發佈時間：2024年10月23日 樓價已經從歷史高位回落3成，但依然處於難以負擔的水平；部分發展商近來減慢出售貨尾及發展新樓盤的步伐，透過縮減供應幫忙抬價。很多人認為發展商「在商言商」，很自然會在樓價疲弱時拖慢發展或銷售步伐來抬價，尤其是香港沒有如外國般有一手樓空置稅等防止囤貨的措施。 然而，作為公營機構並掌握部分私樓供應的市建局，會趁機推售貨尾幫助大家上車呢，還是會是配合私人市場繼續抬價呢？ 研究員整理近年市建局的新盤的銷售情況，發現不少近年新落成的樓盤，都出現囤積情況，總貨尾量至少有515個單位，雖然數目不多，但有數個樓盤明顯拖住來賣，窒礙私樓房屋供應： －－－－ 地區|重建項目|新盤名稱|落成年份|剩餘貨尾| 深水埗|通州街∕桂林街|映岸 [...]
發佈時間：2024年10月23日 昨日過身的前房屋局局長孫明揚，較少人記得他曾是回歸前港英一方的政務司，最令人印象深刻反而是在任時的「孫九招」，未必每個記得招式是什麼，但卻一定記得「停止賣地」、「停售居屋」、「取消租管」的措施，這一決策對於之後香港土地問題帶來深遠影響，絕對是香港房地政策史上一個值得深究的重要歷史時刻。孫九招對香港房地規劃至少有以下三方面的影響：角色思維方面：將政府在處理房屋問題的角色，由過往有清晰時效的指標承諾，調整為單純作為「土地供應」的提供者，大舉退出平衡發展商的建屋角色，放棄了政府在落實房地供應到位的主導權，交由市場(發展商)決定。到近年政府才再次強調「重奪」土地發展主導權，亦同時愈來愈多交由發展商主導規劃的新區開發模式 (如土地共享、原址換地、片區模式等)。政策論述方面：「孫九招」後對香港土地政策體制帶來無法彌補的傷害，往後要以十年計的時間逐步改變各種催谷樓市及土地市場的措施，與及以更多其他一系列措施部分彌補當中的禍害，「地產霸權」、「深層次矛盾」、「劏房」、「紅灣半島」、「領展壟斷」都被認為與孫九招有關。過去一段日子政府都有局部承認當年的政策影響，並逐步回復一些當年取消的房地政策，卻在近年土地市場再次低迷，「孫九招」的影子一再浮現，如(暫時)停止推售新土地等。修辭用語方面：強化了98年回應亞洲金融風暴的「任七招」、往後政府要一系列措施救市/落藥解決問題，也有時會慣稱「誰 + 數 + 招」，例如「曾十招」、「娥六招」，直到近年開始改用「組合拳」的政策修辭。十年前，本土研究社首本出版著作《不是土地供應》，亦有篇幅回應當年孫九招的政策脈絡與遺害，是導致過後各種土地資源及住屋問題尾大不掉之一，至今仍要後來者耗上不少氣力及社會代價來承擔。到今日事隔廿多年樓市地價下滑重臨，也應切記當年孫九招對土地問題所帶來的深遠影響。參考資料：本土研究社(2013)，《不是土地供應：香港土地問題的迷思與真象》(已絕版) [...]
發佈時間：2024年10月17日 李家超昨天正式為劏房「正名」，未來將「合規」劏房改名為「簡樸屋」，就當解決劏房問題，但問題還不止掩耳盜鈴。解決劏房問題的其中一個關鍵在於安置居民至合適居所，沒有妥善安置方案，除令居民徬徨，亦勢再推高「簡樸屋」租金。劏房／「簡樸屋」平均租金過去一年（2023年4－6月比對2024年4－6月）已呈上升之勢：2024年4－6月 平均租金－－－－－－－葵青區 $6000 （+39%）灣仔區 $7700 (+10%) [...]
