內不應視之為「過渡」。現時過渡屋坐落發展計劃中「優先發展區」的範圍，但佔地上1,000公頃的新界北發展區，竟然沒有空間容下一個過渡性房屋？只需要將所需土地及空間佈局稍微調整，延續過渡屋的使用絕對不難，這突顯了新界北新市鎮的規劃仍停留在「粗放式」發展的階段。這種「粗放式」發展失當難免令人質疑，政府根本沒有仔細研究當區土地的既有用途，便草率規劃「畫餅」。在忽視土地既有用途，漠視土地本身功能的前設下，此新發展區最影響的，還有當區的鄉郊景觀、原有聚落及優質農區資源，難以令香港人有信心，整體北都的規劃都是經過深思熟慮而來。研究員接受明報頭版專訪評論現今新界北的「粗放式」規劃：//本土研究社成員陳劍青質疑，房屋供應問題不可能5年內解決，過渡屋有重要功能，卻被納入優先發展區，反映當局在初期規劃時忽視現有土地實質用途。他認為新北發展範圍大、時間長，若做好事前規劃，絕對有空間兼容過渡屋，並有更長遠功用。//明報. 2025.1.12：納新北發展 昇平村過渡房5年退場 去年8月入伙涉600戶 發展局：確保營運至2029年8月 [...]
發佈時間：2025年1月10日 極具爭議的花墟重建計劃，前日起一連兩天在城規會展開申述環節，城規會接獲的767份申述，674份（88%）屬反對意見，支持的不足10%（70份），在今日環境下，仍能收到如此多數量的申述，且大多數是反對意見，實屬罕見。仔細看那些還不是一式一樣的「罐頭」申述書，而是來自花墟居民、商販、非政府組織和一般市民，背景廣泛，每份意見均有血有肉：一間有70年歷史的教會，力陳市建局重建項目的社會影響評估，無視教會多年貢獻和社區需要，更無幫忙重置，猶如把教會連根拔起；至於絕少數的支持意見，則由市建局本身、土地及建設諮詢委員會、建築師學會、油尖旺防火會委員會和兩個區議員等提出。面對廣泛強而有力的質疑，市建局是如何看的呢？分析申述文件，市建局是如此解釋花墟重建背後的思維，亦反映了它對於市區重建的根本心態及其重大問題。▍選址問題➤ 質疑：香港舊樓那麼多，為何偏偏選中花墟？市建局認為，花墟位於《油旺重建研究》的「水渠道城市水道發展節點」，有利土地進行重整，把該處「打造成人流匯聚的核心」（難道花墟現在不是人流匯聚的核心嗎？），所以不是花墟太舊（其實不太舊），而是位置太好。即使無重建需要，居民也要犧牲，因為市建局會為大家「提供機會闢設休憩用地」（但地盤內90%已是休憩用地／社區設施），「為公眾帶來各項裨益」。為何香港人和花墟居民需要一個城市水道？ 為何在花墟搞？為何製造城市水道等於規劃裨益？沒有多加解釋論證。值得注意那份訂明城市水道的《油旺重建研究》是未經地區諮詢炮製出來的，尤其是花墟居民和商販，在政策制定過程中被蒙在鼓裡。➤ 質疑：選址欠清晰準則，例如太子大樓樓宇狀況好為何要重建？市建局承認只有不足10%樓宇失修，但強調22%是「三無」大廈（為何「三無大廈」問題要靠重建解決？），及78%樓宇沒有電梯，例如進出太子大樓電梯大堂須經過樓梯，「對傷殘人士及長者造成困難」，「不能靠修復解決，故市建局認為有必要對它進行重建」（屬因果關係）。例如太子大樓這類需經過樓梯才能抵達電梯大堂的大廈，在香港並非罕見，那麼既然市建局那麼關心傷殘人士及長者，是否要研究全港所有同類樓宇都要研究重建或修復／改建？有城規會委員也禁不住質疑理據是否站得住腳，市建局始承認樓梯因素是是其中的背景因素之一，而非直接原因（即沒有因果關係），實際會考慮「一籃子因素」包括「重建裨益」【註1】，而太子大樓位於未來水道公園的軸線上，所以要讓路。亦有人質疑，為何花墟道38－48號連電梯也沒有，樓齡比太子大樓老（1948年建成），理應情況更惡劣，卻沒有被納入重建範圍？突然間市建局就不關心住在花墟道38號－48號的老人家了，直指其地盤面積較大，能夠「獨自發展成具相當規模的單一重建項目」。仔細一看，花墟道38號－48號遠離水道公園的軸線上，或許市建局因此而提不起興趣。