土地及房屋研究

發佈時間：2023年2月10日　 簡約公屋造價之貴令社會嘩然，雖然早幾天方案在立會工務小組獲零反對通過，但依然有議員對造價「未安心」，事實上亦有很多問題如成本效益等均未釐清【註1】。 其中一個最重要的問題是，簡約公屋真的如政府所講，比傳統公屋造價平？房屋局指，若以「建築造價」（即只計建築物結構及屋宇裝備等）計算，每個簡約公屋單位的單價為$53－$65萬不等，比$76萬一個傳統公屋單位便宜【註2】。 不過只要細心翻查文件，即留意到簡約公屋單位面積普遍比傳統公屋細小，細小的單位造價自然會較大的單位便宜，所以要看簡約公屋是否「物超所值」，只看單位造價而非呎價並無意思。 ▍簡約公屋單位面積遠比傳統公屋細小 根據政府披露的資料【註3】，第一期17000個單位中，接近7成的簡約公屋為一二人單位（13平方米／140平方呎），而第二期13000個單位更有73%單位為此類最細的單位。13平方米是一個什麼概念？即是每人獲分配7平方米，是現有公屋編配可容許的最低標準，低無可低。 翻查房委會的最新傳統公屋數據【註4】，2020年代落成的單位則以二三人單位為主，其平均面積為（25.6平方米／276平方呎），差不多是簡約公屋大部份單位的2倍，政府將兩種不同的面積的單位造價直接比較，實屬誤導。 [...]

發佈時間：2023年2月7日　 近年新公屋越起越細成為趨勢，去年施政報告公佈了公屋限呎措施，貌似呼應習近平「住房大一些」的說法，但仔細翻查文件，限呎措施竟然不適用於面積最細的「一二人單位」，似乎「公屋劏房」的問題未有解決的跡象。 那麼，新公屋可以有幾細？研究員發現，自15年前（2008年）左右開始，一二人單位越起越細，2020年起，新興建單位的平均樓面面積只有14.05平方米（約151呎），相比2000年代時可達16.1平方米（約173.2呎）的面積細了近20呎，等同少了一間廁所的面積。再一步翻查發現，14.05平方米（約151呎）的二人單位，變相人均7平方米(75呎) 的居住面積，等同房署已沿用多年的最低「標準」，實在是在政策上「攞到盡」壓縮公屋居民居住空間。 ▍近年新建公屋人均居住面積竟與劏房相若？ 研究員透過整理房委會公佈的由1990年至今落成的公屋數據（包括屋邨的數量、座數及單位樓面面積）【註一】，發現1990年代以及2000年代的一二人公屋平均面積分別有15.8(約170呎)和16.1平方米(約173.2呎)。但其後情況逆轉，2010年代大幅倒退降至14.3平方米 (約154.4呎)，2020年更清一色只有14.05平方米（約151呎）。 [...]

發佈時間：2023年2月2日　 現時啟德簡約公屋選址引起啟德業主激烈反對，背後亦有具地產商背景的傳媒率先發功，令整件事被塑造成是「誰應住啟德」的鄰避問題。但爭議背後更真實的是啟德CBD地位前途未卜的問題，令早幾年在啟德高價投地的地產商憂心忡忡。 啟德簡約公屋選址其實是一幅商業用地，它及整個啟德商業地*的現狀，不僅僅對整個啟德，而是對整個未來的香港商業用地的狀況及明日大嶼有一個重要啟示。 面對氣炸了的地產商，手頭上尚有不少啟德地未推售的政府急於「寫包單」，重申啟德「第二個核心商業區」（Core Business District 2，CBD [...]

發佈時間：2023年2月1日　 三鐵三路打頭陣的項目北都公路，由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶，聲稱「打通新界北」，「也能減低對環境的影響」（註一）。但細看其概念走線，除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊，其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路，有約4成（約7公里）屬「重災區」，潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念，日後或會有變動及修改，但單從文件中公佈的規模及走線，亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中： ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地（~4.5公里） 北都公路全長18公里，從西邊天水圍一出發，基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區，整段公路會有4.5公里踩中（約1/4）濕地保育區／緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」（註二），但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水，可見以隧道「避開」生態敏感地，仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路，到年尾已公佈諮詢文件，比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究，據漁護署預計最快要到今年年底完成，明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤，其實明顯側向了一邊。更甚，如其他環團指出，與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生，令人質疑的是，濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節，會否因北都公路而有所改動？豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地（~1.2公里） 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後，再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶，當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟，及至擬議終點的沙嶺，都有不少活躍農地，甚至是本地農業作業鏈的據點之一，如新興農場、富琴火龍果等，他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是，北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址，未知北都公路動工時，稍早前受發展計劃波及的農戶，會否再一次被逼遷。 [...]

發佈時間：2023年1月30日　 香港近年再掀起一場「填海熱」，除史上最大規模的填海計劃「明日大嶼」，將軍澳創新園以南第137區將填海約20公頃，為擴建科學園白石角又將填海，東涌填海亦在繼續擴展中。一直有支持論者指香港過去的成功有賴填海拓地，他們又援引填海大國——荷蘭多年來填海的經驗，以證明先進國家也填海，為何香港不能？立法會秘書處資料研究組近來亦發表一項荷蘭鹿特丹港 (Port of Rotterdam)擴建計劃的填海技術成本管理及環境緩解措施研究【註1】，作為「最佳案例」供議員及公眾參考，顯示香港官方對荷蘭填海技術趨之若鶩。 比較少人討論的是，填海700多年、擁有最先進填海及治水技術的荷蘭，近年深刻反思過往「與水鬥爭」的思維，改為採取「與水共存」的策略，除大幅減少填海外，更「退地還海」。中間發生了什麼事？為何有這個轉變？填海造地是否已經不合時宜？透過分析荷蘭「填海轉向」背後的脈絡，能為香港應否大規模填海的論爭，提供最新的海外進步觀點。 ▍荷蘭：受限地勢 [...]

發佈時間：2023年1月26日　 統計署今日公佈2021年人口普查的劏房主題性報告，劏房戶的整體數字為107,371 ，共21.4萬人，跟上年房委會長遠房屋策略所公佈的數字相約，比起2016年的91,787戶，5年間增加15,584戶。劏房數字上的升幅，除了反映劏房趨勢在近年或未有改善，亦反映現時政府提供3萬間單位的簡約公屋，遠不足以應對現時的龐大劏房戶數字。 而人均劏房居住面積由2016年5.3平方米微升至 6平方米（約60呎），面積依然只得半個車位，背後原因或因住戶平均人數下跌所致，即由2016年的2.3人降至2021年的2.0人。 ▊最新趨勢 1) [...]