發佈時間：2024年10月16日 近年社會對施政報告的注意力急劇減低，這與施政質素下降和施政重點改變不無關係。過往市民會關注施政報告「有咩益到我」，現在大多會反問施政報告「仲有咩關我事」。會討論報告內容的人，不少則將施政報告建議當笑話討論，如鼓勵的士車隊提供阿拉伯文資訊以吸引中東遊客，將劏房改名「簡樸房」當處理了劏房問題，這些建議旋即獲各大報章報道和論壇討論，網民亦製作惡搞圖片訕笑。這種轉變其中一個原因，是近年的施政報告已經失去了以香港為本展望將來的功能，令市民已失去期待。以往市民最關心的發展經濟措施，今天亦覺得難以進入討論。以今次施政報告為例，幾乎所有經濟措施都是以不明所以的「概念」包裝：低空經濟、留學經濟、賽馬經濟、發展大量數不清的XXYY中心等，對整體經濟得益仍留於紙上，與十多二十年前的施政報告的相關部份，有天淵之別。經濟政策論述已將近完全脫離發展本土經濟改善民生，對最嚴峻的零售業處境幾乎零著墨，難怪市民失去興趣。回歸基本步，施政報告本身應可發揮為政府檢討過去工作、為來年整體策略定位、給予市民前景和希望、改革社會問題的作用。香港現正面對近數十年最艱難的困境，亦因而產生了很多急需處理的關鍵社會／經濟問題，本應但沒有在這份施政報告妥善處理：⧫ 消費「降級」 零售「轉營」 路徑依賴 如何改革?零售業、飲食業凋零，政府和業界的思維是「搞活人流」【註1】，其取態與「開關後市況會改善」的思維同出一轍－－假設人流=錢流。消費降級和區域融合的大趨勢，路人皆見，唯獨是不見政府有遠見的變陣；業界對應方法亦缺乏鴻圖偉略，例如只懂施壓政府減烈酒稅等，或者提出「孫女帶阿爺落老蘭劈酒」、在柏麗大道加燈飾等無聊的建議。香港商界已偏安多年，不少商人已失去提出具說服力和顛覆性的遠見的能力，轉型的實際行動欠奉，有實力的可能亦已遠走高飛，留下的部份人則在等運到，或要求政府放寬這個鬆綁那個，期待還能盡享政策紅利。這種心態與2年前等開關沒有分別，好聽一點就叫守株待兔，難聽一點就是坐以待斃。振興旅遊業亦只都是「搞活人流」，旅客源嚴重偏側向內地市場，市面已難見歐美旅客。將大量雞蛋放在同一個籃，同時對中國整體消費降級、小紅書打卡窮遊的旅客心理不甚了解，亦只懂得向中央爭取更多二三線城市旅客來港而無有效對策；大舉開發南大嶼自然資源興建豪華住宿，打算吸引大灣區遊客，卻忘了為吸引他們而開鑿的新隧道更加方便了即日來回窮遊，打完卡返回更便宜的深圳住酒店。物流業的斷崖式下跌，事緣地緣政治格局、區域經濟角色改變之故，這並非推出高端物流設施、增加航運稅務寬減、發展電子商貿就能突圍而出（政府真的以為夠與國內的電商競爭？）。地產業更是嚴重的路徑依賴－－流標、流拍已經多到不是新聞，發展商自己已放棄在北部都會區囤積多年的土地，不睇好未來數十年的土地發展，但官員還在期待減息後，賣地賣樓會財源滾滾來。政府最有「遠見」的經濟政策就是將未來全盤押注在北部都會區和創科上，但這似乎只會加深現有問題－北都只會進一步加速區域融合，香港優勢何在？香港在創科上與深圳究竟是合作還是競爭關係？再者我們有何實力競爭？讓創科產業成經濟新支柱需時多久？等得及傳統四大支柱崩潰前做到嗎？關於創科發展，業界外的市民普遍不關心，關心的亦會對政策走向滿頭問號。北都規劃文件內連創科產業研究和規劃數據也欠奉，何以令人有信心？⧫ 公共財政無底深潭 公眾亦愈知愈少未來公共工程額每年會近千億水平，但今年賣地收入只有寥寥數十億，中短期內看不見曙光，長期展望亦不容樂觀。