發佈時間：2023年1月17日 最新造價可達8000億的明日大嶼人工島今日交文件上城規會，呈上文件內展示多張的交椅洲人工島上具體的設計想像圖，將會給城規會委員今星期五討論。雖然這些設計圖指明是「僅供說明的構想圖」，但細心看這批「交圖」，可發現除了景觀、密度、生態、造價成本以外還有更多更嚴重問題，更有疑似抄襲新加坡之嫌，看似宜居的設計圖不止做不到「說明」的作用，背後更極具誤導成分。以下綜合了一些觀察： 1.波上坡兒：設計圖中最為矚目的，莫過於從海濱走廊設計圖中出現一粒巨型綱彈般的「海上的坡兒」，如同近年新加坡在內湖新興的打卡「水上明珠」，疑似抄襲毫無誠意。但新加坡那棵是在Marina Bay內湖興建，明日大嶼若想照抄在水流極急的海岸興建，海上波兒會否容易被吹走，會否真的搶到新加坡人才來打咭，將成一大問號。 . 左：明日大嶼想像圖疑似抄襲新加坡；右：新加坡Marina Bay內湖的「水上明珠」 [...]
發佈時間：2023年1月11日 過去一年多，香港在「加快發展」的主旋律下迎來了「精簡發展」草案，一次過修改六條發展相關法例，大幅削減公眾規劃參與權。同時間，在2022年中，英國也提出了修改規劃發展相關條例的「升級及再生草案」（Levelling Up and Regeneration Bill 2022），現時可說是英國自2020年”Build [...]
發佈時間：2022年12月14日 市建局日前(12月8日)在古諮會會議的「其他事項」環節，透露了衙前圍村最新的「強化版」保育方案細節，及後在市建局網址《摯誠.志成》再提及平面圖。研究社將之對比市建局2007/2012年的原有方案，發現新方案住宅佔用地面積激增至10倍、住宅佔整體地盤地面面積由5%變近4成、更使衙前圍村的「次軸線」不能保留，嚴重破壞及擠壓現有圍村佈局，使衙前圍村勢成「岩巉圍村」。 市建局新保育方案大變質—衙前圍村慘變「岩巉圍村」？ 原先(2007年)及現今保育方案(2022年) 修訂對比： [...]
發佈時間：2022年10月25日 市建局最近接連向九龍城及土瓜灣區開刀，近兩年內在區內已推出六個重建項目，掠奪公家資源之餘，更重推食工廈的重建招式。市建局拋出「完整規劃」、「加強連接性」的措辭作包裝，透過各種新的規劃工具及概念改變重建模式，進一步擴權向各區樓宇無差別開刀。市建局看似無王管，然而在成立之初（即2000年），政府為市區重建制定「金鋼圈」——市區重建條例，一方面給予市建局免補地價等各種特權，同時規定市建局需要依循《市區重建策略》的原則及程序推行重建項目。這份《市區重建策略》並非一份只供參考的指引，而是有法例根據及包含公眾意見，為市建局的重建角色定位。 《策略》定下「以人爲本」、四大業務「4Rs」等重建方針之餘，亦制定當中的細節，如需要每兩至三年檢討一次，政府亦要就市區重建策略的修訂先徵詢公眾意見。然而在市建局成立的20年間，只曾經在2008年檢討過一次，其後定期一檢的做法似乎已經絕跡。就算經過兩年多檢討的市區重建策略出爐後卻未能有效制衡市建局，相反在近10年的重建模式越見猖狂，更接連「僭越」重建策略。 市建局近年不但自行於業務範疇加入第五個「R」–「改造重設」，又於去年提出「融合策略」為新的重建模式，這些根本性的改動卻完全繞過條例規定的公眾諮詢程序。我們透過整理市建局近10年來的「進化史」，可見原有市區重建策略如何被重寫，而重建模式早已脫軌。 ♦ 殺街地圖：肆意吞併公家地 市建局去年在油旺重建以「街區整合」重新包裝殺街重建的手段，將這個早出現於土發年代的爭議性重建手段，如上環皇后街、尖沙嘴河內道等，重現於近年重建項目。整理過往的重建項目的資料，市建局早在2016年已著手重啟殺街，提出「小區發展模式」進行大面積收購，將街道包含在重建範圍內。當時市建局指將以土瓜灣的項目作試點，但隨後同樣的重建方式亦可見於深水埗及西營盤的項目。這些被殺的街道有社區特色，如深水埗兼善里一向有「食街」之稱、九龍城街市兩旁的衙前圍道及南角道亦形成一個商業圈，殺街固然令社區失去原有特色，另一方面亦破壞原有的街道肌理。 [...]
