發佈時間:2023年2月10日
簡約公屋造價之貴令社會嘩然,雖然早幾天方案在立會工務小組獲零反對通過,但依然有議員對造價「未安心」,事實上亦有很多問題如成本效益等均未釐清【註1】。
其中一個最重要的問題是,簡約公屋真的如政府所講,比傳統公屋造價平?房屋局指,若以「建築造價」(即只計建築物結構及屋宇裝備等)計算,每個簡約公屋單位的單價為$53-$65萬不等,比$76萬一個傳統公屋單位便宜【註2】。
不過只要細心翻查文件,即留意到簡約公屋單位面積普遍比傳統公屋細小,細小的單位造價自然會較大的單位便宜,所以要看簡約公屋是否「物超所值」,只看單位造價而非呎價並無意思。
▍簡約公屋單位面積遠比傳統公屋細小
根據政府披露的資料【註3】,第一期17000個單位中,接近7成的簡約公屋為一二人單位(13平方米/140平方呎),而第二期13000個單位更有73%單位為此類最細的單位。13平方米是一個什麼概念?即是每人獲分配7平方米,是現有公屋編配可容許的最低標準,低無可低。
翻查房委會的最新傳統公屋數據【註4】,2020年代落成的單位則以二三人單位為主,其平均面積為(25.6平方米/276平方呎),差不多是簡約公屋大部份單位的2倍,政府將兩種不同的面積的單位造價直接比較,實屬誤導。
▍簡約公屋每呎成本達$3,453 貴過公屋成本呎價
進一步分析簡約公屋的造價細項,撇除地基工程等開支,只抽取「建築工程」(即建築物的下層結構和上層結構)、屋宇裝備(即電力裝置、通風、消防等設施)及家居及設備等計算,得出第一期四個項目的總開支為$110.1億。由於政府沒有再披露渠務開支的細項,無法單獨計算室內的去水渠接駁等開支,故現有估算已屬保守。
$110.1億成本,按現有第一批簡約公屋的單位組合(flat mix)計算,將提供319萬平方呎的樓面面積,得出每呎造價為$3,453,而當中以牛頭角彩興路的單位每呎造價最貴,達$3,729。至於傳統公屋方面,房委會稱2023年的平均每個公屋造價為$760,000,由於未有現時在建的公屋的單位組合數據,故此只使用自2020年起落成的6條公共屋邨的平均單位面積275呎推算,得出每呎造價$2,762,簡約公屋的每呎造價比傳統公屋高出25%。
詳細數字請見:第一批簡約公屋與傳統公屋呎價比較: https://bit.ly/3YjyG1z
▍MIC 屬貴價技術 降低成本效益
簡約公屋均價為何比傳統公屋貴那麼多?有指因為要快,但會快多少?政府至今仍然講不出具體節省的時間,以證明為何值得多花25%成本(即約60多億)使用組裝合成(MIC)新技術興建,令人思疑是不是本身MIC 是一件極為昂貴的技術,使簡約公屋的成本效益低下?260億,還未計算使用5年後拆卸及在異地重置的開支。
當政府面對社會一面倒質疑造價昂貴時,竟削足適履減省改善住客生活質素的基本設施如冷氣和抽氣扇,也不檢討為何仍然要使用這項昂貴技術,甚至不惜向外公佈具誤導性的數據,令市民誤以為簡約公屋的造價便宜,這不禁令人思索政府背後是否有其他盤算。
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