過往庫房及基建依賴土地收入多年，經濟一逆轉而沒有準備後路，庫房及眾多公營機構財政立刻出問題：房委會、市建局、機管局、西九管理局等等，已是名副其實的結構性財赤，但政府開出的藥方是借債度日，還列舉歐美國家負債例子指香港債務水平安全，無視香港屬細小開放經濟體而難以比較的事實，另外，借貸亦要講回報，借錢做回報不明的大白象基建，屆時可能連利息也還不起。近年公共財政紀律亦邁向崩潰：公帑點洗、值唔值、洗幾多、給了誰，變得日漸不透明，關鍵資料欠奉，公眾亦無從討論自己交的稅金值不值回票價（亦開始懶得問這個問題），「令全城開心是值得」【註2】，搞盛事夜繽紛成本多少不主動奉告、大型工程的總預算因「敏感」不再公佈；公帑不夠出資，就指地產商會融資而強推明日大嶼，後來地產商「計唔掂數」不肯參與，就有人倡議透過青年人透過置業儲蓄幫人工島填氹。現時公共財政的狀況，就像一場末日前的盛會，多年來謹守的財政紀律視如無物；花費急升，但財源又不穩：人口老化、移民潮加劇，引入專才但無法保證能留住人才，稅基縮窄下，朝中亦似乎無人敢問「將來點算」，亦無人深入探討這種猶如玩槓桿、成本大風險大且成果不明的借貸遊戲一旦失敗，日後債留轉移後代怎麼辦。⧫ 土地房屋政策邁向更形傾斜李家超提出土地和房屋供應「提速、提量」後，大量的鬆綁政策推陳出新，有些甚至罔顧法例的基本原則和立例原意，或將過往20多年民間爭取得來的成果「倒帶」，造成更多的分配不公，埋下更多社會的計時炸彈。只舉過去幾年，已經有下列鬆綁／改變：建築安全標準可以因建築成本「太貴」而調低；《保護海港條例》因為過往難以令地產商在維港填海而鬆綁，將「維港為公共資產」的多年共識抹走；為加速私人發展商在舊區圈地，將強制拍賣門檻降至亞洲最低；嫌受發展計劃影響的民眾「濫用」城規程序「阻礙發展」，削弱他們在申述環節發表意見的權利；為氹發展商在新發展區補地價起私樓，不惜改變半世紀以來的估價準則，為補地價引入「雙軌制」，地價收入減少；即使不切合基層居民需要，亦不惜向發展商借用新界偏遠土儲建簡約公屋，動用公帑鋪好「三通一平」，發展商或坐享其成；至於真正的公營房屋，雖全速興建，但出售比例日增，令真正的出租公屋單位數目多年無相應增長，與消滅劏房的目標自相矛盾。⧫ 貧窮問題零著墨 眾多措施繼續加劇房屋問題至於真正要解決的房屋問題，卻捉不到痛處：解決劣質劏房的關鍵不在於單位面積多大，而在有否訂立人均最低居住面積；劏房以前統一叫不適切居所(sub-standard [...]
發佈時間：2024年10月14日 地產市道每況越下，流標現象最新已蔓延至市區重建強拍項目。過往發展商對強拍項目趨之若鶩，透過不同手段取得更多業權以達強拍門檻，可見水位甚深。但今時不同往日，今年市場驚現兩宗罕見的強拍流拍，政府早前降低強拍門檻，亦無法吸引發展商「幫忙」市區更新。對於地產商來講，強拍為歷時數十年收購程序的最後階段，美玉在前，竟臨門一腳打退堂鼓，背後一定是「計唔掂數」。強拍流拍的出現，亦全面動搖了政府降低強拍門檻能夠透過市場力量加速市區重建的理據。▍極可能創強拍條例立例26年來首度清零翻查紀錄，今年首三季未見任何舊樓強制拍賣申請，很大機會成為強拍條例上台26年來，首個「零申請」的年度【註1】。申請清零，申請拍賣後「流拍」的卻是史無前例的多，歷來舊樓強拍流拍共五宗，今年就佔了兩宗。▍昨日拍賣底價高過今日市場估值 發展商紛打退堂鼓強拍年份｜歷年強拍流拍項目｜申請人｜拍賣底價 (億)｜拍賣市場估值 (億)2020｜九龍城獅子石道73及75號全幢物業｜寶聲集團｜$ 2.233｜$ 1.228 [...]