發佈時間：2022年10月11日 早前政府推動「碼頭改善計劃」翻新23個「山旮旯」鄉村舊碼頭，其中一個選址為極為偏遠，位於梅窩半小時腳程外的萬角咀碼頭。每個碼頭可以值成億，但政府一直拒絕提供用量數據，民間一直質疑計劃必要性。 更嚴重的是，原來個升級碼頭可能成為村民私家碼頭，公眾或無法進入。昨天守護大嶼聯盟揭發連接碼頭的唯一道路「因疫情關係」在九月尾時被鎖上【註1】，最近經政府「了解」後獲得解封，但不排除未來會像大嶼山沙螺灣村般，村民「話封就封」【註2】。查冊紀錄顯示碼頭附近土地早年已被一地產商買入，路權這麼關鍵的問題，按理是從一開始選址時就應知悉，誰會在公眾可能去不到的地方改善公眾碼頭？進一步追查，原來地產商及村民早幾年曾提出發展興建欠缺詳情的「保育中心」計劃，未知是否影響了政府「眾裡尋他」選定升級萬角咀碼頭。 我們翻查資料，發現政府從未交代通向碼頭道路需要穿越私人土地，地主可以任意封鎖，將公家碼頭隨時「私有化」。幸而民間將問題揭發後，政府才被逼承認計劃尚在規劃階段，現時未能確保路權，會先同「相關人士」商討公眾路權，才會向申請撥款。若然民間未有揭發事件，政府大可以在路權未搞清楚的情況下照樣令工程展開。 事實上，研究員早前已發現「碼頭改善計劃」中其他選址均有不同的「旅遊地產式」發展潛力，囤地地產商均能夠直接或間接得益【註3】。現時萬角咀碼頭因民間揭發路權問題添加變數，或許能成為煞停這項「小白象」計劃的開端。 【註1】明報：獲公帑改建 萬角嘴碼頭封公家路 [...]
發佈時間：2022年9月26日 【科技園沒有告訴你的】工業邨11幅閒置地都要趕走Mil Mill？ 談及工業邨用地，一樣很重要但科技園一直未有「擺上枱」的基本資料是，三個工業邨內的土地現況為何？工業邨的用地需求迫切到需要趕走Mil Mill嗎？如真的是怕影響旁邊的電子廠，那邨內有地可供Mil Mill合理重置嗎？以下的資料，科技園可能不想大家知道。 翻查科技園網站，我們發現截至2022年4-9月（註一），三個工業邨竟然有多達11幅閒置用地，全部已大致平整或原本有閒置工廈，地盤面積合共逾1,400,000呎，相約於70間Mil [...]
在粉嶺高爾夫球場建公屋被「暫緩」之際，政府日前向城規會申請增加古洞北和粉嶺北公營房屋30％地積比，最高樓宇高度達至主水平基準140-180米，古洞北最高地積比可達7.8倍，比現時皇后山已40多層公屋邨的7倍更高。從修訂構想圖可見，公屋放寬高限後將「密不見天」，全區數十橦40-50層高公屋旨日可待。 申請亦同時將區內大部分私樓住宅用地整體地積多送20%，當中古洞北有私樓地皮的最高地積比將高達7.2倍。其實這已是新發展區歷年來送給地產商的第三份「禮物」。由當初的「原址換地」政策，及年初的標準補地價，至是次放寬密度，至少已惠及以下已成功申請換地的地塊： 粉嶺北新發展區 ▌由恒地持有：B5、B8-B11地盤，共76.3萬方呎 ▌由新世界持有：B6-B7地盤，共23.8萬方呎 古洞北新發展區 ▌由長實持有：B12地盤，共5.35萬方呎 [...]
