制衡無門　市建局自行僭建了什麼新重建招式?

發佈時間：2022年10月25日　#市建局 #市區重建策略 #規劃工具 #重建

市建局最近接連向九龍城及土瓜灣區開刀，近兩年內在區內已推出六個重建項目，掠奪公家資源之餘，更重推食工廈的重建招式。市建局拋出「完整規劃」、「加強連接性」的措辭作包裝，透過各種新的規劃工具及概念改變重建模式，進一步擴權向各區樓宇無差別開刀。市建局看似無王管，然而在成立之初（即2000年），政府為市區重建制定「金鋼圈」——市區重建條例，一方面給予市建局免補地價等各種特權，同時規定市建局需要依循《市區重建策略》的原則及程序推行重建項目。這份《市區重建策略》並非一份只供參考的指引，而是有法例根據及包含公眾意見，為市建局的重建角色定位。

《策略》定下「以人爲本」、四大業務「4Rs」等重建方針之餘，亦制定當中的細節，如需要每兩至三年檢討一次，政府亦要就市區重建策略的修訂先徵詢公眾意見。然而在市建局成立的20年間，只曾經在2008年檢討過一次，其後定期一檢的做法似乎已經絕跡。就算經過兩年多檢討的市區重建策略出爐後卻未能有效制衡市建局，相反在近10年的重建模式越見猖狂，更接連「僭越」重建策略。

市建局近年不但自行於業務範疇加入第五個「R」–「改造重設」，又於去年提出「融合策略」為新的重建模式，這些根本性的改動卻完全繞過條例規定的公眾諮詢程序。我們透過整理市建局近10年來的「進化史」，可見原有市區重建策略如何被重寫，而重建模式早已脫軌。

♦ 殺街地圖：肆意吞併公家地

市建局去年在油旺重建以「街區整合」重新包裝殺街重建的手段，將這個早出現於土發年代的爭議性重建手段，如上環皇后街、尖沙嘴河內道等，重現於近年重建項目。整理過往的重建項目的資料，市建局早在2016年已著手重啟殺街，提出「小區發展模式」進行大面積收購，將街道包含在重建範圍內。當時市建局指將以土瓜灣的項目作試點，但隨後同樣的重建方式亦可見於深水埗及西營盤的項目。這些被殺的街道有社區特色，如深水埗兼善里一向有「食街」之稱、九龍城街市兩旁的衙前圍道及南角道亦形成一個商業圈，殺街固然令社區失去原有特色，另一方面亦破壞原有的街道肌理。

這種「小區發展模式」亦令市建局可以吞併更多公家設施，如街市、公園等，這些都是重建後難以向當區居民補償的社區網絡。亦違背《市區重建策略》中要求「保存區內居民的社區網絡」的重建目標。

♦ 地積比轉移器：偷走地積比　無差別拆樓

因應推展大規模的油旺重建，市建局除了「翻生」舊的規劃工具，亦再推出新的「刑具」。「轉移地積比」將決定重建的因素側重於地積比有否被用盡，變相令市建局可向樓齡較輕、無重建必要的樓宇開刀。這種無差別掠奪的重建模式改變一般針對50年樓齡的重建門檻，亦不符合市區重建策略中，在制定重建優次時要考慮樓宇狀況的要求。市建局猶如叮噹法寶般憑空制定這些規劃「刑具」，無考慮實際對居民的影響之餘，亦扭曲市區重建策略中推行重建的目標。

♦ 一次性即棄諮詢平台：地區諮詢平台做得一次

《市區重建策略》唯一一次檢討後，新增要求設立「市區更新地區諮詢平台」。這個平台需要就重建項目舉行公眾參與活動，而市建局在推行重建時亦會參考相關建議。

不過，這個諮詢平台只在九龍城區推出過一次，其後已絕跡於其他重建地區。這個諮詢平台連大規模油旺重建同樣「無影」，市建局於公布研究結果後才提交區議會討論，整個油旺研究將公眾拒之門外，市建局事後甚至話「由下而上模式幫唔到市區更新的規劃」【註1】。市建局公然違反市區重建策略之餘，日後公眾在重建議題上的話語權會越見收窄。

♦ 壓縮賠償法：「壓」榨、度「縮」補償機制

民間對重建一直強調於安置，而市區重建策略亦要求市建局要「妥善安置」。然而韋志成在月前突「放風」檢討「七年樓齡」的收購價【註2】，目的爲減輕財務壓力，意味著居民所得的賠償日後或有減無增，明顯為大規模重建油旺鋪路。

市建局現行以利益行先的方針下根本無做好安置的角色，過往亦有民間團體指賠償金額根本不足購買同區單位，亦漠視租戶需要，任由安置大廈變空置大廈，可預視檢討後的賠償機制亦非以人為本，或令妥善安置難上加難。

從上述可見市建局繞過諮詢程序，自行「僭越」原有的市區重建策略；而作為公營機構獲政府賦予特權免補地價，甚至可以《收回土地條例》收地，但市建局成立至今一直以自負盈虧為名，實以「賺到盡」的私人發展的模式推行重建，亦做不到「以人為本、與民共議」重建策略，而政府過往亦一直默許這種不符合重建原則的發展模式。大規模的油旺重建即將上馬，理應趁機重新檢討市區重建策略，並根據條例要求就此作公眾諮詢，長遠而言更應在被市建局主導的重建模式外另覓出路。