【囤積居奇】市建局到底仲有幾多貨尾盤未賣？

發佈時間：2024年10月23日　

樓價已經從歷史高位回落3成，但依然處於難以負擔的水平；部分發展商近來減慢出售貨尾及發展新樓盤的步伐，透過縮減供應幫忙抬價。很多人認為發展商「在商言商」，很自然會在樓價疲弱時拖慢發展或銷售步伐來抬價，尤其是香港沒有如外國般有一手樓空置稅等防止囤貨的措施。

然而，作為公營機構並掌握部分私樓供應的市建局，會趁機推售貨尾幫助大家上車呢，還是會是配合私人市場繼續抬價呢？

研究員整理近年市建局的新盤的銷售情況，發現不少近年新落成的樓盤，都出現囤積情況，總貨尾量至少有515個單位，雖然數目不多，但有數個樓盤明顯拖住來賣，窒礙私樓房屋供應：

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深水埗|通州街∕桂林街|映岸 |2023|262

觀塘|恒安街|Bal Residence |2023|70

紅磡| 馬頭圍道／春田街 |煥然懿居（第三座）|2020 |87

深水埗|青山道 / 元州街|映築 |2022|57

大角咀|福澤街 / 利得街|傲寓 |2021|26

大角咀| 杉樹街∕橡樹街|利•晴灣23 |2020|9

土瓜灣|北帝街 / 新山道|Downtown 38|2020|1

尖沙咀|河內道|名鑄|2019|3

▍市建局售樓策略似乎與私人發展商無異

其中位於深水埗的「映岸」（通州街∕桂林街的需求主導項目）最為嚴重。重建項目在2013年啟動，「入伙日期」為去年6月，不過現在依然烏燈黑火，因為這262個單位落成超過一年，至今仍然未有價單。

即使已開售的樓盤，亦見市建局採取與私人發展商相近的售樓手法。與「映岸」同區的「映築」開售兩年，同樣分批出售，至今仍有約57個盤未售出；去年入伙，位於觀塘恒安街的「Bal Residence」，一年間已經分四批銷售，但仍有約70個貨尾，約49個單位正銷售中，但更有約21個單位從未推出。

此外市建局似乎亦有囤積商場的行為。市建局在2023年尾打算將旺角山東街One Soho 的基座商場賣出，但零售業不明朗下，過了一年仍無消息，懷疑流標。市建局索性丟空商場，不打算自行招租，可能尚待一個好的時機放售，所以至今商場依然是個死場，與隔壁旺角鬧市形成極大對比。

另外，市建局雖然將「映岸」的基座商場租給了香港設計中心設立時裝中心，指會與對面同樣被重建逼遷重置的「新棚仔」布藝市場產生「協同效應」【註1】。項目當時預計23/24年度財年完成，但死線已過仍然未有動靜，官方亦冇新消息，冷清的「新棚仔」正在掙扎求存，整條街道猶如鬼城。

市建局「惜售惜租」，令某些重建區落成後都「得物無所用」，拖低整個社區生活機能，令香港最具動力的社區瞬間了無生氣，似乎與市建局的使命「令我們的世界級都會充滿朝氣」相違背。

▍自家樓盤「煥然懿居」的情況又如何？

與發展商合作的樓盤，可能還要獲發展商同意才能散貨，但市建局自行發展的樓盤，就應該沒有這個疑慮。不過，市建局自行發展的首置盤「煥然懿居」依然有囤積貨尾的情況，顯示市建局整體囤貨的行為不大可能是發展商影響所致，而是自身考慮。

政府數年前要求市建局興建配合首置樓政策，興建「煥然懿居」幫助首次置業人士置業，對應的早些年不斷飆升的私樓樓價，不過隨著樓市下滑（但遠遠未達可負擔水平），「煥然懿居」的折扣率不斷下降，由開始的市價六二折，再削減至七二折及八七折，與私樓價格極為貼近，市建局若不肯維持折扣率，會令首置樓毫無意義。

不過市建局的決定不是減價發售，而是停售，甚至可能想等待市況好轉加價發售：

上月，市建局的韋志成在電視節目表示會在「煥然懿居」因應市況「以靜制動」【註2】，「看看當時環境如何才再售賣」。此外韋志成亦曾開腔稱市建局定位並非解決房屋問題【註3】，暗指社會不應期望他們提供可負擔房屋。這個口徑，如果不知道韋志成的身份，你會以為他會是私人發展商的行政總裁。

▍再思市建局「賺錢為重建」的運作模式

名義上市建局是公營機構，但又要以自負盈虧模式運作；它擁有收回土地的公權力，但同時又涉足地產業務，有其商業考慮；它需要按政府指示執行政府交托的任務如首置樓，以紓緩市場失衡所產生的問題（如置業困難），但同時又會以市場邏輯逐利，加劇本身市場失衡導致的問題。

所以將市建局定位為「地產盈利模式運作的公營機構」，很容易會產生矛盾：要達致市建局所聲稱的「以人為本」的使命本身，或守護公共利益上，本身需要極高技巧，甚或乎不可能，很視乎市建局「揸Fit 人」的選擇。

不過現時市建局的抉擇十分明顯，在樓市下滑之際，市建局與私人發展商一樣，選擇了囤貨抬價；在政府交托的「首置樓」任務上，竟然因樓市下滑之際停售，彷彿首置問題已解決，以往更放口風指不可能持續提供首置單位【註4】，明顯因首置政策影響盈利而施壓政府，不願執行政府政策。為追逐盈利，從政府部門奪取規劃權食公園食後巷，改變公共休憩空間性質；為減少賠償金額，嘗試改變同區七年樓齡賠償機制【註5】，導致社區人士群起反對。

市建局屢次大喊自己也是樓市低迷的受害者，令項目流標或招標價大跌，繼而出現現金流短缺。如今再仔細分析更可見其不少貨尾在手，大可儘快套現，可見市建局極為虛偽，所謂資金不足只不過是出口術。

單純以賣樓手法分析，市民幾乎不能分辨市建局是一間公營機構抑或一間私營地產商。作為一間公營機構，市建局本身可以有空間做更多的事情，舒緩重建舊區為舊區帶來的損害，例如原居安置予受影響居民，和可負擔房屋給有需要的市民，以彌補舊區居民離散、特色社區消亡、損害古蹟原真性等等問題。

至於有人自然會問，重建錢從何來，「唔賺錢點重建」。事實上，一個好的市區重建屬社會投資，不一定要賺錢，市建局亦隨時按法例問政府注資，視乎政府的取態。此外，以新加坡市區重建局的例子，它擁有規劃權，但主要收入並非來自賣樓而是規劃服務(planning services)，故此為市建局多年來奉行的「賣豪宅賺錢」的運作模式，並非唯一標準。在市建局陷入財困之際，正是一個很好的時機討論市建局的運作，選擇一個最適合香港的市區重建模式。

*貨尾數字更新至2024年10月21日