土地及房屋研究

發佈時間：2024年11月27日 過去十數年政府不斷開展各項大型基建，部分落成後變成大白象－－實質使用率及需求均明顯不足，可能永遠無法回本。不少基建在提倡及撥款階段時，社會已廣泛質疑其需要，不過政府依然以大量「專業估算」以支持其必要性。現在回望，似乎很需要審視這些專業估算有多準確。回顧政府確立各類大型基建必要性的手法，發現不少均指向對未來人口與需求的樂觀想像，而樂觀的人口推算，會進而被推展至樂觀的使用量、經濟增長推算等，加上低估預算以至頻頻超支，最後系統性地誤判其實際效益，不少大型基建均沒有擺脫過度高估需求的魔咒。▍2030年人口推算：21年間至少多估90萬人這種「系統性樂觀」可反映在長遠人口推算上，《香港人口推算報告》對2030年的推算人口數字，隨時間推進不斷調低：發佈年份｜報告名稱及涵蓋年份｜2030年基線居港人口推算|2002｜香港人口推算2002-2031｜867.92萬人｜2004｜香港人口推算2004-2033｜828.17萬人｜2007｜香港人口推算2007-2036｜831.17萬人｜2010｜香港人口推算2010-2039｜840.07萬人｜2012｜香港人口推算2012-2041｜812.05萬人｜2015｜香港人口推算2015-2064｜797.46萬人｜2017｜香港人口推算2017-2066｜796.38萬人｜2020｜香港人口推算2020-2069｜792.01萬人｜2023｜香港人口推算2022-2046｜777.71萬人｜21年內，政府先是高估2030年的預計人口，然後按實際情況不斷下調，20年前與今天的推算竟調低近90萬人。90萬人是什麼概念？是比下列新發展區可容納的人口還要多出3萬多：➤ 古洞北及粉嶺北新發展區 22.21萬人➤ 洪水橋／厦村新發展區 18.39萬人➤ 流浮山新發展區 14.1萬人➤ [...]

發佈時間：2024年11月20日　 一套電影令香港人重新認識破地獄這個道教喪禮法事科儀。翻查政府2014年制定的《香港非物質文化遺產資料庫》【註1】及香港首份非物質文化遺產清單【註2】，破地獄這項儀式「登陸」在6個盂蘭勝會的項目中。按政府的說法，制定這份清單的目的是作為保護這些傳統節慶活動的基礎。雖然獲選為「非遺」的項目者，公眾能申請康文署資源加以研究和推廣，但這遠遠不足以保護「破地獄」（作為盂蘭勝會中的重要元素）未來的社區傳承和實踐。研究員整合各處社區進行破地獄儀式，發現以下這6個項目都受到不同程度逼切及潛在的危機，部分甚至可能只能夠多舉辦數屆就無以為繼：▍受發展威脅的舉辦盂蘭勝會「破地獄」儀式的非遺項目：➤華富邨：全港獨一無二「天井大王」重建後將無以為繼／／危機：疫情重創多年傳統、互委會遭政府解散、華富邨重建華生樓及華景樓的盂蘭勝會，有著全港最有特色及氣氛的「破地獄」。華富邨在日治時期為亂葬崗，為安撫亡魂而興起盂蘭勝會傳統。因舉行地點為大廈天井中庭，盂蘭勝會的重要人物大士王及黑白無常格外具視覺效果，亦構成了獨一無二的氛圍，所以有「天井大王」之稱。每年鬼節，大量居民自發參與，吸引了城市研究學者記錄和研究及拍攝紀錄片【註3】。數年疫情令盂蘭勝會停辦，「復常」後又迎來政府解散全港互委會，物資更遭房屋署沒收【註4】。籌辦盂蘭勝會的重要組織消失，取而代之的關愛隊又不會接手續辦，即使其他居民自發籌辦亦失去動員力量。影響可見於2024年的盂蘭勝會，沒有了互委會的居民即使想復辦亦面臨時間不足和感到力有不逮，最矚目的大士王已不見，重要儀式從簡【註5】，未清楚破地獄儀式是否已被略去。重建後，華富邨獨有的雙塔式中庭設計不會再重現。