最新報導指，政府近日與「沙羅洞發展有限公司」達成7.7億元補地價協議【註1】，讓公司以約19公頃的沙羅洞土地，換取在大埔船灣53公頃用地興建一個有齊18個洞、符合比賽標準的私營高爾夫球場，連同相關住宿設施及車位，面積相約於大埔四條屋邨（廣福、富善、富亨、大元），規模可比3分1個粉嶺高爾夫球場。而這塊用地過去由九鷹高球會租用，前身為由堆填區改建，對外開放的臨時高爾夫練習場，獲政府換地後正式改建成臨海豪華新設施。 其實近年世界各大城市都掀起「反高球運動」，近日法國遇旱，有團體索性將高球場洞用水泥封起這高耗水量的玩意【註2】，新加坡近年更已逐步收回數個高爾夫球場用地建公屋【註3】或開放做公共綠地【註4】，但香港經常將劏房問題歸咎於缺地，則要收回9公頃粉嶺高球場發展公屋方案不僅面臨爛尾，高球場佔地甚至「有增無減」，為什麼呢？ 未計這個新場，其他高爾夫球場在香港不缺選擇，本來康文署亦營運兩個戶外練習場，還有賽馬會營運滘西洲公眾高爾夫球場。現時再增加多一個大型私人高爾夫球場，就算收回32公頃粉嶺高球場作1.2萬伙公屋及生態公園，仍有可觀的「淨增長」。 有些聲音經常說郊野公園「可加可減」，綠化帶亦能「可減可減」，基於一些明顯的原因，佔地廣、耗水高、受眾少的私人高爾夫球場就只可加，減一點都不能少。這將會成為月底城規會考慮是否支持發展粉嶺高球場作公屋的重要理據，也是該高球會不敢向3000名會員提起的事實。 參考資料： 【註1】明報 2022年8月23日 [...]
【民意清零？】城規程序被精簡的不只是諮詢環節？ #肢解城市規劃 文章發布日期： 2022年2月12日 除左教人訂口罩，今日立法會發展局【註一】仲靜靜雞透露多咗「精簡」城規程序嘅具體方向，雖然3月先有更多細節，但其中一個已經睇到研究員眼都突一突。「理順相關安排，如限制對土地有控制權者方可提出改劃申請」這項新修訂，帶出兩個問題： 1）扼殺民間改劃？ 現時城規會容許任何人申請改劃土地用途，無限制於土地的業權擁有人（是的，即使你不是土地擁有人也有權申請改劃一土地的用途）。除了較著名的囍帖街啞鈴方案，過往民間團體曾利用提交民間方案的改劃申請，與「一鎚定音」的發展方案打擂台，由民間表達規劃發展應該點做起，包括但不限於： 「還海於海」：民間於去年透過向城規會申請改劃（Y/I-NEL/1)，將涉及「明日大嶼」填海範圍的交椅洲一帶位置改劃為「海洋功能保留區」地帶，以禁止於該處填海或進行大規模永久覆蓋海面的發展。 大坑西改劃：於2016年提交的改劃方案為建合併出租公屋及資助出售房屋，當時重建計劃的出租公屋不足以安置居民而遭到反對，有民間團體聯同居民策動民間改劃，於方案中提出居民對重建的構想，以及揭示「保守」的城規制度。 “Take [...]
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心? 未有發動土改鬥香港地主，地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目，由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施，唔單只會加劇香港土地兼併分田地，亦將會根本性改變香港城市土地格局。 早在今年4月，星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ，有發展商向政府建議賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意，牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術，政府已經話成立小組配合研究跟進，又唔見檢討丁屋政策咁積極? ▌「豬頭骨」都變「大肥肉」 放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」，實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地，正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段，難以發展私樓，所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋，最後態度其實也是不甘不願。 [...]