【居「深」叵測】深圳三區數以萬計新樓 與未來三四年北都96,000伙直接爭客？
原文發佈於2026年10月4日
中國內地自今月起，實施個人房貸貼息政策，符合若干條件下，在內地購置房屋者將獲貼息1厘，亦掀起港人內地置業的討論【註1】。事實上，為吸引非居民購買物業，深圳政府近年再三放寬購房的門檻，使港人置業也變得更易。政府未來打算以北都作為住宅供應的重鎮，惟似乎卻對毗鄰地區深圳的住宅供應處境，納入具體的政策考慮。
事實上，過去亦有業界人士提出，北都發展要同時考量深圳，若不壓低地價，人口或寧願在深圳買房租屋，而放棄在北都置業【註2】，研究社月前亦曾針對近年深圳鄰近三區，即南山、福田、羅湖的樓價進行研究，亦發現相對於三區樓價，北都最新樓盤的售價或溢價不少。若內地屢推置業優惠，對北都住宅市場亦會帶來挑戰。
研究員透過整合內地官方文件及房地產信息平台資訊，聚焦未來近數年的深圳鄰近三區住宅供應，發現已有伙數數據、四年內竣工的住宅有約兩萬伙，尚未計部分尚在規劃初期、未有伙數紀錄的項目。數以萬計的單位落成，對北都未來三年落成的約十萬伙私人住宅而言，將構成激烈的競爭關係。在「港深同城化」下，這類因素亦可預料對北都發展日益重要。
▍深圳接近香港之地區 四年內竣工私樓兩萬伙
深圳的住宅供應模式與香港本地有所不同，部份房地產項目同時提供可作商品買賣的房屋（內地稱「商品房」）、供深圳引入的人才購買的房屋（「人才房」）、作為福利的「安居房」，以及容納被逼遷而選擇回遷之居民的「回遷房」。若只論較有可比性的「商品房」（單位數量限制依區而異）和「人才房」（在深圳工作滿三年方可購買），未來四年能識別出伙數數據的項目，至少涉及約兩萬伙：
➤ 未來四年內竣工之深圳羅湖、福田及南山私人住宅單位數量
地區／竣工年份｜2026；2027；2028；2029｜總數｜項目例子
南山｜3,6635；456；2,572；1,836｜｜13,527｜深鐵熙府二期、雲錦萬宸家園等
羅湖｜1,247；881；（沒有數據）；（沒有數據）｜｜2,128｜瀾海元境府、皇熙悅府二期等
福田｜318；232；3,674；（沒有數據）｜｜4,224｜頌景悅園、閱湖境家園等
總數＝至少19,879伙
以上伙數的統計數字，僅歸納至已有伙數數據的待峻工或待售項目。除此之外，深圳亦有一系列主要藉重建住宅、村落與工業區推出的房屋供應，這些項目雖仍處規劃早期，因此未有明確單位數量，卻同樣將在短中期內落成者，當中不乏大型住宅項目：
➤或於短中期內落成 處於初期之深圳羅湖、福田及南山項目
地區｜項目名稱｜總住宅面積 (平方米)｜階段
南山｜沙河五村｜1,120,000｜尚餘三期正在施工
南山｜南山村｜674,340｜未清拆舊樓
羅湖｜布心花園｜548,330｜未清拆舊樓
福田｜福田區華富北片區棚戶區改造計畫｜458,660｜正在收地
南山｜南苑新村｜402,158｜尚未動工
羅湖｜螺嶺片區｜328,539｜未清拆舊樓
南山｜愛榕園片區都市更新單元｜227,500｜未清拆舊樓
羅湖｜信悅映翠府（金鑽豪園）｜185,200｜預計於 2029 年竣工，惟近來處理完拖欠逼遷安置費爭議
南山｜西麗高鐵新城｜110,000｜預計於2028年竣工，惟現時仍正就項目招標
南山｜紅樹別院二期（萊英花園）｜50,810｜尚未動工
羅湖｜瑯宸府｜62,697｜預計於 2027年竣工，即將動工
南山｜自貿·紫荊嶼（灣啟紫荊府第二期）｜52,800｜規劃中
南山｜南山粵海地皮｜49,000｜完成投地，標書訂明須於四年內竣工
福田｜福田市集大樓｜15,850｜轉交發展商