即使原來居民能回遷，原有社區網絡或被拆散，加上現時新屋邨的管理方式限制多，也不大機會能用火，破地獄也可能難以重現。➤ 上水虎地坳德陽堂盂蘭勝會：捱得過新界東北 還有北部都會區／／危機：或二度面對滅村危機接近邊境的上水虎地坳村，在1960年代起舉辦盂蘭勝會，超度因偷渡而失去性命的人，儀式包括破地獄環節。虎地坳村的祭祀儀式與眾不同，混合潮式和廣式元素，是虎地坳村民混雜各地移民所致【註6】。虎地坳村在約10年前曾被納入新界東北新發展區範圍，由於是非原居民村，故有滅村危機，最後幸能保住三分之二的村地【註7】。不過由於北部都會區包含整個新界北部，未來北環線東延線亦有潛在經過虎地坳村的風險，可能會二度面臨危機，其延續了近60年的盂蘭勝會和破地獄傳統，亦可能受波及。➤ 軍地居民盂蘭勝會：位於北部都會區內 受新界北新市鎮波及／／危機：或被新界北新市鎮「搶地」與上水虎地坳的潮式佛教法會不同，軍地居民盂蘭勝會採用的是正一派宗教模式，會聘請喃嘸先生【註8】，部分正一喃嘸主理的法會會有少見的「破地獄跳火盆」環節，助先人陰靈推出地獄火海。不過軍地位於新界北新市鎮的規劃範圍，屬北部都會區「口岸商貿及產業區」(今年內會公布初步發展建議），都市發展將威脅這項傳統的延續。雖然軍地有原居民村部分，但參照新田科技城的用地規劃，區內非原居民村將會很有可能被收地，社區面貌亦會有很大程度的影響，令村內的盂蘭勝會或會喪失原有的地方意義。➤米埔隴村 天德英雄古廟中元勝會：新田科技城下的犧牲品？／／危機：被新田科技城滅村位於新田的米埔隴村今年首次舉行盂蘭勝會，有破地獄跳火盆環節【註9】。因村口對出的青山公路交通意外頻生，米埔隴村村民每逢農曆七月村民均會在村口燒衣，直至近年開始「擴展規模」舉行法會。剛巧位於港鐵上水站旁、已舉行多年的上水孝思堂的中元勝會因被投訴已停辦，今年移師至米埔隴村成為「天德英雄古廟中元勝會」【註10】。不過這個中元勝會將會被二度逼遷，根據新田科技城的最新建議發展大綱圖，整條米埔隴村將會成為「淨水設施及廚餘預處理設施」，連同天德英雄古廟中元勝會進入歷史。➤西灣河街坊盂蘭勝會、長沙灣街坊福利會盂蘭勝會：被全區重建研究威脅／／危機：市建局正進行兩區的重建研究，舉辦儀式的公園有可能被市建局「吞併」為市區少數的盂蘭勝會，由當區街坊籌辦，舉行的地點為區內比較大型的球場：西灣河街坊盂蘭勝會在筲箕灣愛秩序灣遊樂場舉行，長沙灣街坊福利會盂蘭勝會則在保安道球場舉行。不幸的是，兩區的公共空間已被市建局「盯上」。市建局已開展深水埗區（包括長沙灣）的全區重建研究，及有計劃開展西灣河（包括筲箕灣）的全區重建研究【註11】。市建局已表明會在兩區的重建中研究透過「整合」（即吞併）區內與舊樓毗鄰的社區設施，包括公園和遊樂場，並以將相關設施安置在多層大廈內。換句話說，能夠方便附近居民出席又能舉行大型盂蘭勝會的場地將很可能消失，重建後原來的社區網絡亦會被拆散，盂蘭勝會的搞手亦會四散，破地獄亦無以為繼。▍城市發展模式無容納舊傳統空間由此可見，大部分登錄在非遺清單的破地獄項目都受到不同程度的威脅－－舉辦這些傳統儀式的社會組織，遭到舊區重建和新發展區吞併村落威脅，而這些傳統儀式，正是在具有歷史和故事的地方多年孕育出來，現時大型都市開發將全面改變這些社區的原有環境和承載著這些傳統的人和社區網絡。單單被納入清單，只是一種被動的保育諸如教育和推廣，無法保護這些儀式舉行的基本條件－人、社區和土地。若無主動的保育，長遠來說對這項傳統的傳承帶來很大的威脅，我們的下一代或可能只能在電影院中看到破地獄。不幸的話，這份清單內的非物質文化遺產將會有愈來愈要列入「悼念清單」，在香港社區要「破地獄」也愈見艱難。 [...]