發佈時間：2024年10月10日 在北部都會區規劃下，以養蠔業聞名的流浮山一帶已被改名為「數碼新海岸」，另一座數碼港將會屹立昔日蠔田旁，在這個於地區歷史完全不匹配的規劃下，流浮山的鄉郊面貌將變得面目全非，而流浮山一帶村落歷史和地區特色深厚，亦有政府極可能不保留的非原居民村。研究員翻查文獻，比較歷年地圖、報紙等，簡單整合10條或受北都規劃波及村落的特色：➤ 白泥三村白泥從北至南可分為上、中、下白泥三部分，亦分別有相應三條村落。位於發展範圍內的上白泥村早年以養蠔業為主，但隨蠔業式微，許多蠔民先後離去，其中豐裕蠔塘有一建築遺址仍然保留，流浮山發展計劃將改善現存「海鮮街」，但具歷史價值的蠔田和相關建築遺址將何去何從？中白泥村則有一座白泥觀音天后廟，該廟最早於1978年前建成，初時較小，後在1978年正式重修，其靠近海邊的六層佛塔成為一大特色。而下白泥村雖然位處發展區外，但亦可能引來投機而有翻天覆地改變。村內有陳家園遺址，本為菜田，於1997年被發現作考古遺址，出土多件商代廣東青銅器時代早期文化遺存；亦有被列作法定古蹟的下白泥碉堡，乃一幢兩層高之青磚屋，由興中會元老鄧蔭南建立，作為清末辛亥革命份子於蛇口一帶匿藏、接濟及偷運軍火之基地。➤ 坑口村又稱涌口村，位於坑口河入後海處，故此得名。漁民自1950年代起於涌口沖積地之低窪地區修建如大澳一類的棚屋，以抵禦潮水漲退；艇民亦停泊於近岸，隨人口漸長遂聚居成村。後歷經多次颱風吹襲，棚屋結構上難以抵擋，遂漸改建成寮屋。➤ 鶴佬村村中人士皆來自海豐、陸豐或潮州一帶，操鶴佬話，並多為艇家。村內無學校及球場等公共設施，惟設有一座小廟，供奉福德公、龍公、水仙諸神。鶴佬村因毗鄰坑口村，居民時常相聚，交往密切，如今坑口村範圍已涵蓋鶴佬村在內，二者混合成一體。➤ 陶家村村旁有信義會榮真幼稚園，乃一幢平房式聖堂，由挪威差會在1964至1967年間建立，據孔憲波撰寫之《走訪堂會—榮真堂》，記錄了「榮真」二字代表「榮耀真神」之意。昔日教堂屋頂曾豎起晚間亮燈的十字架，據說為偷渡者在漆黑中可找到方向。➤ 沙江廟村／沙江村因靠近沙江天后廟而得名，村內分為安樂及和平區兩部分。安樂區，因位於海濱，又被稱為沙江村海邊區。舊時有蠔田，海邊有碼頭及水泥徑遺跡，為當初方便蠔工泊船及運輸而建，如今猶存；和平區為沙江廟村的一部分，位於「膊頭嶺」的田隴中。➤ [...]
發佈時間：2024年10月9日 香港新市鎮的開發究竟正在進步，還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出，及後在最新新發展區被沿用，到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」，到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍，是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」：● 2012-13 – 新界東北土地爭議，關注新發展區推土機式的開發模式，毀農滅村，民間提出「城鄉共存共生」；● 2016 – [...]