福田｜臻雲雅苑｜15,380｜於計於 2027 年竣工，惟今年中才完成投地
福田｜南天電力都市更新單元｜1120｜正在施工
▍深圳屢推政策方便港人置業？
回望香港，根據房屋局本年7月的數據【註3】，「未來三至四年間可提供的一手私人住宅單位數目」為 96,000，而近三年的同類數字，亦於十萬之數附近徘徊，當中包括所有未賣出及可隨時動工的單位數目，而非僅僅是落成單位。而上述深圳的落成單位量，亦有部分或已出售，因此未必適合將兩個數字直接比較。
然而，在有限資訊下，上述統計出來的深圳未來四年伙數數字，亦明顯數以萬計，堪比五年內古洞北及粉嶺北24, 000伙的住宅供應【註4】。當香港北部與深圳之間的流動性日趨緊密，在向北張望置業機遇的港人視野中，深圳河以北的住宅供應絕對佔一席位。
其實近年深圳亦不斷向港人買家「招手」，例如於2024年，非深圳居民已可在各區購買一個單位，其中包括樓市最熾熱的深圳羅湖、福田和南山區。翌年，其政府更容許非深圳居民在深圳羅湖等地區，購買兩個單位，鹽田與大鵬新區兩個樓市較不熾熱的地區更是無購買限制。到了今年，深圳羅湖、福田和南山區的私樓購買上限再度提高，可見當地有一定供應需要香港人等非居民「協助」消化。
當跨越深圳河已變得尋常，深圳樓價比起本港較低也較「抵」【註5】，深圳為數可觀的供應則會變得更有吸引力。本港地產發展商要不維持樓價，押注在置業人士對香港私樓的「忠誠」和建築質素的信心；要不為與一河之隔的選項競爭而放低樓價，但面臨難以支付參與北都發展的成本。
▍北都大學城真的能令內地人才落腳香港？
當然，兩地住宅的落成量未必可以直接相提並論。政府在規劃上需將跨境因素考量在內，亦不意味可將深圳的落成伙數，直接理解作可供滿足港人住屋需求的房屋供應。反而，鄰近北都深圳區域的社會及政策處境，更重要的是用作思考北都各面向的發展規模。例如若北都的就業人口，可以相當方便及廉價的形式，實踐跨境就業，各發展區的住宅項目則未必有足夠需求消化。
香港政府在計算整體住宅需求時，會考慮不是長駐香港的流動居民，而在北都規劃中，政府預期結合了「產、學、研」的大學城及產業園【註6】，能令內地人才落腳香港，因此可支撐私樓需求。然而，比香港呎價略低、質素更高的深圳住宅，相信對這些人口而言亦具吸引力。當居住深圳已成一部份港人的選項，對來自內地的人才可能尤甚，政府在估計北都私樓需求時，已不再能假設來港貢獻勞力的人亦會獻力支撐本地樓市。
港深競爭不止出現在私樓供應。連北都大計內被寄望幫助香港突圍而出的創科、教育與先進工程產業等，都可能因與深圳「撞機」而錯誤估算。例如深圳早在 2010 年設立大學城並招來清華大學與北京大學，除非政府有十足把握香港院校具有優勢，否則，連香港將建的三座大學城能否在區域內脫穎而出也是未知之數。因此，政府推動港深融合的同時，不可忽略兩地連接也會令香港更面臨深圳因素帶來的競爭，否則將在廣泛的範疇上錯估形勢。
【註1】經濟日報. 2026年10月2日. 中央救樓市｜內地首套房貸貼息落地 港人買大陸樓亦有優惠？
【註2】宅谷. 2025年10月4日. 北都龐大供應將壓低樓價
【註3】政府新聞網. 2026年7月31日. 一手私樓潛在供應約九萬六千伙
【註4】香港經濟日報. 2026年9月22日. 北都5年公私營房屋落成量9.5萬佔供應目標逾4成 專家料基建成熟供應可加碼
【註5】本土研究社. 2026年8月12日. 深不見底 北都頭盤首批呎價近$18000 有冇參考深圳鄰區樓價？
【註6】巴士的報. 2026年7月12日. 甯漢豪專訪｜北都新建50萬伙 10年內私樓佔比逾3成 基建先行與人口遷入無縫銜接