發佈時間：2024年11月10日　 牽涉上千間的丁屋大王王光榮的元朗套丁案，廉署亦高調發稿公告，案中部分已上庭認罪，案情中亦提供了新資訊，指在14年內單在水蕉新村內共115座套丁屋苑，10萬收購丁權賣出丁屋每間賺900萬至1300萬，單此屋苑已能賺上10億，亦即是說若果丁屋大王多年來套上1000間丁屋，則已經是一門賺上100億的違規生意。根據本研社過往的丁屋研究，透過對全港642條原居民村的房屋特徵及地權狀況進行全面普查，發現全港約4萬間丁屋就有1萬間是以屋苑化方式興建的疑似套丁項目。按此粗略推算，估計1萬間疑似套丁屋苑將已是上1000億的「大茶飯」，今時今日在香港有什麼生意，會好得過收丁權呃地政濫用丁屋政策圖利?涉案元朗十八鄉水蕉新村的套丁屋苑「曉門」亦是相當明目張膽的，十年前發展方將售樓說明書公然上載，文件中上百個收集丁權而來的賣丁者一覽無遺，亦在說明書中列明發展項目包含的是「新界豁免屋宇」(絕大部份為丁屋，加上出售者為個別男丁，為套丁特徵)，這經過研究分析及媒體曝光後，亦成為案中路人皆見的罪證。雖說曉門樓價已由上萬元一呎下滑至六千多元呎，但仍然無阻近年物業成交。唯要注意的是，這些套丁屋苑地契的到期日也是2047年，近年政府已建議未來透過「負面清單」形式分批將大部分地契自動續期，然而要留意的是，政府未來亦會否將這些集團式套丁屋苑放入問題地契的「負面清單」，那麼套丁屋苑買家或將可能面對比一般物業交易更多的按揭、地稅及續期風險，當然現時發展局指在「負面清單」「因嚴重違規、屢勸不改而遭納入「負面清單」的個案」，屬於「極罕有」。此案由約2014年開始出售，到及後本研社進行《丁不厭詐》及《新丁再現》的研究報告及多次傳媒報導，到2021年才正式被捕，王光榮亦到2025年初才上庭，至今已歷時過10年才有望繩之於法，仍要看未來廉署會否繼續查明「曉門」以外其他已有充分證據的違規套丁計劃。 支持本土研究 [...]

發佈時間：2024年11月6日　 被譽為全球最型格社區之一的深水埗【註1】，將被市建局的全區重建計劃影響，前年展開研究後，不少人已經擔心該區的草根特色和特殊集聚經濟，將如觀塘裕民坊、灣仔喜帖街般被消滅。昨天市建局向區議會提供進一步的資料【註2】，傳媒集中報導區議員建議興建登山電梯接駁嘉頓山的「新穎」建議，反而忽略了進度報告更多令人憂慮的部分：➤ 意味不明的「四大發展地帶」、「地標式門廊」、「高低錯落天際線」市建局將重建範圍劃分四大發展地帶，包括通州街的「時尚活力創新帶」、長沙灣以北的「樂活社區」、牽涉全區的「潮買綠悠社區」、嘉頓山和主教山的「歷史綠景雙山帶」。首先，深水埗一帶本來已經是成衣業重鎮，一向有時尚活力；亦是年輕人和遊客來尋寶的「潮買」社區；嘉頓山和主教山本來就是居民晨運後花園，沒有什麼舊建築可以重建，後者更是民間阻止政府工程破壞古蹟而得以保育，亦不一定以重建手法才能永久保存。重建模式不當更有機會殺死一個有活力的社區，報告似乎沒有妥善交代「重建」和「促進活力」之間的因果關係。仔細閱讀報告，發現還有不少看似意味不明的規劃，包括在「時尚活力創新帶」部分中，「為深水埗締造地標式門廊」，原來是透過轉移地積比，在通州街一帶興建構建「高低錯落的天際線」（即一堆摩天大廈），作「混合用途」（即商廈、豪宅和辦公室），但這些與創造「時尚活力創新帶」的關係是什麼？報告又沒有說明。參考市建局花墟重建計劃安置花舖的做法，現時被重置在人煙稀少的通州街臨時街市的「棚仔」，已奄奄一息，它或將再被二度逼遷進入「混合用途」的高檔商場，步灣仔喜帖街後塵，一間一間的倒閉，曾經在深水埗成衣業擔當重要地位的「棚仔」或成歷史。