發佈時間：2024年9月6日 回顧18年林鄭推彈性折扣，將居屋7折改到52折、在19年56至59折、在20年6折、到22年更壓至51折，但繼上年上提至62折，今年最新一輪居屋，已再度重上7折定價【註1】，與2018年前「睇齊」。過去研究社曾針對居屋真實呎價進行分析，發現就算折扣率增加，居屋平均呎價實際仍保持不變。而即使現時樓價持續下行，居屋售價竟仍是居高不下。 房委會解釋，折扣售價根據市民負擔能力計算，雖則現時樓市下行，但同時目標申請者的收入中位數上升至4.63萬元，因此折扣率就相應減小【註2】。然而，究竟居屋的現行定價，實質上有多可負擔？ ▍7折居屋真係咁「可負擔」？ 根據Demographia近月最新發布的國際房屋負擔能力（International Housing Affordability [...]
發佈時間：2024年9月3日 政府擬在北部都會區的規劃上，引入在中國內地流行的「片區模式」，發展局於3月和去年6月分別訪羅湖、坪山及南山區【註1】，立法會小組亦於5月組團考察大沖片區及桂山區【註2】，參考上述區域中「片區」的開發模式。這種規劃手法對香港來說似是全新概念，究竟具體來說有什麼值得香港參考?片區模式，簡單來說即政府就著一個特定區域，展開大規模規劃，並透過招標形式，由私人發展商主導，打包式包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序，在內地的實踐上，發展商在整個區域的收購賠償、土地平整、建造工程有極高的主導權，以下試從「深」入考察深圳數個現行片區，看看當中會/應參考什麼。▍大沖片區（深圳華潤城）：賠償問題惹爭議？深圳華潤城，由華潤置地（深圳）開發有限公司負責，過往被視作成功的深圳片區，區內有大型購物商場萬象天地及南山科技金融城。項目的成功常被訴諸於發展商的介入，使當初重建由政府主導時整區統一劃分為單一的住宅用途，成功改進為功能混合的街區。【註3】然而，即使是這個標示性案例，在2010年華潤置地進行舊區收購時，亦充斥著遷拆賠償的爭議。針對發展商與村民間就遷拆安置安排，當時亦有媒體報導當時的現金補償，與深圳房價之間依存在巨大懸殊，使絕大多數村民，實際上仍要面臨「未來如何生存」的困境。【註4】若香港參考上述開發模式，預示政府不僅會將片區內的規劃主導權向發展商傾斜，甚至會將收地拆村的程序外判，屆時受影響者則會因非由政府收地，而未能獲得政府安置政策下的待遇，受影響居民難以得到正規賠償的保證，而使爭議一直曠日持久。而北部都會區所牽涉的收地規模龐大，牽涉的村落與居民甚廣，或產生相類似效應。▍坪山區谷倉吓片區：開發商財困停工延誤施工進度另外，上述模式由規劃到工程落實需極長週期，一旦過程中發展商缺乏現金流，則牽一髮而動全身，連帶地影響不同片區的工程進度。如負責上述片區開發的華潤置地，亦在深圳承擔大量其餘的片區及社區重建的項目，包括深圳萬象城、華潤深圳灣及湖貝舊村重建項目等。但近年華潤置地傳出財務危機，加上在過去數年所錄得的虧損亦節節上升，令人質疑會否影響其所涉片區的開發進度。【註5】而內地另外一間大型開發商華僑城，亦於去年開始拋售上海、西安、南京、成都等地的重點項目，其於深圳光明區的九樾廣場亦宣告停工。【註6】事實上，因財困問題而造成深圳片區工程停工的實例已漸漸浮上水面，如坪山區谷倉吓片區，因其負責的開發商「深圳市南科潤房地產開發有限公司」現金流趨於枯竭，導致回遷地塊停工近兩年而未能交樓，該開發商甚至向居民要求減免安置過渡費，以及免除相關的違約金，直接影響本身能回遷的居民福祉。【註7】當片區的發展極度依賴發展商的資金可持續性，若日後香港政府希望該區工程能順利進行，在發展商遇財困時（它們現在正遇到很大財政困難）或許意味政府需進一步作財政上的支援，甚至發展商可以財困延誤作理由，要求政府在規劃實行上或許作出讓步，這些潛在因素亦應在參考深圳模式時考量在內。