【流浮山旮旯】「片區」新開發：「片」去了甚麼？

發佈時間：2022年9月13日　

配合北部都會區的「雙城四圈」計劃，今年年初政府提出「流浮山／尖鼻咀／白泥一帶的發展建議」，一改十多年前以鄉鎮/生態為本的《改善流浮山鄉鎮及鄰近地區研究》的公眾諮詢結果，加入酒店、餐廳及創科用地入主海岸濕地。一向被稱為「香港真係好靚」的下白泥泥灘海岸濕地，全區將會如何被改頭換面?

民間研究：疊加分析發展建議及原有土地用途

政府在預想開發的圖像時，只輕輕帶過在發展區周邊有一些「綠化地帶」用地接壤，並沒有提及這些計畫開發範圍原有的土地用途。我們研究員透過最新建議文件中畫有土地用途概念圖，再與該區原有土地用途的「分區計劃大綱圖」（OZP）進行全區性「疊加分析」（overlay），對照擬議計畫的發展項目與現有OZP的土地用途，從而探究發展計畫可能導致的土地用途變化。

我們的調查發現新發展計畫將大幅度改變原訂有保育價值的土地用途類別，包括「具特殊科學價值地點」（SSSI）、「海岸保護區」（CPA）、「自然保育區」（CA）、「綠化地帶」（GB）及「農業」（AGR）。在發展建議範圍 （約657.76公頃）內，屬於此五個土地用途類別的面積及佔比由多至少排列分別是：綠化地帶 249.92公頃 （37.99%），海岸保護區 114.62公頃 （17.43%），農業 60.32公頃（9.17%），具特殊科學價值地點 5.46公頃（0.83%），及 自然保育 0.44公頃（0.07%）。各土地用途分別並未完全按照原先的OZP進行規劃，在流浮山發展建議中被不同項目的發展用途侵蝕。

海岸保護區淪為酒店旅遊度假區？

建議計劃中，情況最嚴重的要算是海岸保護區（約114.62公頃），當中近半（49.80%）用地將降格為所謂的海岸保護公園（陸上部分）。白泥至尖鼻咀沿海的用地，將在海面建造4.8公里長的海濱長廊及單車徑，部分亦會延伸到海岸保護公園中；同時該海岸保護公園涵蓋中度至高度生態價值的生境及所需的緩衝區。在成立一個公園之餘，如何維持原先對海岸保護的功能，幾乎是不可能的任務，難道公眾休憩的需求，一定要以這樣的建設模式才得以滿足？

計劃亦依循旅遊業及酒店業界意見，將超過五份一（20.45%）用地發展為休閒生態旅遊的主題活動節點，建造度假酒店、零售、餐飲、娛樂、戶外探險公園和露營場地等設施。接近五份一（18.89%）的用地亦將成為海濱休憩用地。在眾多建設之下，這又是否公眾未來所希冀的流浮山、白泥的日落景色？概念圖中之一大疑問，是數碼科技樞紐（1.27%）、流浮山優質社區住宅項目（0.35%）及海鮮市場（0.09%）也和原有海岸保護區土地用途重疊，到底是畫圖粗疏，抑或無視數碼科技產業、住宅和市場對於保護區生態可能造成的干擾？

綠化地帶不再綠，改成市中心及住宅？

綠化地帶（約249.92公頃）只有約六成（62.66%）保留作原本用途，超過六份一（16.88%）的面積將改劃成「河岸社區」、「流浮山市中心」，實為住宅項目的發展計畫，另外8.31%則是以旅遊業和酒店為主的主題活動節點。將市中心放置於綠化地帶，嚴然是為住宅發展的土地儲備，無視綠化地帶作為都市與鄉郊保育區緩衝的規劃用意，使得保育區屏障盡失。

農業用地被肢解成觀景點和創科用途？

農業土地用途（約60.32公頃）在未來的發展建議中，過半擬劃為「休閒生態旅遊—風景節點」（55.93%），一下子被貶為觀景台一般的存在，只剩下以欣賞「后海灣全景，以及較遠處的深圳摩天大樓」之功能。另有約4公頃(7.00%)原有農業用地，將成為數碼科技樞紐一部分，進行研究及開發 、原型開發 、試驗及量產等不同創科階段的發展用途，對原有農業社群、農地生態和資源必有極大衝擊。在目前的計劃中，全然不見對農業用地原本用途的規劃或補償措施，「農地農用」概念在政府牽頭的規劃中了無地位，又或者將農地僅僅簡約為「風景」的一部分，而忽略對農業作為產業及獨特生態地景的規劃支持？

具特殊科學價值地點及自然保育區也失守

具特殊科學價值地點（約5.46公頃）應是極具保護價值的土地，卻在發展建議中混作綠化地帶（26.86%）和海岸保護公園（8.76%）用地，有違原本劃定具保育及科學研究價值的土地用途類別，可見發展建議制定之粗疏。自然保育區（約0.44公頃）佔地雖少，卻與具特殊科學價值地點情形相近，原意保育的區域大部分將變成海濱休憩用地（85.35%），並未有謹慎對待保育區所在的位置和規劃方針。

規劃對原有土地用途及環境價值審慎不再？

過往政府在流浮山發展計劃的研究，著重當地「文化鄉鎮」的人文特點，並稱對待「任何改善工程必須透過審慎規劃，以減少對亦受影響的自然環境造成干擾」。現時北部都會區的規劃把流浮山定位為「數碼新海岸」，上述原則蕩然無存，連保育區、綠化地帶、農業等原有保育意涵和發展限制的土地用途不予尊重。現時的發展建議僅餘不到兩個月的「公眾參與」活動徵詢意見，將於5月5日（日）結束。

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