➤ 地區特色被挪用成重建理由大部分區外人到深水埗主要是到訪餐廳和閒遊購物，吸引他們的是「熱鬧的美食集中地」、「獨特的購物天堂」。兩者的共通點是「草根」：在地攤／排檔尋寶的重要地方，或是有特殊經濟產業集聚點（如電子貨品），形成深水埗獨有的氛圍，所以深水埗作為相對草根的飲食和購物地帶已經深入民心。雖然報告中肯定這一點，但市建局似乎是將其視為可開發的資產，透過重建「增加活力」（本來已經很有活力，毋須市建局越俎代庖），但市建局採納的以追逐盈利為基礎的重建模式，實質會在重建的過程中，消費深水埗因「草根而型格」的地區特色，將其進一步商業化、高檔化，提升土地價值，過程中摧毀本來的草根社區肌理。我們可以從報告的字眼中看到這種套路：「....(重建）帶來發展機遇，傳承及弘揚深水埗地區的文化特色」、「深水埗....活力十足，同時亦因人流較高，需要提升行人易行度和連通性...梳理人車網絡的佈局」。總括而言，市建局是透過肯定舊區的地區特色和活力為切入點，將其「問題化」(problematise)。即使這些問題真的存在，亦可以以管理方法改善，不過市建局卻將重建視為這些問題的唯一答案，挪用舊區的有機性，變成重建的理由。這種手法的惡果在此不贅，單單看觀塘裕民坊、中環嘉咸街和灣仔喜帖街已知結果如何，而市建局在深水埗採取全區重建模式，其規模或比上述三個重建項目大，影響亦更深遠。➤ 露宿者中心、兒童服務機構等或成逼遷目標早前本研社曾就市建局透過重建侵吞深水埗公共設施選址作「預測」【註3】，是次報告亦驗證了早前我們所擔心的：報告點名「長沙灣道以北」一帶的社區設施「相當低矮」及「只有單一用途」，「且不符合現今標準」(?) ，將透過「一地多用」模式重組。透過「一地多用」重組社區設施的弊端已被廣泛討論，涉及改變社區設施的性質和質素，市民使用設施的方式亦會改變【註4】。更令人憂慮的是，長沙灣道以北有不少重要社區設施，以市建局期望的發展「檔次」來看，不大機會獲得重置，例如香港露宿者救濟會的元州中心、扶幼中心宿舍等，剛剛在2019年翻新的南昌街公廁，也可能因為「用途單一」要為重建讓路。➤ 騎呢「配水庫經濟」 [...]

發佈時間：2024年10月24日　 前天（10月22日）廉政公署起訴一名涉嫌在西貢套丁的原居民，今天提堂答辯【註1】。這是過去四年來，第三次有人因涉嫌套丁被廉署拘捕，這情況多年未見。➤何謂套丁？套丁屬串謀詐騙，指男丁與地產商合作，前者透過向地政虛假陳述興建丁屋自住，但實質已與地產商簽訂秘密合作協議，丁屋牌照到手後，將丁屋權益轉讓予地產商，包裝成一手樓發售，違反「丁屋自住」的政策原意。➤從法庭案例分析三種套丁分贓方法案情透露了公眾認識不深的套丁分贓術，亦解釋了為何套丁「咁好搵」：發展商完工後，男丁將獲得頂層單位業權，其餘則屬發展商，這是其中一種「分贓」方式。套丁「分贓」屬秘密協議內容，極度隱蔽而公眾對此並不認識，但仔細分析不同的「分贓」方式，即能勾勒鄉郊非法套丁產業鏈的輪廓，以及初步認識鄉郊土地政治下，「有丁權但無地」的男丁、「有地但無丁權」的地產商，和有權決定誰有丁權／在那裡可以起丁屋的村長之間，三方之間的角力。研究員分析過往數十年牽涉丁屋紛爭的法庭案例，及訪問了曾從事丁屋生意的人士，綜合所得三種比較普遍的分贓模式：▍方法一：50/50 平均對分收益➤男丁有地但無資金、由地產商注資 (1990年代流行）男丁提供土地，發展商提供建築費用所需資金，聲稱「合作發展」(“joint venture”)。多出現於90年代或更早、比較偏遠的鄉村，以及地產商尚未大舉購買鄉郊土地之時。建成之後，賣樓收益扣除土地及建築成本後，平均對分，有些情況亦可能是對分建成丁屋群的業權。//參考案例：HCA3979/1994 Sung Wai [...]