這番對答清晰顯示，市建局選擇重建範圍的一個重要因素是「位置靚唔靚」，樓齡及樓宇狀況則相對沒有那麼重要，這不禁令人思疑市建局的本業還不是重建有需要的舊樓。▍地區文化和花墟運作➤質疑：以購物商場取代傳統的花墟會不利於香港旅遊業和經濟發展，重建項目令花墟士紳化、租金上升。市建局認為，重建採取了「綜合全面手法」(未有詳細解釋其具體含義)，其最大目的不單是保留，還強化了花墟的獨有特色，卻沒充分解釋其「全面手法」為何能夠強化花墟何種特色。根據有限的資料，市建局打算設立「臨街零售店面」提供額外空間以「強化特色」，促進花墟進一步擴展。雖然店面地方不足是弊病，但重建是否唯一出路？例如管理手法可否舒緩？例如在花墟道／園圃街設立行人專用區禁止花墟商店授權的運貨車以外之車輛進入，即可提供路面空間作零售用途（聞名世界的倫敦哥倫比亞路花市亦是在行人專用區運作），當花店在晚上打烊時，道路可重新開放給車輛使用，用不著凡事都以重建的「核彈方案」處理，更不應在無了解過花墟商戶真正需要的情況下，以「我為你好」的名義趕走商戶。▍休憩用地供應➤質疑：現有休憩用地和體育館等雖然有多項問題，但不足以證明重建的必要性；重建後部分設施可達度下降，質素降低。市建局對於設施可達度下降及質素降低的質疑並未作出回應。此外，亦未解釋為何過往的公地公用模式須改為混合發展，並如何帶來規劃裨益。市建局不斷重申，「一地多用」是為社區好，能為「地盡其用」、「充分發揮用地發展潛力」，而且更能「重置和優化現有破舊的政府、機構和社區及體育／康樂支持，並提供其他新的設施以滿足社區需要」。現時的設施是否真的殘舊到必須重建的程度？根據集誌社最新報導的照片集【註1】，市民在界限街遊樂場的室外乒乓球枱自得其樂，亦有居民休憩，到過現場考察即知道，包括體育館、球場設施維護水平正常，使用量亦高，未有明顯問題。關鍵問題是，若果這片公共空間有重大問題（公眾暫時看不到），為何突然需要市建局要插手？為何是要一地多用模式重建，而非透過微調設計、重新裝修解決？即使是要一地多用，為何不是政府部門自己起綜合大樓，而要市建局越俎代庖，將本來的公共空間部分變成有零售酒店和住宅的商業空間？▍先是污名化花墟確立重建「需要」 再以恩主心態介入沒有任何城市規劃是完美的。每個社區固然有其規劃問題，這些問題亦會隨著社會變遷而有所變化，但有韌性的社區如花墟，必有其方法改造空間應對改變的社會和經濟環境，不必凡事由政府（或市建局）介入。縱使有規劃問題如擠迫、人車爭路、數個休憩空間被圍欄相隔，政府部門也可以行政手段處理，與花墟商販和購物者商討，設立行人專用時段、容許在路邊擺檔（如排檔方式管理）、重新設計休憩空間的出入口，即能解決市建局口中的大部分規劃問題。市建局卻將現有花墟的問題放大並將其污名化，以確立重建的「必要」，再推銷水道公園所能帶來的裨益（不明白為何市建局那麼鍾情水道公園？），是以「我為你好」、居高臨下的專業身分介入花墟規劃，完全與在地的花墟商販和購物者的需要脫節，充分體現其專業傲慢。市建局在過程中，有否虛心了解花業的運作和需要？例如，將路邊垃圾站遷入綜合大樓（可能設於地庫以避免異味），是否會增加花店每日處理大量花葉廢物的負擔？市建局是否明白花業日出而作，日入而息，夜晚絕大多數的花店是關門的；喜歡買花的人，大概不會在晚上缺乏自然光、難以欣賞花朵美態的時候到花墟買花，就算不介意，也沒有晚上買花的習慣。那麼市建局在花墟搞「夜繽紛」是什麼一回事？面對質疑和反撲時，市建局則以恩主心態自居，單方面為花墟扮靚注入活力（如那個它也得承認旺丁不旺財的「萬花同慶」活動）和將重建形容為惠及社區的唯一手法，確立自己是「為花墟好」的姿態。指會為社區帶來未知能否實現的規劃裨益，但卻不願坦白自己染指花墟重建的真正動機，表明目前的重建模式過於依賴土地價值提升，而未能充分考慮社區的實際需求與期望，從絕大部分申述均是反對意見就可見一斑，這亦充分反映了市建局的機構管治出現了重大問題，令香港無法實行一個健康和切合地區需要的重建模式。 參考文件： [...]