▍羅湖區湖貝統籌片區（華潤置地未來城）：承標要求高難覓合適開發商大規模的規劃，亦表示該區的開發，必須吸引到巨型發展商，例如上述所提及的華潤置地、華僑城集團，或是特定行業的龍頭企業，如承建深汕汽車工業園的比亞迪，方有充裕的財政及技術資源，來推動整區的協調方案。而一般規模的開發商，即使有意願，亦未必有足夠能力，為整片區域承擔起耗時持續的大規模工程。如深圳羅湖區中的湖貝舊村重建，遠於30年前已啟動。作為深圳首個城市更新統籌片區進行規劃工程，卻由於規模過大，先後接洽的十餘家開發商，都因爲難度太大放棄，直到2011年，才由當區政府聯同華潤置地合作開展。而即使在華潤置地介入下，亦需再耗時多8年進行前期工作，如公眾宣講、方案討論等，至2019年尾才能動工。【註8】過往內房地產發展蓬勃，在接洽合適者時亦面臨極大困難，而一眾龍頭巨企在現時經濟下行下，一些開發項目亦如上述所言，已出現「後勁不繼」的跡象。若放諸香港的脈絡，建材、人力等建造成本，亦遠遠高於鄰近的深圳，同時樓價卻在經濟低迷下跌勢持續，香港發展商本身規模上已較內地房產龍頭遜色，在上述因素下，還是否願意參與在北部都會區的片區開發，顯然亦是未知之數。▍香港如法炮製 成效存疑？政府望以「片區模式」建立園區，推動如創科等產業的發展，甚至連「南大嶼」的生態康樂項目，都稱可參考同樣模式，但由整個片區的收購賠償、工程開發，乃至於早期接洽合資格的發展商，似乎在深圳的案例中，亦呈現出不同的問題，比起單是認為相當成功同樣值得參考。深圳仍有各色各樣不同的片區，當然不只上述那些項目，有些成功之處不只在於模式本身，亦與地區發展階段及整體經濟環境不無關係，片區除了「大片」、「矚目」及「降低政府投入成本」外，也有例子顯示需要關注當中的私營拆遷、開發年期與發展商長遠負擔能力的細節問題。 【註1】新聞公報：發展局局長考察深圳市羅湖區和坪山區片區發展情況 https://shorturl.at/bb2kp 【註2】新聞公報：立法會北部都會區發展事宜小組委員會前往深圳南山和前海進行職務考察 https://shorturl.at/tPqc0 【註3】搜狐：都市更新案例（一）－從大沖村到深圳·華潤城的蝶變之路 https://shorturl.at/kmsZl 【註4】東南網：10個億元戶掩蓋不了拆除戶的權利困境 https://shorturl.at/vvquE 【註5】東方財富網：華潤置地深圳明星舊改遇插曲：合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg [...]
發佈日期：2024年8月27日 雖然政府多番否認擱置明日大嶼，但早前取消2025年填海目標，被廣泛認為已進入了「唔提就唔存在」、瀕臨「棄島」邊緣，當中最大因素當然是急劇飆升的造價已遠超賣地所帶來的收入。不過甯漢豪今日受訪，向公眾「闢謠」指政府並無放棄填海，不過至為關鍵的最新總造價，則指「無最新估算，亦不敢再估算」，以免公眾對填海開支感到「緊張」，而以往曾在進行詳細工程研究前公佈的粗略估算（5800億）只是「破例」公佈【註1】，下不為例。首先，「不敢再估算」之說不合邏輯，政府工程都要向立法會提交估算以預留所需資金，除非甯漢豪的意思是她無意向立法會透露申請撥款，全部靠商界融資（即使動用基建債所得資金理論上亦須經立法會撥款），而商界明顯「計唔掂數」，對填海興趣缺缺。再者，公佈大型工程初步估算，以及適時更新，在過往實屬常態且為必要之舉，政府公佈的明日大嶼當初5800億初步估算，難以講得上是「破例」。而值得注意的是，過往十多年大型基建最終埋單計數時大多均超支收場，有些甚至未開展已經「超支」數倍。基建項目 原初粗略造價 最終／最新造價機場三跑道 1362億 1415億 【註2】沙中線 [...]